后金融危機(jī)時(shí)代中國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑及對策

李光緒

內(nèi)容摘要：本文基于后金融危機(jī)的時(shí)代背景系統(tǒng)分析了中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式所面臨的挑戰(zhàn)及其轉(zhuǎn)型升級(jí)的具體路徑和對策建議。研究發(fā)現(xiàn)，成本的提高和收益的下降使得傳統(tǒng)的滾動(dòng)開發(fā)銷售型模式面臨盈利空間縮小、融資成本提高和銷售陷入僵局的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。為了克服這些挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該遵循房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)部分工專業(yè)化、以直接融資為主的籌資多元化和銷售與持有并重的經(jīng)營穩(wěn)健化三條路徑，并最終建立起以資本和服務(wù)為主導(dǎo)的全國一體化房地產(chǎn)市場。為了順利實(shí)現(xiàn)這些路徑，可以采用資源整合、資本運(yùn)作和品牌構(gòu)建等具體的應(yīng)對策略。同時(shí)，政府特別是地方政府的改革與支持必不可少。

關(guān)鍵詞：后金融危機(jī)時(shí)代 房地產(chǎn)開發(fā)模式 轉(zhuǎn)型升級(jí)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

后金融危機(jī)時(shí)代中國房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的挑戰(zhàn)

后金融危機(jī)時(shí)代，民眾的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力均大幅下降，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)明顯加劇，然而與樓市持續(xù)低迷相比，中國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式所面臨的挑戰(zhàn)更大。中國在房地產(chǎn)開發(fā)方面主要采取的是香港模式，這一模式以房地產(chǎn)開發(fā)商為中心，集土地購買、房屋建造、銷售管理于一體，以預(yù)售回款和銀行貸款為主要籌資方式，并具有以下幾個(gè)顯著特點(diǎn)：第一，土地增值是開發(fā)商主要的盈利來源，在剛性需求的刺激下，城市土地價(jià)格不斷上漲，而總房價(jià)中有超過一半是屬于土地價(jià)格，因此圈地升值是開發(fā)商的主要盈利模式，“地王”是開發(fā)商實(shí)力象征的典型代表；第二，滾動(dòng)開發(fā)是開發(fā)商的主要運(yùn)作方式，房產(chǎn)一旦開發(fā)完成，開發(fā)商獲得回款之后會(huì)立即開始新的項(xiàng)目，而項(xiàng)目一旦銷售完畢，開發(fā)商就基本上與其沒有任何關(guān)系了；第三，銷售回款是開發(fā)商的主要目的，正是基于土地增值和滾動(dòng)開發(fā)的盈利和運(yùn)作模式，能夠在短時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目銷售給客戶從而獲得回款并進(jìn)而從事下一輪的圈地和開發(fā)就成為中國房地產(chǎn)開發(fā)商的主要目的。雖然這一模式在城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展和房價(jià)不斷高漲的情況下給開發(fā)商帶來了豐厚的回報(bào)，但是在后金融危機(jī)時(shí)代則對開發(fā)商形成了極大挑戰(zhàn)：

（一）土地成本不斷提高，盈利空間迅速縮小

金融危機(jī)之前的很長一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商獲取土地的使用權(quán)較為容易，成本較低，這源于兩個(gè)方面：一是土地供給較為充足，政策不夠規(guī)范，而且很多“地王”本身就是國有企業(yè)，因此可以通過較為低廉的價(jià)格拿到土地轉(zhuǎn)而在市場上高價(jià)出售直接獲取高額收益；二是土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，相關(guān)主體維權(quán)意識(shí)淡薄，而且維權(quán)部門對于相關(guān)的維權(quán)請求不重視，造成征地過程普遍較為簡單粗暴。但是在后金融危機(jī)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)增速的下降使執(zhí)政黨增強(qiáng)了對政治合法性的強(qiáng)調(diào)，在建設(shè)法治社會(huì)和反腐敗的雙重影響下，土地出讓制度越來越規(guī)范，在加上土地資源的相對稀缺使得土地出讓金不斷增加，民眾的維權(quán)意識(shí)也大大提高，于是用于前期的投入大幅提升，再加上后期開發(fā)過程中生產(chǎn)要素價(jià)格的飆升，使得開發(fā)商的盈利空間迅速縮小。在這種情況下，開發(fā)商“圈地”的積極性下降，很多前期“圈地”過多的開發(fā)商可能由此陷入困境。

（二）銀行惜貸程度加大，融資難度和融資成本不斷增加

金融危機(jī)造成的經(jīng)濟(jì)衰退預(yù)期和房地產(chǎn)業(yè)不景氣現(xiàn)象的出現(xiàn)使得銀行業(yè)的壞賬迅速積累，再加上此前政府為控制房價(jià)實(shí)施的一系列信貸緊縮政策不僅提高了開發(fā)商的融資難度，更提高了其融資成本，因此很多開發(fā)商都出現(xiàn)了資金鏈問題，并最終導(dǎo)致企業(yè)的倒閉，而企業(yè)的倒閉在加劇銀行業(yè)壞賬的同時(shí)，更提高了銀行業(yè)惜貸的程度，這一惡性循環(huán)將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)將因?yàn)橘Y金鏈斷裂陷入破產(chǎn)，而一些資金實(shí)力雄厚的大型企業(yè)將會(huì)趁機(jī)擴(kuò)張，這會(huì)使得中國房地產(chǎn)市場的集中度進(jìn)一步提高。尤其值得注意的是，前期房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展使很多企業(yè)的杠桿率過高，這不僅造成了房市的虛假繁榮，更加劇了其潛在的危機(jī)，一旦銀行收緊信貸，就有可能會(huì)造成連鎖式的反應(yīng)甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而在中央政府去杠桿化的大潮中，傳統(tǒng)的滾動(dòng)開發(fā)使模式顯然已經(jīng)無法為繼。

（三）房價(jià)穩(wěn)中有降，去庫存化使得樓市銷售陷入僵局

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式以土地升值和銀行信貸為支點(diǎn)，通過滾動(dòng)開發(fā)的方式來實(shí)現(xiàn)利潤和規(guī)模的擴(kuò)張，然而這一模式得以維持的基本前提條件就是旺盛的需求和由此帶來的房價(jià)不斷上漲，開發(fā)商只要把房子以較高的價(jià)格賣出去獲得回款，就不僅可以償還銀行的貸款，而且還可以獲得豐厚的收益，這無異于“空手套白狼”。但是一旦需求出現(xiàn)萎縮，房價(jià)出現(xiàn)回落，開發(fā)商就可能不僅得不到預(yù)期收益，還可能無法償還銀行本息，因此就會(huì)導(dǎo)致這一模式無法繼續(xù)維持運(yùn)作。而后金融危機(jī)時(shí)代經(jīng)濟(jì)增速的下滑和國內(nèi)需求的萎靡不振已經(jīng)使得國內(nèi)樓市庫存大幅增加，房價(jià)趨于平穩(wěn)，而且中央政府明確開發(fā)商可以通過降價(jià)的方式減少庫存，部分地區(qū)開始出現(xiàn)房價(jià)的斷崖式下跌，這一切都意味著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)陷入僵局，中國房地產(chǎn)業(yè)亟需一次全新的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

后金融危機(jī)時(shí)代中國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的路徑

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，后金融危機(jī)時(shí)代，土地的出讓成本和開發(fā)成本大幅提高，而房價(jià)和居民的需求則趨于穩(wěn)定，因此滾動(dòng)開發(fā)式的傳統(tǒng)粗放型房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)難以維持，在這種情況下，開發(fā)商就必須尋求新的發(fā)展路徑，本文認(rèn)為新的路徑需要遵循兩條基本的原則：一是在土地投入和其他要素投入價(jià)格不斷上升的背景下，最大限度地降低開發(fā)成本；二是在需求不振和價(jià)格趨穩(wěn)的形勢下，最大限度地提高開發(fā)收益。根據(jù)這兩個(gè)原則，本文認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型的路徑應(yīng)包括以下三個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部的分工與專業(yè)化路徑

傳統(tǒng)的開發(fā)模式形成了以房地產(chǎn)開發(fā)商作為中心的縱向一體化生產(chǎn)鏈條，開發(fā)商從事的業(yè)務(wù)不僅包括土地買賣、房產(chǎn)建筑，還包括后期的銷售管理等，在很多地區(qū)中介機(jī)構(gòu)承接的新房交易僅占全部新房交易額的10%-30%，而這一比例在美國高達(dá)85%，同時(shí)美國的開發(fā)商主要從事房屋的建筑，而土地開發(fā)、資金運(yùn)作和銷售出租均由其它的專業(yè)機(jī)構(gòu)來完成，這就在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的整體成本，此外，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)分工的形成可以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)對于就業(yè)的拉動(dòng)作用，對于促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)都具有積極的作用。需要注意的是，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場去庫存壓力的增大和銀行信貸的收緊，國內(nèi)的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商必然會(huì)經(jīng)歷一番大洗牌，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新定位自己、尋找在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中新分工角色的重要機(jī)遇和挑戰(zhàn)期，更多的中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型，從開發(fā)商的綜合角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)經(jīng)營中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或者物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，而大型房地產(chǎn)企業(yè)也要重新梳理自己的細(xì)分市場，通過科學(xué)的戰(zhàn)略調(diào)整和兼并收購來擴(kuò)充自己的實(shí)力，以迎接更加嚴(yán)峻的市場競爭。

（二）以基金、證券等直接融資方式為主的籌資方式多元化路徑

傳統(tǒng)的開發(fā)模式在資金收集方式上主要依靠銀行信貸等間接融資方式，這是由房地產(chǎn)發(fā)展初期資本市場較為落后的金融市場結(jié)構(gòu)決定的，但是依靠銀行信貸的間接融資方式存在著順周期的特性，這就意味著在經(jīng)濟(jì)繁榮期會(huì)助長房地產(chǎn)的泡沫，而在經(jīng)濟(jì)衰退期則會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營困境，因此在后金融危機(jī)時(shí)代，為了解決房地產(chǎn)相關(guān)利益主體的融資困境并有效降低融資成本，資本市場的創(chuàng)新是大勢所趨。在美國，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金中，直接融資占到75%以上，而來自銀行等金融機(jī)構(gòu)的間接融資進(jìn)展不到1/4，而在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式占主導(dǎo)地位的中國，來自銀行信貸的間接融資占到55%以上，剩余的資金中有接近40%需要房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金，這無疑大大提高了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的融資難度和融資成本。根據(jù)美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，互助合作基金是其房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍采用的融資方式，開發(fā)商在找準(zhǔn)自己角色和定位的前提下，應(yīng)該發(fā)揮自身的主觀能動(dòng)性，創(chuàng)造性地解決開發(fā)過程中的融資問題，在更多考慮客戶和消費(fèi)者需求的同時(shí)，也可以更多利用潛在消費(fèi)者的閑散資金，成立互助基金，建立專業(yè)化的房地產(chǎn)融資平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和消費(fèi)者的雙贏。

（三）銷售與持有并重的房地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健化路徑

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式以銷售作為主要目標(biāo)，但是在房價(jià)趨于穩(wěn)定甚至有所下降的情況下，銷售能夠給開發(fā)商帶來的收益會(huì)大幅下降，為了降低價(jià)格變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)帶來的收益，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過科學(xué)經(jīng)營的方式來持有物業(yè)。具體來說，持有物業(yè)獲取收益的方式有兩種：一是將物業(yè)出租以獲取穩(wěn)定的租金收益，二是通過物業(yè)運(yùn)營提高房產(chǎn)的價(jià)值然后再以較高的價(jià)格出售以獲取更多的收益，特別是后一種方式成為很多跨國房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)參與全球競爭的主要方式。實(shí)際上，目前國內(nèi)一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)，比如華潤置地、廣州城建等已經(jīng)開始增加其經(jīng)營性物業(yè)，租金在其利潤中所占的比重不斷提高，作為一種“穩(wěn)健型”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，地產(chǎn)經(jīng)營將成為中國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，也將成為考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)有效配置資源的能力。此外，隨著中國居民收入的提高和老齡化速度的加快，在市場中出現(xiàn)了越來越多樣化的住房需求，開發(fā)商也應(yīng)該根據(jù)這些需求設(shè)計(jì)出更加適應(yīng)市場的住房產(chǎn)品，并開啟住房定制的全新經(jīng)營模式。

（四）以資本和服務(wù)為主導(dǎo)的一體化房地產(chǎn)市場的最終形成

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部的專業(yè)分工可以形成一系列的中間服務(wù)提供商，這些中間服務(wù)商通過長期的專業(yè)化經(jīng)營形成了自己獨(dú)特的優(yōu)勢，但是還存在兩個(gè)方面的問題。一是中間服務(wù)提供商一般規(guī)模較小，資金較少，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一般都需要大量的前期投入，因此資金的來源問題需要解決；二是大量的中間服務(wù)商共同為同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供服務(wù)，如何來協(xié)調(diào)各主體之間的利益和合作關(guān)系。而第二條路徑現(xiàn)恰好能解決這樣兩個(gè)問題，直接融資方式的出現(xiàn)特別是投資資本的介入將會(huì)形成以投資主體為中心的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條，既解決了各參與主體的資金問題，又可以形成有效的利益協(xié)調(diào)關(guān)系。但是資本對于利潤的追求與房地產(chǎn)市場較大的風(fēng)險(xiǎn)存在矛盾，因此如何提高資本的收益是后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)需要著重解決的問題，而第三條路徑則可在降低房市風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的有效保值增值，而這種保值增值的實(shí)現(xiàn)又從根本上有賴于諸多中間服務(wù)提供商的專業(yè)服務(wù)。所以，通過以上三條路徑，傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開發(fā)商為中心的開發(fā)模式便被以資本和服務(wù)為中心的新興開發(fā)模式所替代，而這種新興開發(fā)模式發(fā)展的最終結(jié)果便是促成了一個(gè)全國性的統(tǒng)一大市場。

總之，通過產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部的專業(yè)化分工、以直接融資為主的多元化籌資方式和銷售與持有并重的穩(wěn)健經(jīng)營策略，中國的房地產(chǎn)開發(fā)就可以在有效降低生產(chǎn)成本和財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)持續(xù)增值，并最終形成一個(gè)以資本和服務(wù)為主導(dǎo)的全國性統(tǒng)一大市場。

后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的對策建議

雖然上述三條路徑可以促進(jìn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，但是其實(shí)現(xiàn)過程仍然有很多具體的問題需要解決，比如房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈的核心企業(yè)由誰來擔(dān)當(dāng)，直接融資和資本運(yùn)作的方式有哪些，持有房產(chǎn)的具體經(jīng)營如何進(jìn)行等，更重要的是，作為中國房地產(chǎn)市場的重要參與者，政府特別是地方政府應(yīng)該在此過程中發(fā)揮什么作用，本文針對這些具體問題來提出有針對性的政策建議。

（一）企業(yè)層面

第一，已經(jīng)初具實(shí)力的開發(fā)商通過資源整合擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，并在與國外基金合作的過程中積累經(jīng)驗(yàn)和增強(qiáng)實(shí)力，努力成為房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈的核心企業(yè)。有能力的企業(yè)可以通過收購兼并或者參股控股的方式來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)資源的整合，并按照規(guī)范的現(xiàn)代公司制來管理和運(yùn)作企業(yè)，這樣就可以吸引國外的投資主體前來合作，并在合作的過程中不斷積累經(jīng)驗(yàn)和增強(qiáng)實(shí)力，最終能夠成功擔(dān)當(dāng)起整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的核心主體，并培養(yǎng)起一批能夠高效提供中間服務(wù)的中小企業(yè)。需要注意的是，在此過程中，現(xiàn)在的大型房地產(chǎn)開發(fā)商具有先天的優(yōu)勢，因此可以在有效整合地區(qū)資源的基礎(chǔ)上，逐漸將自身的注意力集中于以資本運(yùn)營為核心的專業(yè)領(lǐng)域，并逐步形成以自身作為核心企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)經(jīng)營公司、中介咨詢公司和土地經(jīng)營公司等為成員企業(yè)的具有較強(qiáng)競爭力的房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈的核心企業(yè)以資本市場為依托，借鑒國外REITs的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，形成有中國特色的房地產(chǎn)開發(fā)融資模式。隨著資本市場的不斷發(fā)展和完善及金融創(chuàng)新的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的融資模式亟需全新的突破，而國外房地產(chǎn)開發(fā)融資方式則可以為我所用，其中最具典型意義的是房地產(chǎn)投資信托基金（簡稱REITs），與銀行信貸相比，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式來匯集特定多數(shù)投資者的資金，并由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，投資者隨時(shí)可以通過二級(jí)市場進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易。國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在借鑒成熟地產(chǎn)的資本運(yùn)作模式基礎(chǔ)上，積極探索自身發(fā)展優(yōu)勢，加速房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)金融的結(jié)合，持續(xù)提升自身核心競爭力以適應(yīng)多變的資本市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

第三，居住房產(chǎn)和非居住房產(chǎn)并重，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和價(jià)值，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈的特色品牌。依托繁華商業(yè)中心和人口流動(dòng)性較大的地區(qū)，開發(fā)商可以開發(fā)針對租房客的小戶型社區(qū)，通過這些特色地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，就可以使企業(yè)獲得穩(wěn)定的租金收入，降低房產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)；而對于主要用于出售的居住性房產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將注意力集中在消費(fèi)者的居住體驗(yàn)上，因此一個(gè)稱職的物業(yè)服務(wù)提供商是房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈的重要支點(diǎn)，建議企業(yè)應(yīng)該結(jié)合企業(yè)和項(xiàng)目的特色打造更加人格化的物業(yè)管理體系，此外，居住社區(qū)的配套設(shè)施和居住環(huán)境也是房產(chǎn)增值的重要基礎(chǔ)，因此資本運(yùn)作核心企業(yè)可以依托軟件和硬件特色來有效提高項(xiàng)目的價(jià)值，打造供應(yīng)鏈品牌效應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的穩(wěn)健高效運(yùn)營。

（二）政府層面

作為中國房地產(chǎn)市場的重要參與者，為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，政府特別是地方政府的改革和支持也是必不可少的，本文將進(jìn)一步從政府的角度分析如何促進(jìn)中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。

首先，通過財(cái)稅制度改革，降低土地財(cái)政在政府財(cái)政資金中的地位，從而改變土地增值在開發(fā)商經(jīng)營過程中的地位。很大程度上來講，開發(fā)商過度依賴土地增值的開發(fā)模式源自地方政府對于土地財(cái)政的依賴，地方政府作為區(qū)域房地產(chǎn)市場的重要參與者，如果不改變其對土地財(cái)政的依賴，其就會(huì)通過各種手段和措施來維持高昂的土地價(jià)格，而在這種機(jī)制作用下，開發(fā)商很難改變?nèi)Φ氐募?lì)。進(jìn)一步來講，地方政府對于土地財(cái)政的依賴源于不合理的財(cái)政分權(quán)制度，地方政府獲得的財(cái)政收入較少，但是卻要承擔(dān)大部分的財(cái)政支出責(zé)任，因此不得不依靠土地財(cái)政獲得額外的收入來源。為了改變這種情況，中央政府可以通過增設(shè)與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的稅種來調(diào)節(jié)，比如房產(chǎn)稅等，并將這些稅種劃歸地方，這樣就可以有效增加地方政府的稅收收入，并激勵(lì)其更加規(guī)范的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管。

其次，降低金融市場的準(zhǔn)入門檻，允許有實(shí)力的個(gè)體或機(jī)構(gòu)開設(shè)民營銀行，并進(jìn)一步發(fā)展中小板資本市場。長期以來，國有銀行在金融市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，金融資源高度集中，在經(jīng)濟(jì)發(fā)生緊縮時(shí)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不能及時(shí)獲得資金支持，從而出現(xiàn)大批破產(chǎn)和倒閉的情況，這一方面嚴(yán)重破壞了房地產(chǎn)市場的正常經(jīng)營，另一方面也給廣大的消費(fèi)者帶來了重大損失，因此，如何在新的房地產(chǎn)開發(fā)模式中解決好中小企業(yè)的融資就成為其能否順利發(fā)展的重要保障。對此，政府必須要降低金融市場的準(zhǔn)入限制，允許符合條件的民營資本進(jìn)入金融市場，充分提高金融的市場競爭，以促使金融機(jī)構(gòu)開發(fā)出更多便利的融資渠道。此外，隨著房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化的深入開展，政府也應(yīng)該不斷完善中國創(chuàng)業(yè)板資本市場，讓這些小企業(yè)憑借自己專業(yè)化的優(yōu)勢獲得低成本的資本支持，這樣也有利于篩選具有潛力的中小企業(yè)，使其不斷發(fā)展，從而跨越式地推進(jìn)中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式的發(fā)展。

總之，只有在政府和企業(yè)的共同努力下，中國的房地產(chǎn)市場才能在后金融危機(jī)時(shí)代成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，這樣既可以避免由于泡沫破裂造成的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，又可以成為新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要?jiǎng)恿Α?/p>

結(jié)論

本文基于后金融危機(jī)的時(shí)代背景系統(tǒng)分析了中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式所面臨的挑戰(zhàn)及其轉(zhuǎn)型升級(jí)的具體路徑和對策建議。研究發(fā)現(xiàn)，成本的提高和收益的下降使得傳統(tǒng)的粗放型滾動(dòng)開發(fā)銷售模式難以為繼，為了克服這些挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該遵循房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)部分工專業(yè)化、以直接融資為主的籌資多元化和銷售與持有并重的經(jīng)營穩(wěn)健化三條路徑，并最終建立起以資本和服務(wù)為主導(dǎo)的全國一體化房地產(chǎn)市場。為了順利實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和政府應(yīng)該各有所為，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際，找準(zhǔn)定位，未雨綢繆，并積極利用資本市場的力量解決自身在經(jīng)營過程中遇到的問題，通過不斷努力打造屬于自己的特色品牌。而政府也應(yīng)該通過財(cái)政體制改革、金融市場改革和保障性住房的供給為中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型提供必要的支持，只有在政府和市場的共同努力下，中國的房地產(chǎn)市場才能成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，并成為新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要?jiǎng)恿?。但是由于篇幅所限，本文對于一些更具體的問題沒有深入展開論述，比如核心企業(yè)擴(kuò)張的方式、房地產(chǎn)金融的本地化發(fā)展路徑和房產(chǎn)運(yùn)作的特色項(xiàng)目開發(fā)等，對于這些問題筆者將會(huì)另文探討。

參考文獻(xiàn)：

1.韓繼云.我國房地產(chǎn)金融改革發(fā)展的新思考[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2004（8）

2.歐陽文和.中美房地產(chǎn)發(fā)展路徑比較研究[J].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011 （1）

3.陸天.經(jīng)濟(jì)模式變化導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2004 （47）

4.沈洪溥.中國房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)矛盾和價(jià)值鏈優(yōu)化[J].重慶社會(huì)科學(xué)，2005（11）

5.劉貴文，賴雄傳.基于REITs的房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2007（12）

6.朱中一.房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展[J].城市開發(fā)，2014（24）

7.王艦.企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型[J].城市開發(fā)，2015（18）