陳亞菁

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，而權(quán)利的承載客體便是不動(dòng)產(chǎn)這一有形物，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第十八條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)權(quán)利來(lái)源材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容之間的一致性，根據(jù)本條規(guī)定，只有兩者一致才能予以受理。同時(shí)第二十二條規(guī)定了不予登記的情形，這條中沒(méi)有將第十八條不一致的情形列為不予登記的情形。在實(shí)踐中，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)與實(shí)地或來(lái)源材料或登記簿這四者之間或其中兩者之間不一致的情形極為常見(jiàn)，應(yīng)該如何對(duì)待這類問(wèn)題，本文就一些常見(jiàn)情形列舉說(shuō)明。

一、宅基地的超占及房屋的超建

根據(jù)《土地管理法》，村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，其占地面積不得超過(guò)省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但農(nóng)村超占土地現(xiàn)象非常普遍，特別是前些年地方為推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)而大量征收宅基地前，只要宅前屋后有空地就有違法建筑的存在。對(duì)于宅基地的登記，國(guó)土部門通常的做法是：就申請(qǐng)范圍（包括超占部分）全部登記在冊(cè)并頒發(fā)宅基地證，為區(qū)別合法占有與非法占有部分，在權(quán)證上注記“其中超占面積為多少”，但并不指界超占的部位。同時(shí)，村民在超占土地上往往也超建房屋，有些超建房屋與合法批建房屋可以按單元分開(kāi)，這種情況房屋登記部門僅對(duì)合法建筑進(jìn)行登記記載于簿；又有些超建房屋與合法批建房屋是一個(gè)單元，即整體不可分，則房屋登記部門與土地登記類似的處理方法是記載了房屋整體面積，并附記了違建部分面積。這種房、地登記的處理方法是因?yàn)樯鲜兰o(jì)批地建房的手續(xù)較為粗糙，城市規(guī)劃區(qū)外的土地利用和村莊建設(shè)規(guī)劃涉及度不高，對(duì)土地的邊界和房屋的長(zhǎng)寬高尺寸都沒(méi)有具體設(shè)定，只有面積是衡量占地是否超標(biāo)、房屋建設(shè)是否符合村鎮(zhèn)規(guī)劃要求的標(biāo)志。2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后，對(duì)集體土地的利用和開(kāi)發(fā)納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，宅基地的劃定和建房批準(zhǔn)手續(xù)更加規(guī)范，上述登記的傳統(tǒng)做法也隨之發(fā)生改變，在地理上嚴(yán)格區(qū)分合法與非法的界限，標(biāo)示合法占地的界址點(diǎn)，便于登記的不動(dòng)產(chǎn)清晰可辨。

二、單位圍墻內(nèi)超建或違建

以前土地使用權(quán)受讓單位根據(jù)所取得的宗地邊界往往要圈起圍墻，由于土地是合法取得，也不存在超占，所以順利辦理了土地使用證。但這些單位除了根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)建造的房屋外，為充分利用空地，根據(jù)生產(chǎn)規(guī)模自行擴(kuò)建、增建情形屢見(jiàn)不鮮，他們認(rèn)為在自己圍墻內(nèi)建造房屋不會(huì)影響公共道路、不違反城鄉(xiāng)詳細(xì)規(guī)劃。事實(shí)上，當(dāng)初土地使用權(quán)出讓或劃撥時(shí)批準(zhǔn)的建造密度和容積率都是經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算而來(lái)，而且出讓金的收繳也是根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的容積率計(jì)算得出，如果任由單位在自己使用的土地上隨意搭建勢(shì)必會(huì)造成政府土地收益的流失，也會(huì)帶來(lái)消防安全、城市形象等一系列問(wèn)題。單位超建或違建的表現(xiàn)形式主要有：一是層數(shù)上超建，如規(guī)劃批準(zhǔn)為五層，結(jié)果造了七層，六層和七層便是違法建造，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)并經(jīng)竣工質(zhì)量、消防等驗(yàn)收后才能辦理一層到七層的房屋登記，否則只能為一層到五層辦理登記；二是長(zhǎng)或?qū)挼耐鈬叽绯^(guò)了規(guī)劃批準(zhǔn)尺寸，對(duì)于整幢房屋難以區(qū)分超建部位與合法部位的界線，歷史傳統(tǒng)的做法是用虛線扣除超建部分，符合規(guī)劃面積部分予以登記，但最好還是要求其補(bǔ)齊超建部分的規(guī)劃手續(xù)后再予登記；三是超建房屋是獨(dú)立的單元，可以與合法建造房屋明顯區(qū)分的，則僅對(duì)合法建造房屋單元進(jìn)行登記。

三、登記中經(jīng)實(shí)地查看與登記簿記載不一致

《條例》規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看，這個(gè)規(guī)定對(duì)各地來(lái)說(shuō)會(huì)存在不同的做法，從嚴(yán)把握的城市會(huì)將實(shí)地查看的不動(dòng)產(chǎn)范圍擴(kuò)大些，如獨(dú)立宗地上所建房屋登記時(shí)需要實(shí)地查看，而寬松把握的城市則會(huì)僅就《條例》明確列出的三種情形進(jìn)行實(shí)地查看，甚至對(duì)這三種情況也不一定全部進(jìn)行實(shí)地查看。實(shí)地查看就是為了使實(shí)際的合法不動(dòng)產(chǎn)與登記簿記載相一致，增強(qiáng)登記簿的準(zhǔn)確性、現(xiàn)勢(shì)性，不要出現(xiàn)實(shí)地房屋已拆除，但登記簿上還記載著房屋的各種自然狀況和權(quán)利狀況。又如，當(dāng)有些單位申請(qǐng)抵押等各種登記時(shí)，待登記人員現(xiàn)場(chǎng)查看時(shí)，經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)地房屋自然狀況與登記簿記載不符，發(fā)生了改、擴(kuò)、翻建，但申請(qǐng)人又提供不出規(guī)劃許可手續(xù)，導(dǎo)致抵押登記無(wú)法順利辦理，因?yàn)榈盅旱怯浀姆课荼仨毷呛戏ǖ?，一旦?jīng)過(guò)改、擴(kuò)、翻建都應(yīng)提供規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)。當(dāng)申請(qǐng)人不能提供這些變動(dòng)或增建房屋的手續(xù)時(shí)，應(yīng)以登記簿已記載的信息為依據(jù)進(jìn)行登記。然而，當(dāng)?shù)怯洸居涊d的房屋已發(fā)生改、擴(kuò)、翻建并且難以界定哪些部分是合法哪些部分是違法的，則一般視為整體違法，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)齊規(guī)劃手續(xù)后才能繼續(xù)登記。

四、違法建設(shè)行為已經(jīng)行政處罰

當(dāng)前，新建房地產(chǎn)發(fā)生違法超建現(xiàn)象也不時(shí)發(fā)生，對(duì)于超建部分或者要求拆除，無(wú)法拆除的則予以保留。如果是責(zé)令拆除的，則不得申請(qǐng)違建部分的不動(dòng)產(chǎn)登記。予以保留一般采取兩種方式對(duì)違建行為進(jìn)行處罰，一種是就超建部分規(guī)劃主管部門補(bǔ)充批準(zhǔn)發(fā)放工程規(guī)劃許可證，另一種是沒(méi)收實(shí)物或沒(méi)收銷售收入。對(duì)于第一種方式處罰的超建房地產(chǎn)，只要當(dāng)事人提交相應(yīng)的工程規(guī)劃許可證即可正常辦理登記。至于第二種處罰方式又可分為沒(méi)收實(shí)物和沒(méi)收銷售收入兩種情況。當(dāng)超建部分被沒(méi)收，則沒(méi)收單位可憑行政處分決定申請(qǐng)將該房屋登記到其名下，如果接下來(lái)建造單位回購(gòu)此房地產(chǎn)，則再次申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；當(dāng)無(wú)法沒(méi)收實(shí)物，即建造單位已將超建房屋轉(zhuǎn)讓給善意第三人，則有權(quán)單位通過(guò)沒(méi)收銷售收入以懲辦建造單位的違建行為。由于超建行為被認(rèn)定為違法行為，無(wú)法拆除而予以保留，即使經(jīng)過(guò)行政處罰后規(guī)劃主管部門一般也不會(huì)再為其補(bǔ)發(fā)工程規(guī)劃許可證。因此，建造單位憑違建處罰單和規(guī)劃等有權(quán)部門的說(shuō)明申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記，然后再與購(gòu)房人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理何種登記類型、履行怎樣的程序，與違建房屋的處罰結(jié)果有很大關(guān)系。

陳品祿/責(zé)任編輯