張廣雷

內(nèi)蒙古首地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

住宅工程項(xiàng)目施工成本管理問題分析

張廣雷

內(nèi)蒙古首地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的管理和成本控制貫穿項(xiàng)目的全工程，要求在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招采、施工、合同管理、竣工結(jié)算、經(jīng)營(yíng)等各階段的工程造價(jià)均在目標(biāo)限額的范圍內(nèi)，其中施工成本占工程項(xiàng)目建設(shè)總投資的絕大部分，對(duì)其進(jìn)行有效地管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的意義。

住宅工程；成本管理；措施

1 住宅工程項(xiàng)目施工成本管理的重要性

施工成本即工程項(xiàng)目施工階段產(chǎn)生的所有生產(chǎn)費(fèi)用的總和，包括施工過程中原材料、輔助材料、構(gòu)配件的消耗、施工機(jī)械的使用費(fèi)用或租賃費(fèi)用、對(duì)施工人員支付的勞動(dòng)報(bào)酬、與相關(guān)施工組織發(fā)生的費(fèi)用等。住宅工程項(xiàng)目進(jìn)入施工階段時(shí)相關(guān)的工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、承包合同簽訂等工作已經(jīng)完成，所以對(duì)工程投資的影響較小，僅占5%至10%左右，但工程投資在施工階段的應(yīng)用幾乎達(dá)到70%左右，在施工過程中造成投資浪費(fèi)的可能性極大，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此階段通過有效的施工現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)管理和合同管理，提升施工成本的利用效率，盡可能縮減投資成本的浪費(fèi)。這不僅有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提升其資金使用效率，而且對(duì)減少工程造價(jià)，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷讓利空間，進(jìn)而利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)提升住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金的回爐周期等具有積極的作用，可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行住宅工程項(xiàng)目施工成本管理具有重要的作用。

2 住宅工程項(xiàng)目施工成本管理措施

2.1 抓好成本預(yù)測(cè)、預(yù)控工作

對(duì)于工程項(xiàng)目成本的管理最重要的就是要做好成本的預(yù)測(cè)和預(yù)控工作。企業(yè)和項(xiàng)目部只要工程一旦簽約好就必須開始制定工程的施工預(yù)算、成本計(jì)劃，還要配置好相應(yīng)的施工所用的機(jī)械設(shè)備等，并根據(jù)實(shí)際勘察數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行比較分析，然后結(jié)合市場(chǎng)情況和勞動(dòng)力等因素確定相應(yīng)的工程的實(shí)際成本。預(yù)測(cè)好工程項(xiàng)目成本之后，公司與項(xiàng)目部要簽訂好承包合同，約定好施工中的權(quán)利、義務(wù)、施工工期、施工質(zhì)量等。

2.2 加強(qiáng)材料管理

施工材料是影響項(xiàng)目成本的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，一般施工材料的成本占據(jù)工程總成本的70%左右，因此施工材料的成本控制對(duì)于工程項(xiàng)目成本控制具有重要的價(jià)值和意義。施工材料管理主要需要注意以下幾個(gè)方面：企業(yè)中標(biāo)之后就必須開始制定施工預(yù)算，經(jīng)過審核之后就成為施工計(jì)劃和依據(jù)；施工預(yù)算報(bào)材料部門要結(jié)合項(xiàng)目部編制的材料選購(gòu)計(jì)劃和企業(yè)實(shí)際的資金狀況購(gòu)買施工材料；公司材料采購(gòu)部門負(fù)責(zé)根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目部的施工預(yù)算選購(gòu)施工要使用的材料，其他材料由項(xiàng)目部自己負(fù)責(zé)采購(gòu)，采購(gòu)的施工材料要注意防止浪費(fèi)和積壓等。企業(yè)要設(shè)置專機(jī)構(gòu)材料負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)的施工材料進(jìn)行監(jiān)控，項(xiàng)目部的委托書中要確定需要選購(gòu)的施工材料的規(guī)格、質(zhì)量、價(jià)格、驗(yàn)收方法、交貨時(shí)間等。

2.3 機(jī)械使用費(fèi)控制

通過合理的施工組織設(shè)計(jì)，盡量定量計(jì)價(jià)，減少施工所需要的機(jī)械臺(tái)班數(shù)量，提高機(jī)械的利用率；規(guī)范機(jī)械操作人員的工作方法，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械的維修和保養(yǎng)，使用性能較好的機(jī)械，提高工作效率；合理選擇購(gòu)置自有設(shè)備或租賃設(shè)備，多方案比選，選擇最經(jīng)濟(jì)可行的方案。

2.4 人工費(fèi)控制

合理組織流水施工，最大限度地保證人員工作的連續(xù)性，在滿足用工需求的情況下，盡量減少窩工；根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度要求合理安排人員投入，結(jié)合施工定額，做好人員需求量計(jì)劃。采用分項(xiàng)計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行勞務(wù)分包，如：主體工程的勞務(wù)分包不要采用總價(jià)包干，應(yīng)采取分項(xiàng)即模板工程、混凝土工程、鋼筋工程等各自計(jì)價(jià)分包，能定量分包的盡量定價(jià)定量分包，盡量減少使用雜工、計(jì)日工等活成本的發(fā)生。

2.5 優(yōu)化施工成本管理的落實(shí)

在施工過程中，針對(duì)采用“低價(jià)中標(biāo)，索賠營(yíng)利”工程承攬方式的施工單位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化合同管理，以合同作為主要的依據(jù)降低不必要工程費(fèi)用支出的可能，在施工單位提出工程變更的情況下，要結(jié)合住宅工程的實(shí)際使用功能，經(jīng)濟(jì)美觀性、可操作性以及必要性等角度進(jìn)行嚴(yán)格地審核，避免經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)向施工單位轉(zhuǎn)移或財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由施工單位向自身轉(zhuǎn)移的情況發(fā)生；在施工的過程中，工程設(shè)計(jì)質(zhì)量不合理可能導(dǎo)致工程的實(shí)際施工情況與設(shè)計(jì)圖紙之間存在差異、市場(chǎng)供應(yīng)的波動(dòng)可能導(dǎo)致材料的采購(gòu)規(guī)格與設(shè)計(jì)要求不符，這些情況均可能導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，而設(shè)計(jì)的變更將直接導(dǎo)致施工的工期、成本投入、順序等發(fā)生變化，為保證施工成本管理水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)施工單位提出的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行嚴(yán)格地審查，并積極與設(shè)計(jì)單位針對(duì)設(shè)計(jì)變更的合理性和必要性進(jìn)行有效地溝通，保證必要的設(shè)計(jì)變更不會(huì)對(duì)施工成本和住宅工程項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生較嚴(yán)重地影響；在施工單位進(jìn)行住宅工程項(xiàng)目施工的過程中會(huì)應(yīng)用現(xiàn)場(chǎng)簽證手段，但受施工單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證認(rèn)識(shí)程度不同的影響，部分施工單位忽視現(xiàn)場(chǎng)簽證落實(shí)的嚴(yán)肅性，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)住宅工程項(xiàng)目施工過程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證予以高度關(guān)注，并對(duì)其落實(shí)嚴(yán)格的管理，要求施工單位不僅要落實(shí)隨到隨簽，而且要保證其整體水平滿足量化要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工單位現(xiàn)場(chǎng)簽證的基礎(chǔ)上也要實(shí)行工程簽證管理制度，對(duì)工程、預(yù)算等部門的相關(guān)人員職權(quán)進(jìn)行明確地規(guī)定，通過提升簽證質(zhì)量，避免虛假簽證現(xiàn)象的發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)要求隱蔽簽證具有相對(duì)應(yīng)的圖紙依據(jù)，而且具體的隱蔽結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目、工藝、質(zhì)量等需要在相關(guān)資料中明確表明，簽證形成后結(jié)合合同的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行及時(shí)的處理等，這是減少因不合理簽證導(dǎo)致施工成本增加的有效手段。

結(jié)束語(yǔ)：

總而言之，工成本作為住宅工程項(xiàng)目建設(shè)各環(huán)節(jié)所需成本比例最高的部分，對(duì)其進(jìn)行高效地管理，不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，為投資行為的良性循環(huán)提供支持，而且可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益。住宅工程項(xiàng)目施工成本管理問題一直受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度關(guān)注，這就要求我們?cè)谝院蟮膶?shí)際工作中必須對(duì)其實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步研究探討，以為企業(yè)贏得更多的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)效益。

[1]劉雪飛.建筑工程成本管理問題的研究[D].吉林大學(xué)，2015.

[2]李靜.工程項(xiàng)目施工成本管理分析[J].才智，2014，34：345.