馬海賓

淺談農(nóng)民拆遷安置小區(qū)管理

馬海賓

近幾年來，成都市金堂縣積極發(fā)展工業(yè)并引進(jìn)重大項目，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，農(nóng)民拆遷安置房的建設(shè)在不斷激增，從2009年開始安置房的建設(shè)從每年3至5萬，到2015年再見面積的近200萬。隨著金堂縣工業(yè)區(qū)擴(kuò)建，大學(xué)城、萬達(dá)廣場、歐洲主題旅游樂園等重大項目的不斷引進(jìn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將更加快速，農(nóng)民拆遷安置房是解決項目建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要配套。但隨著農(nóng)民的不斷集中居住，建設(shè)規(guī)模的越來越大，小區(qū)的數(shù)量和規(guī)模呈快速增加的態(tài)勢，積蓄的矛盾也日益突出，特別是小區(qū)的物業(yè)管理問題。而農(nóng)民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理水平關(guān)系到社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和群眾利益，是提升百姓生活質(zhì)量和拆遷安置居民生命財產(chǎn)安全的關(guān)鍵措施。如何加強(qiáng)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理已成為需要研究解決的一個重要問題。

一、農(nóng)民拆遷安置小區(qū)管理的現(xiàn)狀

(一)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)管理的模式。物業(yè)管理是城鎮(zhèn)管理的一個部分，是市場經(jīng)濟(jì)下的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而農(nóng)民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，更是目前城鎮(zhèn)化推進(jìn)中重要的一環(huán)。目前從全國而言，也都是在摸索、探討之中，在磨合中解決矛盾，并沒有一整套完整的合乎規(guī)范要求和農(nóng)民需求的管理方法。就金堂縣農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)查情況來看，也至少存在以下四種模式：(1)由政府平臺公司出資，成立專業(yè)化的物業(yè)管理公司，在政府指導(dǎo)下的進(jìn)行管理，老百姓不繳納或繳納部分物管費(fèi)。(2)由村或社區(qū)委托專業(yè)的物業(yè)公司管理，物業(yè)費(fèi)來源于小區(qū)商鋪的租金。(3)是依托原村委或社區(qū)居委的人員。在增加部分人手的基礎(chǔ)上，實(shí)施物業(yè)管理。(4)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因農(nóng)居房規(guī)模較小，入住人數(shù)不多，組織村上個別人員進(jìn)行簡單的衛(wèi)生清掃和夜間巡查。

(二)物業(yè)管理資金的來源和基本費(fèi)用。農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的資金，主要有三種解決方式：第一種是全部由政府解決，主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，老百姓和村集體都無力承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用；第二種是政府出3/4，老百姓個人出1/4，主要體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化較早的鄉(xiāng)鎮(zhèn)；第三種是由村或社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)自行解決，主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時小區(qū)有足夠的商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?/p>

(三)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)公建配套建設(shè)情況。金堂縣的農(nóng)民拆遷安置小區(qū)配套建設(shè)情況一般都比較差，綠化環(huán)境及道路建設(shè)程度也較低。從總的來說，可分為兩類，一是2012年以前開發(fā)的，因開發(fā)建造時間較早，很多細(xì)節(jié)問題考慮得不夠完善，現(xiàn)在矛盾比較突出，主要是以下幾種，公建配套不夠，安全技防設(shè)施缺損，以及規(guī)模小而且分散。二是2012年以后開發(fā)的，一般小區(qū)面積都較大，即使是分期分批開發(fā)，也在規(guī)劃之初就預(yù)留配套用地，一般一個小區(qū)都在5萬以上。小區(qū)公建配套建設(shè)也逐步向中檔商品房靠攏，配備了小區(qū)監(jiān)控和物管用房，在休閑場地上也適當(dāng)預(yù)留面積，以適應(yīng)農(nóng)村紅白喜事等特定的需求；基本都配置了社區(qū)活動用房和健身器材；在建筑質(zhì)量上也有較大的改進(jìn)，與其他商品房相比，無論從建筑外立面上，還是從小區(qū)內(nèi)部環(huán)境上幾乎沒有區(qū)別，甚至比有些商品房建造得都要好。

二、農(nóng)民拆遷安置小區(qū)管理存在的問題

農(nóng)民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理剛剛起步，處于不斷摸索階段，專業(yè)性不強(qiáng)，市場化進(jìn)程緩慢，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展又不平衡，特別是較早建設(shè)的農(nóng)民拆遷安置小區(qū)在規(guī)劃、建設(shè)上考慮不足，隨著生活物質(zhì)水平不斷提高，導(dǎo)致物業(yè)配套和管理與百姓要求相差較大，矛盾較為突出。主要存在的問題是以下幾個方面：

(一)規(guī)劃設(shè)計滯后，建設(shè)配套等問題突出。由于縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，農(nóng)民拆遷安置小區(qū)在“即拆即安”的指導(dǎo)思想下，建設(shè)時間倉促，規(guī)劃滯后且沒有相對超前，配套設(shè)施不齊全，隨著百姓生活水平提高，矛盾日益突出。如停車位不足等現(xiàn)象頻出。

(二)安置房的質(zhì)量存在一定問題。一是安置房建設(shè)時間緊、任務(wù)重，驗(yàn)收不到位，施工質(zhì)量存在瑕疵，往往沒有整改完畢就要求馬上入住，存在質(zhì)量隱患；二是安置房都屬于簡裝房，但是很多百姓仍然要裝修后入住，在裝修過程中破壞原有建筑結(jié)構(gòu)或防水層，導(dǎo)致房屋質(zhì)量受損。一旦后期出現(xiàn)上述兩種問題問題，安置戶則把質(zhì)量問題的責(zé)任推給物業(yè)管理部門，造成管理成本提高且無法馬上解決，矛盾會逐步激化。

(三)宣傳動員不足，安置人員的關(guān)系難以處理。由于農(nóng)民拆遷安置的被動性，百姓消費(fèi)意識沒有形成，常說“我在原來的家里住的好好的，被你們搬到這里來什么都要被你們管，現(xiàn)在什么都要錢”， 對于安置小區(qū)的物業(yè)管理工作難以理解，受原農(nóng)村住房觀念及生活習(xí)慣的影響，形成了一種管理與被管理的對立情緒，似乎什么都要管理單位來負(fù)責(zé)。加上村或社區(qū)的宣傳動員不足，一旦對物業(yè)管理工作產(chǎn)生不滿往往不通過正常渠道進(jìn)行訴求，而是糾結(jié)人眾進(jìn)行群鬧。

(四)后期管理開支較大，物管費(fèi)收繳困難。從全縣安置房調(diào)查情況來看，物業(yè)管理費(fèi)用支出較大，主要是人員工資及后期物業(yè)維修等，每達(dá)到0.6元/月，加大縣、鎮(zhèn)財政負(fù)擔(dān)。百姓觀念中都不愿接受物業(yè)管理收費(fèi)，缺少花錢買服務(wù)的觀念，物業(yè)費(fèi)收繳難使得物業(yè)持續(xù)服務(wù)沒有保障。

(五)原有生活習(xí)慣的延續(xù)，增大了小區(qū)管理難度。農(nóng)村百姓原有的生活方式和習(xí)慣與現(xiàn)代物業(yè)管理的要求存在沖突，對物業(yè)管理沒有認(rèn)同感，這種情況在短期內(nèi)是無法改變的。如違章搭建屢禁不止，隨意拋灑垃圾，車輛亂停亂放等。

三、相關(guān)對策及建議

(一)統(tǒng)籌制定規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，完善小區(qū)工程配套。制定全縣農(nóng)民拆遷安置小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確并細(xì)化小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的種類及按照小區(qū)規(guī)模應(yīng)配套的比例，如停車位和建設(shè)器材配備等，做到提前規(guī)劃，完善配套。

(二)強(qiáng)化管理，提高安置小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是選擇施工質(zhì)量好的建筑企業(yè)建設(shè)安置房小區(qū)。二是強(qiáng)化過程控制，業(yè)主方及監(jiān)理方嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，同時組織村民代表參與施工質(zhì)量的過程監(jiān)控及最終的綜合驗(yàn)收。三是做好對小區(qū)百姓的宣傳，提前告知在裝修入住時應(yīng)該注意到事項，避免因違規(guī)拆建造成對房屋質(zhì)量的影響。

(三)加大宣傳和引導(dǎo)，加快從農(nóng)民到“新市民”的轉(zhuǎn)變。依靠村及生產(chǎn)隊等基層組織，發(fā)揮黨員帶頭作用，大力宣傳現(xiàn)代生活方式及現(xiàn)代物業(yè)管理要求。強(qiáng)化百姓的主人翁意識，把思想逐步從“被管”轉(zhuǎn)變成“我要管”，形成百姓與物管、村、鎮(zhèn)和縣政府共同創(chuàng)建美好家園的局面。

(四)因地制宜，多樣化管理并存，逐步推進(jìn)物業(yè)管理市場化。根據(jù)小區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和物業(yè)管理進(jìn)入的程度，區(qū)別對待地進(jìn)行物業(yè)管理的市場化推進(jìn)，不斷引導(dǎo)消費(fèi)，確立付費(fèi)服務(wù)的觀念。一是對于已經(jīng)開始住戶分擔(dān)部分物業(yè)費(fèi)的小區(qū)，逐步降低政府補(bǔ)貼比例，提高住戶繳納比例，最終實(shí)現(xiàn)全面市場化管理。二是針對成熟小區(qū)，由政府全面負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)逐步轉(zhuǎn)變，開始啟動住戶分擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)程，用一段時間，漸進(jìn)式過渡到全面由住戶負(fù)擔(dān)。三是對于集體經(jīng)濟(jì)自行承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用的小區(qū)，政府要予以鼓勵與支持，但是要逐步規(guī)范物業(yè)管理隊伍的管理，不斷提升物業(yè)管理水平。

綜上所述，為了建設(shè)新穎的、富有特色的和諧農(nóng)民拆遷安置小區(qū)，應(yīng)當(dāng)從居民的切身利益和實(shí)際情況出發(fā)，采取逐步漸進(jìn)的推進(jìn)方式，從改變農(nóng)民生活方式和習(xí)慣的角度出發(fā)，逐步規(guī)范小區(qū)管理，為安置人員做好物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)好安置人員的合法權(quán)益，使安置人員能夠享受高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，建立和諧、穩(wěn)定的拆遷安置房小區(qū)，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程。(作者單位：金堂縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司)

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[2] 華建良，沈曉松.農(nóng)民安居房物業(yè)管理初探.http://www.people.com.cn/GB/43063/107687/107784/107999/6771821.html

[3] 鐘全英. 做好拆遷安置房物業(yè)管理的思路和策略[J].附件建材，2014(9)：98-99