錢(qián) 凈 凈

(河南師范大學(xué) 政治與公共管理學(xué)院，河南 新鄉(xiāng) 453000)

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中國(guó)城市間房?jī)r(jià)分化的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

錢(qián) 凈 凈

(河南師范大學(xué) 政治與公共管理學(xué)院，河南 新鄉(xiāng) 453000)

當(dāng)前中國(guó)城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象日益嚴(yán)重，城市間居民的住房資產(chǎn)價(jià)格差距拉大，導(dǎo)致全民焦慮情緒蔓延。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析房?jī)r(jià)分化的緣由，發(fā)現(xiàn)偏向中西部的土地供給與人口向東部大城市集中流入的需求是造成供需矛盾的主要原因，貨幣政策的加杠桿效應(yīng)放大了東部大城市的商品房需求，疊加公共品供給的區(qū)域不平衡共同導(dǎo)致城市間房?jī)r(jià)持續(xù)分化。解決這一問(wèn)題需要客觀對(duì)待人口流動(dòng)的趨勢(shì)，供給側(cè)改革與需求側(cè)改革結(jié)合進(jìn)行。

房?jī)r(jià)分化；供給側(cè)；需求側(cè)；供需矛盾

2015年召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議標(biāo)志著城市社會(huì)成為中國(guó)社會(huì)的主要組成部分，城市治理得到中央政府高度關(guān)注。城市治理的一大目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)于“城市讓生活更美好”的憧憬，然而，房?jī)r(jià)問(wèn)題一直是阻礙這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要因素。進(jìn)入新世紀(jì)，中國(guó)城市房?jī)r(jià)不僅普遍上漲，最近幾年還出現(xiàn)了城市間房?jī)r(jià)嚴(yán)重分化的現(xiàn)象。城市間房?jī)r(jià)的絕對(duì)值差異增大，最貴城市的房?jī)r(jià)可達(dá)一般地級(jí)市的10倍、20倍，房?jī)r(jià)的漲幅也呈現(xiàn)出分化的趨勢(shì)，絕對(duì)值越高其漲幅越大，這使得城市間居民的住房資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重分化，群眾焦慮情緒在全國(guó)蔓延。在城市間發(fā)展不平衡的背景下，這不僅制約了人口的合理流動(dòng)，還使居民之間的貧富差距越拉越大，地域歧視越發(fā)嚴(yán)重，有礙于和諧社會(huì)的實(shí)現(xiàn)。從理論上分析造成這一現(xiàn)象的各方面原因，提高大眾對(duì)這一現(xiàn)象的理性認(rèn)知，有助于降低房?jī)r(jià)分化所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和社會(huì)心理風(fēng)險(xiǎn)。

一、中國(guó)城市間房?jī)r(jià)分化的現(xiàn)象、特征及結(jié)果

當(dāng)前中國(guó)城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的分化現(xiàn)象。2013年出臺(tái)的限購(gòu)限貸等行政性調(diào)控政策使北上廣深等地的房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了短暫的回落，但經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，這些一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)保持了高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)與2010年同比平均增長(zhǎng)了9.1%，但是北京、上海、廣州、深圳分別同比增長(zhǎng)了22.7%、18.8%、22.2%、23.9%，一般省會(huì)城市也出現(xiàn)了10%左右的漲幅，同時(shí)個(gè)別城市出現(xiàn)了下降，如杭州、寧波、溫州、金華等城市的房?jī)r(jià)分別比2010年降低了8.1%、5.7%、23.8%和1.1%，其他三四線城市房?jī)r(jià)漲幅不大(數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站的年度數(shù)據(jù)及《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》，下文未加注者均同)。到了2016年1月份，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)與上年同比漲幅分別達(dá)到了11.3%、21.4%、10%、52.7%、10.8%，少量大城市如杭州、廈門(mén)、天津、西安、鄭州的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)有小幅上漲，70個(gè)大中城市中42個(gè)城市幾乎沒(méi)有上漲，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于庫(kù)存消化階段，部分城市房?jī)r(jià)依然疲軟。

進(jìn)一步分析可見(jiàn)，中國(guó)城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象的特征表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是區(qū)域間城市房?jī)r(jià)分化明顯，具體表現(xiàn)為珠三角城市群核心城市深圳、廣州房?jī)r(jià)漲幅超高，引領(lǐng)周邊城市廈門(mén)等也以較高漲幅上漲，長(zhǎng)三角城市群核心城市上海房?jī)r(jià)漲幅可觀，引領(lǐng)次級(jí)中心城市南京、杭州等以較快速度上漲，京津冀城市群核心城市北京房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，但幅度小于南方城市；二是不同行政級(jí)別城市間房?jī)r(jià)分化明顯，從2015到2016年的數(shù)據(jù)可以看出，直轄市、省會(huì)城市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市商品房住宅價(jià)格均明顯回升，其他地級(jí)市房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有上漲，個(gè)別城市房?jī)r(jià)下降，去庫(kù)存壓力較大，當(dāng)?shù)卣踔脸雠_(tái)了補(bǔ)貼農(nóng)民買(mǎi)房的政策；三是不同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的城市間房?jī)r(jià)分化明顯，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、高科技新興產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的北京、上海、深圳房?jī)r(jià)漲幅最高，以先進(jìn)制造業(yè)、旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的廣州、南京、廈門(mén)等城市漲幅也較為明顯，其他資源型城市房?jī)r(jià)下降壓力較大。

城市間房?jī)r(jià)走勢(shì)的嚴(yán)重分化在短期內(nèi)使不同城市居民的住房資產(chǎn)價(jià)格分化，群眾焦慮情緒普遍蔓延；長(zhǎng)時(shí)期看則會(huì)改變?nèi)藗兊耐顿Y預(yù)期、消費(fèi)習(xí)慣，扭曲城市間的工資差距，制約人口的合理流動(dòng)，阻礙生產(chǎn)要素的合理配置，降低全要素生產(chǎn)率，影響經(jīng)濟(jì)正常增長(zhǎng)[1]。因此，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因非常必要。

二、中國(guó)城市間房?jī)r(jià)分化的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

馬克思的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為價(jià)格由供需調(diào)節(jié)，圍繞商品價(jià)值上下波動(dòng)，傳統(tǒng)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為價(jià)格是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的基本機(jī)制，它可以偏離價(jià)值，由供需雙方的議價(jià)能力來(lái)確定。當(dāng)前中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制基本確立，商品房住宅由市場(chǎng)定價(jià)，政府只進(jìn)行宏觀調(diào)控，它的走勢(shì)與供需雙方的議價(jià)能力直接相關(guān)，基本可以反映供需矛盾。從供給因素和需求因素入手分析能夠找到供需矛盾的關(guān)鍵所在。

(一)供給側(cè)導(dǎo)致城市間房?jī)r(jià)分化的內(nèi)在邏輯

供給側(cè)因素包括住宅建設(shè)所依存的土地供給、住宅所承載的公共品供給以及貨幣政策供給。分析這些因素在不同城市間的差異有助于我們認(rèn)識(shí)供給方面如何導(dǎo)致城市間房?jī)r(jià)分化。

1.土地供給錯(cuò)配是房?jī)r(jià)分化的基礎(chǔ)

土地是商品房住宅建設(shè)最重要的投入要素，其價(jià)格在房屋成本中占有很大一部分，因此土地供給情況將直接影響房?jī)r(jià)。土地供給又受到土地供給制度和政策的影響。

在中國(guó)土地公有制下，一個(gè)城市的土地供給受到中央政府和省級(jí)政府的嚴(yán)格管制。根據(jù)2006年11月20日國(guó)土資源部第5次部務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》的規(guī)定，我國(guó)地方政府的土地供應(yīng)需要經(jīng)過(guò)如下程序：縣級(jí)及以上地方政府需提出本地的土地利用年度計(jì)劃建議，經(jīng)同級(jí)人民政府審查后，報(bào)上一級(jí)人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)；省、自治區(qū)、直轄市的土地利用年度計(jì)劃建議，應(yīng)當(dāng)于每年十月三十一日前報(bào)國(guó)土資源部，由國(guó)土資源部根據(jù)全國(guó)土地利用年度計(jì)劃總量控制指標(biāo)建議和省、自治區(qū)、直轄市提出的計(jì)劃指標(biāo)建議，編制全國(guó)土地利用年度計(jì)劃草案，納入年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案，上報(bào)國(guó)務(wù)院；經(jīng)國(guó)務(wù)院審定后，下達(dá)各地參照?qǐng)?zhí)行；待全國(guó)人大審議通過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案后，正式執(zhí)行。國(guó)務(wù)院下達(dá)的土地利用年度計(jì)劃包括：(1)新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，包括新增建設(shè)用地總量和新增建設(shè)用地占用農(nóng)地及耕地指標(biāo)；(2)土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)，包括土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)充耕地指標(biāo)和土地整理復(fù)墾補(bǔ)充耕地指標(biāo)；(3)耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)。其中，新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)實(shí)際反映了一個(gè)城市在該年度的土地總體供應(yīng)情況。對(duì)于地級(jí)市而言，這一指標(biāo)實(shí)際是由省級(jí)政府制定的(其中計(jì)劃單列市的指標(biāo)由中央政府制定)[1]。從制度上講，我國(guó)城市的土地供給是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，上級(jí)政府對(duì)下級(jí)行政區(qū)域的土地供給情況起決定作用，地方政府在土地供應(yīng)市場(chǎng)上處于一級(jí)壟斷地位。

從土地供給政策上來(lái)看，1993年以來(lái)的分稅制使得地方政府有更強(qiáng)的偏好將土地供給給工業(yè)領(lǐng)域，從而創(chuàng)造更多的地方GDP。在中國(guó)城市內(nèi)部，工業(yè)用地很少需要拍賣(mài)，而是以協(xié)議方式按極低的價(jià)格出讓?zhuān)骄貎r(jià)只有商業(yè)地價(jià)的10%左右。在發(fā)達(dá)工業(yè)城市，工業(yè)用地?cái)D占住宅用地更為突出，商品房住宅建設(shè)用地頗為稀缺，商品房的價(jià)格高于一般城市。另一方面，2003年開(kāi)始中央政府在土地政策上出現(xiàn)了巨大變化，體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，出于區(qū)域均衡發(fā)展的考慮，在新增土地的空間分布上向中西部?jī)A斜；第二，在土地供給方式上推行全面的“招拍掛”制度，地方政府成為土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷供給方；第三，對(duì)土地違法進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，對(duì)東部地區(qū)土地違法的查處尤其嚴(yán)厲[2]。

查看2000—2013年的《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》中“國(guó)有建設(shè)用地出讓情況——按地區(qū)分列”一欄的信息可以發(fā)現(xiàn)，在2003年之前，東部土地供給占比不斷上升，而之后則呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，粗略計(jì)算，東部土地供給占全國(guó)的比例從2003年的70.5%下降到2010年的55%，之后又進(jìn)一步下降至2012年的50%。從更具體的數(shù)據(jù)來(lái)看，2003年之前，工業(yè)占比較高、土地出讓面積較高且位于東部的城市，如北京、上海、廣州、深圳等在2003年之后土地供給份額下降的幅度較大。中央政府于“十二五”期間提出了“大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，為防止超大城市攤大餅發(fā)展，在土地供給上削減了人口已達(dá)1000萬(wàn)以上的城市土地供應(yīng)，上海、深圳等地也明確提出了“土地不擴(kuò)容，內(nèi)部集約利用”的發(fā)展戰(zhàn)略。其中上海市“十三五”規(guī)劃建議提出“十三五”時(shí)期要逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在東部超大城市的土地供給受到控制后，這一地區(qū)從2003年后直到今天一直是勞動(dòng)力的凈流入地。這說(shuō)明東部大城市的土地供需矛盾更為緊張，土地供給與需求的錯(cuò)配是東部大城市房?jī)r(jià)上漲的最大誘因。媒體評(píng)論更多認(rèn)為東部大城市房?jī)r(jià)的上漲是一種貨幣現(xiàn)象，但土地的供需矛盾是貨幣因素發(fā)揮作用的基礎(chǔ)。反觀內(nèi)地一般大中城市，在國(guó)家政策傾斜下紛紛快馬加鞭地搞城市建設(shè)，造成城市空間增長(zhǎng)比人口增長(zhǎng)快的局面，部分地區(qū)出現(xiàn)空城、鬼城現(xiàn)象，城市房?jī)r(jià)低位徘徊。

2.公共品供給不均衡是房?jī)r(jià)分化的誘因

商品房住宅的使用價(jià)值不僅體現(xiàn)在居住用途上，更體現(xiàn)在居住地周邊的公共品帶給使用者的滿(mǎn)足。中國(guó)城市間房?jī)r(jià)的分化還源于城市間公共品供給的質(zhì)和量的分化。城市間公共品供給的分化由市場(chǎng)和體制兩方面的原因造成。

從市場(chǎng)的角度講，城市規(guī)模越大，在規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的作用下，需要大量人口來(lái)支撐的純公共品和準(zhǔn)公共品的提供就更具可能性。在一定區(qū)間內(nèi)，人口越多，地方政府在提供純公共品時(shí)人均成本就越低，人口規(guī)模達(dá)到一定程度，某些準(zhǔn)公共品如圖書(shū)館、歌劇院、游泳館、展覽館的提供才能變得可持續(xù)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大增長(zhǎng)極的中心城市北京、上海、廣州的公共品供給在歷史及天然的人口優(yōu)勢(shì)下比其他城市遙遙領(lǐng)先。在擴(kuò)散效應(yīng)作用下，三大增長(zhǎng)極的其他核心城市也逐漸擁有了更多的產(chǎn)業(yè)份額和人口規(guī)模，準(zhǔn)公共品供給在市場(chǎng)機(jī)制的作用下不斷得到積累。而內(nèi)地三四線城市仍然處于增加產(chǎn)業(yè)份額的階段，人口規(guī)模尚未達(dá)到足以通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制提供更多準(zhǔn)公共品的程度。

從體制的角度講，1993年之后的分稅制改革使中央政府從地方獲得的收入份額上升，但地方建設(shè)的事權(quán)部分下放，因此地方的公共品供給要么依靠中央財(cái)政支持，要么依靠地方政府自籌資金。在這樣的財(cái)政體制下，中央政府所在城市、各省首府所在城市以及計(jì)劃單列市能夠得到中央財(cái)政支持的概率大大提高，以中央名義在這些城市所進(jìn)行的準(zhǔn)公共品投資也更為集中。為打入全球城市網(wǎng)絡(luò)，北京、上海近年都提出了打造世界城市的目標(biāo)，為完成這一目標(biāo)，它們還將從中央政府拿到更多的資源，留下更多的公共品給本地居民。北上廣深及周邊發(fā)達(dá)城市本身的財(cái)政資源也較為充足，純公共品及準(zhǔn)公共品的供給具有內(nèi)生優(yōu)勢(shì)。而內(nèi)地三四線城市本身財(cái)政資源較少，獲得中央政府支持的概率較低，純公共品及準(zhǔn)公共品的提供難以與一線城市媲美。公共品供給的質(zhì)量分化在城市間如此形成，全國(guó)高等院校的區(qū)域分布及其從中央政府所獲得的資金支持也呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢(shì)，而這僅是分化現(xiàn)象的冰山一角。根據(jù)公共選擇理論，城市的公共品是公眾選擇城市的重要因素，公共品供給的城市間差異決定了公眾對(duì)城市偏好的不同，擁有更多優(yōu)質(zhì)公共品的城市將獲得更多的居民，自然帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。公共品供給較差的城市將失去勞動(dòng)力、資源、人口、市場(chǎng)，房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌。

3.貨幣政策是房?jī)r(jià)分化的推手

房?jī)r(jià)作為商品房住宅價(jià)值的貨幣表示直接受到宏觀貨幣政策的影響。城市間的房?jī)r(jià)分化受貨幣政策的影響可以從兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)明：第一是城市間居民的貨幣收入分化，第二是貨幣政策的作用效果在城市間的分化。

從居民的貨幣收入分化來(lái)解釋城市間房?jī)r(jià)的分化不具有足夠的說(shuō)服力。查看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的地區(qū)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，盡管北上廣的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平在全國(guó)范圍內(nèi)遙遙領(lǐng)先，但按照比例來(lái)算，從2005年到2014年，最發(fā)達(dá)省市與最貧困省份的人均可支配收入的比值都在2.2到2.4之間，而房?jī)r(jià)的差距最高可達(dá)10倍以上[1]。這說(shuō)明貨幣收入的城市間分化不是城市間房?jī)r(jià)分化的最重要因素。

從貨幣政策的作用效果來(lái)看，一二線城市利用貨幣政策進(jìn)行投機(jī)炒作的空間更大。中國(guó)貨幣政策在2000年以后經(jīng)歷了緊縮和寬松兩個(gè)過(guò)程。緊縮過(guò)程出現(xiàn)在2000—2011年這11年間，存款利率從2.25%提高到了2.75%，同時(shí)存款準(zhǔn)備金率則從8%大幅攀升至18.5%，而這11年恰恰是中國(guó)城市房?jī)r(jià)整體上漲最快的時(shí)段，可見(jiàn)，緊縮的貨幣政策不是房?jī)r(jià)漲跌的重要因素，這一時(shí)期的房?jī)r(jià)普漲是人口大量向城市轉(zhuǎn)移的結(jié)果。其中，2011年的宏觀調(diào)控中，央行共采取了3次加息和6次提高存款準(zhǔn)備金率的政策，并且上調(diào)了二套房的首付比例，這些措施控制了全國(guó)城市房?jī)r(jià)普漲的幅度。寬松過(guò)程出現(xiàn)在2011年底至今，這一期間官方一年期存款利率和法定準(zhǔn)備金率分別從2011年的2.75%降至1.5%，存款準(zhǔn)備金率從18.5%降至17%。其中，2015年分別有5次降息和降準(zhǔn)，在貨幣政策的調(diào)節(jié)下，一線城市的房?jī)r(jià)大幅反彈。查看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的主要城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，從2011年末至2015年11月，一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲45.53%，漲幅明顯。相比之下，二線城市的漲幅僅為10.73%。同期，三四線城市房?jī)r(jià)同比漲幅不斷遞減，個(gè)別城市房?jī)r(jià)下跌明顯。

可見(jiàn)，在貨幣政策寬松化后，城市間房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了分化。寬松的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用在一二線城市比較突出，這與一線城市的購(gòu)房需求彈性大、資金池充足、金融市場(chǎng)靈活有很大關(guān)系。一線城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、房屋中介機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者、投資者幾大主體在信貸融資方面具有較強(qiáng)的信用及信息優(yōu)勢(shì)，能夠充分利用寬松的貨幣政策所帶來(lái)的杠桿效應(yīng)撬動(dòng)市場(chǎng)，再加上互聯(lián)網(wǎng)金融所提供的各種小額貸款，使場(chǎng)外資金進(jìn)入一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)易如反掌，進(jìn)一步推動(dòng)了一線城市的房?jī)r(jià)漲幅，其所帶來(lái)的示范效應(yīng)帶動(dòng)了條件較好的二線城市，使這些城市房?jī)r(jià)的漲幅畸高，誘發(fā)部分居民恐慌心理，對(duì)房產(chǎn)囤積居奇的現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。三四線城市在貨幣政策加杠桿的影響下勉強(qiáng)可以維持銷(xiāo)量的正常增長(zhǎng)，但是預(yù)期、需求沒(méi)有大幅增加，因此房?jī)r(jià)漲幅較弱?？梢?jiàn)，貨幣政策在緊縮時(shí)對(duì)于城市間房?jī)r(jià)的分化影響不大，但寬松時(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)本身就高的城市具有明顯的放大需求效應(yīng)，使這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫增大，加劇了城市間房?jī)r(jià)的分化。

(二)需求側(cè)因素導(dǎo)致城市間房?jī)r(jià)分化的內(nèi)在邏輯

城市間房?jī)r(jià)分化的原因在于供需矛盾的緊張程度出現(xiàn)了分化，其中需求側(cè)的作用更為直接。商品房購(gòu)買(mǎi)行為可以分為剛性需求、投資投機(jī)需求，剛性需求的主要人群為新生勞動(dòng)力，投資投機(jī)需求則產(chǎn)生于流動(dòng)資本，這兩大類(lèi)的需求狀況決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市間分化。

1.剛性需求分化是根本原因

剛性需求發(fā)生分化的路徑有兩條，一是勞動(dòng)力的流動(dòng)方向發(fā)生分化，二是不同城市勞動(dòng)力的收入水平發(fā)生分化。兩者的疊加效應(yīng)會(huì)使城市間房?jī)r(jià)分化表現(xiàn)明顯。

從勞動(dòng)力的整體流向來(lái)看，“東南飛”、“向大城市集聚”仍是主要的趨勢(shì)[3，4]。勞動(dòng)力的流動(dòng)機(jī)制從最初的單純?yōu)樽非蟾吖べY正逐漸向追求知識(shí)溢出轉(zhuǎn)變，高技能勞動(dòng)力的流動(dòng)方向與高科技企業(yè)、科研院所的布局直接相關(guān)，低技能勞動(dòng)力與高技能勞動(dòng)力在分工上有一定的互補(bǔ)性，因此二者的流動(dòng)方向具有趨同性。特別是1999年開(kāi)始的高等教育擴(kuò)招使高等教育由精英教育進(jìn)入大眾教育階段，大學(xué)生畢業(yè)后的流向也從“統(tǒng)招統(tǒng)分”過(guò)渡到“自主擇業(yè)”，以大學(xué)生群體為主的新生勞動(dòng)力的流動(dòng)性進(jìn)一步增強(qiáng)。這部分勞動(dòng)力具有一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、文化知識(shí)和創(chuàng)新意識(shí)，因此對(duì)于知識(shí)溢出能力較強(qiáng)的城市具有更多的偏好，城市房?jī)r(jià)水平在這部分群體的剛需刺激下不斷攀升。馬歇爾在1890年的《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中對(duì)城市生活的作用描述道：“幾乎在所有國(guó)家中，人口都在不斷地朝著城市遷移。各大城市，特別是倫敦，從英國(guó)所有其他地方吸收最優(yōu)良血統(tǒng)的人、最有上進(jìn)心的人、天才最高的人、有最健全的體格和最堅(jiān)強(qiáng)性格的人，都到大城市去尋找提升能力的機(jī)會(huì)?！盵5]今天中國(guó)的勞動(dòng)力流動(dòng)機(jī)制與當(dāng)年的英國(guó)類(lèi)似。

為追求自身人力資本水平的提高及人力資本的變現(xiàn)，越來(lái)越多的高技能勞動(dòng)力選擇向知識(shí)溢出能力較強(qiáng)的城市流入，帶動(dòng)低技能勞動(dòng)力同向流入，進(jìn)而通過(guò)親情紐帶進(jìn)一步帶動(dòng)人口的流入。這種人口流動(dòng)的乘數(shù)效應(yīng)會(huì)使得高技能勞動(dòng)力流入地的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)大的剛性需求。這是導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)上漲的需求方原因。查看2004—2013年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》可以發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、深圳的勞動(dòng)力數(shù)量從2003年到2012年分別增加了102%、86%、78%、90%，考慮到勞動(dòng)力在城市定居后帶來(lái)的乘數(shù)效應(yīng)，這些城市的住房需求被進(jìn)一步放大。當(dāng)前城市房?jī)r(jià)上漲較快的還有一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理的二線城市，如貴陽(yáng)、重慶、鄭州、成都、武漢等，這些城市在建國(guó)初期的知識(shí)資本水平較高，在政策向中西部?jī)A斜時(shí)獲得了一定的發(fā)展機(jī)遇，因此最近幾年的集聚力不斷增強(qiáng)，城市的房?jī)r(jià)獲得了補(bǔ)償性的上漲。當(dāng)前三四線城市則是高技能勞動(dòng)力的凈流出方，在城鎮(zhèn)化政策作用下，只能吸引到本地小城鎮(zhèn)及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和人口，而這部分群體的購(gòu)買(mǎi)力不足，對(duì)于信貸市場(chǎng)的信息掌握不夠，房市在財(cái)政政策和貨幣政策的刺激下均表現(xiàn)無(wú)力。

從不同區(qū)域的勞動(dòng)力收入水平分化來(lái)看，城市規(guī)模越大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越高級(jí)，勞動(dòng)力的收入水平越高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的主要城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海的在崗職工平均工資水平在2014年超出了10萬(wàn)元人民幣，廣州、深圳、天津、南京、杭州均超出了7萬(wàn)元人民幣，而中西部地區(qū)省會(huì)城市的在崗職工平均工資水平大多仍未達(dá)到5萬(wàn)元人民幣，非省會(huì)中小城市的平均工資水平更低。這說(shuō)明勞動(dòng)力的收入水平在城市間存在分化的趨勢(shì)，這是房?jī)r(jià)分化的一個(gè)因素。

2.投資投機(jī)分化加重房?jī)r(jià)分化

投資投機(jī)需求在城市間的分化是導(dǎo)致房?jī)r(jià)分化的關(guān)鍵因素。北上廣深等城市集聚了全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、文化和科技資源，提出了更高級(jí)別的城市發(fā)展定位，融合了更多元的經(jīng)濟(jì)要素，總體發(fā)展領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)其他城市，再加上土地供給的緊縮，這些城市的商品房住宅成為稀缺品，二胎政策的出臺(tái)及去庫(kù)存的房產(chǎn)新政對(duì)于投資者和投機(jī)者來(lái)說(shuō)都是利好消息。在股市前景不明朗、實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷不振的大背景下，國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性資金通過(guò)各種方式流入一二線城市成為最佳的投資手段，導(dǎo)致一二線城市的總需求明顯超出三四線城市。

由此可見(jiàn)，剛性需求和投資投機(jī)需求都集中在一二線城市，而三四線城市則成為勞動(dòng)力、人口、資金凈流出的區(qū)域，城市間房?jī)r(jià)的分化與需求側(cè)的因素極其相關(guān)。

三、結(jié)論

由以上分析可見(jiàn)，城市間房?jī)r(jià)的分化主要有以下三個(gè)方面的原因：1.土地的有效供給與商品房住宅的有效需求不相一致；2.貨幣政策加杠桿的作用放大了一線城市的樓市需求；3.公共品供給的區(qū)域不平衡疊加以上因素加重了商品房的供需矛盾。這使我們對(duì)中國(guó)城市間房?jī)r(jià)分化的現(xiàn)象具有了理性認(rèn)知，也給政策制定者帶來(lái)一定的啟示。

首先，從平衡區(qū)域發(fā)展的角度來(lái)看，傾向中西部地區(qū)的土地供給并不是最優(yōu)策略，根本路徑是要提高中西部地區(qū)的公共服務(wù)水平，改善中西部地區(qū)的投資環(huán)境、人文環(huán)境，增加中西部地區(qū)的知識(shí)溢出能力，改變民眾對(duì)中西部地區(qū)的刻板印象，增強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的要素集聚度，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)順應(yīng)城市發(fā)展的客觀規(guī)律，適度增加一線大城市的土地供給，并加大中小戶(hù)型的比重，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

其次，貨幣政策及信貸政策的使用應(yīng)因地施策。一線城市應(yīng)謹(jǐn)慎使用寬松的貨幣政策和信貸政策，對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)從事場(chǎng)外配資的應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管，對(duì)于為客戶(hù)提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的應(yīng)予嚴(yán)厲打擊。三四線城市去庫(kù)存壓力較大，可緩征房地產(chǎn)稅，出臺(tái)購(gòu)房利息抵稅等政策，促進(jìn)城市間房?jī)r(jià)差異回歸合理區(qū)間。

最后，作為一個(gè)發(fā)展中大國(guó)，城市間房?jī)r(jià)存在差異是正常的，但太過(guò)明顯的分化則蘊(yùn)含著極大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)注重對(duì)城市體系的重塑，引導(dǎo)城市之間形成功能分工、網(wǎng)絡(luò)合作、平等互動(dòng)的格局，同時(shí)應(yīng)引導(dǎo)普通民眾理性購(gòu)房，避免將樓市泡沫轉(zhuǎn)嫁給低收入群體，避免將樓市經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

[1]陳斌開(kāi)，楊汝岱.土地供給、住房?jī)r(jià)格與中國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄[J].經(jīng)濟(jì)研究，2013(1).

[2]陸銘，張航，梁文泉.偏向中西部的土地供應(yīng)如何推升了東部的工資[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué)，2015(5).

[3]劉學(xué)華，張學(xué)良，李魯.中國(guó)城市體系規(guī)模結(jié)構(gòu)：特征事實(shí)與經(jīng)驗(yàn)闡釋[J].財(cái)經(jīng)研究，2015(11).

[4]錢(qián)凈凈.擁擠效應(yīng)、勞動(dòng)力流動(dòng)與中國(guó)城市規(guī)模體系演進(jìn)研究[D].天津：南開(kāi)大學(xué)，2014.

[5]阿爾弗雷德·馬歇爾.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理[M].宇琦,譯.長(zhǎng)沙：湖南文藝出版社.2012：97.

10.16366/j.cnki.1000-2359.2016.03.018

2015-11-26

河南省教育廳人文社科一般項(xiàng)目(2016-QN-100)

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錢(qián)凈凈(1983—)，女，河南三門(mén)峽人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，河南師范大學(xué)政治與公共管理學(xué)院講師，主要從事區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。