房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制存在的問題和解決對策

【摘要】雖然當(dāng)前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展十分迅速，但是在快速發(fā)展中房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場競爭壓力也在逐年加大，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力，房地產(chǎn)企業(yè)就必須加強成本管理工作，減少企業(yè)支出，提高經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)成本管理工作是房地產(chǎn)公企業(yè)管理工作中的重點內(nèi)容。文本對陣當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的實際情況，成本管理進(jìn)行了分析研究，指出了當(dāng)前房地產(chǎn)成本管理中存在的普遍問題，并提出了相應(yīng)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本管理；措施

近十年來，隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域一路走高，很多資金都投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)出來，政府已經(jīng)有意識的對該領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域市場競爭進(jìn)一步加劇，對企業(yè)的成本控制成為了房地產(chǎn)企業(yè)提升市場競爭能力的有效途徑之一。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在加強成本控制工作中，必須不斷創(chuàng)新工作措施，提升企業(yè)實力，適應(yīng)市場需求。

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的普遍問題

1.1成本核算對象的設(shè)立不規(guī)范

為了提高成本管理的有效性，就必須認(rèn)識到管理的內(nèi)容是什么，確定管理工作目標(biāo)，實施有效的管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對象要按照施工各項目的核算內(nèi)容來確定相應(yīng)的核算對象。例如，在建設(shè)商品房的時候，可以根據(jù)簽訂合同和工程的成本科目中設(shè)置不同的核算目標(biāo)或者對象，而在當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中，經(jīng)常會將一個工程項目分解為很多小項目進(jìn)行成本核算工作，這樣不僅提高了核算工作人員的工作任務(wù)，還導(dǎo)致一些成本核算不符合工程的實際情況，核算之后的成本數(shù)據(jù)失去準(zhǔn)確定和科學(xué)性，影響企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策方向，不能夠發(fā)揮核算成本的作用。

1.2無法準(zhǔn)確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都是等到工程完全結(jié)束之后才開戰(zhàn)進(jìn)行核算工作，雖然這種核算方式能夠更加準(zhǔn)確的計算出工程的實際成本支出，但是卻不不能夠隨時反映出工程開發(fā)的動態(tài)成本支出情況，很難在工程進(jìn)行過程中發(fā)現(xiàn)成本控制問題并且加以解決，只能夠在工程結(jié)束之后才能夠發(fā)現(xiàn)問題，只能夠做到總結(jié)經(jīng)驗，避免此類問題的出現(xiàn)。

1.3賬物不一致

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中涉及到很多方面，尤其是在施工過程中更加復(fù)雜，因此企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作十分重要，必須建立一套健全的管理制度對財務(wù)工作進(jìn)行一步規(guī)范。在實際經(jīng)營中很多企業(yè)在購買、自建拆遷用房和商品房內(nèi)部劃轉(zhuǎn)或者調(diào)撥、銷售的環(huán)節(jié)當(dāng)中，都缺乏一定的管理和監(jiān)督制度，很多工作都是隨意進(jìn)行，甚至沒有經(jīng)過財務(wù)手續(xù)過賬，導(dǎo)致企業(yè)實際固定資產(chǎn)同賬目固定資產(chǎn)存在差異，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)賬目缺乏真實性，不能夠真實反映企業(yè)的資產(chǎn)實際情況。這種管理混亂行為進(jìn)一步導(dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確，成本管理難以進(jìn)行。

1.4工程成本核算的依據(jù)無法及時取得

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在開展成本核算的時候必須獲得成本的各項真實數(shù)據(jù)，這些通常都是通過真實發(fā)票反應(yīng)出來的，只有在票據(jù)的基礎(chǔ)上才能夠開展核對工作。因為施工企業(yè)如果開具發(fā)票，就必須依照發(fā)票金額繳納一定的稅，而對工程已經(jīng)基本完工但房地產(chǎn)企業(yè)不能及時支付款項的，就不給開發(fā)票。因而加上房地產(chǎn)公司沒有及時取得施工單位給予的有發(fā)票，成本核算無法及時進(jìn)行，導(dǎo)致成本核算的有效性和真實性受到很大影響，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在開展決策的時候沒有有效信息提供參考，影響企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2、房地產(chǎn)成本控制和管理措施

想要在激烈的市場競爭中保持強有力的市場競爭能力，就必須進(jìn)一步強化自身的成本管理水平。為了確保成本管理控制工作有序開展，就必須對影響成本控制的各種因素逐一分析、管理。

2.1獲得土地使用權(quán)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得建設(shè)用地使用的成本那是固定的，這部分成本受到當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格、房屋價格等因素影響，出現(xiàn)的變動一般都不大，但是也需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況控制土地獲取成本，避免抬高房地產(chǎn)項目成本。

2.2工程施工前期成本管理

房地產(chǎn)項目施工之前，通常的成本支出都是設(shè)計費用，在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行設(shè)計的時候，必須在掌握投資方對本項目需求的前提下進(jìn)行，將投資方的需求通過設(shè)計方案具體化。針對設(shè)計階段的造價成本控制是控制房地產(chǎn)建安階段成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一般情況下，在設(shè)計階段的成本控制分為三個階段：一是提出設(shè)計經(jīng)濟和方案比選階段。在這個階段中，作為造價控制工作人員要在工程方案設(shè)計圖紙和說明（“說”字取消）的基礎(chǔ)上對工程實際情況進(jìn)行分析，確保選定的設(shè)計方案符合工程的實際要求，并且通過設(shè)計圖紙的工程量對工程的各個環(huán)節(jié)造價進(jìn)行估算，形成準(zhǔn)確的造價估算書；二是初步設(shè)計階段。在這個階段中，造價控制工作人員要按照設(shè)計圖紙進(jìn)行工程概算編制，概算編制完成后，要逐級上報，待上級部門審批通過之后才能夠使用，全面與準(zhǔn)確的編制工程預(yù)算能夠更有利于項目實施階段開展造價控制工作；三是施工圖紙設(shè)計階段。在這個階段中，造價控制人員配合設(shè)計及工程人員進(jìn)行審圖，提高施工圖質(zhì)量和完整性，并針對施工圖紙進(jìn)行工程量及預(yù)算編制，復(fù)核是否存在高于概算的現(xiàn)象，就一些細(xì)節(jié)性內(nèi)容進(jìn)行磋商，在滿足現(xiàn)行規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本優(yōu)化。

2.3施工階段

在房地產(chǎn)項目施工階段，是造價成本控制主要實施環(huán)節(jié)，此階段涉及相關(guān)各專業(yè)承包商的管理及交叉作業(yè)，工程產(chǎn)生成本大，是工程成本支出的重要階段。通過對人、材、機三要素的有效控制，加強施工過程的監(jiān)管和嚴(yán)格各工序的驗收，確保項目按圖施工，避免和減少變更簽證的發(fā)生，將工程施工中所涉及到的成本支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)，確保工程按照預(yù)算成本順利推進(jìn)。

房地產(chǎn)在成本控制中必須選取全面的成本核算對象，采取邊建設(shè)邊控制的方針，對發(fā)現(xiàn)的問題，早發(fā)現(xiàn)、早解決。財務(wù)人員是成本控制的關(guān)鍵因素，必須確保每筆賬目清晰明了，賬面與實物保持一致，所有固定資產(chǎn)有底可查，定期組織編制財務(wù)各項報表，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的數(shù)據(jù)支持。

結(jié)語：

成本控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的關(guān)鍵工作，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個永恒的主題。因此，要不斷增強成本意識，提高成本管理水平，形成科學(xué)完善的管理模式，只有這樣，企業(yè)才能在競爭激烈的建筑市場立于不敗之地。