□胡啟昕

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)　江西　南昌　330013）

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題探討

□胡啟昕

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)江西南昌330013）

融資這一問(wèn)題房地產(chǎn)在企業(yè)中日益受到關(guān)注。目前，盡管有很多融資方式和融資工具，但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款解決資金需要，也有少數(shù)大型企業(yè)通過(guò)企業(yè)上市來(lái)籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

融資渠道；房地產(chǎn)企業(yè)；資金需要

本文DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.04.055

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與國(guó)家的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。而融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著很重要的作用。資或稱(chēng)資金籌措，它是指資金的需求者為了達(dá)到某種目的而對(duì)外進(jìn)行的資金籌措。也就是指企業(yè)依據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有情況以及未來(lái)發(fā)展需要，采用合理的方式，從一定的渠道向企業(yè)的債權(quán)人和投資者籌集資金，組織資金的供應(yīng)來(lái)保證企業(yè)的正常生產(chǎn)需要。

1　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

1.1對(duì)外源融資依賴(lài)性比較大，銀行貸款占的比例大

房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，經(jīng)常需要大量的資金，而僅僅依靠企業(yè)自身的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各種手段來(lái)籌集更多的資金。從目前企業(yè)融資情況來(lái)看，對(duì)外源融資依賴(lài)性比較大，同時(shí)，很多企業(yè)銀行貸款的比例占整個(gè)融資比例都比較大。

1.2土地和房產(chǎn)的抵押是其重要的條件

隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的需求量也在不斷地增加。而房地產(chǎn)需求量的增加導(dǎo)致土地需求量也不斷增加。而土地是稀缺資源，其價(jià)格隨著需求量的增加而增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)的價(jià)值也在不斷飆升。由此可見(jiàn)，土地和房地產(chǎn)的抵押不久將會(huì)成為新的融資條件。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)融資存在較大的風(fēng)險(xiǎn)

首先房地產(chǎn)融資金額較大，而融資投資的產(chǎn)品生產(chǎn)周期也長(zhǎng)。一般一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作需要支付各種費(fèi)用，比如材料、人工、土地費(fèi)用等等，需要的資金量較大。同時(shí)其項(xiàng)目從取得土地到最后銷(xiāo)售回款，一般情況下都需要幾年時(shí)間。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，又存在著很多不確定因素，質(zhì)量不過(guò)關(guān)、銷(xiāo)售情況不理想以及開(kāi)發(fā)商信用等各種因素，這些隨機(jī)性的因素都使得風(fēng)險(xiǎn)較大。

1.4企業(yè)規(guī)模較小，信用度較低

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，自由資金少，還有很多不完全具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件。2002年全國(guó)有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司僅有80余家。而規(guī)?；瘓F(tuán)化，有品牌的開(kāi)發(fā)商很少。同時(shí)不僅規(guī)模小，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)的信用很低，信用低意味著信貸有風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致籌資較困難。

2　優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

2.1盡量拓寬融資渠道，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)融資方式多元化

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴(lài)于銀行信貸，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化，就要打破對(duì)銀行貸款這一方式的過(guò)度依賴(lài)，尋求多樣化的融資方案?？梢越Y(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況以及資金需求情況來(lái)設(shè)計(jì)不同于銀行貸款的融資方案，此外還應(yīng)發(fā)展更加專(zhuān)業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)。銀行方面，也要不斷創(chuàng)造新的融資方式，在保障原有的貸款質(zhì)量和效率上，為企業(yè)提供更安全更便捷的融資方案。因此要建立健全房地產(chǎn)金融體系，構(gòu)建不同的金融機(jī)構(gòu)體系。要依托現(xiàn)代金融工具，比如資產(chǎn)證券化等來(lái)提高資金的流動(dòng)性。

2.2不同規(guī)模，不同生命周期選擇不一樣的融資方式

不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有不同的經(jīng)營(yíng)狀況，因此要根據(jù)企業(yè)的不同來(lái)制定不同的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)所處的生命周期不同，自身財(cái)務(wù)專(zhuān)狀況有著不同的差異，同時(shí)面臨的競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)家政策也不同。成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)知名度提升，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)也需要大量資金的支持，這時(shí)期企業(yè)積極爭(zhēng)取上市融資，積極尋求信托機(jī)構(gòu)合作，同時(shí)繼續(xù)加強(qiáng)與銀行的合作；成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)以銀行信貸和發(fā)行債券為主，調(diào)整資金的結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的作用，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模化、集團(tuán)化。

2.3完善房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

很多條款政府朝定夕改，不利于企業(yè)長(zhǎng)期的的穩(wěn)定。有很多地方法律法規(guī)都沒(méi)有固定的法規(guī)性要求，比如，關(guān)于資金來(lái)源和用途的限制，以及金融機(jī)構(gòu)貸款、海外直接投資、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資金中自有比例等規(guī)定。盡管有關(guān)某方面的法律法規(guī)已制定出來(lái)，但在很多細(xì)節(jié)方面還有缺憾。房地產(chǎn)企業(yè)的有序發(fā)展離不開(kāi)法律法規(guī)的支持，因此我國(guó)政府有必要在法律法規(guī)上進(jìn)行完善，讓企業(yè)在外部條件上有保障。

2.4企業(yè)要提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)降低自身的負(fù)債率

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要企業(yè)、政府、及融機(jī)構(gòu)的共同努力，但最重要的還是企業(yè)自身的努力。房地產(chǎn)企業(yè)只有自身不斷提高綜合能力，提升企業(yè)在外界的信譽(yù)度，才能有機(jī)會(huì)籌集到資金。

1004-7026（2016）04-0075-01中國(guó)圖書(shū)分類(lèi)號(hào)：F293.3

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胡啟昕（1990—），男，漢族，碩士，單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，研究方向：會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)。