鄒振華

安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院

供給側(cè)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題研究——以保利地產(chǎn)為例

鄒振華

安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院

供給側(cè)改革是國家根據(jù)我國宏觀經(jīng)濟實際情況制定的具有戰(zhàn)略意義的頂層 ，是解決我國當前過剩產(chǎn)能與高庫存的關(guān)鍵舉措。2015年國家開始推動供給側(cè)政策，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提高運營效率。在“去存貨、降杠桿”的政策推動下，自2013年開始出現(xiàn)下行的房地產(chǎn)行業(yè)開始回暖，而在房地產(chǎn)板塊當中，國企占半數(shù)。因而研究房地產(chǎn)行業(yè)在政策推動下的現(xiàn)狀與發(fā)展就以國有企業(yè)為切入點。為此，本文選取保利地產(chǎn)作為案例研究對象，對其近幾年的狀況進行分析，并預(yù)測其今后的發(fā)展，以期為房地產(chǎn)行業(yè)未來的前景獻策獻議。

房地產(chǎn)；保利地產(chǎn)；分析預(yù)測

一、國家政策與行業(yè)背景

2013年以來，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)下行趨勢，開發(fā)投資增速持續(xù)下降，自2月以來國房景氣指數(shù)從97左右持續(xù)下跌。2015年以來全國房地產(chǎn)行業(yè)在國家出臺的供給側(cè)改革下，溫和回暖，前半年全國商品房面積同比下降20%，降幅縮減；商品房銷售額同比增加3.1%。意在提高供給質(zhì)量，加大結(jié)構(gòu)改革的供給側(cè)改革通過有供有限，控制了商品房的供給，同時，采取降低首筆付款金額、減少稅費，給予補貼，放寬公積金貸款政策等多項刺激投資需求的手段，促使房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟下行形勢下，依舊保持穩(wěn)定器的地位。

房地產(chǎn)行業(yè)新的生長周期表現(xiàn)出了創(chuàng)新拉動、整合為特點。雖然行業(yè)開發(fā)投資增速的下行趨勢依舊存在，但從宏觀背景上看，行業(yè)的發(fā)展依舊可觀。2016年房地產(chǎn)行業(yè)仍然會作為促進經(jīng)濟提速的重要因素。城鎮(zhèn)化新增住房、舊城改造工作新常態(tài)下的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都會促使政策紅利的不斷推出。

二、企業(yè)地位與公司概況

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司， 2006年7月，公司股票在上交所上市，至2015年底，資產(chǎn)總計40383300萬元，連續(xù)六年榮獲中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力第二名，全年保利地產(chǎn)共實現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%；實現(xiàn)簽約面積1218.30萬平方米，同比增長14.22%。

保利地產(chǎn)主打商品住宅，兼營持有經(jīng)營性物業(yè)。在住宅開發(fā)角度，形成了多元化住宅物業(yè)的創(chuàng)新局面，包含了多種物業(yè)形態(tài)。商業(yè)物業(yè)囊括了商業(yè)性鞋子歐、酒店、會展、購物中心，具備多品種多類別物業(yè)綜合發(fā)展的能力。

三、財務(wù)分析與發(fā)展預(yù)測

（一）財務(wù)分析

1.資產(chǎn)負債表水平分析

保利地產(chǎn)公司總資產(chǎn)本期增加38，067，000，000 萬元，本期增長幅度10.4%，表明公司資產(chǎn)規(guī)模有大幅度提升。流動資產(chǎn)本期增長33，817，000，000萬元，本期增長幅度9.63%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了9.24%。非流動資產(chǎn)本期增長4，250，400，000萬元 ，本期增長幅度28.51%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了1.16%。

2015年保利地產(chǎn)總資產(chǎn)的增長主要歸咎于流動資產(chǎn)的增長。在流動資產(chǎn)中起到關(guān)鍵性增長作用的依次是存貨、其他應(yīng)收款和預(yù)付款項。其中，存貨增長8%，帶來總資產(chǎn)5.76%的增長幅度；其他應(yīng)收款同比增長72%，引起總資產(chǎn)3.46%的增長。

非流動資產(chǎn)的增長歸于投資性房地產(chǎn)的增長。本期增長2392770000元，本期增長幅度34%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了0.65%。

負債本期增加21800000000元，增長的幅度8%，使權(quán)益總額增長了5.96%。保利地產(chǎn)所有者權(quán)益同比增長20%，使權(quán)益總額增長了4.45%，說明市場投資者看好保利的發(fā)展前景，進行了相應(yīng)投資。

因此，本期的權(quán)益總額增長主要體現(xiàn)在所有者權(quán)益的增長上，其中，本期未分配利潤同比增長23%。引起權(quán)益2.62%的增長幅度。保利地產(chǎn)采取資本公積轉(zhuǎn)增股本的政策，因而只是資本公積的減少帶來股本的增加，對股東權(quán)益總額并未帶來變化。

負債方面，流動負債增加18%，帶來權(quán)益9.44%的增長；非流動負債同比減少13%，引起權(quán)益總額減少了3.48%。流動負債中，預(yù)收款項本期增加19247000000元，同比增長17%，使得權(quán)益總額變動了5.26%；非流動負債中，長期借款27%的減少，使得權(quán)益6.58%的降低。

2.資產(chǎn)負債表垂直分析

（1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)靜態(tài)分析。企業(yè)流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強，風(fēng)險低，非流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力差，風(fēng)險高。企業(yè)的流動資產(chǎn)比重均穩(wěn)定在95%左右，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，且風(fēng)險低。

（2）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)動態(tài)分析。流動資產(chǎn)比重下降0.7%；非流動資產(chǎn)比重增加16.4%。主要源自與企業(yè)可供出售金融資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期待攤費用77.4%的下降、39.03%和30.44%的增長。

（3）資本結(jié)構(gòu)靜態(tài)分析。保利地產(chǎn)的負債比重75.95%，所有者權(quán)益比重24.05%。從長期償債能力來看，企業(yè)的資產(chǎn)負債率高財務(wù)風(fēng)險高，但從企業(yè)的盈利角度來看，主營業(yè)務(wù)成本率66.8023%以及高達162.5545%的股本報酬率說明企業(yè)具有很強的盈利能力。

（4）資本結(jié)構(gòu)動態(tài)分析。所有者權(quán)益8.79%的增加以及負債2.49%的減少，說明公司的資本結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，財務(wù)實力增強。

3.利潤表水平分析

（1）凈利潤分析。凈利潤是供企業(yè)所有者分配或使用的經(jīng)營成果。保利地產(chǎn)2015年實現(xiàn)稅后利潤16827700000元，比基期增長了2596300000元，增長率為18.24%，增長幅度較大。依據(jù)利潤表水平分析，公司稅后利潤增長是由于利潤總額增加了3869000000元，又由于1272580000所得稅費用的增加，最終導(dǎo)致凈利潤增加了近兩成。

（2）利潤總額分析。 利潤總額是企業(yè)全部經(jīng)營成果的衡量標準。2015年度保利地產(chǎn)利潤總額增加了3869000000元，營業(yè)利潤的增長是導(dǎo)致利潤總額增長的主要因素，營業(yè)利潤增長率為19.73%，公司營業(yè)外收入增加了92355000元，增加了55.41%，營業(yè)外支出減少32706900元，降低了近三成，綜合導(dǎo)致了利潤總額的增加。

（3）營業(yè)利潤分析。營業(yè)利潤由企業(yè)的營業(yè)收入、公允價值變動損益、投資收益與營業(yè)成本、期間費用、稅費、資產(chǎn)減值損失的差額構(gòu)成。這項指標反映了企業(yè)日常經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)營成果。2015年公司的營業(yè)利潤增加是主要是由于營業(yè)收入增長了14373000000元，增長率達13.18%。根據(jù)財務(wù)報表，營業(yè)收入的增長源于公司依據(jù)國家政策的扶持，加大供給，減少庫存，穩(wěn)步發(fā)展。同時，資產(chǎn)減值損失下降72.22%，致使營業(yè)利潤的上升，也是推動企業(yè)營業(yè)利潤上漲的優(yōu)勢因素。

4.利潤表垂直分析

本期營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重為18.41%，比基期的17.40%提高了5.78%；本期利潤總額的構(gòu)成為18.55，比上年度的17.45%增加了6.31%。凈利潤的構(gòu)成為13.63%，增加了4.47%

由此可以看出，2015年保利地產(chǎn)盈利能力比上年度有所上升。從營業(yè)利潤結(jié)構(gòu)上升來看，主要是營業(yè)收入結(jié)構(gòu)上升所致，表明營業(yè)收入上升是提高營業(yè)利潤構(gòu)成的根本原因。

5.杜邦分析

本期企業(yè)的4.167%的總資產(chǎn)收益率與4.16的權(quán)益乘數(shù)構(gòu)成了17.26%的凈資產(chǎn)收益率；基期3.8908%的總資產(chǎn)收益率與4.545的權(quán)益乘數(shù)構(gòu)成了19.87%的凈資產(chǎn)收益率。

其中，總資產(chǎn)收益率主要用來衡量企業(yè)利用資產(chǎn)獲取利潤的能力，是評價企業(yè)盈利能力的重要指標。權(quán)益乘數(shù)即資產(chǎn)總額是股東權(quán)益總額的多少倍，是評價企業(yè)長期償債能力的重要指標。兩項指標的乘積形成凈資產(chǎn)收益率，這一反映企業(yè)股東獲得投資報酬的高低，該比率越高，說明企業(yè)的盈利能力越強。雖然凈資產(chǎn)收益率小幅下降，但企業(yè)的總資產(chǎn)收益率提升，并且財務(wù)杠桿下降，風(fēng)險降低，故，企業(yè)的盈利能力總體來說是上升的。

2014年主營業(yè)務(wù)利潤率為13.0495%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為32.09%；本期的主營業(yè)務(wù)利潤率與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為13.6335%與32.08%。營運能力的穩(wěn)定與盈利能力的提升表明企業(yè)的獲利前景看好，同時財務(wù)杠桿降低，財務(wù)風(fēng)險減少，表明企業(yè)本期的經(jīng)營管理能力優(yōu)良。（以上分析基于本期（2015年12月31日）及基期（2014年12月31日）的財務(wù)報表）

（二）發(fā)展預(yù)測

綜合企業(yè)本期的財務(wù)分析以及主營業(yè)務(wù)增長率、凈利潤增長率等成長能力指標，表明保利地產(chǎn)2015年堅持“去存貨，降杠桿”的理念，機制應(yīng)對市場的變化，保持了業(yè)績的平穩(wěn)提升，在業(yè)績上也高于地產(chǎn)行業(yè)平均的水平。預(yù)測企業(yè)在2016年及以后的年度，企業(yè)績效仍穩(wěn)步上升，運營良好，在銷售和業(yè)績上仍舊處于行業(yè)的領(lǐng)先位置。

在中央加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革建成小康社會決勝的開局之年，保利地產(chǎn)將繼續(xù)堅定“去庫存”理念，帶動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長。在新常態(tài)下，實現(xiàn)央企的承諾與社會責(zé)任。

四、行業(yè)前景與未來展望

由于房地產(chǎn)市場在需求和盈利兩個角度均面臨著拐點，投資的特征也明顯降低。因而可以預(yù)計，自2015年房地產(chǎn)市場將回溫，總體仍然處于初步復(fù)蘇，從保利地產(chǎn)案例分析的過程中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)目前不太可能大幅反彈。老齡化進程的快速發(fā)展以及全面二胎的實施，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加。但應(yīng)看到，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的促進作用可能會減弱。土地價格的增長速度明顯高于同期商品房銷售均價的上漲，價格漲幅較大。行業(yè)集中度進一步強化、市場份額之爭日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和機遇。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將走向融合的全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新發(fā)展模式的道路。

房地產(chǎn)行業(yè)在前景看好的前提下，也存在著行業(yè)的劇烈競爭，因此，行業(yè)應(yīng)當進行多元化的經(jīng)營，可以兼營商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及文化旅游地產(chǎn)，同時參股其他行業(yè)，如金融、新能源、文化娛樂業(yè)以降低單一經(jīng)營的風(fēng)險。存量房市場規(guī)模的擴大也可以為企業(yè)的市場發(fā)展開拓新空間。

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鄒振華（1994-08-19）性別女，民族漢，安徽六安人，安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院2013級本科生，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟