農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題及對策

李勝

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題及對策

李勝

（利川市國土資源局都亭國土資源所 湖北利川 445400）

我國農(nóng)村目前的宅基地使用權(quán)制度存在許多不合理之處，導(dǎo)致宅基地交換價值和使用價值的降低，不利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和耕地保護(hù)，使得城鄉(xiāng)差距越來越大，與此同時也將農(nóng)民限制在固定地點(diǎn)。要想解決這些問題，最重要的一點(diǎn)就是放開使用權(quán)流轉(zhuǎn)，從而能夠保證宅基地的使用效率、做到與城鄉(xiāng)同步發(fā)展，在根本上確保城鄉(xiāng)居民能夠自由遷徒。當(dāng)然，要想實(shí)施這一制度，還需結(jié)合農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度、土地稅收制度、低保制度等相關(guān)政策的配套改革。

使用權(quán)；宅基地；配套改革

1 引言

近年來，我國城鎮(zhèn)建設(shè)速度迅猛，使得越來越多的人意識到宅基地的經(jīng)濟(jì)價值，從而為了獲得更多利益而在私下進(jìn)行交易，但由于相關(guān)的法律制度還不是非常健全，導(dǎo)致在交易過程中出現(xiàn)許多問題，經(jīng)常發(fā)生流轉(zhuǎn)糾紛，嚴(yán)重影響了國家的穩(wěn)定與人民的財產(chǎn)安全，盡快的解決農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，引起了政府以及社會各界的廣泛關(guān)注。

2 我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度存在的問題

2.1 利用效率低下

相比于城市用地，我國農(nóng)村宅基地利用效果并不是十分理想，其主要表現(xiàn)為：

（1）使用價值的浪費(fèi)。我國農(nóng)村宅基地存在嚴(yán)重的閑置現(xiàn)象。盡管“一戶一宅”的原則在我國《土地管理法》中有明確的規(guī)定，但同時，我國歷來都有房屋的繼承現(xiàn)象，這導(dǎo)致許多農(nóng)民在實(shí)際上擁有多處宅基地。由于我國規(guī)定禁止流轉(zhuǎn)宅基地的使用權(quán)，使得農(nóng)民無法處理多余的宅基地而只能使其閑置，甚至更為嚴(yán)重的是，有部分地區(qū)形成了只有房屋而無居民的“空心村”。除此之外，自從我國實(shí)施改革開放，大量農(nóng)民外出務(wù)工，導(dǎo)致農(nóng)村居民大量流失，也在一定程度上造成了農(nóng)村宅基地的閑置。當(dāng)然，除了上述原因之外，還存在著管理部門粗放管理、村干部私批用地、非法倒賣等現(xiàn)象，也大大加劇了宅基地閑置的問題。

（2）交換價值的喪失。只有在我國的農(nóng)村也建立起社會主義市場經(jīng)濟(jì)的良好秩序，才能夠長期穩(wěn)定的進(jìn)行改革開放事業(yè)的發(fā)展。在《物權(quán)法》中明文規(guī)定我國的宅基地使用權(quán)作為一項物權(quán)，也就是為了將宅基地使用權(quán)市場化的改革?！段餀?quán)法》中也明確說明了制定這項法制主要是為了發(fā)揮物的效用，其中就包括交換價值。然而，目前我國完全禁止進(jìn)行宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，實(shí)際上這項政策法規(guī)對于宅基地交換價值的發(fā)揮造成了致命的影響，使得宅基地利用效率嚴(yán)重降低，在根本上與我國相關(guān)法律《物權(quán)法》相違背，不符合其物盡其用的主旨思想。我國改革開放中后期階段，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長相對較為緩慢的一個重要原因就在于此。

2.2 阻礙農(nóng)業(yè)發(fā)展

在我國農(nóng)業(yè)發(fā)展的歷程中，最為重要的就是調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和保護(hù)耕地兩項工作，但是在我國現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度下，很難同時做到這兩項對于農(nóng)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要的工作。

（1）在我國的相關(guān)法律法規(guī)中，著重強(qiáng)調(diào)對于農(nóng)村集體土地，要給予充分的保護(hù)，但與此同時，禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定卻與上述思想和主旨嚴(yán)重不符。近年來我國農(nóng)業(yè)人口逐步增加，使得宅基地的需求量也隨之上漲，但同時又不能夠通過流轉(zhuǎn)而獲得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，大量的需求無法得到滿足，必然會對耕地造成一定的威脅。事實(shí)證明，我國近年來耕地面積越來越少，而減少的耕地，一大部分就被用作建設(shè)用地，這是一個非常值得我們注意的問題。

（2）《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定使得我國農(nóng)業(yè)朝規(guī)模化、集約化、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，這對于我國農(nóng)村土地利用效率的提高有十分明顯的效果，是我國農(nóng)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展并且走向現(xiàn)代化的重要舉措。然而，禁止宅基地使用流轉(zhuǎn)的政策導(dǎo)致農(nóng)民將自己所占用的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓承包給他人之后，農(nóng)村房屋卻成了最大的后顧之憂，使其不能夠另謀職業(yè)，這在很大程度上影響了《農(nóng)村土地承包法》的實(shí)施效果，從而對培育農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)生了不利的影響。

3 我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的配套改革

當(dāng)然，對于放開宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的決定，也有許多相關(guān)人士和學(xué)者產(chǎn)生質(zhì)疑和擔(dān)憂，這項決定很可能帶來許多弊端，例如導(dǎo)致宅基地發(fā)生大規(guī)模土地兼并、喪失社會保障功能等。但是筆者認(rèn)為上述問題可以通過合理的制度改革來進(jìn)行合理的解決和完善。

（1）有學(xué)者和相關(guān)人士認(rèn)為，如果放開宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，將會導(dǎo)致宅基地社會保障功能的不完善甚至喪失。要想解決這個問題，政府部門可以進(jìn)一步建立健全我國的低保制度，保證人民的最低生活保障。在我國發(fā)展的現(xiàn)階段，已經(jīng)初步建立起了我國特有的市場經(jīng)濟(jì)框架，在這個已經(jīng)具備的基礎(chǔ)上，更加需要認(rèn)真對待“結(jié)果不平等”的問題。因?yàn)樵谖覈M(jìn)行發(fā)展和改革的過程中，政府部門必須高度關(guān)注由于先天條件而導(dǎo)致的公民待遇以及收入的不平等，這就要求政府必須建立健全相關(guān)的社會保障系統(tǒng)和制度，而在這系統(tǒng)中，低保是最基本的一項保障，應(yīng)該作為政府建設(shè)相關(guān)社保的重要指標(biāo)。并且，目前我國已經(jīng)有條件和能力來建設(shè)和實(shí)行全民低保。所以我們更應(yīng)該在社會保障體系統(tǒng)，將珍貴土地資源進(jìn)行解放和發(fā)展，取而代之的是全民低保的實(shí)行。當(dāng)然，要想逐漸做到宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，就必須首先建立這一制度。

（2）有關(guān)學(xué)者和專家認(rèn)為，如果流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，將會造成土地兼并問題大規(guī)模的發(fā)生，對于這一擔(dān)憂，政府可以采取行政經(jīng)濟(jì)法律手段來進(jìn)行約束和管理。從我國建國以來，廢除封建的土地制度是我國完成的最大革命，從而在根本上實(shí)現(xiàn)了“居者有其地”、“耕者有其日”。如果開放宅基地的使用權(quán)，很有可能在農(nóng)村出現(xiàn)炒房、炒地現(xiàn)象。我國的貧富差距本身就已經(jīng)存在，土地也主要集中在少數(shù)人手中，類似于以前的地主階級，有重新引發(fā)農(nóng)民與地主矛盾的危險。要想合理解決這一問題，就必須通過經(jīng)濟(jì)、行政、法律手段來限制土地的過分集中。在法律方面可以考慮在立法時，限制一個主題能夠購買和擁有宅基地的總量。與此同時，還可以實(shí)施買方的累進(jìn)稅制，即買方超過規(guī)定的面積之后，繼續(xù)購買時就增加其相應(yīng)比例稅收，從而做到宅基地使用權(quán)改革的配套方案。

（3）有學(xué)者和專家認(rèn)為如果開放宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，會導(dǎo)致我國的集體所有制受到威脅和損害。對于這一問題，我們完全可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后者。不可否認(rèn)，如果農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)居民，將會在一定程度上使得現(xiàn)行集體土地制被忽視，享有土地使用權(quán)的并不是集體成員，而原本的集體成員則不得不離開集體，不再履行相應(yīng)義務(wù)和享受集體成員權(quán)利。這樣一來，將會導(dǎo)致農(nóng)村集體所有制受到前所未有的沖擊。但是，我們可以借此機(jī)會適當(dāng)?shù)恼{(diào)整現(xiàn)行的集體制度。實(shí)際上，在我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)村集體制有許多不適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展支出，甚至成了阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)以及農(nóng)村社會發(fā)展的因素，這非常值得關(guān)注和反思。

4 結(jié)束語

總之，不管如何變更宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，都要始終堅持最嚴(yán)格的土地制度，但同時，也不能僅僅做到禁止土地流轉(zhuǎn)。實(shí)際上，當(dāng)前我國許多三農(nóng)問題，都是由于禁止土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一政策演變而來的，也嚴(yán)重的阻礙著三農(nóng)問題的解決。如果能夠做到宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以大大的提高農(nóng)村宅基地的利用效率，做到城鄉(xiāng)的同步協(xié)調(diào)發(fā)展，切實(shí)保障公民自由遷徙的權(quán)利和保障。同時，對于允許使用權(quán)流轉(zhuǎn)所帶來的負(fù)面影響，諸如集體所有制、土地兼并、社會保障等問題，我們完全可以經(jīng)過一些列的改革措施而充分避免。由此可見，放開宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)限，能夠解決當(dāng)前所面臨的各種問題，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來新的前景。

[1]何艾霏.當(dāng)前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀[J].廣西白色鎮(zhèn)國土資源管理所，2015（02）：39～40.

[2]王菲.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題分析[D].安徽大學(xué)，2014.

[3]羅凱遙.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對策[D].廣西大學(xué)，2013.

[4]呂 敏.我國農(nóng)村宅基地能否進(jìn)行使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析[D].新疆師范大學(xué)，2013.

D922.3

A

1004-7344（2016）33-0018-02

2016-11-7

李 勝（1979-），男，助理工程師，本科，主要從事基層國土資源管理工作。