鏈家金融劫

鏈家最大的BOSS再三致歉、解釋，能否消除大家對上海事件暴露出的金融違規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)問題的疑慮？事實(shí)上，鏈家的問題代表了中國房地產(chǎn)中介行業(yè)的普遍亂象，鏈家只是做了其他中介想干又沒干成的事

中國樓市正在經(jīng)歷兩年清冷之后的急速升溫。杭州1000人搶388套房;上海人民裹著被子排隊(duì)買房;廣州的某樓盤半小時售罄……這類新聞?chuàng)涮焐w地。

樓市的喧囂背后，去年迅速鋪開全國業(yè)務(wù)的地產(chǎn)中介龍頭——鏈家，意外地成為眾矢之的。

2月23日，上海市消保委對消費(fèi)者經(jīng)常使用的網(wǎng)上房產(chǎn)中介交易體系進(jìn)行通報(bào)，上海消費(fèi)者莊先生和黃先生在鏈家購買問題房源的遭遇，讓鏈家陷入一場公司成立以來的最大危機(jī)，更將鏈家在金融領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)鏈推到前臺。

莊先生和黃先生的故事

今年1月，上海市民莊先生給兒子買了一套婚房，在鏈家門店簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，協(xié)商價(jià)格370萬元，定金為人民幣80萬元。莊先生交了定金后卻被鏈家告知房屋交易有障礙，因?yàn)樵摲课莶粌H“背”著公積金貸款，還被出售方抵押給鏈家一名工作人員，出售方由此借得167萬元貸款，月利率1.6%，用來購買其他房屋。

賣房人在2015年12月30日向上海鏈家“借錢”，今年1月，上海鏈家經(jīng)紀(jì)人將其房產(chǎn)賣給莊先生。在整個買賣過程中，上海鏈家始終沒有透露絲毫真相給購房人。

得知真相后，莊先生要求上海鏈家解除房屋抵押，卻被告知上家必須先將這套房屋賣掉，才有足夠資金解除抵押。鏈家建議莊先生幫上家還清這筆欠款。莊先生拒絕鏈家提議，決定不購買此房，要求鏈家還清80萬元的定金，但上海鏈家不同意。

黃先生和莊先生的遭遇相似。在不清楚房屋條件的情況下交了定金，之后才被鏈家告知該房屋除了貸款還有抵押。不同的是，黃先生陷得更深，因?yàn)楫?dāng)時無路可退的黃先生硬著頭皮簽下房屋購買合同，并交付剩余的近七成共計(jì)280萬元的房款，也同意合同上“該款必須用于先償還銀行和個人抵押”的規(guī)定。

2 0 1 1 年7 月2 4 日，北京，鏈家地產(chǎn)工作人員在為市民簽訂租賃住房合同（ IC/圖

但意外還是發(fā)生了。黃先生把錢分兩批打到賣房人賬號，結(jié)果發(fā)現(xiàn)對方根本沒有把錢用來還抵押貸款，而是挪做他用。這就導(dǎo)致280萬元無法彌補(bǔ)銀行和個人的全部抵押貸款。鏈家方面則認(rèn)為問題不大，并表示可以貸款給黃先生，操作方式是由鏈家墊資110萬元，月利率1.6%。本以為交易可以正常進(jìn)行，沒想到卻是噩夢的開始。2015年底，該房產(chǎn)分別被浦東人民法院和市二中院查封，因?yàn)槭圪u方經(jīng)營失敗，欠相關(guān)銀行1.5億元信用貸款。

值得注意的是，在整個交易過程中，鏈家方面始終沒有走正常流程。按正常流程，消費(fèi)者在交定金時就應(yīng)該進(jìn)入網(wǎng)簽程序，如果房屋存在查封、抵押等問題將無法通過審核。

兩個案例中，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率，也高于此前規(guī)定的18%的貸款利率上限。

有法律人士表示，監(jiān)管要求企業(yè)向個人借款需要具備相關(guān)資質(zhì)，但如果是個人間的借款，只要不超過法律規(guī)定的貸款利息合理上限，也被允許。所以上海鏈家用的是個體經(jīng)紀(jì)人的身份給賣房人借款，而非企業(yè)身份，避免了業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的“老炮兒”

鏈家被上海市消保委曝光后，上海住建委介入調(diào)查，并要求其下線金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨(dú)家代理房源的業(yè)務(wù)。這家一向低調(diào)的中介不得不以公開信回復(fù)：補(bǔ)償客戶，全體自查。

很快，莊先生和黃先生的故事有了一個美滿的結(jié)局。3月1日，鏈家地產(chǎn)對兩起糾紛事件做出公開回應(yīng)：已幫助客戶莊先生找到了滿意的房屋，并于2月28日簽署了購房合同;同時也已幫助客戶黃先生完成房屋交易過戶手續(xù)。

雖然迅速地解決了購房糾紛，但并不能完全掩蓋鏈家在快速擴(kuò)張中出現(xiàn)的問題。要知道，鏈家通過并購的方式，在僅一年的時間里就拿下上海房產(chǎn)中介市場的頭把交椅。

2001年，鏈家在北京開出第一家門店，當(dāng)時員工僅37人。鏈家官網(wǎng)顯示，僅1年后鏈家就成為中國建設(shè)銀行指定按揭代理機(jī)構(gòu)。2003年9月，鏈家成為“中央在京單位已購公房上市出售定點(diǎn)交易”代理服務(wù)機(jī)構(gòu)。鏈家的業(yè)務(wù)也從最初單一的二手房買賣逐漸發(fā)展到租售兩全。

鏈家大規(guī)模地瘋狂擴(kuò)張始于2014年。此前，鏈家一直是在北京“叫得響”的中介，也一直扎根于北京，稱得上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的“老炮兒”。2014年底開始，鏈家先后并購成都伊誠、上海德佑、北京易家、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、杭州盛世管家和高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。通過并購得來的中介品牌門店均變成鏈家門店，不僅如此，鏈家自己也在全國各地開設(shè)多家門店。

一時間，在街頭沒走多遠(yuǎn)就可見一家鏈家門店，同一條街出現(xiàn)三四家門店的情況不足為奇。數(shù)據(jù)顯示2014年底鏈家門店1500家，經(jīng)紀(jì)人3萬名，到了2015年底鏈家門店突破5000家，經(jīng)紀(jì)人8萬名，翻了近3倍，覆蓋24個城市，可服務(wù)人口達(dá)到2.3億人。

莊先生和黃先生的老家上海，則是鏈家重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。上海德佑地產(chǎn)與北京鏈家地產(chǎn)正式宣布合并后，德佑鏈家就快速擴(kuò)張，歷時近半年，從200余家門店擴(kuò)張到800余家。按照愿景，2016年門店規(guī)模將達(dá)到1500-2000家。預(yù)計(jì)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上海市場占有率超50%，這意味著未來上海一半的二手房交易將通過鏈家成交。

在鏈家的大本營北京，鏈家占據(jù)著北京二手房市場60%份額，目前門店數(shù)量保持在800余家的數(shù)量。這意味著在北京城區(qū)，每1平方公里的土地上就分布著1家鏈家門店。

野蠻生長的金融帝國

面對兩起房產(chǎn)糾紛，鏈家地產(chǎn)董事長左暉表示，上海事件反映出鏈家地產(chǎn)在房源信息披露方面存在一定的問題，客戶服務(wù)方面也存在瑕疵。不過，真正把鏈家推向風(fēng)口浪尖的則是其于去年力推的金融業(yè)務(wù)。

那么，闖下大禍的鏈家金融到底長什么樣？

鏈家金融業(yè)務(wù)主要由鏈家理財(cái)（P2P業(yè)務(wù)）、融信按揭、理房通三部分構(gòu)成，其中，鏈家理財(cái)為鏈家旗下的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺;理房通則是鏈家集團(tuán)旗下定位于全國房屋資金擔(dān)保支付的第三方支付平臺，性質(zhì)類似于阿里巴巴集團(tuán)旗下的支付寶。2014年7月，理房通獲得中國人民銀行頒發(fā)的第五批“支付業(yè)務(wù)許可證”。

一位熟悉鏈家業(yè)務(wù)的人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示，鏈家在每筆房源交易中，都會向客戶推薦資金監(jiān)管這一項(xiàng)業(yè)務(wù)，即交易雙方將錢打到鏈家理房通賬戶，“名義上是保證買賣雙方交易資金安全，實(shí)際上是為其業(yè)務(wù)放貸提供充裕資金?！?/p>

提供資金擔(dān)保的則是2006年由鏈家投資成立的擔(dān)保公司——北京中融信擔(dān)保有限公司（以下簡稱中融信）。這種新型的金融業(yè)務(wù)首創(chuàng)“房產(chǎn)買賣——銀行按揭——資金托管——產(chǎn)權(quán)服務(wù)——過橋融資——金融理財(cái)”的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式，線上對接有投資需求的投資人，線下對接房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的借款需求，形成產(chǎn)業(yè)鏈條。

事實(shí)上，鏈家理財(cái)相當(dāng)于早年中介們?yōu)榇楹辖灰锥鴫|資的行為的升級版，類似于P2P的核心業(yè)務(wù)。2014年11月29日，鏈家理財(cái)正式上線，當(dāng)年12月推出“家多寶”系列短期理財(cái)產(chǎn)品，其貸款對象僅針對在鏈家地產(chǎn)買賣房屋交易中急需資金的客戶，這意味著鏈家正式進(jìn)入P2P領(lǐng)域。

鏈家CFO魏勇此前接受界面新聞采訪時說：“贖樓和尾款墊資的服務(wù)我們差不多已經(jīng)做了四五年，最開始的半年是免費(fèi)墊，主要是為了促成交易，被動地墊。但熟悉之后真正變成一樁生意并開始收費(fèi)，大概是在三年前?！?/p>

鏈家理財(cái)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月2日，平臺累計(jì)投資金額達(dá)到184億，已發(fā)放收益達(dá)到1.81億，投資用戶體量約為31.5萬，人均投資金額為15.7萬元。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，而2017年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)20%的收入。2015年，理房通還與嘉實(shí)基金共同打造基金理財(cái)服務(wù)通通賺，累計(jì)投資金額超過7000萬元。魏勇預(yù)測，未來5年金融業(yè)務(wù)將為鏈家提供50%的凈利潤。

自己搭臺自己唱戲

一個看似完美的金融閉環(huán)，實(shí)際上長期存在關(guān)聯(lián)擔(dān)保的問題。

鏈家理財(cái)?shù)木W(wǎng)站上，幾乎所有產(chǎn)品都是由中融信擔(dān)保提供本息保證。而工商資料顯示，中融信擔(dān)保的唯一股東就是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，鏈家董事長左暉為該公司法人代表。換句話說也就是鏈家自己為自己擔(dān)保。

以理房通為例，按照鏈家理財(cái)官網(wǎng)介紹，理房通的用戶資金由第三方支付平臺“易支付”代為托管，中融信設(shè)立擔(dān)保資金池為投資交易提供擔(dān)保。

易支付成立于1998年，是北京市政府與中國人民銀行、信息產(chǎn)業(yè)部、國家內(nèi)貿(mào)局等中央部委共同發(fā)起的首都電子商務(wù)工程。中融信則是“自家”公司，工商資料顯示，該公司經(jīng)營范圍為合同擔(dān)保，并不包含融資擔(dān)保。非融資性公司如果出借資金，其實(shí)就相當(dāng)于變相發(fā)放貸款。

事實(shí)上，鏈家過去從事過橋拆借或贖樓等業(yè)務(wù)時，中融信也多有參與——這意味著在鏈家理財(cái)上進(jìn)行的所有交易實(shí)質(zhì)上均由鏈家自身出面擔(dān)保。更重要的是，P2P行業(yè)野蠻生長多年，企業(yè)背后擔(dān)保資金實(shí)力是否雄厚，決定了一旦出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)是否能有人妥善兜底。

為了約束此類現(xiàn)象，去年年底由銀監(jiān)會下發(fā)的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱網(wǎng)絡(luò)借貸管理暫行辦法）第十條第三項(xiàng)明確指出，禁止網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)向出借人提供任何形式的擔(dān)保。

鏈家內(nèi)部事實(shí)上承認(rèn)和默許這種違規(guī)行為的存在。但魏勇認(rèn)為，鏈家地產(chǎn)和北京中融信從法律實(shí)體上來說，屬于兩個不同的法律主體，資產(chǎn)和負(fù)債都是獨(dú)立運(yùn)作，可以避免風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。

一名理財(cái)機(jī)構(gòu)分析師指出，鏈家將客戶購房款先放進(jìn)理房通平臺，再轉(zhuǎn)到資金監(jiān)管賬戶，并推出多款金融衍生品，提高了購房者的杠桿，一定程度上推升了購房者的入場熱情。比如一套總價(jià)400萬元的房子，首付需80萬元，如果鏈家給客戶首付墊資100萬元左右，客戶就可以買400多萬元的房子。隨后鏈家通過金融平臺將首付款甚至尾款都做成P2P產(chǎn)品，賣給內(nèi)部員工或者場外投資者，就解決了買房資金來源問題。整個過程由中融信擔(dān)保，如果遇上該產(chǎn)品不能兌付，則容易出現(xiàn)類似P2P的資金危機(jī)。

人民網(wǎng)援引金融人士的話指出，鏈家金融最大的問題就是自擔(dān)保和自支付導(dǎo)致金融平臺的風(fēng)險(xiǎn)不分散，一旦發(fā)生壞賬，或者擔(dān)保公司審核借款標(biāo)準(zhǔn)放松，抑或是資金鏈斷裂，鏈家金融的風(fēng)險(xiǎn)就會是系統(tǒng)性的，并且難以卡斷風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。

差額部分去哪兒了？

事實(shí)上，評級機(jī)構(gòu)大公國際在去年9月的一次評定中，把鏈家理財(cái)平臺列入黑名單。大公國際認(rèn)為其存在重大信息披露不充分、涉嫌設(shè)立資金池、債務(wù)人償債能力無法評估、風(fēng)控措施有效性存疑等問題。

在鏈家理財(cái)平臺上，有兩款主要的理財(cái)產(chǎn)品：面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶。購房者有資金需求時，可能通過鏈家理財(cái)平臺發(fā)布多個融資標(biāo)的，形成年化收益率為6.48%-7.8%不等的家多寶產(chǎn)品。那些擁有資金的投資者則可以將資金投入60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%等期限不同、收率不等的定期寶中。投資后，平臺自動對標(biāo)，將資金自動分配到不同的定期寶產(chǎn)品之上。

那么問題來了。對于規(guī)范的P2P網(wǎng)貸投資標(biāo)的，借款人和投資人的標(biāo)的應(yīng)該采取一一對應(yīng)的方式，其中既包含資金走向的一一對應(yīng)，也包含資金收益率的一一對應(yīng)。

北京大成（上海）律師事務(wù)所高級合伙人劉新宇指出，出借人在《定期寶服務(wù)協(xié)議》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及擔(dān)保協(xié)議》中的利率卻是6.48%。投資人的錢是用于認(rèn)購家多寶產(chǎn)品，利率理應(yīng)一致，但是現(xiàn)在存有差額。“雖然息差只有0.08%，但是一旦基數(shù)大了，仍然是一筆可觀的數(shù)據(jù)。”差額部分去了哪里不得而知，實(shí)際利率究竟以哪方為準(zhǔn)也是一個謎。

家多寶背后的借款人借款期限是固定的（近9成為90天以內(nèi)借款），但是投資方所對應(yīng)的定期寶產(chǎn)品卻按照時間分為60天、半年期、一年期三類。在鏈家理財(cái)平臺上，資金兩端的時間期限沒有一一匹配。一位網(wǎng)貸行業(yè)高管表示，這樣的產(chǎn)品設(shè)置很難保證不存在期限錯配、資金錯配的行業(yè)“頑癥”。

這樣一來，鏈家理財(cái)又觸碰到了“網(wǎng)絡(luò)借貸管理暫行辦法”中的第二十五條，網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)不得以任何形式代出借人行使決策。每一融資項(xiàng)目的出借決策均應(yīng)當(dāng)由出借人做出并確認(rèn)。但是，鏈家理財(cái)卻巧妙地以自動投標(biāo)的方式規(guī)避了投資人在投資標(biāo)的和投資資金上的最終決策方向。

“搶房”須謹(jǐn)慎

不得不承認(rèn)的是，作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的老大哥，鏈家的危機(jī)公關(guān)水平和事件處理速度值得同行們學(xué)習(xí)——相當(dāng)于間接給自己又做了一個廣告。

3月1日，鏈家集團(tuán)董事長左暉再度公開致歉：“我們在第一時間進(jìn)行了嚴(yán)肅的內(nèi)部調(diào)查和整改。對過程中客戶所遭遇的損失和困擾，致以最誠懇的歉意。”此外，對此次事件中的12名涉事員工和管理層進(jìn)行相應(yīng)處罰。據(jù)了解，鏈家對上海鏈家營運(yùn)總經(jīng)理、大區(qū)營運(yùn)總經(jīng)理等兩起事件的相關(guān)責(zé)任人，予以黃線處分（一年內(nèi)兩次黃線處分予以辭退），一年內(nèi)不得晉升，部分負(fù)責(zé)人予以降職處理。

左暉坦承，這兩起事件中，鏈家的問題主要表現(xiàn)在三方面：信息披露未盡責(zé)，服務(wù)承諾沒有在全國有效推進(jìn)，上?？蛻舴?wù)部門不作為。

上海事件后，鏈家暫停了上海地區(qū)的金融業(yè)務(wù)。對于公眾對鏈家金融存在的高利貸、自擔(dān)保、資金安全性等質(zhì)疑，左暉也做出澄清：1、鏈家提供的貸款利率折合年化為13%-24%，未超監(jiān)管上限;2、客戶資金存放在銀行備付金賬戶，鏈家不會挪用;3、P2P平臺資金交由第三方監(jiān)管，自融是一條紅線，鏈家絕不會去觸碰。

鏈家最大的BOSS再三致歉、解釋，能否消除大家對上海事件暴露出的金融違規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)問題的疑慮？事實(shí)上，鏈家的問題代表了中國房地產(chǎn)中介行業(yè)的普遍亂象，鏈家只是做了其他中介想干又沒干成的事。在實(shí)際的買賣市場，違規(guī)擔(dān)保、高利貸等情況比比皆是，這也側(cè)面暴露出中國小微、個人金融市場積弊。

在新一輪轟轟烈烈的“搶房潮”中，鏈家上海事件或許很快就會被一個又一個的天價(jià)房消息淹沒。希望莊先生和黃先生的遭遇能提醒大家，“搶房仍須謹(jǐn)慎”。