◎課題組

杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”對策研究

◎課題組

杭州新天地是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”的啟動區(qū)與核心發(fā)展區(qū)，項目的發(fā)展戰(zhàn)略、功能承擔與運營狀況直接關(guān)系到“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)的實施效果乃至杭州跨境電子商務(wù)綜合試驗區(qū)的建設(shè)進程。本文圍繞杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的關(guān)鍵問題，從“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)的產(chǎn)業(yè)視角與杭州新天地運營的項目視角同時切入，提出了杭州新天地打造以跨境貿(mào)易為特色的新型產(chǎn)城融合綜合體的戰(zhàn)略與功能定位，并從功能分區(qū)布局、物業(yè)經(jīng)營與業(yè)務(wù)產(chǎn)品三個方面系統(tǒng)提出了項目的運營策略。

跨境貿(mào)易小鎮(zhèn) 產(chǎn)城融合 運營策略 杭州新天地

課題組組長沈立，杭州市實業(yè)投資集團有限公司黨委書記、董事長。第一副組長駱旭升，杭州市實業(yè)投資集團有限公司副董事長、總經(jīng)理；副組長徐洪炳，杭州市實業(yè)投資集團有限公司副總經(jīng)理。成員陸舞鵠、夏啟祥、劉猛，杭州市實業(yè)投資集團有限公司員工（郵政編碼 310006）。

杭州新天地是根據(jù)杭州市委、市政府對杭州市實業(yè)投資集團有限公司（以下簡稱杭實集團）實現(xiàn)“資產(chǎn)經(jīng)營”和“做地做房”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略要求，“高起點、高標準”打造“宜居、宜商、宜文、宜游”的杭州次級商業(yè)商務(wù)中心，是以“保留工業(yè)遺存、傳承工業(yè)文脈”為核心的“杭州市十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)”之一，也是杭州新型城市綜合體的標桿。作為杭州市第一大城市綜合體，以及杭州市十大重點工程之一，杭州新天地涵蓋名品購物廣場、國際商務(wù)中心、企業(yè)辦公總部、SOHO／LOFT商住區(qū)、工業(yè)遺存街區(qū)、國際五星酒店等業(yè)態(tài)。

2015年7月，杭州下城區(qū)“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”“浙商總部（杭州）基地”正式落戶杭州新天地，杭州新天地成為“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”的啟動區(qū)與核心發(fā)展區(qū)。圍繞“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”發(fā)展新目標，杭州新天地必須用新的戰(zhàn)略思維與發(fā)展思路來統(tǒng)領(lǐng)杭州新天地的各項工作，這是關(guān)系到杭州新天地能否發(fā)揮引領(lǐng)核心作用、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”能否成功實施的全局性、戰(zhàn)略性、緊迫性問題。

一 杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的背景與現(xiàn)狀

近年來，跨境電子商務(wù)成為電子商務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟發(fā)展的新亮點，體現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)＋傳統(tǒng)進出口貿(mào)易”發(fā)展的新趨勢。2014年，我國跨境電子商務(wù)交易規(guī)模為4.2萬億元，同比增長33.3%（同期我國進出口總額增幅為2.4%），占全國進出口總額的15.6%，跨境電子商務(wù)已經(jīng)成為我國開放型經(jīng)濟體系建設(shè)的新動力。目前，跨境電子商務(wù)發(fā)展已經(jīng)進入跨境電商產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)和生態(tài)圈培育的新階段，必須有新的發(fā)展載體以適應(yīng)復(fù)合型功能和產(chǎn)業(yè)要素布局的要求。

“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”依托綜合試驗區(qū)、省市特色小鎮(zhèn)等一系列改革創(chuàng)新平臺，擁有地處主城區(qū)的特殊區(qū)位與發(fā)展條件，能夠為產(chǎn)業(yè)、旅游、文化、生活等多要素、多功能、多業(yè)態(tài)融合發(fā)展和協(xié)同創(chuàng)新提供載體支撐與保障，是杭州綜合試驗區(qū)建設(shè)走向深入、跨境電商及跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的重要平臺項目。根據(jù)規(guī)劃，“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”將打造成集CID（創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)城）、CBD（跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)城）、TBD（旅游購物城）、NLD（新貴生活城）于一體，以跨境電商、跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)為特色，具有全國乃至全球影響力和輻射力的新型跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。

杭州新天地是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)范圍內(nèi)布局最集中、體量規(guī)模最大的項目，項目占地面積約為0.57平方公里，總建筑面積為180萬平方米，分別占“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”重點建設(shè)面積的46%和“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”總建筑面積的70%以上。杭實集團與下城區(qū)政府共同打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的簽署，標志著杭州新天地與“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”在戰(zhàn)略層面全面對接，也意味著杭州新天地正迎來新一輪發(fā)展機遇期。

杭州新天地自2012年開工建設(shè)，預(yù)計2016年全部建成。項目目前已處于基建后期、招商引資、運營初期階段，總體去化率（包括出租和出售）約為60%，其中A、C、D、J、P4等物業(yè)分別引進了麗笙酒店、華盛達、浙商建業(yè)、漢鼎國際、杭玻集團等國內(nèi)外知名企業(yè)，工業(yè)遺存區(qū)域引進了國際著名的室內(nèi)秀場——太陽馬戲團項目，跨境電商O2O街區(qū)也引進了面積達3000平方米的國家館項目，商業(yè)商務(wù)氛圍初步形成，為杭州新天地全面打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”奠定了良好的基礎(chǔ)。

二 杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的機遇與優(yōu)勢

（一）發(fā)展機遇

1.國家“互聯(lián)網(wǎng)＋”戰(zhàn)略的實施為杭州新天地創(chuàng)造性發(fā)展提供新思路

2015年3月，李克強總理在政府工作報告中首次提及“互聯(lián)網(wǎng)＋”行動計劃，為推進互聯(lián)網(wǎng)與經(jīng)濟社會各領(lǐng)域的深度融合提供了強大動力。“互聯(lián)網(wǎng)＋”戰(zhàn)略的全面實施，為杭州新天地創(chuàng)新發(fā)展提供了新的思路和想象空間。一是“互聯(lián)網(wǎng)＋”開啟了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的黃金時代，根據(jù)“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”關(guān)于“一鎮(zhèn)兩基地”的發(fā)展設(shè)想，杭州新天地本身就將打造“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”基地，杭州新天地發(fā)展契合時代背景；二是“互聯(lián)網(wǎng)＋傳統(tǒng)進出口貿(mào)易”將催生國際貿(mào)易新業(yè)態(tài)、新服務(wù)、新企業(yè)，相較于傳統(tǒng)進出口貿(mào)易格局基本穩(wěn)定，跨境電商正在推動外貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，杭州新天地發(fā)展跨境電商、跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)擁有廣闊的可為空間；三是“互聯(lián)網(wǎng)＋”開啟消費新時代，特別是以O(shè)2O為代表的消費新業(yè)態(tài)，成為跨境電商進口商業(yè)的主要發(fā)展方向，也為商業(yè)綜合體創(chuàng)新發(fā)展提供了新的方向與途徑。

2.綜合試驗區(qū)建設(shè)的全面推進為杭州新天地突破性發(fā)展提供新空間

綜合試驗區(qū)是我國唯一的跨境電子商務(wù)綜合試驗區(qū)，承擔著破解我國跨境電商深層次矛盾和體制性難題、形成跨境電商管理制度和規(guī)則、提供經(jīng)驗和模式輸出的重大任務(wù)，必然要求“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”在跨境電商改革探索、開拓創(chuàng)新、先行先試方面走在全國前列，這為杭州新天地發(fā)展營造了良好的改革創(chuàng)新氛圍。隨著綜合試驗區(qū)建設(shè)的全面推進，加速各類跨境電商、跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈資源在綜合試驗區(qū)形成集聚，進一步匯聚跨境電商商流、物流、信息流、資金流、服務(wù)流，在助推杭州打造全球電子商務(wù)之都的同時，也為杭州新天地對接要素資源、探索業(yè)態(tài)和模式創(chuàng)新、塑造發(fā)展特色與優(yōu)勢創(chuàng)造了巨大的運作空間。

3.“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)為杭州新天地高起點發(fā)展提供新平臺

“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”是依托綜合試驗區(qū)國家級改革創(chuàng)新平臺、特色小鎮(zhèn)省市級創(chuàng)新平臺建設(shè)的特色項目，通過對接“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”，使杭州新天地得到國家、省、市三級創(chuàng)新平臺的有力支撐?！翱缇迟Q(mào)易小鎮(zhèn)”本身作為多要素、多功能、多業(yè)態(tài)復(fù)合的新型產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和平臺項目，為杭州新天地高起點對接跨境電商和跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)提供了堅實的產(chǎn)業(yè)平臺。此外，杭州新天地是下城區(qū)圍繞“繁華時尚之區(qū)”的戰(zhàn)略定位，是深入實施“南精北快”總戰(zhàn)略、落實“兩核三圈兩帶”空間布局的關(guān)鍵項目，是提升杭州城北商業(yè)商務(wù)氛圍、帶動城北地區(qū)城市發(fā)展、實現(xiàn)產(chǎn)城融合的重點項目，“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)為杭州新天地推進杭州城北產(chǎn)城融合提供了新的平臺支撐和發(fā)展動力。

4.杭實集團跨界轉(zhuǎn)型升級為杭州新天地跨越式發(fā)展提供新資源

杭州新天地是杭實集團建設(shè)運營的第一個綜合體項目，是杭實集團推進先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動、深入實施轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略的重點項目。為更好地激發(fā)杭州新天地創(chuàng)新發(fā)展動力，杭實集團響應(yīng)中央及省市發(fā)展混合所有制經(jīng)濟的國有企業(yè)改革意見，對杭州新天地集團實施了混合所有制改革。杭實集團是涉及機械裝備、醫(yī)藥化工、輕工家電、房地產(chǎn)開發(fā)、文化創(chuàng)意、金融證券等多個產(chǎn)業(yè)門類的大型企業(yè)集團，集團下屬企業(yè)特別是文化創(chuàng)意與金融等相關(guān)企業(yè)能夠為杭州新天地提供廣泛的發(fā)展要素和資源支撐。同時，隨著杭州新天地招商工作的不斷推進，跨境電商國別館、東方茂、加拿大太陽馬戲團等重大項目及其運營商的引進，為杭州新天地提供了新的發(fā)展要素與資源。

（二）發(fā)展優(yōu)勢

1.區(qū)位交通優(yōu)勢

“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”位于杭州市下城區(qū)北部，地處杭州核心城區(qū)，“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”所依托的下城園區(qū)是綜合試驗區(qū)“一區(qū)五園”中唯一一個在核心城區(qū)的園區(qū)，獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢使得下城園區(qū)成為綜合試驗區(qū)中最具條件協(xié)同發(fā)展物流、商業(yè)、商務(wù)等跨境電商復(fù)合業(yè)態(tài)的園區(qū)，“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”也正是基于下城園區(qū)的獨特區(qū)位優(yōu)勢而提出。在“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”中，杭州新天地具有更優(yōu)越的綜合交通條件，不僅緊鄰秋石高架和石大快速路，周邊還設(shè)有多個公交站點，擁有20余條公交線路，而且項目地塊內(nèi)設(shè)有地鐵3、4號線同臺換乘站，是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”吸引跨境電商從業(yè)者、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團隊和個人、企業(yè)總部、跨境電商O2O商業(yè)進駐以及旅游客流和消費者前來休閑購物的重要保障，為無縫隙對接城市公共服務(wù)資源，以及總部服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、旅游購物、文化創(chuàng)意、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等商務(wù)、商業(yè)、旅游、文化、創(chuàng)業(yè)要素資源布局提供了最有利的發(fā)展環(huán)境支撐。

2.物業(yè)載體優(yōu)勢

不同于一般園區(qū)物業(yè)設(shè)施類型單一的特點，杭州新天地在立項規(guī)劃階段就定位于大型城市綜合體、杭州次級商業(yè)商務(wù)中心，項目范圍還包括工業(yè)遺存部分，規(guī)劃建設(shè)有商務(wù)樓宇、商業(yè)綜合體、特色街區(qū)、酒店公寓、工業(yè)遺存特色用房、工業(yè)遺存公園、生態(tài)綠地河道等不同類型的物業(yè)及配套設(shè)施，能夠為對接“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”多樣化、復(fù)合型業(yè)態(tài)和項目導(dǎo)入提供有力支撐。杭州新天地以“高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高強度投入、高效能管理”為原則，由國內(nèi)外一流的策劃、規(guī)劃、建筑、景觀、燈光等專業(yè)機構(gòu)精心設(shè)計，集成現(xiàn)代、時尚、創(chuàng)意、藝術(shù)、科技、人性、智能、環(huán)保等建筑元素，成為杭州最具時尚氣息的商業(yè)地標，項目的整體風格和氣質(zhì)與“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”的發(fā)展方向相適應(yīng)。

3.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢

目前，杭州新天地的招商工作已全面展開，一批重量級龍頭項目已經(jīng)簽約并相繼入駐。其中，華盛達G193藝術(shù)生活購物中心是杭州首家體驗式藝術(shù)生活Shopping Mall；加拿大太陽馬戲團在中國大陸第一個常駐演出場所的簽約，將與IMAX巨幕影院、工業(yè)遺存公園、大型燈光秀等大型休閑娛樂設(shè)施一起，成為杭州新天地的重要名片和推動杭州新天地成為休閑旅游購物目的地的重要支撐；鳳凰精品酒店、新遠國際影城、永輝超市、花中城等龍頭生活消費與服務(wù)類商家的簽約則為項目的運作營造了生活氛圍。杭州新天地與“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”對接以來，先后推出了跨境O2O體驗街區(qū)、跨境電商總部、眾創(chuàng)空間等一批項目，已經(jīng)引進杭州酷云、跨境O2O國家館、跨境電商企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)等眾多平臺和企業(yè)。在市、區(qū)兩級政府與杭實集團總部的共同推動之下，跨境電商產(chǎn)業(yè)資源、浙商回歸企業(yè)資源、眾創(chuàng)空間等平臺資源正源源不斷地導(dǎo)入杭州新天地，產(chǎn)業(yè)氛圍初步形成。

4.投資主體優(yōu)勢

杭實集團具有打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的資金實力，按照省市“特色小鎮(zhèn)”建設(shè)要求，要打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”需要強大的資金支撐，杭實集團不僅在杭州新天地項目上完成大量投資，使杭州新天地成為“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”投資強度最高的區(qū)域，而且杭實集團在金融和資本運作方面的戰(zhàn)略性經(jīng)營，能夠為杭州新天地以及“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)提供持續(xù)的資金支持。杭實集團具有向“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”注入產(chǎn)業(yè)資源的條件，未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭不僅是資金的競爭，而且是資源的競爭，杭實集團擁有下屬多個行業(yè)的60余家企業(yè)，如張小泉、王星記等老字號企業(yè)，中北大酒店等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，以及其他商貿(mào)零售、文化創(chuàng)意等企業(yè)，能夠為杭州新天地及“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”發(fā)展注入新的資源和動力。杭實集團具有現(xiàn)代經(jīng)營理念，堅持先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動的發(fā)展理念，在“產(chǎn)權(quán)多元化、機制市場化、產(chǎn)業(yè)高端化、資產(chǎn)證券化”發(fā)展思路的引領(lǐng)下，精心打造杭州新天地團隊，引入外部智庫資源，科學(xué)規(guī)劃業(yè)務(wù)類型與發(fā)展模式，能夠為杭州新天地及“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”的運營提供有力保障。

三 杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的戰(zhàn)略與功能定位

（一）總體戰(zhàn)略定位

充分依托跨境電子商務(wù)、綜合試驗區(qū)、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”等一系列重大戰(zhàn)略機遇與發(fā)展創(chuàng)新平臺，牢牢把握杭實集團“雙輪驅(qū)動、轉(zhuǎn)型升級”的有利時機，大力發(fā)揮杭州新天地區(qū)位交通、物業(yè)載體等差異化資源優(yōu)勢，將杭州新天地發(fā)展戰(zhàn)略與“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”發(fā)展戰(zhàn)略緊密結(jié)合起來，促進商、旅、文、創(chuàng)融合發(fā)展，著力推進杭州新天地由一般城市綜合體向多業(yè)態(tài)復(fù)合型綜合體轉(zhuǎn)變，以建設(shè)“兩創(chuàng)基地（大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新基地）、兩總部（跨境電商總部、浙商回歸總部）、四中心（國際化商業(yè)中心、跨境網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易中心、旅游文創(chuàng)體驗中心、公共生活服務(wù)中心）”為核心，協(xié)同推進以跨境電商與跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)為特色的產(chǎn)業(yè)綜合體、以跨境電商O2O與城市商業(yè)為構(gòu)成的商業(yè)綜合體、以城市旅游目的地與文化創(chuàng)意體驗為特色的旅游綜合體互為支撐、融合發(fā)展，將杭州新天地打造成為線上線下互動、國際國內(nèi)互通、商業(yè)旅游互補、生活辦公互融、歷史現(xiàn)代互映的產(chǎn)城一體化綜合體，使之成為杭州建設(shè)全球網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易中心的示范窗口、跨境電商創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的重要基地、獨具特色的地標性商業(yè)商務(wù)中心。

（二）項目承擔的產(chǎn)業(yè)功能

圍繞杭州新天地總體戰(zhàn)略定位，應(yīng)重點發(fā)展“商務(wù)辦公功能、休閑旅游功能、零售商業(yè)功能、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能、產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能、線上線下體驗功能”六大功能。

1.商務(wù)辦公功能

以現(xiàn)有商務(wù)樓宇為載體，面向入駐的商務(wù)客戶提供高標準的辦公物業(yè)環(huán)境與高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。以高標準進行商務(wù)樓宇的建筑設(shè)計與裝修裝飾，為客戶提供可靈活組合的辦公空間，并在光纜接入、停車位管理、智慧樓宇管理等方面進行超前配置；配置大堂商務(wù)休閑空間，提供大、中、小型公共會議室以滿足企業(yè)多樣化的會務(wù)需求；提供郵政、快遞、打字、復(fù)印、傳真、酒店機票預(yù)訂、承辦會議會展等商務(wù)服務(wù)；配置中高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、便利店、銀行自助取款點等生活服務(wù)網(wǎng)點；研究入駐客戶行業(yè)、企業(yè)及員工的物業(yè)需求，引進知名商務(wù)樓宇物業(yè)管理公司，或依托企業(yè)自身物業(yè)管理團隊提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。

2.休閑旅游功能

按照3A級景區(qū)標準，將杭州新天地建設(shè)成以國際休閑文化互動體驗、跨境商品購物體驗、工業(yè)遺存觀光體驗為主題的都市旅游目的地。以太陽馬戲團項目、大型燈光秀、IMAX巨幕影院三大項目為支柱，結(jié)合工業(yè)遺存，打造以國際休閑文化為主題的互動體驗板塊，形成景區(qū)內(nèi)核；以跨境電商O2O體驗街區(qū)、東方茂、華盛達G193藝術(shù)生活購物中心、特色餐飲、老字號商號、文化創(chuàng)意特色店等為輔助，打造以跨境商品及特色商品為主題的購物體驗板塊，形成景區(qū)外延格局；兼顧發(fā)展以休閑娛樂、城市休憩、消費和服務(wù)體驗等為特色的城市型休閑旅游功能。

3.零售商業(yè)功能

堅持多元化的發(fā)展思路，以大型商業(yè)綜合體與跨境電商O2O體驗街區(qū)為載體，發(fā)展現(xiàn)代都市商業(yè)與跨境商品、杭州特色商品零售。協(xié)調(diào)東方茂和華盛達G193藝術(shù)生活購物中心兩大項目的商業(yè)主題、檔次、業(yè)態(tài)與商品組合，并與區(qū)域內(nèi)留石快速路以北的中大銀泰城項目，通過發(fā)揮各自優(yōu)勢、差異互補、競爭協(xié)作，在城北區(qū)域打造繼武林商圈、錢江新城商圈之后的杭州第三商圈——城北商圈。在國際商品與品牌引進、消費人群導(dǎo)入及營銷推廣等方面，積極做好跨境電商O2O體驗街區(qū)的打造工作，線上線下協(xié)同，共同促進國際商品與杭州特色商品零售。

4.創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能

著力打造適合跨境電商、國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的軟硬件環(huán)境和營商氛圍，建立集租金減免、稅費緩征、公共服務(wù)供給、要素資源配套、商業(yè)資源對接、創(chuàng)業(yè)基金支持等于一體的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策體系，完善全過程孵化體系；重視對學(xué)生創(chuàng)業(yè)（特別是歸國留學(xué)生、在華外國留學(xué)生）團隊、個人的引導(dǎo)和扶持，對于具備一定基礎(chǔ)的創(chuàng)業(yè)項目、團隊、個人進行入駐孵化，不斷挖掘創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新興力量。

5.產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能

從完善產(chǎn)業(yè)鏈條的視角開展招商引資工作，重點以跨境貿(mào)易與國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易平臺企業(yè)、總部企業(yè)、中小貿(mào)易企業(yè)為核心開展招商選商工作，集聚跨境貿(mào)易運營企業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)及其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。完善產(chǎn)業(yè)服務(wù)硬件設(shè)施，搭建跨境貿(mào)易與國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易公共服務(wù)平臺、產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)體系，協(xié)助開展產(chǎn)業(yè)扶持政策落地、要素對接、項目投融資、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育等產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

6.線上線下體驗功能

以杭州新天地集團為主導(dǎo)，聯(lián)合通信運營商、智慧城市（或商業(yè)）運營企業(yè)，搭建集購物、餐飲、旅游、文化、體育、休閑等各種服務(wù)功能于一體的智慧商業(yè)云服務(wù)平臺，向商戶、消費者提供基于微信、APP等移動終端的雙向免費無線網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)，提供信息推介、導(dǎo)購、停車誘導(dǎo)、移動支付等綜合服務(wù)。以跨境貿(mào)易O2O街區(qū)為主要集聚空間，以國家主題館、特色館為主要形式，協(xié)助國內(nèi)外品牌商、貿(mào)易企業(yè)布局國際商品展示交易中心與體驗中心，推進國別、文化、品牌、商品多元化多層次展示體系；組織境內(nèi)外商品、新品的發(fā)布活動，促進制造商、品牌商、跨境貿(mào)易企業(yè)與零售商、消費者的對接與互動。

四 杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的運營發(fā)展對策

根據(jù)杭州新天地戰(zhàn)略定位與發(fā)展目標的總要求，主動適應(yīng)項目區(qū)位交通條件由城郊型向城市型轉(zhuǎn)變、項目特色由城市綜合型向產(chǎn)城復(fù)合型轉(zhuǎn)變、杭州新天地集團由物業(yè)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)變的發(fā)展趨勢，堅持“以穩(wěn)為基、重點突破、分區(qū)平衡、合力共贏”的基本原則，合理確定各個功能分區(qū)所屬主要物業(yè)產(chǎn)品的出租、出售、自營比例，建立結(jié)構(gòu)合理、規(guī)模適中、增值性好、兼顧短期與長期收益的物業(yè)資產(chǎn)組合；不斷加強集團外部資源整合、產(chǎn)業(yè)要素資源集聚與集團內(nèi)部資源集成，構(gòu)建相互依存、互為支撐、互聯(lián)互通、互利共贏的商業(yè)生態(tài)圈和價值增值鏈；積極穩(wěn)步推進其他業(yè)務(wù)與服務(wù)的開發(fā)和經(jīng)營，開拓以線上線下兩個平臺為載體、以集團優(yōu)勢資源為依托、以新業(yè)務(wù)為突破方向的經(jīng)營局面，力爭實現(xiàn)“近期穩(wěn)健、中期成長、遠期可持續(xù)”的總體運營態(tài)勢，并在此基礎(chǔ)上，為杭實集團現(xiàn)代服務(wù)業(yè)驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略深入推進、集團“轉(zhuǎn)型升級、和諧創(chuàng)業(yè)、人才強企”戰(zhàn)略深入實施、新業(yè)態(tài)新業(yè)務(wù)新模式探索試點提供“平臺與模板”支撐。

杭州新天地項目的運營問題主要包括三個層面：一是杭州新天地的功能分區(qū)布局問題；二是杭州新天地的物業(yè)經(jīng)營問題；三是杭州新天地的業(yè)務(wù)產(chǎn)品問題。

（一）功能分區(qū)布局

杭州新天地作為“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”，應(yīng)充分發(fā)揮項目規(guī)模宏大、業(yè)態(tài)豐富、空間多樣、形態(tài)現(xiàn)代等優(yōu)勢條件，在目前“一心（工業(yè)遺存核心區(qū)）二軸（沿水系景觀軸、沿高架產(chǎn)業(yè)軸）三區(qū)（商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、SOHO／LOFT商住區(qū)）”空間布局的基礎(chǔ)上進一步細化，形成六大功能分區(qū)，即商務(wù)功能區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能區(qū)、跨境商業(yè)功能區(qū)、文旅休閑功能區(qū)、城市商業(yè)功能區(qū)、品質(zhì)生活區(qū)（見圖1）。

圖1 杭州新天地各項目分布

1.商務(wù)功能區(qū)

利用B、E、J、K1、K2、P2、P3、P4幢及C、D幢的商業(yè)物業(yè)，面向各類總部企業(yè)、跨境電商與國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易企業(yè)、國際貿(mào)易企業(yè)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)、浙商回歸企業(yè)建設(shè)商務(wù)功能區(qū)。依托綜合試驗區(qū)、綜合試驗區(qū)下城園區(qū)、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”，集聚跨境電商產(chǎn)業(yè)資源，建設(shè)跨境電商產(chǎn)業(yè)運營中心與公共服務(wù)中心；著眼于杭州建設(shè)全球網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易中心的發(fā)展機遇，集聚國際貿(mào)易特別是網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)資源，建設(shè)國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)運營中心與公共服務(wù)中心；緊抓經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、浙商回歸及杭州城北區(qū)域開發(fā)的多重歷史機遇，集聚現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)高端資源，立足城北，面向全市，建設(shè)杭州北部城市商務(wù)中心。

2.創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能區(qū)

利用世嘉君座（O幢）LOFT物業(yè)，面向孵化基地運營企業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團隊與個人、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)企業(yè)、生活服務(wù)企業(yè)建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能區(qū)。通過集聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群落，完善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，建設(shè)以跨境貿(mào)易為主題的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)聯(lián)合辦公功能區(qū)，打造中小跨境電商、網(wǎng)商創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地，力爭成為杭州規(guī)模最大、全國知名的聯(lián)合辦公社區(qū)。

3.跨境商業(yè)功能區(qū)

利用世嘉新座（L幢）、世嘉銘座（M幢）與世嘉君座（O幢）裙房（含臨街商鋪）的商業(yè)物業(yè)，面向進口商品展示交易企業(yè)、跨境進口電子商務(wù)企業(yè)、綜合性進口商以及各類國際商品的品牌商、經(jīng)銷商建設(shè)跨境商業(yè)功能區(qū)。該區(qū)是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”跨境商品交易與展示體驗的主要載體，也是杭州以跨境電子商務(wù)為主題的特色商業(yè)街區(qū)，還是長三角地區(qū)都市核心商圈內(nèi)集跨境商品與跨境服務(wù)貿(mào)易于一體，品類最全、業(yè)態(tài)最豐富、客戶體驗最生動的跨境商品O2O體驗街區(qū)。

4.文旅休閑功能區(qū)

利用G、G2、H、I、N等工業(yè)遺存物業(yè)，面向文化娛樂企業(yè)、餐飲服務(wù)企業(yè)、酒店運營企業(yè)、特色商號建設(shè)文旅休閑功能區(qū)。主要依托工業(yè)遺存載體，以商旅文互動、現(xiàn)代與傳統(tǒng)共融為發(fā)展導(dǎo)向，以建設(shè)都會主題式旅游目的地景區(qū)為核心，植入中（或杭州本土）西方文化、創(chuàng)意元素，適度配置娛樂、餐飲、展示、住宿、公共休憩等復(fù)合業(yè)態(tài)空間，打造杭州城北具有互動體驗趣味的文旅休閑功能區(qū)塊。

5.城市商業(yè)功能區(qū)

利用G193購物廣場（C幢）、東方茂（D幢）的商業(yè)物業(yè)，面向商品零售網(wǎng)點、餐飲美食網(wǎng)點、休閑娛樂網(wǎng)點、其他服務(wù)網(wǎng)點建設(shè)城市商業(yè)功能區(qū)。主要依托G193廣場與東方茂兩大項目的商業(yè)物業(yè)，充分發(fā)揮地處杭州城北核心的區(qū)位優(yōu)勢、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”與浙商回歸的政策優(yōu)勢、大體量地鐵上蓋物業(yè)的物業(yè)優(yōu)勢，建設(shè)國際化、時尚感、地標性的區(qū)域性零售商業(yè)項目，使杭州新天地成為提升城北城市形象、拓展區(qū)域價值空間、營造成熟商業(yè)氛圍的重要載體，攜手毗鄰的中大銀泰城項目，將城北商圈打造成繼武林商圈、錢江新城商圈之后的杭州城市商業(yè)第三極。

6.品質(zhì)生活區(qū)

利用世嘉新座（L幢）的LOFT物業(yè)與世嘉銘座（M幢）的SOHO物業(yè)，面向物業(yè)業(yè)主、物業(yè)租客建設(shè)品質(zhì)生活區(qū)。建設(shè)國際化、時尚化、品質(zhì)化的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新型社區(qū)，通過內(nèi)外部居住環(huán)境營造、生活服務(wù)設(shè)施完善、品質(zhì)物業(yè)服務(wù)水平提升等手段，形成高品質(zhì)生活服務(wù)功能區(qū)塊，為社區(qū)居民及“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”各類企業(yè)的從業(yè)人員、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團隊和個人等提供完善的生活配套服務(wù)。

（二）物業(yè)經(jīng)營

根據(jù)項目定位、客戶類型、去化策略、經(jīng)營能力、財務(wù)情況、市場行情等因素，合理確定物業(yè)出租、物業(yè)出售、物業(yè)自營（包括合作經(jīng)營）三者之間的比例關(guān)系，是綜合體項目良好可持續(xù)運營并獲取長期較好收益的關(guān)鍵。隨著綜合體走過黃金十年，綜合體行業(yè)正經(jīng)歷從粗放式向精細化、從銷售型向持有型、從單純購物到體驗休閑、從重開發(fā)到重經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，面向綜合體進駐主體（包括通過物業(yè)出租、物業(yè)出售、物業(yè)自營三種方式進駐的各類主體）及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈群體的業(yè)務(wù)與服務(wù)經(jīng)營創(chuàng)新，已經(jīng)成為現(xiàn)階段綜合體發(fā)展的新亮點、突破點和增長潛力空間。

對于杭州新天地來講，物業(yè)體量規(guī)模大、物業(yè)類型豐富、進駐業(yè)態(tài)多樣化的特點，決定了杭州新天地總體運營模式是一個不同類型物業(yè)多種運營模式的組合。必須認識到，杭州新天地是杭實集團在綜合體領(lǐng)域的第一個項目，與萬達、龍湖等知名綜合體開發(fā)運營商相比，杭州新天地在客戶資源、運營能力等方面具有一定劣勢，這也決定了杭州新天地在運營過程中需要更多地考慮借力發(fā)展，必要時，通過物業(yè)控制權(quán)的讓渡，來集聚優(yōu)質(zhì)資源，實現(xiàn)共贏發(fā)展。同時，杭州新天地作為“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”的核心發(fā)展區(qū)，是支撐“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”特色業(yè)態(tài)與項目布局的重要載體，也是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)國家級新型跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的主導(dǎo)項目，這就要求杭州新天地必須加強對部分物業(yè)的控制力，并為跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)項目落地儲備一定的擴容空間?？缇畴娚叹€下商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展是現(xiàn)階段城市商業(yè)發(fā)展新的亮點、增長點和發(fā)展趨勢，包括跨境電商平臺、跨境電商企業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)綜合體開發(fā)運營商在內(nèi)的各類企業(yè)紛紛涉足跨境電商線下業(yè)態(tài)的探索與經(jīng)營，跨境電商線下商業(yè)發(fā)展與競合格局尚未塵埃落定，杭州新天地依托“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”跨境電商線下商業(yè)集聚的特點以及商業(yè)物業(yè)先入為主的優(yōu)勢，在跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)與服務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域擁有較好的進入機會，這也是杭州新天地實現(xiàn)長期、穩(wěn)定、可持續(xù)收益的重要保障。

綜合體項目運營的核心在于物業(yè)增值，合理規(guī)劃物業(yè)資產(chǎn)增值體系，合理安排物業(yè)租、售、自營比例，合理把握物業(yè)經(jīng)營重點，推動形成以“互補融合、協(xié)同共生、共贏發(fā)展”為特色和驅(qū)動的物業(yè)經(jīng)營良好局面。根據(jù)杭州新天地的總體定位要求、產(chǎn)業(yè)特征和物業(yè)基礎(chǔ)，杭州新天地重點規(guī)劃跨境電商進口O2O商業(yè)、總部商務(wù)、城市型旅游目的地、城市購物中心四大物業(yè)資產(chǎn)增值體系。各物業(yè)資產(chǎn)增值體系所包含的物業(yè)載體見表1。

表1 杭州新天地物業(yè)資產(chǎn)增值體系

（三）業(yè)務(wù)產(chǎn)品

業(yè)務(wù)與服務(wù)經(jīng)營是指除物業(yè)經(jīng)營（出售、出租、自營）外，杭州新天地集團根據(jù)自身特點、資源與能力，依托杭州新天地有形載體，在線上線下開展的其他領(lǐng)域的經(jīng)營活動。對于杭州新天地集團來講，其最大的優(yōu)勢在于品牌、信用、金融等無形資產(chǎn)和要素資源。為此，杭州新天地集團依托杭州新天地的業(yè)務(wù)與服務(wù)產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)緊緊圍繞上述優(yōu)勢展開，重點拓展信息服務(wù)、整合服務(wù)、金融服務(wù)以及其他經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)產(chǎn)品。

1.綜合信息平臺服務(wù)

打造杭州新天地綜合信息平臺，或與下城園區(qū)聯(lián)合打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”綜合信息平臺，主要提供信息發(fā)布服務(wù)、在線物業(yè)服務(wù)、營銷推廣服務(wù)、業(yè)務(wù)流程服務(wù)、社群粉絲服務(wù)。

綜合信息平臺服務(wù)采用“綜合門戶網(wǎng)站＋主題營銷平臺＋社群粉絲經(jīng)營＋SAAS服務(wù)”的商業(yè)模式，即在發(fā)揮綜合門戶的信息發(fā)布功能與進駐企業(yè)連接功能的基礎(chǔ)上，通過不同類型、不同形式的主題營銷推廣活動，帶動進駐企業(yè)的品牌傳播與線上線下銷售，并依托粉絲圈、社群圈的經(jīng)營，為杭州新天地培育一批黏性較高的消費客群。此外，面向跨境電商企業(yè)采用SAAS服務(wù)的方式，為其提供業(yè)務(wù)流程管理工具，幫助其“一站式”連接綜合試驗區(qū)“單一窗口”平臺及跨境電商業(yè)務(wù)流程，為跨境電商業(yè)務(wù)規(guī)范、陽光化開展提供系統(tǒng)工具支持。

2.智慧商圈平臺服務(wù)

通過智慧商圈平臺建設(shè)，在硬件設(shè)施上，提升杭州新天地的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施條件，高標準配置主干網(wǎng)帶寬，實現(xiàn)全域免費WiFi覆蓋；在軟件系統(tǒng)上，除了提供SAAS服務(wù)的業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)外，進一步開發(fā)各類系統(tǒng)接口，使進駐企業(yè)通過各類系統(tǒng)接口實現(xiàn)互聯(lián)互通，通過業(yè)務(wù)邏輯系統(tǒng)開發(fā)，為客戶共享、積分共享、關(guān)聯(lián)營銷、套餐營銷等一系列業(yè)務(wù)與活動的開展提供系統(tǒng)與服務(wù)支撐。在此基礎(chǔ)上，為基于大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用和共享經(jīng)濟模式發(fā)展的新業(yè)務(wù)、新服務(wù)開發(fā)創(chuàng)造有利條件。

智慧商圈平臺服務(wù)采用“后臺服務(wù)”的商業(yè)模式，即通過軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施和系統(tǒng)接口的建設(shè)，并根據(jù)企業(yè)經(jīng)營需求提供業(yè)務(wù)邏輯系統(tǒng)的開發(fā)，為企業(yè)經(jīng)營目的的達成提供“系統(tǒng)接口＋業(yè)務(wù)邏輯”的后臺服務(wù)支撐。隨著應(yīng)用系統(tǒng)接口企業(yè)數(shù)量的增加，大量的交易消費數(shù)據(jù)經(jīng)平臺流轉(zhuǎn)，為基于大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用和共享經(jīng)濟的商業(yè)模式創(chuàng)新提供了條件。

3.門店診斷與數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)

門店診斷與數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)是基于現(xiàn)代營銷新技術(shù)應(yīng)用的一項新服務(wù)，通過營銷分析硬件設(shè)備、人工智能技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等應(yīng)用，對商家實體店面與線上網(wǎng)店的布置、陳列、風格、爆款、流程、數(shù)據(jù)等進行系統(tǒng)診斷，并提出改進建議，從而為商家創(chuàng)造更多的銷售機會，提高實體店面坪效和線上網(wǎng)店的轉(zhuǎn)化率。

門店診斷與數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)采用“專家咨詢＋輔導(dǎo)實施”的商業(yè)模式，即診斷團隊上門進行“一對一”咨詢、診斷，提供基于技術(shù)分析的咨詢診斷報告，并根據(jù)報告提出的改進建議，為客戶提供實施過程的跟蹤輔導(dǎo)。

4.跨境進口商品代理采購服務(wù)

跨境進口商品代理采購服務(wù)是面向各地（特別是三、四線城市）終端零售商、網(wǎng)絡(luò)零售商提供跨境進口商品的代理采購服務(wù)，具體代理采購?fù)緩街饕袃煞N：一是根據(jù)客戶需求直接從跨境電商進口O2O街區(qū)采購?fù)甓惖目缇尺M口商品，并聯(lián)系物流發(fā)運；二是通過跨境電商進口代理采購模式創(chuàng)新，客戶根據(jù)樣品介紹下單，杭州新天地集團為客戶提供跨境電商進口通路（通關(guān)、結(jié)匯、退稅）代理服務(wù)，并聯(lián)系物流發(fā)運。

跨境進口商品代理采購服務(wù)采用“服務(wù)代理”的商業(yè)模式，即經(jīng)營活動的主體是客戶，杭州新天地集團根據(jù)自身平臺和資源優(yōu)勢，為客戶提供采購、通關(guān)、結(jié)匯、退稅以及物流代發(fā)等代理服務(wù)。隨著杭州新天地集團在跨境電商領(lǐng)域商品資源、平臺資源、服務(wù)資源的不斷積累，未來不排除作為貿(mào)易主體直接參與跨境電商進口業(yè)務(wù)經(jīng)營，即由杭州新天地集團組織進口商品貨源，向終端零售商和網(wǎng)絡(luò)零售商提供貨源供應(yīng)，并為其提供集成化的跨境電商進口服務(wù)。

5.跨境電商供應(yīng)鏈服務(wù)

依托杭州新天地集團的品牌、信用、金融、運營能力等無形資源，通過整合跨境電商供應(yīng)鏈上相關(guān)主體的商品資源、要素資源、服務(wù)資源，并最終以杭州新天地集團品牌實現(xiàn)銷售的業(yè)務(wù)與服務(wù)。杭州新天地集團可利用綜合信息平臺積累的消費數(shù)據(jù)以及母公司杭實集團的下屬企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈積累的相關(guān)資源，依托對客戶消費需求的精準把握能力，反向整合商品供應(yīng)鏈資源，以新的組織形態(tài)和聯(lián)動方式，共同為消費者提供優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)。同時，杭州新天地集團還可依托母公司在部分消費品領(lǐng)域的生產(chǎn)制造和創(chuàng)意設(shè)計能力，開展面向海外市場的跨境電商出口供應(yīng)鏈的重構(gòu)及相關(guān)業(yè)務(wù)與服務(wù)。

跨境電商供應(yīng)鏈服務(wù)采用“C2B＋商品經(jīng)銷”的商業(yè)模式，即根據(jù)消費者的有效需求，依托跨境電商供應(yīng)鏈協(xié)同管理系統(tǒng)的服務(wù)集成，帶動供應(yīng)鏈上相關(guān)主體聯(lián)動運轉(zhuǎn)，共同為消費者提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。杭州新天地集團與供應(yīng)鏈上其他主體采取產(chǎn)品或服務(wù)買斷方式，自行制定商品價格體系，采用經(jīng)銷模式經(jīng)營。

6.無抵押融資服務(wù)

以企業(yè)的歷史信用、評級評獎、交易數(shù)據(jù)、應(yīng)收賬款等無形資產(chǎn)為依據(jù)，向企業(yè)提供融資服務(wù)。一方面，銀行等金融機構(gòu)向杭州新天地集團整體授信，由杭州新天地集團根據(jù)綜合信息平臺上積累的信用記錄、交易數(shù)據(jù)、交易賬款等信息，對符合杭州新天地集團風險控制體系要求的企業(yè)，提供總授信額度內(nèi)的融資服務(wù)；另一方面，杭州新天地集團與銀行等金融機構(gòu)開展金融服務(wù)合作，杭州新天地集團依托綜合信息平臺上的大數(shù)據(jù)信息，向金融機構(gòu)風險控制體系提供必要的原始數(shù)據(jù)信息，為金融機構(gòu)向企業(yè)提供無抵押融資服務(wù)給予支持。

無抵押融資服務(wù)采用“大數(shù)據(jù)分析＋網(wǎng)上自助貸款”的商業(yè)模式，依托杭州新天地綜合信息平臺進行的大數(shù)據(jù)分析是無抵押融資服務(wù)開展的核心支撐，在此基礎(chǔ)上，無論是哪種形式的無抵押融資服務(wù)，均通過網(wǎng)絡(luò)平臺由企業(yè)自身申請辦理，經(jīng)風險控制系統(tǒng)評估后，可實現(xiàn)即時或快速放貸。

7.商業(yè)地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)是杭實集團資產(chǎn)證券化的一項創(chuàng)新試驗性業(yè)務(wù)，探索將部分物業(yè)若干年的收益權(quán)打包成信托基金，面向投資者發(fā)行，以緩解物業(yè)資產(chǎn)分區(qū)平衡難度較大的物業(yè)板塊的近期資金壓力，各類投資者則與杭州新天地集團共同分享契約內(nèi)的物業(yè)增值收益。

商業(yè)地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)采用“委托發(fā)行”的商業(yè)模式，即杭州新天地集團委托符合國家資質(zhì)要求的信托公司，發(fā)行杭州新天地物業(yè)資產(chǎn)信托基金產(chǎn)品。

8.產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)

杭州新天地集團依托杭州新天地、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”電商企業(yè)、小微企業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)和團隊集聚的特點，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金加強在風險投資領(lǐng)域的業(yè)務(wù)探索與試點，將有可能為杭州新天地帶來長期可觀的收益回報。

產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)采用“風險投資＋資本對接”的商業(yè)模式，通過設(shè)立專門的運營團隊，優(yōu)先對進駐杭州新天地的企業(yè)、團隊進行摸底，挖掘具備投資潛力的企業(yè)或團隊，按照風險投資的規(guī)范操作流程，開展產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)運營。同時，依托杭實集團的金融資源，在杭州新天地開展各種形式的資本對接活動，促進其他風險投資機構(gòu)等與杭州新天地進駐企業(yè)的相互了解與交流，為雙方成長發(fā)展創(chuàng)造更多機會，同時也為杭州新天地集團產(chǎn)業(yè)基金制定靈活的退出策略創(chuàng)造了便利條件。

9.眾籌業(yè)務(wù)

眾籌業(yè)務(wù)是指由杭州新天地集團發(fā)起的，面向大眾消費者籌集資金，共同進行投資或者達成某一目標（如實現(xiàn)指定銷售額即享受折扣等）的業(yè)務(wù)的統(tǒng)稱。眾籌業(yè)務(wù)的形式和內(nèi)容具有多樣性，可根據(jù)實際情況靈活設(shè)計業(yè)務(wù)產(chǎn)品，眾籌業(yè)務(wù)還可與社群粉絲服務(wù)相互融合，創(chuàng)新開發(fā)好玩有趣、具有較好傳播性和互動性、能夠帶動商品銷售的業(yè)務(wù)產(chǎn)品。

眾籌業(yè)務(wù)采用“售前模式＋借貸模式”的混合商業(yè)模式，由于眾籌業(yè)務(wù)形態(tài)的多樣性，商業(yè)模式也呈現(xiàn)多樣性特點，如通過眾籌模式達到指定銷售額可享受折扣的模式為售前模式，通過眾籌模式籌集資金用于指定項目投資并獲取投資收益的模式為借貸模式，而眾籌業(yè)務(wù)發(fā)展還在推進新的商業(yè)模式演變。

10.跨境電商O2O業(yè)務(wù)

依托部分跨境電商進口O2O商鋪（M、O底層商鋪的物業(yè)自營部分）開展跨境電商O2O業(yè)務(wù)的經(jīng)營。杭州新天地集團自營的跨境電商O2O業(yè)務(wù)與其他跨境電商O2O商家形成錯位、互補發(fā)展，經(jīng)營重心初步考慮圍繞“新奇特”的跨境電商進口商品銷售、跨境電商進口商品定制服務(wù)、跨境服務(wù)貿(mào)易體驗等業(yè)態(tài)。

跨境電商O2O業(yè)務(wù)采用“體驗銷售”的商業(yè)模式，杭州新天地集團開展的跨境電商O2O業(yè)態(tài)，應(yīng)以良好的實體店體驗為核心和基礎(chǔ)，通過形式多樣的體驗功能設(shè)置來帶動商品銷售。

11.景區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)

杭州新天地集團在承擔杭州新天地景區(qū)日常管理職責的同時，特別要加強對杭州新天地景區(qū)的整體包裝和營銷推廣，加強與旅行社、旅游電商平臺的合作，積極推進杭州新天地景區(qū)納入杭州1日游、多日游產(chǎn)品的推介工作，在旅游客流組織、高效引流等方面發(fā)揮重要作用。

景區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)采用“產(chǎn)業(yè)聯(lián)動＋綜合收益”的商業(yè)模式，即通過推進旅游業(yè)態(tài)與跨境電商進口O2O業(yè)態(tài)的聯(lián)動，以旅游發(fā)展吸引的旅游客流帶動跨境電商進口O2O體驗購物消費，以跨境電商進口商品O2O促進旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展，促進實現(xiàn)聯(lián)動供應(yīng)。同時，旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展，特別是過夜游產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計，能夠進一步帶動餐飲、住宿、休閑、演藝等其他業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)展，形成旅游發(fā)展的綜合收益效應(yīng)。

12.“園中園”經(jīng)營業(yè)務(wù)

杭州新天地集團根據(jù)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等特色業(yè)態(tài)集聚發(fā)展的現(xiàn)實需求，利用一部分自營物業(yè)，開展創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化中心等新型園區(qū)建設(shè)，按照“園中園”模式運作并提供相關(guān)服務(wù)。杭州新天地規(guī)模大、業(yè)態(tài)多，通過“園中園”經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展，可以更有針對性地集聚相關(guān)資源，形成發(fā)展合力，高效推動相關(guān)業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。

“園中園”經(jīng)營業(yè)務(wù)采用“綜合發(fā)展平臺”的商業(yè)模式，即依托“園中園”有形載體，集聚杭州新天地集團內(nèi)外部發(fā)展要素資源，特別是挖掘杭實集團內(nèi)部的優(yōu)勢資源，為相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展提供助推力。

（責任編輯 方晨光）