當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問(wèn)題及對(duì)策

張睿驍， 萬(wàn)　玲， 高成鳳

(西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院， 四川綿陽(yáng) 621000)

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當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問(wèn)題及對(duì)策

張睿驍， 萬(wàn)玲， 高成鳳

(西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院， 四川綿陽(yáng) 621000)

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，社會(huì)大眾對(duì)商品住宅的需求不斷增加，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展和擴(kuò)大。近年來(lái)政府不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是我國(guó)的房地產(chǎn)依然面臨著很多問(wèn)題，突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理兩個(gè)方面。文中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問(wèn)題進(jìn)行了多方面分析，并提出了應(yīng)對(duì)策略。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；對(duì)策

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)住房制度的深化改革，房地產(chǎn)在推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高人民生活水平方面發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程較快，房?jī)r(jià)上漲迅速，房地產(chǎn)商在利潤(rùn)空間巨大的誘惑下，大力開(kāi)放房地產(chǎn)事業(yè)，越來(lái)越多的問(wèn)題隨之出現(xiàn)[2]。

1　房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資額度大，加之占用周期長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成較大威脅[3]。財(cái)務(wù)作為一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，在按照自身軌跡進(jìn)行運(yùn)作的同時(shí)，也在不斷地與外部的市場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)系，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成主要來(lái)自企業(yè)的內(nèi)部和外部，進(jìn)而產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)[4]。

1.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)[5],是由公司外部風(fēng)險(xiǎn)因素變化而引起整個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)境的不確定性。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其他公司的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)也會(huì)產(chǎn)生影響，其性質(zhì)上是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),表現(xiàn)在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行等。

首先，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣,會(huì)有蕭條和繁榮階段。房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品更新的周期等均影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。同時(shí)，國(guó)家為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政多種經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控[6]，宏觀政策對(duì)企業(yè)收益具有很大的影響。

其次，土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可缺少的非再生性資源，土地儲(chǔ)備受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家的土地政策、土地市場(chǎng)的供求關(guān)系和土地本身的位置的影響，土地政策和土地價(jià)格的變化會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生極大影響[7]。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，占用資金量過(guò)大，很大程度上影響開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率，并且在開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)開(kāi)發(fā)所儲(chǔ)備土地時(shí)，將面臨交納土地閑置費(fèi)甚至無(wú)償交回土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的運(yùn)行也會(huì)引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)，一般包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、再投資風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)[8]。從銷(xiāo)售方面看, 隨著我國(guó)房改制度的推進(jìn)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者逐漸成為購(gòu)房的主力軍，客戶(hù)的個(gè)性化需求對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶(hù)群體細(xì)分的要求越來(lái)越高。如果開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售策略等方面不具備前瞻性，就會(huì)存在產(chǎn)品滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)[9]。此外產(chǎn)品的差異性越來(lái)越小，開(kāi)發(fā)商面臨產(chǎn)品同類(lèi)、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的局面，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，將在很大程度上增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)難度和銷(xiāo)售費(fèi)用。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化引起的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)自身的營(yíng)業(yè)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)，是公司特有風(fēng)險(xiǎn)。引發(fā)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的因素主要與自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、資金結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)管理水平和收益分配風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)[10]。

從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門(mén)和環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，這些方面加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營(yíng)銷(xiāo)控制的難度。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研，投資決策、建設(shè)施工到銷(xiāo)售推廣、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程，這一過(guò)程涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門(mén)的監(jiān)管，從而使得開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營(yíng)銷(xiāo)控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，如變更設(shè)計(jì)、施工條件和環(huán)境條件等發(fā)生變化，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的全部資金來(lái)源中，權(quán)益資金和負(fù)債資金的比例關(guān)系構(gòu)成了企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，尤其是負(fù)債資金的比例，直接影響到本息到期支付的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的，主要跟財(cái)務(wù)決策相關(guān)，在決策中必須要對(duì)投資項(xiàng)目可行性進(jìn)行研究和分析、對(duì)經(jīng)濟(jì)信息收集，這些方面的不確定性，極大程度上增加了決策的難度。

2　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面存在問(wèn)題

所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，主要是指管理者對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有針對(duì)性的計(jì)劃戰(zhàn)略實(shí)施和對(duì)企業(yè)涉及的工作進(jìn)行控制和指導(dǎo)并實(shí)行有效的監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面存在如下幾個(gè)問(wèn)題。

2.1房地產(chǎn)商對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)知不足

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商知道有效的經(jīng)濟(jì)管理工作關(guān)系到企業(yè)各部門(mén)之間共同利益的重要性，對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作有針對(duì)性的重視，但是對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作中暴漏的問(wèn)題并沒(méi)有及時(shí)有效的進(jìn)行解決，尤其是對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的影響作用認(rèn)識(shí)不到位，使得企業(yè)只能片面的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行針對(duì)性的協(xié)調(diào)，而忽略了其他部門(mén)的經(jīng)濟(jì)管理。使得各部門(mén)之間相互影響和相互作用以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平的能力被實(shí)質(zhì)的降低，不能使得各部門(mén)在經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中有效的參與進(jìn)來(lái)實(shí)現(xiàn)其自身的功能價(jià)值，進(jìn)而降低了各部門(mén)的工作效率，使得企業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)管理意識(shí)不正確的問(wèn)題[11]。

2.2房地產(chǎn)管理機(jī)制不健全

企業(yè)的發(fā)展，和國(guó)家的政策關(guān)系很大，需要國(guó)家對(duì)相應(yīng)的房地產(chǎn)政策的扶持，運(yùn)用有效的法律和法規(guī)來(lái)保證房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。我國(guó)相關(guān)的房地產(chǎn)政策和法規(guī)出臺(tái)后，由于對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的認(rèn)知偏差，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不均衡，使得房地產(chǎn)相關(guān)的政策和法規(guī)在實(shí)踐中存在效果差異，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面暴漏的問(wèn)題形成有效的改進(jìn)辦法，對(duì)實(shí)質(zhì)問(wèn)題的解決沒(méi)有起到有效的作用。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不完善

企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展走向問(wèn)題，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，起導(dǎo)向作用。企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)目標(biāo)進(jìn)行有效的保障為企業(yè)的發(fā)展提供了有效戰(zhàn)略支撐，也能為政府對(duì)相關(guān)的政策和法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的保障提供參照作用[12]。但大多數(shù)企業(yè)并沒(méi)有意識(shí)到企業(yè)發(fā)展目標(biāo)對(duì)企業(yè)的根本性影響，只是對(duì)現(xiàn)實(shí)中的企業(yè)短期利益目標(biāo)看重，因而在企業(yè)目標(biāo)制定上存在偏差問(wèn)題。使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題后不能有效解決，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在一種認(rèn)識(shí)上的片面性和偏差性，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律和政策沒(méi)有有效的考慮，進(jìn)而在房地產(chǎn)的管理上暴漏問(wèn)題越來(lái)越多，導(dǎo)致企業(yè)管理手段混亂，管理程度復(fù)雜。

3　有效的房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題解決對(duì)策

(1)首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，投資是其重要的工作任務(wù)，在投資前，實(shí)施有效的投資預(yù)測(cè)工作。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)中，具有較多的不確定因素，并且這些因素會(huì)對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的發(fā)展起到較大的影響，這就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的培訓(xùn)[13]。

(2)企業(yè)管理者制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)來(lái)發(fā)展企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)工作，建立完整的經(jīng)濟(jì)管理制度和長(zhǎng)期目標(biāo)；在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上要考慮到工程的實(shí)施成本，控制經(jīng)濟(jì)管理成本和完善管理計(jì)劃；對(duì)自身企業(yè)實(shí)力有正確的認(rèn)識(shí)，并根據(jù)企業(yè)自身的客觀發(fā)展情況進(jìn)行有效的投標(biāo)方案的制定，在施工前期有充足的準(zhǔn)備。

4　結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)事業(yè)關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題進(jìn)行分析，及時(shí)進(jìn)行針對(duì)性的合理解決，改善和加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方式，具有重要的意義。

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張睿驍(1995～)，男，本科，研究方向?yàn)楣こ坦芾?；萬(wàn)玲(1995～)，女，本科，研究方向?yàn)楣こ坦芾?；高成鳳(1978～)，女，蒙古族，碩士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理。

F293.33

A

[定稿日期]2016-03-23