朱 昕
(溫州市鹿城區(qū)城中村改造辦公室(鹿城區(qū)工務局),浙江 溫州 325000)
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溫州主城區(qū)城中村改造的優(yōu)化策略研究
朱 昕
(溫州市鹿城區(qū)城中村改造辦公室(鹿城區(qū)工務局),浙江 溫州 325000)
結合城中村改造的實踐經(jīng)驗,分析了溫州鹿城區(qū)的現(xiàn)狀及面臨的問題,并從土地管理、保障機制、資金投入等方面,提出了優(yōu)化溫州主城區(qū)城中村改造的策略,以期為相關部門對溫州主城區(qū)城中村的改造提供參考。
城中村,改造策略,土地管理,拆遷安置
城中村是我國城市化進程中獨有的現(xiàn)象,尤其是部分經(jīng)濟發(fā)達的城市不斷向四周擴張建筑面積,之前坐落于四周的農(nóng)村逐漸地被擴建的高樓所包圍,從而變成了城中村。一般來說,城中村的人口組成比較復雜,由市民、村民以及流動人口混合構成,并且存在一些違章建筑,居住條件比較惡劣;同時缺乏一些基礎設施,衛(wèi)生環(huán)境差,醫(yī)療條件得不到保障;安全措施不完善,存在安全隱患;土地使用權的管理存在著嚴重的問題,比如宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織,非法倒賣、轉讓、出租等[1]??傊侵写宀粌H會影響到城市的美化,而且束縛城市的全面發(fā)展,成為城市發(fā)展的“絆腳石”。因此改造城中村是當前我國城市化建設過程中必須完成的任務,以促進城市化建設的穩(wěn)定、健康發(fā)展。
鹿城區(qū)的占地面積為294.38 km2,擁有130萬的居住人口,在2011年的城中村改造范圍包括6個街道。截止到2016年2月,已累計完成288.07萬m2拆除面積,改造8 649戶,已建設工程面積303.67萬m2,南匯街道東嶼村、葡萄村、南塘村,松臺街道廣化經(jīng)濟合作社已完成整村改造。根據(jù)鹿城區(qū)城中村的地塊特點,主要分為4個區(qū)塊進行改造,分別為:1)亮點區(qū)塊,主要包括濱江商務區(qū)和中央綠軸;2)核心區(qū)塊,主要包括中心城區(qū)街道,籌劃運用“整村、整自然村拆遷”的方式;3)西片區(qū)塊,主要包括類似于城郊鄉(xiāng)的區(qū)域;4)七都新城區(qū)塊,主要采取綜合整治方法。
1.1 成功經(jīng)驗
首先,四級聯(lián)動,配置精干力量。鹿城區(qū)改造進度快,源于市、區(qū)、街鎮(zhèn)與村的四級聯(lián)動、一線部門的合力攻堅、專業(yè)力量的支持,以及干部帶頭的示范作用。其次,壓力前移,拆遷協(xié)議直接轉正。當?shù)夭块T提出要直接簽訂拆遷安置補償正式協(xié)議、不求急功近利、不留后遺癥,對擬啟動改造項目,堅決要求“七個率”(全村改造意愿率、入戶調查率、認定公示率、評估入戶率、方案接受率、正式協(xié)議簽約率、房屋騰空率)均達95%以上等。
1.2 面臨問題
通過前期對城中村拆遷街道進行走訪,筆者發(fā)現(xiàn)改造過程中存在的矛盾問題主要集中表現(xiàn)在以下三個方面:
第一,籌集改造資金以及選擇改造對象。城中村的拆遷費以及補償費都是巨大的開銷,政府很難去承擔,因此需要采用以開發(fā)商為主導的城中村改造方式。第二,如何靈活利用城中村的可用土地。城中村存在一些違章建筑以及荒廢土地,因此對閑置土地重新規(guī)劃布局,發(fā)揮土地的最大效益,是政府所面臨的又一大難題。第三,補償標準的不同。這一問題對于城中村改造的進度也具有一定的阻礙,并且由于地域的差異性導致建設成本存在較大差距,因此不同的區(qū)域政策也是不同的,但是村民難以接受[2]。
2.1 強化規(guī)劃的先導作用
首先,充分利用宣教資源。一方面政府要加強對征遷政策的宣傳工作;另一方面要聯(lián)合當?shù)馗咝?,專門設置具有當?shù)卣鬟w特點的課程,培養(yǎng)專業(yè)的人才隊伍。
其次,提高拆遷力量的專業(yè)素質。第一,在職人員定期進行培訓,拓寬思路,提升能力;第二,引導社會力量加入到城中村改造,探索合作途徑,強化工作力量。
再次,強化多部門之間的合作。采用多部門聯(lián)合審批項目、設計、規(guī)劃,重點打擊城中村一些違法經(jīng)營、違章建筑、食品安全和環(huán)境污染等問題以及消除安全隱患。
2.2 加強土地管理和調控作用
首先,加強土地儲備,儲備一部分集體建設用地;優(yōu)化土地的利用率,采取置換土地以及平衡區(qū)域等方式對城中村進行改造,比如在滿足村民還建房面積需求的前提下,采取多種靈活方式安排多余的還建房面積。
其次,包裝推廣城中村項目,政府采取相應的優(yōu)惠政策支持,廣泛吸引更多的社會力量參與城中村改造,從而實現(xiàn)多樣化的改造模式以及多元化的投資主體。
再次,完善土地補償?shù)臉藴?。城中村改造的核心問題是能夠使村民的利益最大化,政府不僅需要對村民進行思想教育,而且重要的是盡快實施利民的政策,使村民能夠體會改造的益處。
2.3 建立和完善實施保障機制
建立和完善保障機制主要是采用多種調控手段規(guī)范市場行為,改善市場環(huán)境,促進城中村的改造工作能夠順利進行,筆者認為需要從以下三個方面進行:
首先,重新塑造政府角色。作為公共利益的代表,關鍵在于向服務型的轉變,要先明確利害關系,政府要發(fā)揮引導與服務作用,加強各部門之間的協(xié)作,提高工作效率;另外,政府需要積極地吸引社會投資,拓寬住房來源的渠道,以滿足不同層次的住房需求。
其次,拆遷安置作為工作重點。第一,引入專業(yè)拆遷人員對拆遷成本進行估算,作為規(guī)劃方案的依據(jù)之一;第二,科學制定拆遷計劃,組建和培訓專業(yè)化的拆遷隊伍;第三,合理安置居民的住所;第四,根據(jù)價值評估實施相應補助與協(xié)商。
最后,確保政策的落實。制定政策要考慮地區(qū)的個性特點,應結合當?shù)噩F(xiàn)狀和特征,采取相應的措施,減少改造過程中的矛盾;規(guī)范各地區(qū)補償政策,平衡區(qū)域之間的差異;由歷史政策導致的補償差異,需要分標準進行規(guī)定,確保能夠依法執(zhí)行。
2.4 盤活社會資本,拓寬資金渠道
首先,政府應該積極引入投資主體參與到城中村改造過程中。由于開發(fā)商資金雄厚,而且開發(fā)經(jīng)驗豐富,引入開發(fā)商既可以緩解政府的資金壓力,會有更多資金應用到基礎設施建設上,又可避免了行政力的介入;旅游開發(fā)商旨在充分體現(xiàn)歷史文化和城市發(fā)展有機地結合在一起,因此也會給當?shù)鼐用駧硎找?。在合作過程中,要依法做好遴選開發(fā)商的工作,擇優(yōu)選擇社會責任感強、策劃運作能力強的開發(fā)商。
其次,加強資金管理,設立專項資金。主要用于改造規(guī)劃以及相關的調查研究費用、建立動態(tài)的監(jiān)控信息系統(tǒng)、宣傳;增強和金融機構之間的交流,能夠提供比較寬松和優(yōu)惠的融資支持;加強資金的可操控性以及對資金的監(jiān)管力度。
2.5 以人為本,切實維護村民利益
在進行城中村改造同時,應該確保村民的合法利益,一是制定的拆遷安置以及補償政策要以村民的合法利益為原則;二是在征求村民意見的基礎上制定拆遷和補償安置方案;三是明確安置房的配套設施、條件;四是拆遷人與被拆遷人之間簽訂違約協(xié)議;五是組建股份公司并引進企業(yè)管理制度,將集體資產(chǎn)股份制到個人;六是加強就業(yè)技能的培訓,注重對青少年的就業(yè)指導,聯(lián)系企業(yè),解決就業(yè)問題,幫助創(chuàng)業(yè)的村民。
城中村的改造一直是我國城市化發(fā)展過程中面臨的難題。從2005年至2011年,溫州市已經(jīng)對38個城中村改造完成,但是仍然有許多城中村需要進行改造,而且進展緩慢。本文分析了城中村改造過程中所面臨的幾大難點,并根據(jù)對于鹿城區(qū)的現(xiàn)狀分析采取相應的改造措施,以期促進未來我國城中村的改造工作健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
[1] 譚肖紅,袁奇峰,呂 斌.城中村改造村民參與機制分析——以廣州市獵德村為例[J].熱帶地理,2012(6):46-79.
[2] 吳小建,張 華.公眾參與城中村改造:緣由、困境與實現(xiàn)[J].皖西學院學報,2011(3):19-22.
[3] 汪明峰,林小玲,寧越敏.外來人口、臨時居所與城中村改造——來自上海的調查報告[J].城市規(guī)劃,2012(7):74-81.
Study on village-in-city transformation optimizing strategies in major Wenzhou city area
Zhu Xin
(1.(LuchengDistrictWorksBureau)WenzhouLuchengVillage-in-CityTransformationOffice,Wenzhou325000,China)
Combining with practical village-in-city transformation experience, the article analyzes Lucheng region status and facing problems. Starting from aspects of land management, guarantee mechanism and removal settlement, it puts forward village-in-city transformation optimizing strategies of major Wenzhou city area, with a view to provide some guidance for relevant departments in village-in-city transformation of major Wenzhou city area.
village-in-city, transformation strategy, land management, removal settlement
1009-6825(2016)18-0019-02
2016-04-16
朱 昕(1981- ),女,工程師
TU982.29
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