周剛?cè)A

黨的“十八大”指出要堅持走中國特色的新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，并明確了推進我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，重點之一是推進城鎮(zhèn)化。隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020》的發(fā)布和實施，新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為今后一個時期中國社會經(jīng)濟發(fā)展的主旋律。新型城鎮(zhèn)化強調(diào)以人為核心，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，優(yōu)化城鎮(zhèn)化的布局和形態(tài)，提高城市可持續(xù)發(fā)展能力，推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制?？梢?，新型城鎮(zhèn)化既是國家戰(zhàn)略，又影響到千家萬戶，涉及到人口、住房、產(chǎn)業(yè)、基礎設施、公共服務等多方面的改革，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了新的機遇和空間。

根據(jù)2014年浙江省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù)，截至2014年底，全省城鎮(zhèn)化率達到了64.87%，與全國平均水平54.77%相比，高出了10.1個百分點。浙江省政府十分重視新型城鎮(zhèn)化實踐探索，在2010年就啟動了中心鎮(zhèn)建設和小城市培育試點。經(jīng)過系統(tǒng)規(guī)劃、政策扶持、產(chǎn)業(yè)集聚和基礎設施建設，全省27個試點鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展取得顯著成效，在城鎮(zhèn)體系中的地位和作用大大加強。在小城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，許多項目的投融資模式、開發(fā)建設方式、經(jīng)營管理機制都有所創(chuàng)新，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了豐富的投資機會。

然而，從2014年開始，隨著宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境變化，我國房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快，企業(yè)面臨許多機遇和挑戰(zhàn)，如何對接新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，特別是積極參與小城鎮(zhèn)發(fā)展，進一步分享改革紅利，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)需要認真研究和探索的重大現(xiàn)實問題。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設的相關(guān)研究具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)參與城鎮(zhèn)建設的方式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設程度和小城鎮(zhèn)建設項目特點，房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設模式可以分為房地產(chǎn)投資、基礎設施與公共服務、房地產(chǎn)項目和一級開發(fā)等四大類，如表1所示。

1.房地產(chǎn)投資類

房地產(chǎn)投資類是指房地產(chǎn)企業(yè)將資金投入到小城鎮(zhèn)建設項目中，企業(yè)本身并不參與項目的日常實際操作和管理。根據(jù)項目融資方式不同，該類模式可以細分為不同類型，包括城鎮(zhèn)化債券、城鎮(zhèn)化發(fā)展基金、城鎮(zhèn)建設項目信托、股份制改造以及資產(chǎn)證券化等。

2.基礎設施與公共服務類

基礎設施與公共服務類是指房地產(chǎn)企業(yè)可以通過具體的城鎮(zhèn)公共基礎設施/公共服務設施項目與城鎮(zhèn)政府合作，參與到小城鎮(zhèn)項目建設。在該類模式中，房地產(chǎn)企業(yè)除了投入資金外，還要在項目的建設、管理等方面進行全方位參與。根據(jù)建設項目類型不同，可以分為代建、服務外包、BOT、TOT、TBT和PPP等。

3.房地產(chǎn)項目類

房地產(chǎn)項目類是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，選擇具有盈利性的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)項目的類型不同，可以分為住宅項目開發(fā)、商業(yè)項目開發(fā)和其他房屋開發(fā)（如產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)廠房等）。

4.城鎮(zhèn)一級開發(fā)類

城鎮(zhèn)一級開發(fā)類是指房地產(chǎn)企業(yè)作為小城鎮(zhèn)建設的一級開發(fā)商，全面參與小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設，包括小城鎮(zhèn)的整體改造、新區(qū)開發(fā)建設等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)參與城鎮(zhèn)化項目建設的對策和建議

針對浙江省的實際，可將房地產(chǎn)企業(yè)分為四類，即：大型開發(fā)企業(yè)、中小型房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)型開發(fā)企業(yè)和服務型房地產(chǎn)企業(yè)。結(jié)合浙江省房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設模式和特點，分別從產(chǎn)品選擇、參與模式以及融資方式等方面，為不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)提供相應對策和建議。

1.對大型房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設的對策和建議

大型房地產(chǎn)企業(yè)一般是指具有一級開發(fā)資質(zhì)，在全國或者大城市以上區(qū)域占有較大市場份額，具有市場導向能力和品牌優(yōu)勢，資金、技術(shù)實力雄厚且發(fā)展?jié)摿^大的主營從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。由于這類房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模大、綜合開發(fā)能力強、人力資源豐富、資金實力雄厚、融資能力高等特點，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設模式特點，大型房地產(chǎn)企業(yè)可參與小城鎮(zhèn)的新區(qū)開發(fā)、舊城改造、產(chǎn)業(yè)園等大型項目開發(fā)建設，即采用綜合開發(fā)等模式，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠利益和社會收益。

對于新區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園類等項目，大型房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)揮綜合開發(fā)能力強的特點，堅持在規(guī)劃布局、建設思路、空間銜接上高起點、高標準，結(jié)合小城鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等，在科學論證基礎上，做好小城鎮(zhèn)項目建設工作。同時，合理安排小城鎮(zhèn)建設項目的開發(fā)順序，按照先進行城市基礎設施和公共服務設施建設，后進行房地產(chǎn)項目開發(fā)（例如，商業(yè)、住宅和酒店等）的順序建設小城鎮(zhèn)。在項目融資方面，由于這些項目具有建設時間長、資金投入大等特點，大型房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮自身融資能力強的特點，除了公司自身資金投入和項目銀行貸款融資外，還可以與地方政府合作，通過發(fā)行城鎮(zhèn)化債券、城鎮(zhèn)化發(fā)展基金、城鎮(zhèn)建設項目信托等融資方式，積極籌集城鎮(zhèn)化項目建設資金，如表2所示。

2.對中小型房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設的對策和建議

中小房地產(chǎn)企業(yè)在我國房地產(chǎn)企業(yè)中占大多數(shù)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模、資金和技術(shù)力量等方面的局限，在與大型房企競爭中難免處于劣勢，但也有其自身優(yōu)勢。一是能夠滿足市場多樣化需求。對房地產(chǎn)市場來說，提供差異化產(chǎn)品以滿足不同購房需求是大勢所趨，中小房地產(chǎn)企業(yè)比較容易做到產(chǎn)品的個性化和差異化，用以滿足不同層次消費者的要求。二是協(xié)調(diào)成本與運營成本低。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于管理層次少，管理信息傳播的渠道比較通暢，組織結(jié)構(gòu)一般比較簡單，很多決策可以“一竿子插到底”。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)具有辦事快捷、反應靈敏等特點，可以在很大程度上降低企業(yè)的協(xié)調(diào)成本和運營成本。三是靈活的管理方式和市場適應能力。由于大規(guī)模開發(fā)、大資金運作帶來的一定是大考驗，而中小房地產(chǎn)企業(yè)更多的是開發(fā)中等以下規(guī)模項目，操盤經(jīng)驗更豐富，能規(guī)避這樣的風險。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設模式特點，建議中小型房地產(chǎn)企業(yè)積極參與城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)投資類、代建類、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營類等項目開發(fā)建設。

對于房地產(chǎn)投資類的小城鎮(zhèn)項目，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以利用以前積累的資金優(yōu)勢，通過購買城鎮(zhèn)化債券、城鎮(zhèn)化基金、城鎮(zhèn)化信托、股份制改造以及資產(chǎn)證券化等方式，間接參與小城鎮(zhèn)項目建設。這種方式一般適用于投資能力和融資能力較強、輕資產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。

對于代建類小城鎮(zhèn)建設項目，中小房地產(chǎn)企業(yè)應發(fā)揮其技術(shù)、管理和人才等方面比其他企業(yè)的優(yōu)勢，選擇適合企業(yè)自身發(fā)展的小城鎮(zhèn)建設項目進入，保質(zhì)、保量、按時完成小城鎮(zhèn)項目建設，從而得到企業(yè)應有的回報。

對于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營類的小城鎮(zhèn)建設項目，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合自身的特點，認真研究當?shù)鼐用竦南M能力、消費習慣，大力發(fā)展具有當?shù)靥厣姆康禺a(chǎn)項目。在開發(fā)方面可以與當?shù)赜袑嵙﹂_發(fā)企業(yè)進行合作，在商業(yè)經(jīng)營方面可以與當?shù)赜袑嵙?jīng)營企業(yè)合作，借助于當?shù)仄髽I(yè)在政府方面以及人力資源方面等優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏，如表3所示。

3.對專業(yè)型房企參與小城鎮(zhèn)建設的對策和建議

本文所指專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)是指在城市基礎設施或公共服務類項目建設方面具有某項或某種特殊資源（如人才、設備和管理等）的房地產(chǎn)企業(yè)，這種資源是由公司長期積累或歷史等原因所造成的。例如，由城市基礎設施建設有限公司改制而來的房地產(chǎn)企業(yè)，由園林綠化公司轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)企業(yè)等。由于該類企業(yè)對于城市基礎設施與公共服務類項目，具有專業(yè)技術(shù)力量強和開發(fā)經(jīng)驗豐富等優(yōu)勢，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設模式的特點，這種類型的房地產(chǎn)企業(yè)應積極參與小城鎮(zhèn)基礎設施和公共服務設施等項目建設。

目前，浙江省小城鎮(zhèn)基礎設施和公共服務設施類建設市場潛力非常巨大。根據(jù)浙江省人民政府《關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設的指導意見（浙政發(fā)〔2015〕8號）》的內(nèi)容，特色小鎮(zhèn)原則上3年內(nèi)要完成固定資產(chǎn)投資50億元左右（不含住宅和商業(yè)綜合體項目），每年固定資產(chǎn)投資約為3.3億元，按照浙江省目前639個建制鎮(zhèn)計算，全省小城鎮(zhèn)每年固定資產(chǎn)投資額將達到千億元以上。在小城鎮(zhèn)開發(fā)項目選擇上，建議專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇盈利性較為穩(wěn)定的城市基礎設施與公共服務項目。例如，交通類項目（高速公路、國省干道、鐵路、機場、航道、港口碼頭、橋梁、停車場等）和能源類項目等（供電、供氣、成品油儲運、新能源等）。

由于這些項目具有公共品或準公共品的性質(zhì)，項目本身并不一定產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的營業(yè)收入，或者項目產(chǎn)生的凈收益現(xiàn)值并不足以彌補發(fā)生的成本。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，能否在所投資城鎮(zhèn)項目產(chǎn)生外部效益的情況下，獲得必要的、合理的經(jīng)濟補償，保障其投資安全，將會極大地影響它們參與小城鎮(zhèn)項目建設的積極性。因此，需要創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設項目模式，根據(jù)這類項目使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)配置情況，融資模式可以采取BOT、TOT、TBT和PPP等融資模式，如表4所示。

4.對服務類房企參與小城鎮(zhèn)建設的對策和建議

服務類房地產(chǎn)企業(yè)主要是指在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中專注于某一環(huán)節(jié)或幾個環(huán)節(jié)服務的房地產(chǎn)企業(yè)，例如物業(yè)管理公司、中介服務公司等。這種企業(yè)往往在自己所服務的領(lǐng)域具有人才、管理和服務優(yōu)勢等。根據(jù)房地產(chǎn)服務類企業(yè)特點，以及房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設模式的特點，服務類房地產(chǎn)企業(yè)在小城鎮(zhèn)建設中應采取服務提升策略，積極參與服務外包類項目，例如，政府大樓物業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務以及政府社會服務等。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，按照我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)化速度，城鎮(zhèn)化建設將近有40萬億元投資，因此，服務類企業(yè)在小城鎮(zhèn)建設中蘊含著巨大商機，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。一是人口轉(zhuǎn)移中有商機。城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口和勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的過程，城鎮(zhèn)化將有力地吸引生產(chǎn)要素向城鎮(zhèn)聚集，城鎮(zhèn)將承接大量的農(nóng)村富余勞動力，這些轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的人口與原有城鎮(zhèn)人口一樣，需要就業(yè)、居住和生活，需要享用城鎮(zhèn)公共服務和物業(yè)服務。城鎮(zhèn)發(fā)展需要人氣，有了人氣經(jīng)濟才能發(fā)展，消費才能拉動，物業(yè)管理就有服務對象。二是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中有商機。在城鎮(zhèn)化進程中，大力建設生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大規(guī)模實施“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”，淘汰高污染高耗能企業(yè)，引進生態(tài)環(huán)保型產(chǎn)業(yè)等新型產(chǎn)業(yè)，新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須有新型物業(yè)服務與之相匹配。三是文化發(fā)展中有商機。新城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，其實就是新物業(yè)群的出現(xiàn)，城鎮(zhèn)的建設者、經(jīng)營者和消費者就是新的城鎮(zhèn)居民、新的物業(yè)主和使用者，大量、多元的物業(yè)服務需求隨之出現(xiàn)，服務類行業(yè)的發(fā)展機遇就應運而生。物業(yè)服務是城鎮(zhèn)管理重要的組成部分，而城鎮(zhèn)管理又是城鎮(zhèn)文化的重要內(nèi)容?？梢?，城鎮(zhèn)文化的發(fā)展必然會為服務類企業(yè)的發(fā)展預留足夠的空間和資源。

由于未來城鎮(zhèn)政府服務外包市場規(guī)模巨大，服務類企業(yè)（特別是物業(yè)管理企業(yè)等）可根據(jù)企業(yè)自身的實際情況，發(fā)揮服務型企業(yè)的特點，向集團化、專業(yè)化和規(guī)?；痊F(xiàn)代服務業(yè)方向發(fā)展。

要提前介入城鎮(zhèn)化進程，把握發(fā)展主動權(quán)。服務類企業(yè)應提前介入城鎮(zhèn)化進程，搶占屬于自己的空間和市場，爭取自身可持續(xù)發(fā)展的蛋糕，名正言順地在城鎮(zhèn)化進程中擔當重要角色。這里既需要政府層面重視發(fā)揮服務業(yè)在城鎮(zhèn)化進程中的積極作用，將服務業(yè)發(fā)展編制到城鎮(zhèn)化統(tǒng)籌規(guī)劃之中。同時，也需要服務類企業(yè)自身主動出擊，通過吁請、提案、宣傳、推介等形式加入城鎮(zhèn)化發(fā)展行列，更需要服務類企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級的步伐，創(chuàng)新管理服務，贏得民心，贏得尊重，贏得信任。

要加快轉(zhuǎn)型升級步伐，創(chuàng)新商業(yè)模式。創(chuàng)新商業(yè)模式的關(guān)鍵，要準確定位企業(yè)自身優(yōu)勢，重點發(fā)展使之成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，要利用市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)業(yè)分工體系，合理地通過外包機制使企業(yè)輕裝上陣，支持企業(yè)快速發(fā)展擴張。具體可以從三個方面發(fā)展：一體化市場向?qū)I(yè)化服務轉(zhuǎn)變；運用科技手段向技術(shù)集成商轉(zhuǎn)變；利用自有資源平臺向服務集成商轉(zhuǎn)變。

要實施市場資源整合，完善市場監(jiān)管體系。多年來，服務類骨干龍頭企業(yè)對整個行業(yè)發(fā)展的貢獻和示范帶動作用有目共睹，城鎮(zhèn)政府要支持骨干、龍頭和品牌企業(yè)進一步發(fā)展壯大，鼓勵這些企業(yè)通過兼并、重組等方式優(yōu)化整合市場資源，充分發(fā)揮服務品牌的示范作用和集聚效應。

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李求軍/責任編輯