房地產(chǎn)去庫存辯證施治策

單素敏

“去庫存”的問題，其實(shí)是一個(gè)與戶籍制度改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化有關(guān)的更宏大的主題。圖為上海雕塑后的樓盤建筑

1994年以來，每年歲末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都是判斷當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和定調(diào)第二年宏觀經(jīng)濟(jì)政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)。 回顧2011年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中關(guān)于房地產(chǎn)的提法是，“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”;2012年依然強(qiáng)調(diào)“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”;2013年、2014年對(duì)“房地產(chǎn)”只字未提;而剛剛結(jié)束的2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，不僅重提“房地產(chǎn)”，還以罕見的篇幅為“化解房地產(chǎn)庫存”開出了藥方。

從“十二五”開局到收官，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)5年之間發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。

如今，“去庫存”已經(jīng)被列為2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大重點(diǎn)任務(wù)之一。

對(duì)此，國家高層2015年末在不同高級(jí)別會(huì)議上至少提了三次。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開之前，12月14日的中央政治局會(huì)議就將“樓市去庫存”作為重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行了討論。在此之前的11月10日，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上提出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)庫存壓力究竟有多大？圍繞“去庫存”的問題，業(yè)內(nèi)建言不斷，討論的熱度也在持續(xù)升高。而對(duì)大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對(duì)庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說，在未來至少3年內(nèi)，“如何去庫存”恐怕是繞不過去的經(jīng)濟(jì)和民生話題。

庫存有多大

關(guān)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上究竟有多少庫存，根據(jù)不同統(tǒng)計(jì)口徑得出的數(shù)據(jù)大不相同。

國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)是，截至2015年12月末，全國商品房待售面積為7.18億平方米，比上年同期增加了近1億平方米，比上個(gè)月新增了2200萬平方米。 如果再將對(duì)比的標(biāo)尺往前拉，2005～2009年這5年中，全國商品房待售面積最高是2009年的1.99億平方米，最低是2007年的1.3億多平方米。

2010年國家統(tǒng)計(jì)局未公布年末的商品房待售面積，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)年的數(shù)據(jù)也在2億平方米以內(nèi)。

7.18億平方米待售是什么概念？

如果將待售的4.5億平方米住宅、1.78億平方米辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，以及其他約9000萬平方米的竣工車庫等面積，折算成每套100平方米的房屋（三口之家居?。┑脑?，7億平方米商品房待售面積，可供2000萬多人居住。

深化住房制度改革方向，應(yīng)該以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)。圖為2015年11月27日，杭州舉辦的房展會(huì)上參觀者在觀看樓盤模型?

國家統(tǒng)計(jì)局所指的商品房待售面積，是報(bào)告期末已竣工的、可供銷售的商品房建筑面積，尚未銷售的部分，包括以前年度竣工的和本期竣工的房屋面積。這個(gè)“庫存”也可以理解為，沒賣出去的現(xiàn)房。安信證券分析師陳天誠認(rèn)為，未竣工的在建項(xiàng)目（除已預(yù)售的房屋），也就是大量在建未售的期房，也應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫存。另外，尚未開工的土地按會(huì)計(jì)原則是記入房地產(chǎn)企業(yè)存貨的，所以企業(yè)已拿地但尚未開工建設(shè)的部分也應(yīng)計(jì)入庫存。

將這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)加進(jìn)來，陳天誠最終得出的截至2015年10月末的庫存數(shù)據(jù)達(dá)98.3億平方米。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的測(cè)算結(jié)果是85億～90億平方米。另有財(cái)經(jīng)評(píng)論人，深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉撰文說，“寬口徑”下的中國待消化庫存合計(jì)規(guī)模約為140.9億平方米?！八惴ú煌贸龅臄?shù)據(jù)也存在巨大分歧?！比珖康禺a(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴《瞭望東方周刊》。

顧云昌認(rèn)為，可靠的庫存數(shù)據(jù)是20億平方米左右，如果按照2012～2014年的年平均銷售面積12.08億平方米來計(jì)算，消化20億平方米只需要一年半的時(shí)間。

“我們認(rèn)為半年到一年半的消化周期是正常的。”顧云昌說，“但現(xiàn)在的問題是城市和地區(qū)之間極不平衡。比如北上廣深基本不存在明顯的庫存問題，但一些三四線及以下的城市，嚴(yán)重的需要3年甚至更久的時(shí)間。”

庫存的兩面性

“過去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大變化，認(rèn)識(shí)今天庫存量大的問題，只分析一個(gè)因素是不客觀的?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長馮俊告訴《瞭望東方周刊》。在他看來，除了市場(chǎng)需求不足、銷售增長乏力和老百姓支付能力不足之外，高層建筑越來越多、配套越來越復(fù)雜、大盤項(xiàng)目壓銷售節(jié)奏等，也是導(dǎo)致庫存積壓的原因?！澳檬┕ぶ芷趤碚f，從開工到全部建成需要的時(shí)間，上世紀(jì)90年代大概不到3年，現(xiàn)在遠(yuǎn)不止這個(gè)周期了，有的要七八年，所以各方面因素疊加使得銷售周期在延長?！睂?duì)于商品房中非住宅庫存接近一半的原因，馮俊認(rèn)為，一方面是宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，導(dǎo)致市場(chǎng)上需要買辦公樓買商鋪的人少了，另一方面則可以歸因于電商對(duì)實(shí)體店的沖擊。他說，現(xiàn)在非住宅的庫存壓力比住宅要大。

“有些人簡(jiǎn)單地把庫存量變大當(dāng)成一個(gè)非常糟糕的社會(huì)現(xiàn)象，這種認(rèn)識(shí)我不敢茍同。”馮俊對(duì)本刊記者坦言，“如果市場(chǎng)始終處于明顯的供小于求的短缺狀態(tài)，質(zhì)量差、不誠信這些問題就很難得到解決。只有在供求平衡甚至適度的供大于求，老百姓有多種選擇的時(shí)候，才會(huì)使得開發(fā)商通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、價(jià)格和服務(wù)來吸引消費(fèi)者，從而形成良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

一位不愿透露姓名的山東開發(fā)商告訴《瞭望東方周刊》，目前他所涉及的濰坊、東營等三線城市，有一定的庫存，可市場(chǎng)需求也較大，“企業(yè)信譽(yù)好、工期和售后有保障，那些設(shè)計(jì)合理、品質(zhì)高的產(chǎn)品依然不愁銷售。”

顧云昌也認(rèn)為，所有的商品在正常情況下都應(yīng)該會(huì)是適度的供大于求。“對(duì)于一般商品市場(chǎng)來講，供求關(guān)系決定價(jià)格，只不過考慮到物價(jià)指數(shù)上升和通貨膨脹率，供大于求的時(shí)候商品價(jià)格有時(shí)也會(huì)漲。”他分析說。但這個(gè)規(guī)律在房地產(chǎn)領(lǐng)域的作用，從數(shù)據(jù)上來看似乎并不明顯。

按照一般理解，普通商品庫存積壓一定會(huì)出現(xiàn)商家降價(jià)甩賣的情形，原料價(jià)格也會(huì)波動(dòng)。但是根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年1～12月全國商品房均價(jià)為6792元/平方米，與上月的6821元/平方米基本持平，比上年同期增長了7.4%。從地價(jià)來看，2015年1～12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.28億平方米，同比下降31.7%;土地成交價(jià)款7622億元，同比下降23.9%;土地單價(jià)每平方米同比上漲了340元，漲幅為11.3%。

值得注意的是，在商品房待售面積同比增長15.6%、絕對(duì)量增加了近1億平方米、去庫存壓力倍增的情況下，房價(jià)地價(jià)仍然分別出現(xiàn)了同比漲幅7%和11%的現(xiàn)象。

“房子的特殊性在于它是不動(dòng)產(chǎn)，不像其他商品這邊積壓了可以往缺貨的地方運(yùn)。所以，討論房地產(chǎn)的問題，無論是從庫存量還是從價(jià)格來看，切忌只讀總數(shù)和平均值?！鳖櫾撇龔?qiáng)調(diào)。

李宇嘉在一篇文章中提到，“根據(jù)調(diào)查，目前少數(shù)二線城市和600多個(gè)三四線城市的庫存集中了全國近70%的量?！?/p>

由于各城市供需狀況不同，城市間房價(jià)分化現(xiàn)象非常明顯。

“從同比和環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)上漲較快;其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn);大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，房價(jià)仍在下降?！眹医y(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在對(duì)2015年12月份房價(jià)數(shù)據(jù)的解讀文章中介紹。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域差異很大的市場(chǎng)，住房制度改革方案和相關(guān)政策都應(yīng)當(dāng)有彈性，給地方留下空間。

“去庫存不能一刀切，管理部門應(yīng)該根據(jù)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)針對(duì)性的措施?！鳖櫾撇J(rèn)為。

怎么去庫存

對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的六大舉措，顧云昌認(rèn)為，“去庫存”的問題其實(shí)是一個(gè)與戶籍制度改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化有關(guān)的更宏大的敘事。而這三個(gè)問題的關(guān)鍵就是中央所提的“農(nóng)民工市民化”。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2014年全國總共有2.74億農(nóng)民工，人均月收入2864元。其中1.68億的異地務(wù)工者人均居住花費(fèi)是455元/月，他們中間僅有1%的人在務(wù)工地買了房。從農(nóng)民工“五險(xiǎn)一金”的參保率來看，有住房公積金的僅占總?cè)藬?shù)的5.5%……“也就是說，農(nóng)民工住房條件還很差，他們不是不想買房，而是買不起?！鳖櫾撇f。為釋放潛在需求，2015年以來，中央連續(xù)出臺(tái)了下調(diào)二手房營業(yè)稅、降低首付款比例、放寬公積金貸款申請(qǐng)門檻、5次降準(zhǔn)降息等多項(xiàng)樓市利好政策。

“但由于缺少銀行信貸支持和其他社會(huì)福利等市民待遇，要滿足農(nóng)民工的購房需求從而消化房地產(chǎn)庫存，需要加快戶籍制度改革，打破土地的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)?！鳖櫾撇f。

在他看來，庫存較大的三四線城市可以將農(nóng)民工納入保障房覆蓋范圍，通過貨幣補(bǔ)貼而不是繼續(xù)建設(shè)房屋的方式，消化一部分商品房庫存。對(duì)于購買商品房的農(nóng)民工，利用稅費(fèi)減免、首付比例下調(diào)或者鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降低房價(jià)等方式，讓農(nóng)民工在城市買得起房。

“另外，如果農(nóng)村的宅基地可以盤活、變現(xiàn)，也可以補(bǔ)充農(nóng)民工在城里買房的資金。”顧云昌說。

關(guān)于建設(shè)新型城鎮(zhèn)化，一個(gè)理想化的圖景是，農(nóng)民工將宅基地出售給城市有條件的個(gè)人或企業(yè)，用所得收入在務(wù)工的城市安家，并享受與城市居民同等的社會(huì)福利、就業(yè)機(jī)會(huì)。有錢人或者政府、企業(yè)、商業(yè)機(jī)構(gòu)將農(nóng)村的房屋進(jìn)行改造，居住或者通過經(jīng)營獲取收益，“許多國外的小城鎮(zhèn)就是這么開發(fā)出來的。”顧云昌說。

他認(rèn)為，這樣既能解決農(nóng)村留守兒童、空巢老人的社會(huì)問題，又能美化鄉(xiāng)村、緩解城市壓力，但實(shí)現(xiàn)起來最大的難點(diǎn)，除了如何保證農(nóng)村不亂開發(fā)之外，還是在于現(xiàn)行的土地制度，而這又涉及到大的法律修改問題。

2014年12月2日，習(xí)近平在中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議上提出，農(nóng)村土地制度改革要堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上有序推進(jìn)。

而另一方面，在一線城市和熱點(diǎn)城市，不少白領(lǐng)又買不起房子，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨供給不足的問題，顧云昌認(rèn)為，可以通過工廠搬遷、棚戶區(qū)改造等辦法來增加土地供給，同時(shí)可以通過發(fā)展二手房和租賃市場(chǎng)來盤活存量房，滿足老百姓長期租房的需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”。

實(shí)際上，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了類似的專業(yè)化租賃公司。例如我愛我家旗下的“相寓”、小米開發(fā)的“YOU+”長租公寓、鏈家自營租賃平臺(tái)“自如寓”，等等。其商業(yè)模式是，企業(yè)從業(yè)主手里收集房源向租戶出租，既能給業(yè)主帶來房屋資產(chǎn)增值、也可以為租客提供貸款服務(wù)。目前，這類長租公寓正受到資本市場(chǎng)的青睞。

從不同機(jī)構(gòu)、專家的分析來看，中央指導(dǎo)意見下的“去庫存”方式是多種多樣的，但涉及到制度改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整，具體落實(shí)下來也并非輕而易舉。

政府的壓力與動(dòng)力

“除了現(xiàn)在的庫存之外，我比較擔(dān)心的是潛在供應(yīng)持續(xù)減少，未來兩三年以后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)再次飛漲的情況?！瘪T俊對(duì)本刊記者表達(dá)了這樣的擔(dān)憂。

中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)原總裁孟曉蘇在2016年1月16日的一檔電視節(jié)目中也表示，“房屋具有生產(chǎn)滯后性的特點(diǎn)，光施工期就要18個(gè)月，再加上一系列審批運(yùn)轉(zhuǎn)，從拿地到銷售需要兩到三年時(shí)間，如果現(xiàn)在停止供應(yīng)，兩三年后購買力起來了房屋又可能會(huì)供不應(yīng)求?！?

而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下降、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積及土地成交價(jià)繼續(xù)下跌，對(duì)地方政府的財(cái)政收入來講，壓力更大。

據(jù)孟曉蘇介紹，“2014年整個(gè)房地產(chǎn)銷售下降了6.3%，本來從房改以來每年的銷售額是增長26.5%，這意味著一里一外，丟掉了近三分之一的銷售額，影響的數(shù)額大概是2.7萬億元。”

而彼時(shí)，財(cái)政部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2014年末中國地方政府債務(wù)余額達(dá)到15.4萬億元，平均債務(wù)率為86%?！耙簿褪钦f，在地方政府正急著要還債的時(shí)候，賣地收入下降了三分之一，找誰（要錢）去呢？”孟曉蘇說。

去庫存的要求之下，地方政府“錢從哪來”的問題仍在求解之中。不過顧云昌認(rèn)為，從供給側(cè)改革的邏輯與路徑來看，通過簡(jiǎn)政放權(quán)、放松管制、減免稅費(fèi)等，是可以搞活市場(chǎng)交易，從而提高生產(chǎn)率增加收入的。“至于怎么鼓勵(lì)購房、怎么實(shí)施優(yōu)惠，恐怕需要地方政府根據(jù)自己的情況來定。”他說。

我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則告訴《瞭望東方周刊》，針對(duì)“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的指導(dǎo)意見，目前企業(yè)還面臨著幾個(gè)方面的問題：一是目前房屋租賃的投資回報(bào)率太低;二是二手房、租房交易的稅費(fèi)較高，特別是在行業(yè)認(rèn)定上所涉及到的稅費(fèi)過高;第三是企業(yè)融資成本和運(yùn)營成本比較高。

他認(rèn)為，運(yùn)營成本的事情，企業(yè)可以通過內(nèi)部管理、商業(yè)模式創(chuàng)新等自己解決，但是稅費(fèi)高、房價(jià)房租比低、融資成本高的問題，需要政府來調(diào)節(jié)。

“住建部下發(fā)的一個(gè)文件里，有一個(gè)住宅租賃經(jīng)營的行業(yè)類別認(rèn)定問題，我們是想力促發(fā)改委和相關(guān)部門把它作為服務(wù)于民生的新型現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)重新認(rèn)定，這樣在稅收、刷POS等稅費(fèi)上都會(huì)極大降低。”胡景暉說。

在融資的長期制度建設(shè)問題上，胡景暉認(rèn)為，中國目前還沒有真正的房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)（REITs），應(yīng)該加快公募REITs的推出，增加普通老百姓的投資渠道，而不用再局限于“非房即股”的投資選擇。

在顧云昌看來，二手房交易中“五減二”的營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)、契稅、個(gè)人所得稅等，政府可以加大減免力度讓利于民。同時(shí)應(yīng)配合房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)，增加多套房業(yè)主的持有成本，增加政府收入的同時(shí)搞活存量房市場(chǎng)。

上述不愿透露姓名的開發(fā)商告訴本刊記者，“地方政府如果能夠多發(fā)展產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)機(jī)會(huì)吸引人口流入，降低各項(xiàng)開發(fā)規(guī)費(fèi)，一定會(huì)促進(jìn)‘農(nóng)民工市民化的政策落實(shí)?！?