趙 欣，李 巖

(1.黑龍江大學，黑龍江哈爾濱 150080；2.東北林業(yè)大學，黑龍江哈爾濱 150040)

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度假旅游地產(chǎn)發(fā)展瓶頸問題研究

趙 欣1,2，李 巖1

(1.黑龍江大學，黑龍江哈爾濱 150080；2.東北林業(yè)大學，黑龍江哈爾濱 150040)

伴隨經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)多元融合的趨勢日益明顯，跨界融合成為經(jīng)濟發(fā)展的主旋律，度假旅游與房地產(chǎn)的融合就是典型代表之一。度假旅游地產(chǎn)項目實現(xiàn)了二者的利益共生，拓展了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展渠道，但也存在著制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。正視并解決這些問題，將會有利于度假旅游地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

度假旅游地產(chǎn)；發(fā)展；瓶頸

我國房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展和轉(zhuǎn)型以及國民需求結構的調(diào)整而逐步實現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)資源要素整合發(fā)展的。房地產(chǎn)業(yè)的這一發(fā)展將第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)充分融合，實現(xiàn)了跨產(chǎn)業(yè)、跨部門的融合。就像“互聯(lián)網(wǎng)+”一樣，跨界融合、開放生態(tài)、創(chuàng)新為先成為了這個時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的鮮明特征。然而，我們也要看到在房地產(chǎn)跨界融合發(fā)展蓬勃生機的背后，由跨界產(chǎn)生的矛盾與問題也不期而至。因此，本文就度假旅游地產(chǎn)發(fā)展瓶頸進行相關研究，希望能夠管中窺豹，對我國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型中的問題有一定的認識。

1 供需結構調(diào)整下的度假旅游地產(chǎn)發(fā)展契機

早期的房地產(chǎn)行業(yè)主要采取炒地皮到賣房子再到賣家居這一局限于行業(yè)內(nèi)部資源整合的方式，專注于地產(chǎn)自身的銷售，這完全是以賣方為主體的傳統(tǒng)生產(chǎn)和經(jīng)營方式。隨著時代的變遷及人們需求結構的升級與調(diào)整，房地產(chǎn)開始與旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)、休閑度假業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)以及教育產(chǎn)業(yè)等多行業(yè)整合開發(fā)，利用“產(chǎn)業(yè)嫁接”的方式實現(xiàn)資源整合及優(yōu)勢互補，從而使房地產(chǎn)業(yè)能夠在更大的空間尺度上滿足人們的居住與消費需求。其中，旅游與地產(chǎn)融合較早，且有一定發(fā)展規(guī)模，目前也是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇開發(fā)的一種形式。尤其是度假旅游地產(chǎn)，其發(fā)展與演變符合房地產(chǎn)業(yè)供需結構的調(diào)整，也符合國家目前產(chǎn)業(yè)結構拓展的趨勢。

1.1 度假旅游地產(chǎn)，供給側改革下的房企轉(zhuǎn)型方向

中國經(jīng)濟已由單一的“刺激內(nèi)需”進入了“供給側”的改革期，旨在推進經(jīng)濟結構性改革，使供給體系更適應需求結構的變化。目前房地產(chǎn)業(yè)一方面存在嚴重的庫存過?，F(xiàn)象，另一方面又存在購房需求錯配的狀態(tài)。因此，利用供給側改革推動社會需求，促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展十分必要。從目前來看，房地產(chǎn)業(yè)供給側改革的關鍵是糾正“生產(chǎn)錯誤”的問題，除去消化舊庫存、淘汰舊供給外，更應升級當前供給，特別是創(chuàng)新培育新的供給。旅游與房地產(chǎn)貼合度高，容易實現(xiàn)資金和消費市場的整合，近年來成為了諸多傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的新方式之一，也成為了房地產(chǎn)供給側改革的一種新模式。

旅游地產(chǎn)屬于居民消費升級重點領域的旅游服務消費，近些年獲得了快速的發(fā)展，成為傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一種出路，也成為地產(chǎn)供給側改革的一種新模式。近年來在強勁的旅游需求推動下，旅游投資規(guī)模日益增大，投資熱點加速形成。全國旅游投資項目庫數(shù)據(jù)顯示，2015年全國旅游業(yè)完成投資10072億元，同比增長42%，比第三產(chǎn)業(yè)和全社會固定資產(chǎn)投資增速分別高32個百分點，較房地產(chǎn)投資增速高41個百分點。其中，從業(yè)態(tài)分布看，2015年度假類產(chǎn)品投資占全部業(yè)態(tài)的比重為18.9%，文化旅游產(chǎn)品的比重為15.3%，生態(tài)旅游產(chǎn)品的比重為12.7%，資金流向主要集中在休閑度假、文化旅游、生態(tài)旅游等產(chǎn)品建設。由此可見，度假旅游地產(chǎn)投資是旅游地產(chǎn)投資的主體。

1.2 度假旅游地產(chǎn)，需求結構升級下的消費訴求

世界經(jīng)濟規(guī)律表明，當一國人均GDP超過1000美元時，國內(nèi)就會出現(xiàn)旅游需求，但產(chǎn)品單一，主要集中于短期的觀光游。當人均GDP達到2000美元時，旅游觀光需求向度假休閑需求轉(zhuǎn)變，旅游時間延長。而當人均GDP超過3000美元時，度假需求快速增長，度假養(yǎng)生類產(chǎn)品成為主流。當人均GDP達到5000美元時，生態(tài)旅游形態(tài)進入成熟的度假經(jīng)濟階段。

2015年，中國人均GDP約合8016美元，雖然仍遠遜于歐美日等發(fā)達國家，但人民生活水平普遍提高，國民生活由小康型向發(fā)展型和享受型轉(zhuǎn)變，加之休假時間的延長以及社會意識的提高，中國旅游需求方興未艾。2015年，中國旅游產(chǎn)業(yè)對GDP綜合貢獻達到了10.1%，超過了教育、銀行、汽車產(chǎn)業(yè)。伴隨旅游需求的不斷提高，人們對旅游質(zhì)量的要求和期望也有了巨大的變化，從最初的走馬觀花到更加關注個人的體驗與感知，這對旅游產(chǎn)品和旅游投資提出了更高的要求。

因此，度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)既能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的旅游需求，也符合經(jīng)濟結構調(diào)整的趨勢，故而成為當前房地產(chǎn)和旅游投資的主要形式之一。

2 度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)特征

旅游地產(chǎn)起源于法國。作為一門新興的產(chǎn)業(yè)，其在國際上并沒有明確的定義，較為貼近的解釋即“分時度假”；但從當前旅游地產(chǎn)的發(fā)展來看，其與“分時度假”還有一定的區(qū)別。早期對旅游地產(chǎn)的研究主要指“以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能”。這種狹義的旅游地產(chǎn)概念可以說僅僅包括度假旅游地產(chǎn)。但隨著旅游產(chǎn)品的創(chuàng)新和拓展，旅游地產(chǎn)囊括了度假休閑、主題公園、養(yǎng)生康體、商業(yè)娛樂等不同業(yè)態(tài)，并結合傳統(tǒng)的景觀住宅形式，其范圍更廣，形式也更加多樣。因此，度假旅游地產(chǎn)可以說既是旅游地產(chǎn)發(fā)展的早期形式，也是旅游地產(chǎn)在現(xiàn)代社會發(fā)展的重要形式之一。無論旅游地產(chǎn)這個行業(yè)如何變化，度假休閑的核心仍然是旅游地產(chǎn)發(fā)展的主旋律，且主題公園、養(yǎng)生康體、休閑娛樂等不同類型的開發(fā)也都是圍繞著度假的概念開展起來的。結合度假旅游地產(chǎn)的概念及當前度假旅游的發(fā)展態(tài)勢，可將其開發(fā)特征總結如下。

2.1 投資門檻高，投資期長

度假旅游地產(chǎn)投資規(guī)模均較為龐大，除用地成本、建設成本、營銷成本外，還涉及旅游資源的開發(fā)、旅游吸引物的打造、旅游配套設施的建設和完善、旅游環(huán)境的營造，后期的運營、維護、生態(tài)補償?shù)认嚓P成本費用。一個綜合性的旅游項目基本投資門檻在5～10億元；從度假旅游地產(chǎn)的整體綜合投資來看，完整的投資門檻要在20億以上，大型項目甚至更高，例如萬達長白山度假區(qū)項目總投資高達230億。與此同時，度假旅游項目的建設期和投資期要長于以往的任何一種房地產(chǎn)項目投資，這樣的高門檻也讓度假旅游地產(chǎn)成為高風險的代名詞。

2.2 投資主體多元化

早期的度假旅游地產(chǎn)項目開發(fā)以資金豐厚并需要轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)為主，如房地產(chǎn)企業(yè)前5位全部投資旅游業(yè)，同時兼有大型旅游企業(yè)。但隨著度假旅游地產(chǎn)項目的不斷開發(fā)，其盈利模式和效益愈加受到各方關注。度假旅游地產(chǎn)投資并不局限于房地產(chǎn)企業(yè)，還包括旅游企業(yè)甚至是資金充裕的其它行業(yè)。除房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型旅游外，還有風投、煤炭、保險、互聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)跨界投資旅游地產(chǎn)，如萬達長白山度假區(qū)項目，由萬達、泛海、一方、億利、用友、聯(lián)想六大集團聯(lián)合投資，是中國投資最大的單個旅游項目。由此可見，度假旅游地產(chǎn)項目由于投資規(guī)模較大、投資額較高等原因，形成了投資主體、投資形式多元化的鮮明特征。

2.3 項目選址要求高

度假旅游地產(chǎn)項目先是旅游項目，再是地產(chǎn)項目，因此項目選址要求極高。旅游度假區(qū)往往建立在風景秀麗、自然及文化旅游資源極為豐富的區(qū)域，例如濱海、風景名勝區(qū)、山區(qū)、森林，濕地等；同時，區(qū)域內(nèi)氣候適宜，擁有適宜開發(fā)的體育、醫(yī)療、休憩和娛樂資源。所以，度假旅游地產(chǎn)的選址不僅要考慮自然環(huán)境，還要考慮到文化、氣候以及區(qū)位交通等綜合因素。

3 度假旅游地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸問題

雖然度假旅游產(chǎn)品是當前旅游地產(chǎn)投資的主流，但諸多問題也紛至沓來。這些既是度假旅游地產(chǎn)開發(fā)中需要面對和亟待解決的關鍵問題，也是影響度假旅游地產(chǎn)項目后期收益和投資安全的重要風險因素。重視并及時解決這些問題，才能夠減少度假旅游地產(chǎn)項目的風險，提高項目收益率和可持續(xù)性。

3.1 度假類旅游項目的季節(jié)性

季節(jié)性是大多數(shù)旅游產(chǎn)品開發(fā)所要面對的重要問題之一。一方面，旅游資源具有季節(jié)性，例如濱海旅游項目、山地旅游項目、滑雪旅游項目等，季節(jié)性問題突出，旺季過熱、淡季過冷，使得許多度假旅游項目很難實現(xiàn)收支平衡，甚至是虧損。另一方面，游客的季節(jié)性出游也是度假旅游項目冷熱不均的重要原因之一。度假旅游地產(chǎn)受制于旅游產(chǎn)品的季節(jié)性因素，季節(jié)性市場的表現(xiàn)尤為突出。

3.2 房地產(chǎn)項目捆綁銷售

當前，許多度假旅游地產(chǎn)項目利用地方政府對旅游開發(fā)的熱情，借旅游開發(fā)之虛行商業(yè)住宅開發(fā)之實，以旅游開發(fā)獲取土地、稅收等方面的政策優(yōu)惠和便利，通過度假項目進行宣傳，進而打著度假勝地、風景名勝區(qū)宜人環(huán)境的噱頭大肆開發(fā)銷售住宅項目，使度假旅游地產(chǎn)項目陷入了供給過剩的怪圈。

3.3 收益期不一致

度假旅游地產(chǎn)收益期與傳統(tǒng)的商業(yè)住宅地產(chǎn)項目不同，屬于后期盈利型。較商業(yè)住宅等地產(chǎn)項目而言，其前期土地投入較低，但后期維持性投入及運營成本較高，受益周期也較為冗長。這對開發(fā)商的資金實力、運作能力和收益能力都是較為嚴峻的考驗。

3.4 模仿大于創(chuàng)新

度假旅游地產(chǎn)項目的高級模式應是景區(qū)與人居環(huán)境的天然合一。景區(qū)既是人們度假休閑旅游的地方，也是人們修養(yǎng)安身之處。不論是度假區(qū)的規(guī)劃設計、建筑景觀、人居環(huán)境，還是文化理念都應融于自然，脫胎于當?shù)氐淖匀伙L情與文化。但當前我國的度假旅游地產(chǎn)開發(fā)模式多數(shù)都是照搬國外的建設模式和方法，缺乏本土創(chuàng)新和符合本土文化及需求的設計與建設，這種生搬硬套式的開發(fā)造成了許多度假旅游地產(chǎn)項目的“水土不服”。

3.5 重開發(fā)輕保護

度假旅游地產(chǎn)項目多數(shù)選址于自然風光秀麗、氣候宜人、文化風情獨特的地方，這也是度假旅游地產(chǎn)項目吸引消費需求的關鍵要素之一。資源越是稀缺，越是度假旅游地產(chǎn)商覬覦的地方，甚至有些度假區(qū)安在了自然保護區(qū)的核心區(qū)。這樣的城市化入侵使度假區(qū)的自然環(huán)境、生物多樣性等生態(tài)系統(tǒng)遭到嚴重破壞，更甚者是只重開發(fā)輕保護，度假旅游地產(chǎn)賴以持續(xù)發(fā)展的資源被耗用殆盡。

4 我國度假旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢及對策

誠然，在度假旅游地產(chǎn)的發(fā)展過程中夾雜著許多制約項目發(fā)展的因素，這些因素既有體制因素也有旅游與地產(chǎn)行業(yè)結合的天然沖突，但無論是存在于項目內(nèi)還是存在于項目之外，對這些問題的解決都將會影響到度假旅游地產(chǎn)這個行業(yè)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

4.1 創(chuàng)新為先，多元融合

現(xiàn)代社會的發(fā)展與創(chuàng)新的關系密不可分，對于企業(yè)來說，創(chuàng)新既可以是產(chǎn)品形式的變化，也可以是營銷手段的創(chuàng)新，更可能是對整個行業(yè)的顛覆。房地產(chǎn)業(yè)因與人們生活聯(lián)系緊密，可以與人類生活息息相關的眾多產(chǎn)業(yè)融合，度假旅游地產(chǎn)就是將人們較高的需求與最基礎的需求結合在一起的一種創(chuàng)新性融合。創(chuàng)新不應局限于對二者的簡單粗暴式捆綁，而應深度挖掘度假旅游與地產(chǎn)的核心，從文化理念上對二者進行融合，同時融入其他行業(yè)，將度假旅游地產(chǎn)發(fā)展成為一種能夠最大滿足人們需求的多元融合產(chǎn)業(yè)。

4.2 先旅游后地產(chǎn)

度假旅游的實質(zhì)是能夠給人們帶來身心舒暢的度假體驗，這也是度假旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心和關鍵。但開發(fā)過程中旅游產(chǎn)業(yè)收益的“慢進慢出”和房地產(chǎn)業(yè)的“快進快出”，導致開發(fā)中出現(xiàn)本末倒置的現(xiàn)象?，F(xiàn)在行業(yè)內(nèi)普遍做法是90%的資金投入到地產(chǎn)開發(fā)項目中，而只有10%用于旅游資源的維護。這樣的做法雖然在短期內(nèi)能夠獲利，但從長遠來看，這與度假旅游地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)相悖；在全球范圍來看，國外度假旅游的發(fā)展并不是以住宅地產(chǎn)銷售為主，例如美國的生態(tài)度假旅游，主要有峽谷類、滑雪類、酒莊類和IWPRH等類型，每一種類型都專注于旅游產(chǎn)品的建設，而不是地產(chǎn)項目。因此，度假旅游的開發(fā)應該是先旅游后地產(chǎn)。

4.3 拓展投融資渠道

雖然目前我國度假旅游地產(chǎn)的投資來源愈來愈廣，但度假旅游地產(chǎn)的投資門檻較高、投資期限較長，使得資金籌措上缺乏持續(xù)性的支持和動力。因此可以拓展投融資渠道，有效吸納國內(nèi)外資金，利用金融平臺等方式保證資金的穩(wěn)定。

4.4 有內(nèi)涵的本土專業(yè)設計

度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)要結合本土資源和文化，不能生搬硬套地照搬國外的設計。旅游地產(chǎn)每一處項目選址地都不相同，所面對的客源結構也存在差異，因此應因地制宜，開發(fā)適應市場、符合資源現(xiàn)狀的產(chǎn)品。另外，目前我國度假旅游地產(chǎn)的投資渠道較廣，部分項目建設缺少專業(yè)性的理念和建設，因此，有內(nèi)涵的本土專業(yè)設計就顯得尤為重要。

4.5 度假資源的開發(fā)與保護并重

大多數(shù)度假旅游地產(chǎn)項目建立在具有良好生態(tài)環(huán)境的區(qū)域，甚至是生態(tài)核心區(qū)。開發(fā)過程中人類城市化路徑的建設以及人們的生活必然對所在區(qū)域造成一定的生態(tài)影響與破壞。因此，在項目開發(fā)中需要關注對資源的保護與后續(xù)維護，這樣既能保障項目的可持續(xù)發(fā)展，也能減少后期對生態(tài)恢復和生態(tài)補償?shù)某杀尽?/p>

5 結語

度假旅游與房地產(chǎn)行業(yè)的結合，既彌補了雙方單一發(fā)展中的問題，也提高了二者的綜合效益，提升了區(qū)域土地價值，迎合了當前發(fā)展休閑經(jīng)濟、促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。但二者的結合也存在著天然的矛盾問題，這些問題直接影響著整個產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。正視并找到問題解決的對策將會推動整個產(chǎn)業(yè)更好地滿足人們?nèi)找孀兓男枨蠛腿招略庐惖氖袌?，獲得更穩(wěn)定的收益。

[1]國家旅游局.2015年旅游投資報告[EB/OL].(2016-05-16)[2016-05-30].http://www.cnta.gov.cn/zdgz/lytz/201605/t20160516_770863.shtml.

[2]耿松濤,劉維林.我國旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式及風險規(guī)避策略研究[J].建筑經(jīng)濟,2012(1):49-53.

[3]王兵兵.旅游地產(chǎn)該如何推進供給側改革?[EB/OL].(2015-12-09)[2016-03-01].http://blog.sina.com.cn/s/blog_4827f39c0102wf03.html.

[4]余呈先.我國房地產(chǎn)市場供給側管理的動因與對策[J].宏觀經(jīng)濟研究,2016(5):73-78.

[5]李柏文,田里.旅游地產(chǎn)對中國生態(tài)核心區(qū)的生態(tài)風險及其防控研究[J].思想戰(zhàn)線,2014(3):140-143.

[6]王志成,約翰.凱.史密斯.美國:生態(tài)旅游地產(chǎn)發(fā)展縱覽[J].中外企業(yè)文化,2015(6):64-66.

The Research of Development Issues on Tourism Resort

ZHAO Xin1,2，LI Yan1

(1.Heilongjiang University，Harbin Heilongjiang 150080,China；2.Northeast Forestry University，Harbin Heilongjiang 150040,China)

With the continuous development of economy,the trend of industrial integration in the economy is becoming more and more obviously,cross-border integration has become the main theme of economic development,the integration of holiday tourism and real estate is one of the typical representatives of this. Tourism resort realizes the interests of the two symbiotic,expands the real estate development channels. But the bottleneck that restricts the development of the industry in the development of that,to face and solve these problems will be benefit for the sustainable development of holiday tourism estate industry.

tourism resort;development;bottleneck

2016-07-03

黑龍江大學青年基金項目“中俄旅游合作背景下俄羅斯酒店業(yè)發(fā)展研究”(QW201302)；黑龍江哲學社科項目“中俄旅游發(fā)展中資源稟賦差異與區(qū)域協(xié)作研究”(14D012)。

趙 欣(1981- )，女，講師，博士研究生，從事旅游經(jīng)濟與旅游規(guī)劃研究。

F592

A

2095-7602(2016)10-0085-04