高校物業(yè)管理模式研究

林 波

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高校物業(yè)管理模式研究

林 波

[西南交通大學(xué)]

隨著高校后勤社會(huì)化的不斷深化與發(fā)展，高校物業(yè)管理已經(jīng)成為后勤保障工作的重要內(nèi)容。由于高校物業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，在發(fā)展過(guò)程中還存在許多問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及模式的分析與研究，指出高校物業(yè)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，從而衍生出對(duì)高校物業(yè)管理新模式的研究。

高校物業(yè)；現(xiàn)狀；模式；研究

一、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一） 高校物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差

高校內(nèi)部物業(yè)管理內(nèi)容分工過(guò)細(xì)，存在單打現(xiàn)象，工作相互推諉，不能形成規(guī)模效應(yīng)，所以降低成本、提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益便成為了一句空話。

（二）高校物業(yè)剝離尚不規(guī)范

高校物業(yè)實(shí)體仍直接隸屬學(xué)校，承擔(dān)為師生服務(wù)的職能，與學(xué)校的后勤管理處有甲乙方的契約關(guān)系，但在工作中又存在著不完全按甲、乙方這種單純的經(jīng)濟(jì)關(guān)系來(lái)對(duì)待，其做法是把“多企業(yè)”分成三部分，即有償型、部分有償型、無(wú)償型服務(wù)。

（三） 高校物業(yè)管理受制約

高校物業(yè)管理受學(xué)校“命令式”、“指令式”的行政管理制約，難以與市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的模式真正接軌，管理體制沒(méi)有理順，不能獨(dú)立按企業(yè)規(guī)律運(yùn)作，物業(yè)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重缺乏且不能及時(shí)到位，在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)等方面，由甲方根據(jù)學(xué)校的總撥款說(shuō)了算。

二、高校物業(yè)管理的主要模式

我國(guó)高?，F(xiàn)行的住房管理模式包括有傳統(tǒng)住房管理、事業(yè)單位行政性物業(yè)管理和企業(yè)化物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性管理三種模式，推行高校后勤改革后，鑒于傳統(tǒng)住房管理模式體制的滯后和高校自身發(fā)展的需要，許多學(xué)校充分挖掘現(xiàn)有資源，普遍采取“內(nèi)部行政性物業(yè)管理”方式開(kāi)展物業(yè)服務(wù)管理，即由學(xué)校組建設(shè)立高校物業(yè)管理實(shí)體對(duì)教學(xué)區(qū)和學(xué)生住宿區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)管理。在實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理改革社會(huì)化的過(guò)程中，我國(guó)高校在實(shí)現(xiàn)社會(huì)化模式的進(jìn)程中進(jìn)行了多種模式的探索，以西南交通大學(xué)為例，主要有下面兩種模式：

（一）校內(nèi)乙方模式

“校內(nèi)乙方模式”，這種模式主要在大多數(shù)高校中使用。模式中的乙方是校內(nèi)的乙方。它是為了緩解學(xué)校后勤管理經(jīng)費(fèi)不足的情況而實(shí)施的一種行政經(jīng)濟(jì)混合管理模式。先專門設(shè)一個(gè)考慮后勤建設(shè)和管理的“小機(jī)關(guān)”稱甲方；將原有的后勤服務(wù)主體基本上轉(zhuǎn)為實(shí)體，成立學(xué)校物業(yè)管理實(shí)體 ，成為乙方。甲方是高校后勤保障處（后勤集團(tuán)），乙方高校物業(yè)管理實(shí)體。這種模式完善了甲乙方經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，基本實(shí)現(xiàn)了模擬市場(chǎng)化的運(yùn)行機(jī)制，利用高校物業(yè)管理實(shí)體成熟的先進(jìn)的管理理念，可以節(jié)約辦學(xué)成本，消除制約教學(xué)的“瓶頸”，從而為建立堅(jiān)實(shí)的后勤保障體系打下基礎(chǔ)。

（二）混合乙方模式

“混合乙方模式”，高校物業(yè)管理實(shí)體分成兩個(gè)部分，一部分仍然由原來(lái)的高校物業(yè)管理實(shí)體，條件成熟的另一部分則采取充分競(jìng)爭(zhēng)的方法，從社會(huì)上引入較好 的物業(yè)公司進(jìn)行管理，通過(guò)比較，提高公寓管理水平。兩套管理體制并存的情況下，雙方會(huì)形成有效的競(jìng)爭(zhēng)。例如，西南交通大學(xué)的犀浦校區(qū)教學(xué)樓物業(yè)管理就分為兩部分，四號(hào)教學(xué)樓的物業(yè)通過(guò)招標(biāo)的方式由四川博通物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行管理，其它教學(xué)樓則由學(xué)校后勤物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于引入了有效的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，便于整體物業(yè)管理水平的提高和改善。但是，對(duì)于高校而言，后勤的實(shí)質(zhì)仍沒(méi)有改變，高校物業(yè)管理實(shí)體仍屬于高校行政管理的一部分，并沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)的剝離。此外，對(duì)同一學(xué)校物業(yè)的實(shí)施分屬不同的實(shí)體進(jìn)行管理，不利于高校物業(yè)管理工作的協(xié)作與統(tǒng)一。

三、高校物業(yè)管理新模式的研究

（一）轉(zhuǎn)換物業(yè)管理體制，探索物業(yè)管理新模式

高校物業(yè)管理的新體制建立是從原有舊體制模式上轉(zhuǎn)化而來(lái)，不同于社會(huì)上的物業(yè)管理企業(yè)，從一開(kāi)始就按企業(yè)化和市場(chǎng)化機(jī)制運(yùn)行。因此高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)服務(wù)實(shí)體，必須進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)換，選配精干、高效、能正確把握改

革方向、愿意為教育服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子；盡量減少管理層次和人員，提高辦事效率，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)；同時(shí)要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的創(chuàng)新，堅(jiān)持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求，建立有效的運(yùn)行機(jī)制，最大限度地優(yōu)化各種資源配置，降低經(jīng)營(yíng)成本，建立健全“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。探索高校物業(yè)管理新模式，要深入理解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念，選擇符合物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必然趨勢(shì)的運(yùn)營(yíng)模式。當(dāng)然，不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運(yùn)作模式，要經(jīng)過(guò)階段性發(fā)展和過(guò)渡，才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司模式。

（二）以人為本，樹立高校物業(yè)品牌形象

高校物業(yè)管理主要是為高等教育服務(wù)，服務(wù)對(duì)象是高校的師生員工。因此在整個(gè)服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中要堅(jiān)持以人為本，樹立高效物業(yè)品牌形象。首先應(yīng)做好服務(wù)這篇文章，以服務(wù)促進(jìn)管理，從服務(wù)求效益，為廣大師生員工提供生活、娛樂(lè)、休閑等全方位服務(wù)，以此來(lái)促進(jìn)高校物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。還應(yīng)結(jié)合新時(shí)期學(xué)生出現(xiàn)的新特點(diǎn)和社會(huì)發(fā)展的要求，增加工作內(nèi)容和服務(wù)范圍，不僅做好安全、保潔、維修工作，還必須加強(qiáng)與學(xué)生的溝通和交流，向他們提供優(yōu)質(zhì)、廉價(jià)、高效、多方位、高品質(zhì)的服務(wù)。

（三）引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理隊(duì)伍

高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容廣泛，專業(yè)性較強(qiáng)。對(duì)不斷發(fā)展的教學(xué)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，無(wú)疑更要求管理人員具有更高的自身素質(zhì)和專業(yè)水平。

1. 要重視人才選拔和培養(yǎng)

一方面優(yōu)先選拔綜合素質(zhì)較高的人才，充實(shí)高校物業(yè)管理隊(duì)伍，為管理提供有益的經(jīng)驗(yàn)；另一方面，注意現(xiàn)有員工的素質(zhì)培養(yǎng)，通過(guò)培訓(xùn)、進(jìn)修等方式來(lái)增強(qiáng)人員的思想、文化、身心、業(yè)務(wù)水平等方面的素質(zhì)。

2. 企業(yè)要加強(qiáng)員工管理

對(duì)員工實(shí)施科學(xué)管理，嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求用人，建立相互競(jìng)爭(zhēng)、賞罰分明的人才競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，鼓勵(lì)員工創(chuàng)新技能及管理方法。

3. 要形成良好的報(bào)酬激勵(lì)機(jī)制

把物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的酬金分成兩部分，80％作為固定酬金發(fā)揮基本的保障作用，20％作為浮動(dòng)酬金視師生對(duì)物業(yè)管理的滿意程度而定，發(fā)揮激勵(lì)作用。

4. 高校物業(yè)管理的監(jiān)督機(jī)制

監(jiān)督機(jī)制既包括師生、校方主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的監(jiān)督制約，又包括他們之間的相互制衡與監(jiān)督。學(xué)校有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，并制定相關(guān)制度和計(jì)劃安排來(lái)規(guī)范約束其行為，糾正違反雙方合約的行為。

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（責(zé)任編輯：趙相華）