淺談房地產(chǎn)實(shí)施精裝修施工工程成本管理

段志明 華燁 楊武強(qiáng)

摘 要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，戶型清晰精裝修市場(chǎng)要求已漸漸成熟，很多裝修材料價(jià)格現(xiàn)在都已經(jīng)相當(dāng)透明，在裝修市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，施工企業(yè)要想將"利潤(rùn)"保持一定額度，這將是企業(yè)保持改革、進(jìn)取、健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的必然趨勢(shì)。本文主要對(duì)精裝修工程中成本分析與成本控制如何操作更符合工程項(xiàng)目施工的實(shí)際要求，淺談以下幾個(gè)方面的體會(huì)。

關(guān)鍵詞：精裝修工程；成本分析意義；降低成本方案

建筑裝飾工程分為粗裝修和精裝修兩部分，粗裝修是指對(duì)一般的樓地面、墻柱面、天棚面進(jìn)行抹灰處理或進(jìn)行大白粉刷等裝修；精裝修是指對(duì)樓地面、墻柱面、天棚吊頂、踢腳線、窗簾盒、室內(nèi)門窗及窗臺(tái)、樓梯欄桿、廚房、衛(wèi)生間等面層詳盡考慮，以人為本，精巧設(shè)計(jì)裝飾。我們以大連某高檔樓盤的精裝修為例，戶型內(nèi)部屬于豪華裝修，其中包括客廳餐廳房間地面均為木地板、墻身使用墻紙，天花為石膏板吊頂，衛(wèi)生間廚房地面、墻身鋪貼石材，戶門為夾絲玻璃趟門與實(shí)木飾面門，潔具龍頭、鏡柜浴柜、櫥柜、廚房電器、開關(guān)插座均使用進(jìn)口高檔品牌的產(chǎn)品。

遇到這樣高檔豪華的裝修項(xiàng)目，如果在施工前不計(jì)劃好資金使用與成本控制，在設(shè)計(jì)時(shí)作出周密的考慮，一旦投入超出預(yù)算，形成虧損局面，很有可能把企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況拖垮，因此進(jìn)行成本分析與控制是非常有必要和不可缺少的。企業(yè)基礎(chǔ)管理工作水平的高低對(duì)項(xiàng)目法施工的管理有直接的影響，分析要細(xì)、有深度。將著力點(diǎn)放在加強(qiáng)管理和內(nèi)部挖潛上構(gòu)思，強(qiáng)調(diào)對(duì)確定成本目標(biāo)值的調(diào)查和分析，明確影響成本主體的內(nèi)因和外部條件，才能達(dá)到預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，符合實(shí)際施工管理要求，為竣工后的總結(jié)評(píng)估提供科學(xué)的依據(jù)。

一、項(xiàng)目在施工過程中降低成本的基本方法

1、人工費(fèi)控制：把施工成本管理責(zé)任制度與對(duì)項(xiàng)目管理者的激勵(lì)機(jī)制結(jié)合起來，以增強(qiáng)管理人員的成本意識(shí)和控制能力。人工費(fèi)控制實(shí)行量?jī)r(jià)分離的方法，做好人工成本的詢價(jià)，同時(shí)防止重復(fù)用工、返工損失等造成的人工費(fèi)的超支，嚴(yán)格控制其它非生產(chǎn)性用工。

2、材料費(fèi)控制：以施工消耗定額為計(jì)算依據(jù)，同樣按“量?jī)r(jià)分離”的原則將各分部、分項(xiàng)工程的工程量進(jìn)行精確計(jì)算后實(shí)行限額領(lǐng)料，超支自負(fù)；節(jié)約分成。對(duì)于超量要查找原因，明確責(zé)任，經(jīng)處理后才能另補(bǔ)料單領(lǐng)用。加強(qiáng)材料的計(jì)劃管理，做到“貨比三家”，擇優(yōu)選購(gòu)；減少材料的庫(kù)存成本和運(yùn)輸成本，降低材料采購(gòu)成本價(jià)。工程層段材料漸進(jìn)方式。

3、 機(jī)械費(fèi)控制：根據(jù)不同的建筑物合理的選擇機(jī)械及組合方式。合理調(diào)控施工生產(chǎn)順序，盡量避免設(shè)備的停置造成的窩工，做好機(jī)操人員與生產(chǎn)班組的協(xié)調(diào)和配合工作，提高設(shè)備的臺(tái)班產(chǎn)量。

4、 經(jīng)營(yíng)招待費(fèi)控制：協(xié)調(diào)處理好業(yè)主、監(jiān)理、質(zhì)檢、材檢、安檢、消防和環(huán)保等行業(yè)管理部門的關(guān)系，把好質(zhì)量、安全、文明施工關(guān)，確保各分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量交驗(yàn)一次合格，技術(shù)檔案資料簽字手續(xù)一次到位，避免重復(fù)交驗(yàn)所浪費(fèi)的人力物力財(cái)力。

5、 辦公費(fèi)用控制：加強(qiáng)對(duì)施工生產(chǎn)區(qū)，辦公、生活區(qū)用水、用電的控制和管理，禁止長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水現(xiàn)象發(fā)生。積少成多，全方位的進(jìn)行成本控制。

6、 財(cái)務(wù)管理控制：必須建立一套健全的專項(xiàng)工程財(cái)務(wù)管理制度，按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)?xiàng)目資金的使用和費(fèi)用的結(jié)算支付進(jìn)行審核、審批，使其成為施工成本控制的一個(gè)重要手段。

二、以該項(xiàng)目的商業(yè)、住宅樓項(xiàng)目二次裝修工程為例

1、人工費(fèi)控制：做好對(duì)水電工、木工、泥水工、焊工、油漆工、墻紙工雜工等勞務(wù)用工詢價(jià)，確保勞務(wù)市場(chǎng)用工價(jià)格與成本價(jià)格保持一致；

2、材料費(fèi)控制：

該項(xiàng)目都是用高檔的石材、墻紙、衛(wèi)浴五金、鏡柜浴柜，在國(guó)內(nèi)很難找到替代品，因此很可能會(huì)成為材料商的獨(dú)市生意。所以做到“貨比三家”，擇優(yōu)選購(gòu)是相當(dāng)重要的。特別是墻紙部分，該墻紙全是進(jìn)口的，由香港代理商統(tǒng)一代購(gòu)，由于每一批次貨都要空運(yùn)，材料本身成本就自然升高了。如果要做到減少材料的庫(kù)存成本和運(yùn)輸成本，降低材料采購(gòu)成本價(jià)，就必須要在項(xiàng)目工程投入前期做好材料統(tǒng)計(jì)好，這樣才能避免材料重復(fù)采購(gòu)，能有效地降低成本（從276元降到51.9元）見下表，也能避免了重復(fù)用工、返工的發(fā)生。

3、辦公費(fèi)用控制：

該項(xiàng)目除了對(duì)施工、辦公用水用電的控制外，還對(duì)辦公用品進(jìn)行了嚴(yán)格控制。電腦、文具、紙張、復(fù)印機(jī)等均由公司統(tǒng)一配送，合理投入，避免造成浪費(fèi)及重復(fù)使用資源，增加成本開支。

4、財(cái)務(wù)管理控制：

該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，利用了公司完善ISO管理體系，針對(duì)收款情況及支出情況形成臺(tái)賬，并及時(shí)進(jìn)行更新。較好地避免了收支失衡或超付的情況，每一項(xiàng)材料分包或勞務(wù)用工分包，都經(jīng)過多個(gè)部門審批，核準(zhǔn)確定。

5、施工工藝的提升進(jìn)步：

該項(xiàng)目由于使用大量的石材，所以對(duì)石材的質(zhì)量要求及光澤、色澤有著嚴(yán)格的要求。但天然石材除了它自身因素外，也很容易受外圍因素影響，如：石材受潮、反堿等會(huì)嚴(yán)重影響石材本身的光澤與美觀。原有的涂膜防水或水泥砂漿滲防水粉，可能達(dá)不到要求。因此選用了大理石膠粘粉，這是專為大理石及其它天然石材設(shè)計(jì)的粉白色水泥基瓷磚膠粘劑，能很好地保護(hù)石材避免從基層受潮、反堿到面層，影響石材美觀，這也避免了小業(yè)主在收樓的過程中石材更換，降低施工成本。

6、項(xiàng)目后期竣工驗(yàn)收階段的成本控制：

通常項(xiàng)目一進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段，很多成本支出及成本浪費(fèi)等混亂現(xiàn)象隨即產(chǎn)生，導(dǎo)致前期積累下來的良好成本控制基礎(chǔ)白白丟失。因此，該項(xiàng)目對(duì)竣工驗(yàn)收階段作了完善的管理。對(duì)驗(yàn)收該項(xiàng)目施工范圍內(nèi)的內(nèi)容實(shí)行一次性通過，若出現(xiàn)整改情況，提前備好相關(guān)材料和人員，避免臨時(shí)性用工及臨時(shí)性采購(gòu)材料而導(dǎo)致成本增加。

經(jīng)過一系列的成本控制管理措施后，該項(xiàng)目計(jì)劃成本為5060萬元，預(yù)算成本為4529萬元，實(shí)際成本為4438萬元，這足以印證了成本分析與成本控制的重要性。

【結(jié)束語(yǔ)】

在現(xiàn)今物價(jià)日益飛漲的市場(chǎng)，所有施工成本都在增加的大環(huán)境下，建筑裝飾市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，如何提高自身企業(yè)效益，杜絕不必要的成本支出，是很多施工企業(yè)難以解決的問題。只有實(shí)行良好的管理制度，通過程序控制方案，做好成本管理控制，透切分析、深入了解市場(chǎng)人、材、機(jī)成本條件，才能運(yùn)籌帷幄、決勝千里，使企業(yè)立于不敗境地。

參考文獻(xiàn)：

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