萬科拿地瓶頸待解 盼“白衣騎士”攘外又安內(nèi)

張詩雨

萬科回應(yīng)本報稱“事先向華潤通報過有意與深圳地鐵合作“。實際上，萬科此次找來“白衣騎士”深圳地鐵，首先是為打退“野蠻人”寶能系，此外，其若能提供優(yōu)質(zhì)地段讓萬科開發(fā)，對萬科今后的發(fā)展也將大有幫助。

持續(xù)近9個月的“萬寶之爭”又起高潮，萬科找到“白衣騎士”——深圳地鐵對抗“野蠻人”寶能系。出人意料的是，在這一過程中，寶能系并沒有對萬科發(fā)難，萬科老合作伙伴華潤董事長博育寧卻公然“嗆聲”，指責萬科此次與深圳地鐵重組未事先通知華潤。

萬科此番與深鐵的重組是否存在程序上的瑕疵？與此前幾近“劍拔弩張”的寶能系關(guān)系是否有所緩和？與深圳地鐵的重組還存在哪些不確定性，何時會有定論？作為國內(nèi)房企標桿的萬科在2015年也出現(xiàn)了毛利率下滑、優(yōu)質(zhì)地塊獲取困難的問題，與深圳地鐵的重組能否緩解這一狀況，使萬科今后發(fā)展得以“借其力”？記者就相關(guān)問題向萬科發(fā)送采訪提綱，得到部分回應(yīng)。

“野蠻人”未生事 華潤反嗆聲

萬科找來深圳地鐵合作，借此敲打“野蠻人”寶能，寶能應(yīng)該不會輕易就范——這是外界普遍的猜測。但令人們頗感意外的是：自從萬科宣布考慮引進深圳地鐵作為合作伙伴后，寶能至今未“生事兒”，不光低調(diào)在股東會上對繼續(xù)停牌投了贊成票，也未對外界發(fā)表過任何不利于萬科的言論。

相反，自2000年就成為萬科股東、迄今仍為萬科第二大股東的華潤卻公開指責萬科，稱其未就重組一事事先通告。3月17日，股東會后，博育寧主動向媒體“爆料”萬科，“在11日的董事會議上談了21個題目，只字未提這個事（指萬科與深鐵的重組），第二天就簽訂了一個又是股權(quán)對價，又是交易資產(chǎn)的規(guī)模，又是支付方式的備忘錄，這合適么？”

對此，萬科方面對本報回應(yīng)，關(guān)于此番重組，萬科事前向華潤“打過招呼”。其向《投資者報》透露：“春節(jié)前，公司管理團隊拜會華潤董事時，曾經(jīng)明確提到公司有意和深圳市地鐵集團進行戰(zhàn)略合作，并提到了存在向地鐵集團增發(fā)股票的可能性?！?/p>

而在3月11日董事會上，萬科又是否提及與深圳地鐵的重組？萬科向本報回應(yīng)道：“簽署無法律約束力的備忘錄，并不是必須經(jīng)過董事會、股東大會審議的事項。因此，公司簽署合作備忘錄，無需事先通過董事會審議，符合公司治理的相關(guān)規(guī)定。”

此外，萬科方面還告訴本報：“3月12日下午，媒體對此次合作已經(jīng)產(chǎn)生了諸多猜測性報道。為了避免有關(guān)報道對投資者產(chǎn)生誤導，公司于3月13日下午就備忘錄主要內(nèi)容進行了披露。在傳聞出來后，公司即與各位董事進行了溝通或發(fā)送了信息，其中也包括華潤方面的三位董事。”

而在披露了備忘錄后，萬科與深圳地鐵的重組還有很長的路要走。萬科方面告訴本報：“此份備忘錄僅為對擬議交易的初步意向，除費用、保密、終止、法律適用與爭議解決等一般性條款外，其他條款目前和將來均不對地鐵集團及公司產(chǎn)生法律約束力。備忘錄并未約定具體注入項目，也沒有約定在重組中對應(yīng)的股權(quán)比例和股權(quán)價格，未來交易如需進行，還需要經(jīng)過公司董事會和股東大會的審議?！?/p>

同時，萬科也為自己留了“后手”，其在公告中強調(diào)“除上述潛在交易對手外，公司與其他潛在交易對手尚在就擬議交易方式進行談判?！?/p>

白衣騎士利于萬科拿地？

雖然重組還未板上釘釘，但深圳地鐵的出現(xiàn)已經(jīng)是“先聲奪人”。那么，與深圳地鐵的重組會為萬科帶來哪些好處？萬科與深圳地鐵的合作形式簡單說就是：萬科通過增發(fā)股票，以股權(quán)來換深圳地鐵的土地資產(chǎn)。與深圳地鐵簽署的合作備忘錄中公布這一重組計劃“交易對價介于人民幣400億～600億元之間，目標公司在雙方簽署正式的交易文件時，地鐵集團將注入部分優(yōu)質(zhì)地鐵上蓋物業(yè)項目的資產(chǎn)?！?/p>

萬科副總裁譚華杰曾公開表示：“不僅是萬科，目前所有開發(fā)商在拿地的時候都遇到了短期的瓶頸，從這個角度看，軌道交通是未來公司一定要牢牢抓住的主題?！?/p>

過去一年來拿地遇到短期瓶頸的萬科遭遇了毛利率下滑。萬科2015年年報顯示：其毛利率同比下滑0.79個百分點。譚華杰曾就此公開表示：“地價占房價的比例越來越高，一定會擠占毛利空間，所以毛利率持續(xù)下降不是一個意外的情況，是地價上升的一個必然表現(xiàn)結(jié)果。”

此外，譚華杰曾公開透露萬科在2015年買到的土地中36%位于一線城市。顯然，一線城市項目未來仍是萬科收入來源的大頭。不過，一向重視成本控制的萬科在2015年年報中透露，北京、上海所建項目大部分位于郊區(qū)。

為何萬科將業(yè)務(wù)重心放在一線城市，但購買到的大部分土地卻不是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地段。對此，譚華杰曾表示：“現(xiàn)在土地市場的地王現(xiàn)象還在進一步蔓延，2016年土地市場依然是我們目前面臨的最大的一個經(jīng)營的困難。在市場相對比較好的一二線城市地價會越來越貴，買地會越來越艱難?！?/p>

北京某上市房企內(nèi)部人士對記者表示：“北京2015年土地市場拿到優(yōu)質(zhì)地段的80%以上都是大型國企，且大多是以聯(lián)合拿地的方式獲取到的土地。所以，即使是像萬科這樣的龍頭房企，可能今后在一線城市拿下優(yōu)質(zhì)地段面臨的也競爭越來越激烈。目前還沒法獲知深圳地鐵手中資源的優(yōu)質(zhì)程度，倘若深圳地鐵有很多優(yōu)質(zhì)資源提供給萬科，將有利于萬科今后的整體發(fā)展。”