北京豪宅市場異?；鸨瑸槟陌悖?/h1>
2016-04-12 00:00:00楊現(xiàn)領(lǐng)
中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2016年9期
2015年來一線城市豪宅市場的火爆主要體現(xiàn)為成交量的急劇上升、寬松的貨幣信貸政策加上日益收緊的城市土地供應(yīng)。在整體市場進(jìn)入下行區(qū)間時(shí)，成本推動(dòng)型的“偽豪宅”存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。
近年來，一線城市房地產(chǎn)高端化趨勢愈發(fā)明顯，豪宅市場一片火熱。2015年被許多業(yè)內(nèi)人士稱為“豪宅元年”。今年上半年，一線城市豪宅成交繼續(xù)火熱，成交均價(jià)不斷刷新歷史新高紀(jì)錄。目前北京的豪宅市場處于什么狀態(tài)？未來豪宅市場是否存在風(fēng)險(xiǎn)？
北京豪宅的市場運(yùn)行概況
豪宅成交量不斷上漲，占比明顯提高。新房方面，2015年北京新建豪宅成交118萬平方米，同比增長52.9%。2016年前5個(gè)月，新建豪宅成交72萬平方米，同比增長123.6%。2014年，新建豪宅銷售面積占全部新房銷售面積比重為9.3%，2015年上升為10.7%，今年上半年大幅上升到16.6%。二手豪宅方面，今年1-5月份，二手豪宅共成交2093套，比去年同期增長65%，二手豪宅成交量占全部二手住宅成交量的1.7%。
豪宅市場成交節(jié)奏與房地產(chǎn)整體市場基本同步，4、5月份成交量出現(xiàn)回調(diào)。2015年下半年以來，北京房地產(chǎn)市場開始升溫，成交量到2016年3月沖到周期頂部，豪宅市場成交與普通新房和二手房成交節(jié)奏一致。到今年4月份，二手豪宅成交量首先開始出現(xiàn)回調(diào)。5月份，新建豪宅成交量也開始出現(xiàn)回調(diào)，這與整體房地產(chǎn)市場周期性見頂回落保持一致。
豪宅為何這么火？
1、從供給看，土地供給緊縮引發(fā)搶占潮
近年來住宅用地的土地供應(yīng)量幾乎在逐年下降，尤其是一線城市土地供應(yīng)政策的收緊，一線城市土地出讓價(jià)格屢創(chuàng)新高。
土地供給總量收縮。2016年北京計(jì)劃土地供應(yīng)面積為1200公頃，與2015年持平，但比2014年下降了12%，其中住宅用地縮減了27%。從供地結(jié)構(gòu)上看，供地重心轉(zhuǎn)向民生保障方面，豪宅的土地供應(yīng)被進(jìn)一步擠占。2015年住宅用地僅成交50宗，創(chuàng)近3年新低。2016年上半年，北京土地市場成交了7宗住宅用地，去年上半年為15宗，同比下降了53.3%。
土地成交價(jià)上漲明顯。土地供給的急速減少使得樓面價(jià)迅速攀升。今年上半年，成交樓面均價(jià)為19972元/平方米，同比上漲44%；成交土地均價(jià)達(dá)到46998元/平方米，同比上漲76%。這些高價(jià)土地將直接推升房地產(chǎn)開發(fā)成本，使未來北京的住宅高端化、豪宅化更為明顯。
土地供應(yīng)收縮引發(fā)購房者和開發(fā)商的搶占潮。對購房者來說，在市內(nèi)豪宅賣一套少一套的情形下，搶先購置就相當(dāng)于搶先占據(jù)了絕版地段資源；對開發(fā)商來說，掌握土地是其未來要在北京城市發(fā)展的命脈。在“地王”潮的襲卷下，房價(jià)進(jìn)一步上升的預(yù)期被掀起，迫使前期觀望的購房者加緊入市，這又進(jìn)一步提高了購買需求。
2.從需求看，貨幣信貸催生高端需求
貨幣環(huán)境極為寬松，人民幣貶值的壓力帶來資金避險(xiǎn)需求。去年以來，央行多次降準(zhǔn)降息、降低首付比例等一系列信貸放松政策使得豪宅具有非常強(qiáng)勁的升值動(dòng)力。高端人群對資金貶值的擔(dān)憂在增加。2015 年以來，伴隨著股災(zāi)的沖擊與匯率貶值的壓力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求疲弱，國內(nèi)資產(chǎn)配置缺少出路，資金避險(xiǎn)需求強(qiáng)勁。高端住宅的保值增值功能較強(qiáng)，成為高端人群資金避險(xiǎn)的工具。
信貸政策調(diào)整推動(dòng)改善型需求集中入市。2015年下半年以來，銀行信貸調(diào)整政策，極大地降低了改善型購房者的購房門檻，使部分資金實(shí)力并不雄厚、購房主要依靠房貸支持的改善型置業(yè)人群在短期內(nèi)集中入市。
誰在買豪宅？
總體上來看，豪宅的購買者大多為凈值較高的富豪人士。這些人的投資理念更強(qiáng)更加關(guān)心房屋的性價(jià)比及未來的市場走勢。
高端購房者的購買動(dòng)機(jī)兼顧自住需求與投資需求，以改善型自住需求為主。在收入增長的推動(dòng)下，高端人群的改善型需求逐步釋放。部分高端購房者有資產(chǎn)整頓的需要，將名下多套小戶型住宅賣出，再換成一套面積較大的豪宅。相對而言，投資性需求較弱，大約不到10%。主要原因，一是限購政策的限制，二是北京的房價(jià)已經(jīng)很高，投資的資金量大，周期長，理性的投資人不會(huì)追高。
高端購房者購房希望“一步到位”。由于第二套房購房門檻日趨嚴(yán)厲，購房成本也越來越高，因此，在住宅高端化的形勢下，一些購房者直接購買一套高品質(zhì)住房，免去日后換房手續(xù)的麻煩和稅收成本費(fèi)用。
高端購房者對利率和價(jià)格較為敏感。在貨幣寬松的低利率時(shí)期，高端購房者對于房價(jià)上漲價(jià)格預(yù)期較高，同時(shí)也為了避免手頭資金貶值，往往更偏向于投資潛力較高、風(fēng)險(xiǎn)較低的高端住房。他們在購房時(shí)更加理性，利率和房價(jià)的少許變動(dòng)也會(huì)對高端購房者需求影響很大。
本地全款購買者比較多。購房者全款購房的比例為60%-70%，高于普通住宅。購房者的杠桿率較低，顯示風(fēng)險(xiǎn)可控。購房者以本地人居多，更容易規(guī)避限購的管制。
影響購買行為的因素，一是購房者的繼續(xù)進(jìn)入。盡管高凈值人士在規(guī)避限購政策方面的能力更強(qiáng)，但北京的限購政策仍然會(huì)限制外地購房者涌入，外來富豪進(jìn)京買豪宅的需求將會(huì)衰減。二是購房者預(yù)期收入。在經(jīng)濟(jì)下下行期，居民收入出現(xiàn)放緩的態(tài)勢，富豪對未來的收入也會(huì)比較謹(jǐn)慎。三是購房者的投資預(yù)期。投資預(yù)期取決于貨幣政策，如果未來貨幣政策有所收緊，利率水平上升，則資產(chǎn)價(jià)值相對縮水，影響購房需求。
誰在蓋豪宅？
開發(fā)商聯(lián)合拿地成為主流。目前北京的房地產(chǎn)市場對開發(fā)商自身實(shí)力要求越來越高，小開發(fā)商資金本來就緊張，如果融資成本高，三年還賣不掉的話，可能無法實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。因此，目前在北京市場上拿地的都是大開發(fā)商，并且衍生出聯(lián)合體的形式。一種方式是多家開發(fā)商聯(lián)合拿地。從2015年北京成交的7塊“地王”可以看出，目前多個(gè)開發(fā)商聯(lián)合拿地的情況成為主流；另一種方式是某一開發(fā)商采取先單獨(dú)拿地，再通過招標(biāo)與其他開發(fā)商成立項(xiàng)目公司，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)商聯(lián)合拿地、開發(fā)主要是出于抗風(fēng)險(xiǎn)的需要?！暗赝酢钡某山豢們r(jià)很高，從拿地到開盤周期很長，單個(gè)企業(yè)的財(cái)力和貸款能力難以承擔(dān)，未來還債的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)很大，聯(lián)合拿地能夠分?jǐn)偝杀?，增加貸款比重，降低風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商拿地總體比較謹(jǐn)慎。盡管“地王”很火，但實(shí)際上在高價(jià)位拿地的開發(fā)商并不多。不少開發(fā)商由于資金壓力和預(yù)期不佳，并不急于買地。由于高端豪宅去化周期長，流動(dòng)性差，資金利用率低，開發(fā)銷售成本不斷增長，有可能導(dǎo)致不掙錢甚至虧損。由于地價(jià)普遍較高，土地儲(chǔ)備可能成為負(fù)擔(dān)，因此，一般開發(fā)商并不會(huì)購買多片土地屯著，而是賣掉舊地買新地。從這個(gè)角度看，由于土地并沒有大量集中入市，未來豪宅供應(yīng)大量集中上市的空間也有限。
警惕“偽豪宅”的風(fēng)險(xiǎn)
從下半年的走勢看，北京整體市場周期性見頂回調(diào)可能性比較大。豪宅市場也會(huì)在前期成交量大增、需求嚴(yán)重透支的基礎(chǔ)上有所回調(diào)。如上文分析，豪宅市場是一個(gè)相對穩(wěn)定的市場，并不存在多大的市場風(fēng)險(xiǎn)。一是短期的市場需求變化并不會(huì)影響豪宅獨(dú)具品質(zhì)和升值空間，不會(huì)導(dǎo)致豪宅價(jià)格大幅波動(dòng)；二是從供需總量上看，盡管前期積累的庫存有所上升，但今年以來北京豪宅的供地土地增長有限，新開工面積、施工面積都比2015年有所回落，再加上豪宅市場去化周期本身就超過普通住宅，因此，總體上北京豪宅市場不大會(huì)出現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡的問題。
但值得警惕的是，“偽豪宅”可能成為未來豪宅的市場的風(fēng)險(xiǎn)。從豪宅的形成來看，豪宅可以分為需求拉動(dòng)型和成本推動(dòng)型。需求推動(dòng)型主要是由于房屋本身具備獨(dú)一無二的地段、資源優(yōu)勢，如地處核心地段、毗鄰重要景區(qū)等條件而具有十分明確、強(qiáng)烈的升值空間，以此滿足高端人士的需求。而成本推動(dòng)型豪宅主要是由于土地成本高漲，導(dǎo)致開發(fā)商不得不建設(shè)成高端型公寓或別墅，房屋本身并不具備地段、資源優(yōu)勢，未來的價(jià)值支撐較為脆弱，保值增值的空間不大。從這個(gè)意義上，我們粗略將成本推動(dòng)型豪宅歸類為“偽豪宅”。
“偽豪宅”最主要的風(fēng)險(xiǎn)是不抗跌。“偽豪宅”價(jià)格的特點(diǎn)是隨著市場上漲而上漲，但市場開始進(jìn)入下行周期時(shí)，“偽豪宅”跌幅更大。由于高端購房者對利率和價(jià)格的比較敏感，當(dāng)利率和價(jià)格開始出現(xiàn)下降跡象時(shí)，購房者對未來預(yù)期不好，需求便會(huì)急劇減少，他們的購買需求可能會(huì)中止或轉(zhuǎn)移到其他方面，“偽豪宅”價(jià)格將面臨巨大的下行壓力。此外，“偽豪宅”價(jià)格下降也會(huì)對普通住宅形成傳導(dǎo)影響。由于豪宅的價(jià)格變動(dòng)往往起到“風(fēng)向標(biāo)”的作用，“偽豪宅”價(jià)格的下跌往往傳遞出房地產(chǎn)市場惡化的信號，強(qiáng)化購房者看跌的預(yù)期，造成整體市場的衰退。
從近期土地成交的態(tài)勢看，未來北京在五、六環(huán)之間將形成東壩、常營、豐臺(tái)等多個(gè)潛在豪宅聚集區(qū)，這些地區(qū)的豪宅大多以成本推高型豪宅為主，未來的市場變化值得關(guān)注。
2015年來一線城市豪宅市場的火爆主要體現(xiàn)為成交量的急劇上升、寬松的貨幣信貸政策加上日益收緊的城市土地供應(yīng)。在整體市場進(jìn)入下行區(qū)間時(shí)，成本推動(dòng)型的“偽豪宅”存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。
近年來，一線城市房地產(chǎn)高端化趨勢愈發(fā)明顯，豪宅市場一片火熱。2015年被許多業(yè)內(nèi)人士稱為“豪宅元年”。今年上半年，一線城市豪宅成交繼續(xù)火熱，成交均價(jià)不斷刷新歷史新高紀(jì)錄。目前北京的豪宅市場處于什么狀態(tài)？未來豪宅市場是否存在風(fēng)險(xiǎn)？
北京豪宅的市場運(yùn)行概況
豪宅成交量不斷上漲，占比明顯提高。新房方面，2015年北京新建豪宅成交118萬平方米，同比增長52.9%。2016年前5個(gè)月，新建豪宅成交72萬平方米，同比增長123.6%。2014年，新建豪宅銷售面積占全部新房銷售面積比重為9.3%，2015年上升為10.7%，今年上半年大幅上升到16.6%。二手豪宅方面，今年1-5月份，二手豪宅共成交2093套，比去年同期增長65%，二手豪宅成交量占全部二手住宅成交量的1.7%。
豪宅市場成交節(jié)奏與房地產(chǎn)整體市場基本同步，4、5月份成交量出現(xiàn)回調(diào)。2015年下半年以來，北京房地產(chǎn)市場開始升溫，成交量到2016年3月沖到周期頂部，豪宅市場成交與普通新房和二手房成交節(jié)奏一致。到今年4月份，二手豪宅成交量首先開始出現(xiàn)回調(diào)。5月份，新建豪宅成交量也開始出現(xiàn)回調(diào)，這與整體房地產(chǎn)市場周期性見頂回落保持一致。
豪宅為何這么火？
1、從供給看，土地供給緊縮引發(fā)搶占潮
近年來住宅用地的土地供應(yīng)量幾乎在逐年下降，尤其是一線城市土地供應(yīng)政策的收緊，一線城市土地出讓價(jià)格屢創(chuàng)新高。
土地供給總量收縮。2016年北京計(jì)劃土地供應(yīng)面積為1200公頃，與2015年持平，但比2014年下降了12%，其中住宅用地縮減了27%。從供地結(jié)構(gòu)上看，供地重心轉(zhuǎn)向民生保障方面，豪宅的土地供應(yīng)被進(jìn)一步擠占。2015年住宅用地僅成交50宗，創(chuàng)近3年新低。2016年上半年，北京土地市場成交了7宗住宅用地，去年上半年為15宗，同比下降了53.3%。
土地成交價(jià)上漲明顯。土地供給的急速減少使得樓面價(jià)迅速攀升。今年上半年，成交樓面均價(jià)為19972元/平方米，同比上漲44%；成交土地均價(jià)達(dá)到46998元/平方米，同比上漲76%。這些高價(jià)土地將直接推升房地產(chǎn)開發(fā)成本，使未來北京的住宅高端化、豪宅化更為明顯。
土地供應(yīng)收縮引發(fā)購房者和開發(fā)商的搶占潮。對購房者來說，在市內(nèi)豪宅賣一套少一套的情形下，搶先購置就相當(dāng)于搶先占據(jù)了絕版地段資源；對開發(fā)商來說，掌握土地是其未來要在北京城市發(fā)展的命脈。在“地王”潮的襲卷下，房價(jià)進(jìn)一步上升的預(yù)期被掀起，迫使前期觀望的購房者加緊入市，這又進(jìn)一步提高了購買需求。
2.從需求看，貨幣信貸催生高端需求
貨幣環(huán)境極為寬松，人民幣貶值的壓力帶來資金避險(xiǎn)需求。去年以來，央行多次降準(zhǔn)降息、降低首付比例等一系列信貸放松政策使得豪宅具有非常強(qiáng)勁的升值動(dòng)力。高端人群對資金貶值的擔(dān)憂在增加。2015 年以來，伴隨著股災(zāi)的沖擊與匯率貶值的壓力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求疲弱，國內(nèi)資產(chǎn)配置缺少出路，資金避險(xiǎn)需求強(qiáng)勁。高端住宅的保值增值功能較強(qiáng)，成為高端人群資金避險(xiǎn)的工具。
信貸政策調(diào)整推動(dòng)改善型需求集中入市。2015年下半年以來，銀行信貸調(diào)整政策，極大地降低了改善型購房者的購房門檻，使部分資金實(shí)力并不雄厚、購房主要依靠房貸支持的改善型置業(yè)人群在短期內(nèi)集中入市。
誰在買豪宅？
總體上來看，豪宅的購買者大多為凈值較高的富豪人士。這些人的投資理念更強(qiáng)更加關(guān)心房屋的性價(jià)比及未來的市場走勢。
高端購房者的購買動(dòng)機(jī)兼顧自住需求與投資需求，以改善型自住需求為主。在收入增長的推動(dòng)下，高端人群的改善型需求逐步釋放。部分高端購房者有資產(chǎn)整頓的需要，將名下多套小戶型住宅賣出，再換成一套面積較大的豪宅。相對而言，投資性需求較弱，大約不到10%。主要原因，一是限購政策的限制，二是北京的房價(jià)已經(jīng)很高，投資的資金量大，周期長，理性的投資人不會(huì)追高。
高端購房者購房希望“一步到位”。由于第二套房購房門檻日趨嚴(yán)厲，購房成本也越來越高，因此，在住宅高端化的形勢下，一些購房者直接購買一套高品質(zhì)住房，免去日后換房手續(xù)的麻煩和稅收成本費(fèi)用。
高端購房者對利率和價(jià)格較為敏感。在貨幣寬松的低利率時(shí)期，高端購房者對于房價(jià)上漲價(jià)格預(yù)期較高，同時(shí)也為了避免手頭資金貶值，往往更偏向于投資潛力較高、風(fēng)險(xiǎn)較低的高端住房。他們在購房時(shí)更加理性，利率和房價(jià)的少許變動(dòng)也會(huì)對高端購房者需求影響很大。
本地全款購買者比較多。購房者全款購房的比例為60%-70%，高于普通住宅。購房者的杠桿率較低，顯示風(fēng)險(xiǎn)可控。購房者以本地人居多，更容易規(guī)避限購的管制。
影響購買行為的因素，一是購房者的繼續(xù)進(jìn)入。盡管高凈值人士在規(guī)避限購政策方面的能力更強(qiáng)，但北京的限購政策仍然會(huì)限制外地購房者涌入，外來富豪進(jìn)京買豪宅的需求將會(huì)衰減。二是購房者預(yù)期收入。在經(jīng)濟(jì)下下行期，居民收入出現(xiàn)放緩的態(tài)勢，富豪對未來的收入也會(huì)比較謹(jǐn)慎。三是購房者的投資預(yù)期。投資預(yù)期取決于貨幣政策，如果未來貨幣政策有所收緊，利率水平上升，則資產(chǎn)價(jià)值相對縮水，影響購房需求。
誰在蓋豪宅？
開發(fā)商聯(lián)合拿地成為主流。目前北京的房地產(chǎn)市場對開發(fā)商自身實(shí)力要求越來越高，小開發(fā)商資金本來就緊張，如果融資成本高，三年還賣不掉的話，可能無法實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。因此，目前在北京市場上拿地的都是大開發(fā)商，并且衍生出聯(lián)合體的形式。一種方式是多家開發(fā)商聯(lián)合拿地。從2015年北京成交的7塊“地王”可以看出，目前多個(gè)開發(fā)商聯(lián)合拿地的情況成為主流；另一種方式是某一開發(fā)商采取先單獨(dú)拿地，再通過招標(biāo)與其他開發(fā)商成立項(xiàng)目公司，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)商聯(lián)合拿地、開發(fā)主要是出于抗風(fēng)險(xiǎn)的需要?！暗赝酢钡某山豢們r(jià)很高，從拿地到開盤周期很長，單個(gè)企業(yè)的財(cái)力和貸款能力難以承擔(dān)，未來還債的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)很大，聯(lián)合拿地能夠分?jǐn)偝杀?，增加貸款比重，降低風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商拿地總體比較謹(jǐn)慎。盡管“地王”很火，但實(shí)際上在高價(jià)位拿地的開發(fā)商并不多。不少開發(fā)商由于資金壓力和預(yù)期不佳，并不急于買地。由于高端豪宅去化周期長，流動(dòng)性差，資金利用率低，開發(fā)銷售成本不斷增長，有可能導(dǎo)致不掙錢甚至虧損。由于地價(jià)普遍較高，土地儲(chǔ)備可能成為負(fù)擔(dān)，因此，一般開發(fā)商并不會(huì)購買多片土地屯著，而是賣掉舊地買新地。從這個(gè)角度看，由于土地并沒有大量集中入市，未來豪宅供應(yīng)大量集中上市的空間也有限。
警惕“偽豪宅”的風(fēng)險(xiǎn)
從下半年的走勢看，北京整體市場周期性見頂回調(diào)可能性比較大。豪宅市場也會(huì)在前期成交量大增、需求嚴(yán)重透支的基礎(chǔ)上有所回調(diào)。如上文分析，豪宅市場是一個(gè)相對穩(wěn)定的市場，并不存在多大的市場風(fēng)險(xiǎn)。一是短期的市場需求變化并不會(huì)影響豪宅獨(dú)具品質(zhì)和升值空間，不會(huì)導(dǎo)致豪宅價(jià)格大幅波動(dòng)；二是從供需總量上看，盡管前期積累的庫存有所上升，但今年以來北京豪宅的供地土地增長有限，新開工面積、施工面積都比2015年有所回落，再加上豪宅市場去化周期本身就超過普通住宅，因此，總體上北京豪宅市場不大會(huì)出現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡的問題。
但值得警惕的是，“偽豪宅”可能成為未來豪宅的市場的風(fēng)險(xiǎn)。從豪宅的形成來看，豪宅可以分為需求拉動(dòng)型和成本推動(dòng)型。需求推動(dòng)型主要是由于房屋本身具備獨(dú)一無二的地段、資源優(yōu)勢，如地處核心地段、毗鄰重要景區(qū)等條件而具有十分明確、強(qiáng)烈的升值空間，以此滿足高端人士的需求。而成本推動(dòng)型豪宅主要是由于土地成本高漲，導(dǎo)致開發(fā)商不得不建設(shè)成高端型公寓或別墅，房屋本身并不具備地段、資源優(yōu)勢，未來的價(jià)值支撐較為脆弱，保值增值的空間不大。從這個(gè)意義上，我們粗略將成本推動(dòng)型豪宅歸類為“偽豪宅”。
“偽豪宅”最主要的風(fēng)險(xiǎn)是不抗跌。“偽豪宅”價(jià)格的特點(diǎn)是隨著市場上漲而上漲，但市場開始進(jìn)入下行周期時(shí)，“偽豪宅”跌幅更大。由于高端購房者對利率和價(jià)格的比較敏感，當(dāng)利率和價(jià)格開始出現(xiàn)下降跡象時(shí)，購房者對未來預(yù)期不好，需求便會(huì)急劇減少，他們的購買需求可能會(huì)中止或轉(zhuǎn)移到其他方面，“偽豪宅”價(jià)格將面臨巨大的下行壓力。此外，“偽豪宅”價(jià)格下降也會(huì)對普通住宅形成傳導(dǎo)影響。由于豪宅的價(jià)格變動(dòng)往往起到“風(fēng)向標(biāo)”的作用，“偽豪宅”價(jià)格的下跌往往傳遞出房地產(chǎn)市場惡化的信號，強(qiáng)化購房者看跌的預(yù)期，造成整體市場的衰退。
從近期土地成交的態(tài)勢看，未來北京在五、六環(huán)之間將形成東壩、常營、豐臺(tái)等多個(gè)潛在豪宅聚集區(qū)，這些地區(qū)的豪宅大多以成本推高型豪宅為主，未來的市場變化值得關(guān)注。
