□張劉佳

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院　江西　南昌　330013）

從平安集團(tuán)看險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資模式

□張劉佳

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院江西南昌330013）

截至2015年，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)突破12萬(wàn)億元，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額高達(dá)11萬(wàn)億元，但是保險(xiǎn)資金投資收益卻較低。加之今年利率持續(xù)走低，股市出現(xiàn)大幅震蕩，險(xiǎn)資更加重視不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)于提高資金使用效率的作用。本文以中國(guó)平安集團(tuán)為例，解析目前險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資模式，幫助加快險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資的發(fā)展步伐。

不動(dòng)產(chǎn)投資；平安集團(tuán)；保險(xiǎn)資金運(yùn)用

本文DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.04.083

1　平安集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)投資總體情況

作為集保險(xiǎn)、銀行、證券、信托等金融業(yè)務(wù)為一體的綜合性金融集團(tuán)，中國(guó)平安一直致力于實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)、銀行和投資三大主業(yè)均衡發(fā)展，希望打造“一個(gè)客戶、一個(gè)賬戶、多個(gè)產(chǎn)品、一站式服務(wù)”的綜合金融服務(wù)平臺(tái)。2015年平安集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)4.77萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)19.0%；投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為275.09億元，同比增加58.4%；不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務(wù)收入占比1.58%，大概為98.04億元，為去年的兩倍。目前其不動(dòng)產(chǎn)投資類型主要分為兩種，一種為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，主要包括辦公物業(yè)、商業(yè)大樓、多用途房產(chǎn)；一種為開發(fā)型物業(yè)，包括住宅和酒店公寓等。投資組織模式則主要以控股投資和集中投資為主，這也就決定了不動(dòng)產(chǎn)投資的持有模式主要為物權(quán)、股權(quán)或者權(quán)益持有。

2　現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)投資模式

傳統(tǒng)自建：通過(guò)自有資金擴(kuò)充土地儲(chǔ)備、自建、開發(fā)，竣工后出租出售是平安早期的房地產(chǎn)投資模式。平安國(guó)際金融中心就是由中國(guó)平安2007年購(gòu)得的深圳福田中心地塊打造。

輕資產(chǎn)控股開發(fā)：迎合房企小股操盤的開發(fā)潮流，以債權(quán)、股權(quán)投資的方式增資入股或者聯(lián)合房企拿地。2015年平安不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)擁有了朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司9.9%的股權(quán)，合作更多涉及委托開發(fā)、合作開發(fā)，雙方管理團(tuán)隊(duì)和高層形成強(qiáng)勢(shì)互補(bǔ)，朗詩(shī)主導(dǎo)操盤，平安財(cái)務(wù)投資，主共同追求輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

直接購(gòu)置：由于商業(yè)地產(chǎn)租金收入可觀、升值潛力大，符合保險(xiǎn)資金追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的要求，押寶一二線城市核心商業(yè)區(qū)辦公樓，通過(guò)物業(yè)獲取租金回報(bào)是平安不動(dòng)產(chǎn)一直堅(jiān)持的投資邏輯。所以平安不僅在國(guó)內(nèi)購(gòu)入成都“晶融匯”等多棟寫字樓，而且走在“險(xiǎn)資出?！钡那傲?，先后斥巨資購(gòu)入倫敦地標(biāo)建筑勞埃德大廈、Tower Place大廈等，掀起了中國(guó)海外房地產(chǎn)投資熱潮。

專業(yè)平臺(tái)模式平臺(tái)：中國(guó)平安打造的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)主要是兩個(gè)，一是平安信托，作為中國(guó)平安多年來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)投資主力，平安信托在房地產(chǎn)融資、基建投資等業(yè)務(wù)上都有重大貢獻(xiàn)。二是平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司，目前已經(jīng)形成工業(yè)物流、商業(yè)地產(chǎn)、海外投資、養(yǎng)生度假等多領(lǐng)域的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，累計(jì)資產(chǎn)管理規(guī)模約1 500億元，日漸發(fā)展成為中國(guó)平安不動(dòng)產(chǎn)投資的專業(yè)開發(fā)平臺(tái)。

3　新興不動(dòng)產(chǎn)投資模式

工業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)投資：平安依托成都新地興華在空港和龍泉布局了工業(yè)物流地產(chǎn)，并開始著手在多個(gè)一級(jí)二級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市快速展開規(guī)?；季?。這一動(dòng)作利用綜合金融平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)整合物流園區(qū)，是迎合業(yè)內(nèi)輕資產(chǎn)化發(fā)展趨勢(shì)的表現(xiàn)。良好的物流倉(cāng)儲(chǔ)不僅是平安對(duì)于多用途地產(chǎn)的投資，更將為之后社區(qū)服務(wù)，電子商城等衍生服務(wù)的帶入充當(dāng)了重要角色。

房地產(chǎn)社交金融投資：受騰訊與阿里電商的啟發(fā)，平安正致力于從現(xiàn)實(shí)的生活金融開始逐步向社交金融靠近，以實(shí)現(xiàn)線下傳統(tǒng)金融服務(wù)與線上互聯(lián)網(wǎng)便捷服務(wù)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。平安不動(dòng)產(chǎn)投資相繼推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品涵蓋地產(chǎn)領(lǐng)域諸多方面，涉及到二手房買賣、房產(chǎn)眾籌、管家服務(wù)等，房地產(chǎn)社交金融效應(yīng)初顯。其中平安好房2015年實(shí)現(xiàn)的新房房產(chǎn)成交規(guī)模超過(guò)1 500億元，平安產(chǎn)險(xiǎn)“平安好車主”、平安銀行“行E通”、平安信托“平安財(cái)富寶”等APP相繼獲得用戶認(rèn)可。平安在布局房產(chǎn)投資的同時(shí)，正在逐步構(gòu)建房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)的“房地產(chǎn)金融”生態(tài)圈。

養(yǎng)老社區(qū)房產(chǎn)投資：我國(guó)養(yǎng)老險(xiǎn)保費(fèi)收入日漸增長(zhǎng)，結(jié)合養(yǎng)老險(xiǎn)與社區(qū)增值服務(wù)聯(lián)系緊密的特點(diǎn)，險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以挖掘房企置業(yè)者的潛在養(yǎng)老需求。2015年平安正式推出“合悅”品牌新養(yǎng)老計(jì)劃涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，在浙江桐鄉(xiāng)、云南西雙版納、浙江烏鎮(zhèn)開發(fā)首批養(yǎng)生養(yǎng)老、度假旅游綜合社區(qū)，并采取租售并舉的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)盈利。

綜合地產(chǎn)模式構(gòu)建：2015年平安入股碧桂園成為第二大股東為平安提供了進(jìn)入社區(qū)服務(wù)的切入點(diǎn)。傳統(tǒng)的物業(yè)管理、水電、煤氣和其他收費(fèi)服務(wù)將通過(guò)碧桂園社區(qū)服務(wù)APP實(shí)現(xiàn)，而其中的支付方式則將會(huì)是中國(guó)平安任意門及平安付。除物業(yè)管理外，電商、金融、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流等等一系列相關(guān)聯(lián)服務(wù)將實(shí)現(xiàn)線上線下資源共享，這種資源整合實(shí)現(xiàn)的跨界合作受到業(yè)內(nèi)人士的看好。

2016年宏觀環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，國(guó)家“十三五”對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略將進(jìn)一步深化，傳統(tǒng)行業(yè)“移動(dòng)化、專業(yè)化、社交化、場(chǎng)景化”將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，讓我們也共同期待類似中國(guó)平安集團(tuán)的險(xiǎn)企在不動(dòng)產(chǎn)投資模式上進(jìn)一步的發(fā)展。

1004-7026（2016）04-0107-01中國(guó)圖書分類號(hào)：F840.32

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