涉及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及管理措施研究思考

【摘要】當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)提前好風(fēng)險(xiǎn)防范措施有著非常重要的意義。但目前我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)的前期決策、個(gè)人信用、銷售環(huán)節(jié)等方面仍存在不足，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的加俱。本文將從這三個(gè)方深入探討，并從中尋找一些可行的防范措施，以供同行參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)：風(fēng)險(xiǎn)；措施

1、房地產(chǎn)企業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.1前期決策問(wèn)題

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分析研究起步比較晚，在上個(gè)世紀(jì)90年代中期才開(kāi)始研究，直到進(jìn)入本世紀(jì)初才有比較完整的風(fēng)險(xiǎn)分析著作出來(lái)，之后房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)才逐漸被人重視起來(lái)。從房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工到收尾階段，前期的決策階段非常重要，通常房地產(chǎn)企業(yè)之所以產(chǎn)生大又不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)，就是因?yàn)榍捌陔A段決策出現(xiàn)問(wèn)題所致。房地產(chǎn)企業(yè)在前期選擇項(xiàng)目的時(shí)候，因?qū)ν顿Y的環(huán)境、資金情況和地域分析選擇等，還有對(duì)未來(lái)的銷售預(yù)測(cè)，這些在前期階段都沒(méi)有制定出嚴(yán)謹(jǐn)調(diào)詳?shù)挠?jì)劃，那房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一旦出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題，企業(yè)破產(chǎn)的機(jī)率就非常大，甚至難以挽救。

1.2信用制度問(wèn)題

自從商業(yè)銀行實(shí)行個(gè)人住房可以按揭貸款之后，銀行里的個(gè)人住房貸款、住房公積金的個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率都下降許多，使得商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量得到有效的改善。所以，個(gè)人購(gòu)房貸款便成了銀行優(yōu)化資產(chǎn)的重要途徑，完全忽略個(gè)人信房貸款的風(fēng)險(xiǎn)而大力發(fā)展。我國(guó)對(duì)個(gè)人的信用系統(tǒng)沒(méi)有建立完成，對(duì)貸款人進(jìn)行貸款與資信的情況，商業(yè)沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查與監(jiān)控，沒(méi)有意識(shí)到個(gè)人住房消費(fèi)貸款存在違約或是不愿償還的可能性。如果貸款消費(fèi)者突然失業(yè)、收入減少或死亡等，這些都會(huì)導(dǎo)致貸出去的款向無(wú)法收回，從而影響到房地產(chǎn)資金的周轉(zhuǎn)。

1.3銷售環(huán)節(jié)失策

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目過(guò)程是從竣工到驗(yàn)收，最后進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)。而銷售是非常重要的末尾環(huán)節(jié)，一個(gè)工程的盈利、利潤(rùn)大小等都在銷售末尾的策略上。房地產(chǎn)的建設(shè)工程資金幾乎是企業(yè)經(jīng)營(yíng)下去的全部支柱，如果銷售措施和策略不得當(dāng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目銷路不暢、銷售困難等，房地產(chǎn)企業(yè)資金會(huì)因此周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，或是資金不能及時(shí)收回。房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)項(xiàng)目的成敗發(fā)揮著非常大的作用，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)正確的營(yíng)銷決策非常重要。但一個(gè)房地產(chǎn)工程的建設(shè)從投入到銷售階段，其間所耗費(fèi)的時(shí)間有三年左右，在這個(gè)期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么樣的變化很難估測(cè)。

2、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理與措施

2.1完善前期決策

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期，房地產(chǎn)的決策者首先對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境做科學(xué)的檢測(cè)，比如在這個(gè)環(huán)境里打地基是否牢固，如果是高層建筑，地基的承

受能力值要達(dá)到哪種程度等。如果是用在商業(yè)方面，那就要對(duì)該項(xiàng)目的選址環(huán)境進(jìn)行考察，在未來(lái)項(xiàng)目建成后看是否有客源、消費(fèi)者資源大小等情況均要掌握。如果是住宅區(qū)，那對(duì)周圍的交通、比較大型的超市、菜市場(chǎng)等市民生活設(shè)施是否有優(yōu)勢(shì)都要進(jìn)行細(xì)致的考慮。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目要做到全方面地的考察，制定出可行性的科學(xué)決策。其次，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的英明決策者要合理正確的經(jīng)營(yíng)好房地產(chǎn)這個(gè)大項(xiàng)目，在進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇不同的區(qū)位，在不同的用途、不同價(jià)值的房地產(chǎn)項(xiàng)目上進(jìn)行投資，將收益分散化，讓風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，從而避免了因一個(gè)項(xiàng)目決策的失誤導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的巨大損失，甚至最拖垮房地產(chǎn)企業(yè)。所以，在做房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期考察時(shí)，決策者可以考慮進(jìn)行分散投資，從而提高投資的成功率，得到穩(wěn)定的收益。

2.2完善信用制度

我國(guó)的個(gè)人信用制度目前尚未建成，信貸一旦出現(xiàn)危機(jī)，法律的責(zé)任約束力十分有限。所以，建立完善個(gè)人與企業(yè)的信用制度是急需解決的問(wèn)題。在這個(gè)方面，發(fā)達(dá)國(guó)家的個(gè)人信用制度建立得比較完善，我國(guó)可以借鑒。將信用的檔案機(jī)制、信用的調(diào)查機(jī)制、信用的賬戶機(jī)制和信用的監(jiān)控評(píng)估機(jī)制一體化，然后從經(jīng)濟(jì)法律的角度出發(fā)，通過(guò)個(gè)人和企業(yè)的信貸行為加大信貸違約的成本，將信貸的節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)降到最低。例如，各個(gè)商業(yè)銀行可以采用互聯(lián)網(wǎng)的方式，對(duì)一些故意違約或是采用詐騙的手段獲取貸款的人，將其信息通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公布來(lái)，并取消他們的終身貸款資格。同時(shí)，給予按時(shí)還款的借款人信用評(píng)定等級(jí)。信用等級(jí)越高的借貸人在貸款的期限、利率水平等方面上可以獲得更多的優(yōu)勢(shì)。除此之外，對(duì)一些用于別墅、高檔商品房和住房的投資者，可以適當(dāng)?shù)奶岣哔J款的利率，同時(shí)對(duì)一些“零首付”和“假個(gè)貸”等行為要進(jìn)行有力的遏制。

2.3完善銷售環(huán)節(jié)

銷售環(huán)節(jié)是一錘定音的重要階段，房地產(chǎn)的前期工作全是為銷售環(huán)節(jié)做出前提和準(zhǔn)備，企業(yè)資金的回籠就取決于銷售環(huán)節(jié)的措施是否得當(dāng)。銷售部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)下市場(chǎng)的情況，有針對(duì)性的制定出銷售的計(jì)劃。而銷售計(jì)劃一般在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工前就有一定的框架，再結(jié)合該項(xiàng)目的綜合情況和政府所出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)再完善銷售計(jì)劃。目前，房地產(chǎn)行業(yè)都普遍采用預(yù)售方式，這不僅減少了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的穩(wěn)定收益也有著重大的保障作用。

總結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目從前期決策到最終銷售環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)和壓力無(wú)處不在，稍有一個(gè)環(huán)節(jié)不慎就可能造成房地產(chǎn)巨大的損失。所以，從房地產(chǎn)的前期決策、個(gè)人信用到后期的銷售環(huán)節(jié)要層層把關(guān)好，杜絕房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，或是在無(wú)法避免風(fēng)險(xiǎn)的情況下，通過(guò)采取有效恰當(dāng)?shù)拇胧L(fēng)險(xiǎn)降到最小。