房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制及其應(yīng)用

林芹惠（福建廈門361000）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制及其應(yīng)用

林芹惠（福建廈門361000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，包括其項(xiàng)目過程中動(dòng)態(tài)成本控制，重點(diǎn)是全過程成本控制，是值得我們研究的課題。本文就成本管理過程的策略及方法，進(jìn)行了研究，旨在將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理得到有效控制。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；控制策略

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀

經(jīng)過在福建省多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都因?yàn)榉康禺a(chǎn)策劃出現(xiàn)失誤造成了項(xiàng)目成本損失。另外，大部分企業(yè)忽視計(jì)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的成本失去相應(yīng)的控制。還有對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制不夠重視，只在意控制項(xiàng)目施工時(shí)間段的成本，許多企業(yè)在項(xiàng)目施工階段對(duì)材料及質(zhì)量方面監(jiān)督，仔細(xì)審核預(yù)算卻達(dá)不到應(yīng)有節(jié)約成本的效果，究其原因往往源自于此[1]。

由此不難看出，造成我國(guó)現(xiàn)今所有房地產(chǎn)企業(yè)存在弊端主要原因就是大多數(shù)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的企業(yè)缺少行之有效的科學(xué)的管理方式，并且忽視成本管理。正因?yàn)槿绱耍M早將成本控制體系建立完善，又使其具有一定的科學(xué)性是目前的頭等大事，這樣才能讓我國(guó)的這些房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力得到提升，將房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本降到最低。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

（1）土地成本

房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地的時(shí)候首先要獲得土地權(quán)，這樣就有一定的費(fèi)用支出，包括：土地征用費(fèi)、如果需拆遷房屋對(duì)被拆遷的人員根據(jù)相關(guān)規(guī)定支付的拆遷補(bǔ)償以及對(duì)被拆遷人員臨時(shí)安置的補(bǔ)助費(fèi)用、土地出讓金以及城市配套建設(shè)費(fèi)等等。

（2）前期工程費(fèi)

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工開始之前發(fā)生的成本就是前期工程費(fèi)，其中包括：當(dāng)所需投資數(shù)目較大的時(shí)候?qū)?xiàng)目進(jìn)行可行性研究產(chǎn)生的可行性研究費(fèi)、開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候勘察設(shè)計(jì)產(chǎn)生的費(fèi)用、保證水電路通暢以及平整施工場(chǎng)地所產(chǎn)生的費(fèi)用。

（3）房屋開發(fā)費(fèi)

其中包括附屬工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程費(fèi)及其他費(fèi)用。

（4）管理費(fèi)

即按照相關(guān)規(guī)定需繳納的房地產(chǎn)企業(yè)其行政管理部門在對(duì)活動(dòng)進(jìn)行管理、經(jīng)營(yíng)與組織時(shí)產(chǎn)生的各種費(fèi)用。

（5）銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用其中包含房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后所投入的廣告宣傳費(fèi)、售樓中心的建造租賃費(fèi)、銷售人員的開支、獎(jiǎng)金等等費(fèi)用。

（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用就是指一旦房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系所要支出的利息費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)用等等。

（7）不可預(yù)見費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)即是指對(duì)于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工的過程中發(fā)現(xiàn)的預(yù)料不到的成本方面損失所必須的預(yù)留資金。

（8）其他費(fèi)用。

（9）稅費(fèi)。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的概念

作為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)其終極目標(biāo)無(wú)外乎利潤(rùn)，在項(xiàng)目收入為不變的時(shí)候，如果想要擁有較高的利潤(rùn)那么久一定要保證成本較低。在一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，其企業(yè)項(xiàng)目成本的管理水平和整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)方面所能獲得的效益是息息相關(guān)的[2]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)項(xiàng)目的過程當(dāng)中應(yīng)該堅(jiān)決將整套成本管理工作落到實(shí)處，對(duì)每一項(xiàng)支出及其支出后收益加以保證，以此實(shí)現(xiàn)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的目標(biāo)。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中，各個(gè)階段都有房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的存在，這是一個(gè)從面到點(diǎn)全方位的成本控制。要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的效果就要堅(jiān)持一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則：在項(xiàng)目產(chǎn)品的整個(gè)生命周期當(dāng)中將所需成本控制到最低的原則、把整個(gè)項(xiàng)目從上到下融為一體對(duì)其整體進(jìn)行成本控制原則、成本責(zé)任制原則等等。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的過程

成本控制是無(wú)處不在的，這個(gè)過程是系統(tǒng)且復(fù)雜的。其主要由是否要進(jìn)行此次投資的分析決策、建設(shè)項(xiàng)目之前的工作安排、房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)以及施工和施工結(jié)束后房地產(chǎn)工程的銷售與出租階段組成，而這其中又包括各種紛繁復(fù)雜的環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)之間互相影響又互相制約，在所有階段與階段環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)之間運(yùn)用科學(xué)合理的成本控制方法才能達(dá)到預(yù)期中理想的成本控制程度，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資所能獲得的利益保證在最佳狀態(tài)。

6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制應(yīng)用

由上所述發(fā)現(xiàn)，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程當(dāng)中大致分為三大方面，即土地成本、項(xiàng)目實(shí)施階段成本以及市場(chǎng)營(yíng)銷階段成本。下面我們就來(lái)談?wù)勅绾螌⒊杀究刂剖侄螒?yīng)用進(jìn)這三大方面當(dāng)中。

6.1 如何控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)之前一般都要首先對(duì)目標(biāo)土地價(jià)格做出評(píng)估，一般常用的方法有比較法、收益法和成本法。在對(duì)目標(biāo)土地進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候最好要用以上三種方式分別做計(jì)算求得結(jié)果，綜合平均得出目標(biāo)土地的價(jià)格[1]。

舉例說(shuō)明：

例1：福建地區(qū)有一塊項(xiàng)目土地，其面積為29538.9m2，此塊土地的開發(fā)用途為住宅，使用年限為70年，土地起報(bào)價(jià)為2000萬(wàn)元。這塊土地的規(guī)劃指標(biāo)主要為建筑總面積≤32000m2；建筑密度≤40%；綠地率≥40%；建筑高度≤30m。

經(jīng)過三種計(jì)算方式對(duì)目標(biāo)土地進(jìn)行測(cè)算得出：

（1）比較法經(jīng)計(jì)算后得出結(jié)果為：3018萬(wàn)元；

（2）收益法經(jīng)計(jì)算后得出結(jié)果為：2469萬(wàn)元；

（3）成本法經(jīng)計(jì)算后得出結(jié)果為：2835萬(wàn)元。

經(jīng)過分析后發(fā)現(xiàn)，此塊目標(biāo)土地作為建立住宅用地，使用開發(fā)銷售的運(yùn)作模式，運(yùn)用成本法是最科學(xué)合理的，比較法因?yàn)榕c之類似的案例不足，且各個(gè)案例之間會(huì)有個(gè)性差異，而收益法只是對(duì)目前情況下的租賃收益進(jìn)行了計(jì)算，待房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售出去其利益會(huì)大大高于租賃收益，各方面綜合看來(lái)得出三種計(jì)算法綜合計(jì)算的權(quán)重，分別為：

（1）比較法權(quán)重0.35；

（2）收益法權(quán)重0.15；

（3）成本法權(quán)重0.50。

經(jīng)過計(jì)算后此塊目標(biāo)土地的大致價(jià)格為：

3018×0.35+2469×0.15+2835×0.50

＝2844.15萬(wàn)元。

例2：福建地區(qū)有一塊項(xiàng)目土地其面積為36795.3m2，其為商業(yè)用途，土地使用年限為40年，土地起拍價(jià)為7500萬(wàn)元。這塊土地主要的規(guī)劃指標(biāo)為：總建筑面積小于等于90000m2；建筑密度≤40%；綠地率≥25%；建筑層數(shù)不超過12層。

經(jīng)過三種計(jì)算方式對(duì)目標(biāo)土地進(jìn)行測(cè)算得出：

（1）比較法經(jīng)計(jì)算后得出結(jié)果為：8046萬(wàn)元；

（2）收益法經(jīng)計(jì)算后得出結(jié)果為：9226萬(wàn)元；

（3）成本法經(jīng)計(jì)算后得出結(jié)果為：8535萬(wàn)元。

經(jīng)分析后發(fā)現(xiàn)，此塊目標(biāo)土地為商業(yè)用地，開發(fā)完成后主要進(jìn)行租賃運(yùn)作，此種模式下采用收益法計(jì)算是最為科學(xué)的，成本法因其與市場(chǎng)價(jià)格不符所以是輔助計(jì)算方法，比較法與之類似的案例不足，且各個(gè)案例之間會(huì)有個(gè)性差異，各方面綜合看來(lái)得出三種計(jì)算法綜合計(jì)算的權(quán)重，分別為：

（1）比較法權(quán)重0.3；

（2）收益法權(quán)重0.4；

（3）成本法權(quán)重0.3。

經(jīng)過計(jì)算后此塊目標(biāo)土地的大致價(jià)格為：

8046×0.3+9226×0.4+8535×0.3

＝8664.7萬(wàn)元。

通過上述兩個(gè)案例不難發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格的變化與權(quán)重大小息息相關(guān)，所以在計(jì)算土地價(jià)格的時(shí)候選擇適當(dāng)?shù)臋?quán)重是非常重要的，應(yīng)該綜合考慮。對(duì)一塊目標(biāo)土地進(jìn)行綜合評(píng)估的方式其基礎(chǔ)就是傳統(tǒng)的土地價(jià)格評(píng)估方式，將這些方式考慮周全、經(jīng)過仔細(xì)的研究、分析得出。此種方法對(duì)影響土地價(jià)格的各種因素考慮周全，是比較適合對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的方式[2]。

除此種土地價(jià)格成本控制之外還有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本直接或間接進(jìn)行控制的方式。

6.2 如何控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施階段的成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段主要分為決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及竣工幾個(gè)階段，在項(xiàng)目的決策階段主要要對(duì)建設(shè)當(dāng)中的各種條件充分進(jìn)行考慮，對(duì)所有費(fèi)用進(jìn)行仔細(xì)估計(jì)，作出多個(gè)適合方案擇其優(yōu)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段要在合同、經(jīng)濟(jì)、組織、技術(shù)與信息管理等等多方面采取措施，做到監(jiān)督和審查的嚴(yán)謹(jǐn)，爭(zhēng)取在設(shè)計(jì)階段就找出方案中未來(lái)將發(fā)生的問題，并在分析和研究后解決不必要的問題[3]。在招投標(biāo)階段應(yīng)綜合考慮選擇性價(jià)比最高的單位。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該實(shí)施科學(xué)管理，做到不浪費(fèi)材料也絕不偷工減料，以保證工程的質(zhì)量，避免人力財(cái)力方面的損失。在項(xiàng)目竣工后，要做好核算，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為日后企業(yè)的其他工程提供參考。

6.3 如何控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)入營(yíng)銷階段的時(shí)候就證明已經(jīng)進(jìn)入到項(xiàng)目尾聲了，這是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的最后一站，在國(guó)家房地產(chǎn)主管部門對(duì)監(jiān)管力度進(jìn)行加強(qiáng)的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)自身也要加強(qiáng)自律和整合以對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的和諧有序作出貢獻(xiàn)。其主旨在企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)之間進(jìn)行營(yíng)銷合作，開啟房地產(chǎn)營(yíng)銷的一種新的模式等等，任重而道遠(yuǎn)[3]。

7 結(jié)語(yǔ)

本文旨在闡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本控制及應(yīng)用，研究了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效的成本控制措施和管理方式，如此便可對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的調(diào)整加以促進(jìn)，讓開發(fā)商把更多目光聚集在產(chǎn)品質(zhì)量的提升上，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展得更加理性。

[1]羅昌財(cái).土地財(cái)政、房地產(chǎn)調(diào)控與土地增值稅制度[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2014，1（8）：10～14.

[2]蒲 雷.“報(bào)商模式”下房地產(chǎn)銷售成本及其控制[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2015，8（3）：438～443.

[3]周永斗.淺談如何提升房地產(chǎn)成本的控制與管理[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015，3（8）：29.

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