文/北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部

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北京存量房交易逼近歷史高位

文/北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部

當(dāng)前，北京市住宅用地交易面積持續(xù)下降，土地價格持續(xù)快速上升，不斷推升住宅交易價格。住宅被高端化趨勢明顯，2015北京迎來“豪宅元年”。

此外，北京市存量房市場交易量直逼歷史高位，交易價格持續(xù)上漲。新建住宅供不應(yīng)求，去化速度加快。政策性住房成為拉動住宅投資增長的主要動力。

在綜合改革深入推進(jìn)時期，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策符合市場化的改革方向，手段措施更加靈活。2014年末以來，國家先后通過實施積極的貨幣政策、適度調(diào)降購房首付比例、靈活公積金貸款使用、支持住宅用地供應(yīng)等政策激活房地產(chǎn)市場。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于下行時期，但在眾多友好政策的刺激下，北京市住房市場逐步升溫。

住宅用地“量降價升”

近兩年，北京市住宅用地交易面積持續(xù)下降。從交易情況來看，沒有土地流拍、土地競標(biāo)激烈、溢價率較高，證明購地需求較為旺盛，交易量下降主要是由于供給不足導(dǎo)致。

2015年前三季度，北京市土地供應(yīng)面積僅為417.49萬平米，不及2014年全年供應(yīng)面積一半。一方面，是因為落實國家關(guān)于嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，存量中求發(fā)展，以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的要求，北京市提出建設(shè)用地供應(yīng)“減量發(fā)展，結(jié)構(gòu)調(diào)整”的思路，新增建設(shè)用地供應(yīng)整體瘦身。另一方面，是因為征地拆遷協(xié)調(diào)難度大，導(dǎo)致拆遷推進(jìn)緩慢，影響土地收儲供應(yīng)；而且部分區(qū)縣政府征地拆遷存在資金缺口，也在一定程度上影響了住宅用地供應(yīng)。

主要受住宅用地供不應(yīng)求、全市基礎(chǔ)設(shè)施等綜合服務(wù)能力顯著提升、加之部分優(yōu)質(zhì)地段土地開始供應(yīng)等因素影響，自2013年起，北京市住宅用地交易持續(xù)火爆，平均樓面價不斷攀升。而樓面價格快速上漲，又不斷推升住宅價格一路走高。

截至2015年9月，北京市住宅用地平均樓面價較2012提高了兩倍多，由0.65萬元/平方米上漲到1.63萬元/平方米。2015年10月中旬，豐臺區(qū)樊家村地塊樓面價拍出7.5萬元/平方米的價格，刷新北京“單價地王”紀(jì)錄。此外，部分樓盤甚至出現(xiàn)地價高于周邊二手房價的現(xiàn)象，土地價格持續(xù)快速上升，成為住宅交易價格上漲的主要推手。

“被高端”趨勢明顯

隨著2013年拍出的地王項目陸續(xù)上市供應(yīng)，加之土地市場不斷拍出新地王，2015年被稱為北京樓市“豪宅元年”。近兩年來，北京已經(jīng)出現(xiàn)樓面價超過3萬的地塊38宗，其中樓面價超過6萬的有5宗，超過5萬的有5宗，超過4萬的有11宗。

眾多豪宅項目的集中推出，并不符合市場規(guī)律。一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，居民收入增長放緩，購買能力不會顯著提升；另一方面，數(shù)據(jù)顯示，對于新建住房，北京市改善性住房需求主要集中在總價300-500萬元套的區(qū)間，消費升級還未達(dá)到動輒上千萬甚至上億的豪宅級別。在北京市堅持限購政策的背景下，未來幾年預(yù)期大量入市的豪宅，能否被市場消化，將成為懸在開發(fā)企業(yè)頭上的一把利劍。

住宅被高端化的原因主要是：一是地價高。住宅用地交易價格過快上漲，房價隨之水漲船高。二是制度不合理。由于土地出讓制度不盡合理，保障性住房和自住型商品房均采取配建方式，導(dǎo)致相關(guān)建設(shè)成本都轉(zhuǎn)嫁至純商品房，住宅就這樣被高端化了。三是區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢。這些豪宅大都位于中心城區(qū)，在減量發(fā)展和非首都功能疏解的影響下，除棚改外北京市中心城區(qū)新增住宅用地將會越來越少，這種稀缺性也將進(jìn)一步助推豪宅形成。

2015年前三季度，位列全市高端住宅成交排行榜前十的樓盤，主要集中于朝陽、海淀、豐臺等中心城區(qū)。

政策性住房成為投資主力

2015年1-9月，北京市住宅投資完成1384.5億元，同比增長1%，增速較去年同期下降13.1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重下降4個百分點。

從主要構(gòu)成看：一是政策性住房成為住宅投資實現(xiàn)增長的重要支撐。保障性住房和自住型商品房完成投資同比分別增長21.1%和68.2%，占住宅投資比重合計已高達(dá)63.4%。二是純商品住宅投資大幅下降，公寓別墅成為一枝獨秀。

2015年前三季度，北京市純商品住宅投資同比下降29.7%，主要是由于前期新開工面積和當(dāng)期施工面積均出現(xiàn)持續(xù)下滑導(dǎo)致。一片蕭條中，占比近三成的公寓別墅投資同比增長68.6%，成為主要增長動力，但由于其他住宅投資降幅較大，純商品住宅投資整體仍大幅下降。

新房去化速度加快

新建住宅供不應(yīng)求，去化速度加快。2015年1-9月，北京市新建商品住宅上市總量4.47萬套（月均5000套），同比減少23%；實際成交6.43萬套（月均7000套），同比增加62%。按照近一年來的月均銷售速度測算，市場存量需要14個月消化完成，從近幾個月的走勢來看，消化周期在逐步小幅縮短。

從內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，純商品住宅（扣除自住型商品住房）更為搶手。2015年1-9月，純商品住宅上市和交易套數(shù)占新建住宅的比重分別為63.5%和70.1%，相對于自住型商品住房來看，市場銷售速度更快。一方面是由于自住型商品交易手續(xù)相對繁瑣拖長交易周期，另一方面反映出市場需求整體旺盛，未能被政策覆蓋的購房需求依然較多。

新建住宅價格穩(wěn)步增長，1-9月，全市新建住宅成交均價2.66萬元/平米，同比上漲2%，純商品住宅成交均價2.89萬元/平米，同比上漲7%，漲幅位于近五年來的高位。從政策效果看，銷售均價相對較低的自住型商品房有助于緩解價格波動，但并沒能影響市場預(yù)期，企業(yè)仍然處于定價的優(yōu)勢地位。在新房市場，改善性需求集中釋放于總價在300-500萬元區(qū)間的住宅。

存量房交易量直逼歷史峰值

存量房市場交易持續(xù)火爆，價格持續(xù)上漲。2015年1-9月，北京市存量住宅市場累計交易14.4萬套，預(yù)計全年成交接近20萬套，僅次于2009年的23萬套，將成為歷史第二峰值。

二手房供需兩旺，一方面是由于不斷寬松的貨幣政策給予改善性需求有力支撐；另一方面，是源于房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等立法的政策預(yù)期影響。在交易增長的帶動下，2015年9月份，存量住宅成交均價達(dá)到3.64萬元/平米,環(huán)比上漲1.9%，同比上漲12.2%。

90平方米左右的次新房更契合改善性需求。從中介門店反映的成交情況看，針對存量房，全市改善性需求主要集中在前些年“7090”政策執(zhí)行期推出的，3年左右的90平米上下的次新房。與此同時，交易數(shù)據(jù)也顯示，2015年1-9月，全市存量房交易平均套均面積為93平米。

其主要原因包括：一是大多數(shù)具有改善性需求的家庭，還無法負(fù)擔(dān)新房市場上動輒上千萬的豪宅，而這類產(chǎn)品總價平均在200-300萬之間，比較容易接受。二是這類產(chǎn)品大都位于五環(huán)路附近或五環(huán)路以內(nèi)城區(qū)，交通、市政、商業(yè)、教育等生活配套齊全。因此，在存量房市場，總價低、區(qū)位好的90平方米左右次新房更契合改善性需求。