工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資難對(duì)策分析

江艷玲

[摘要]隨著銀行信貸的吃緊和融資方式的匱乏，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍面臨著融資難的問(wèn)題，如何破解該難題成為一項(xiàng)重要任務(wù)。文章從工業(yè)地產(chǎn)融資的特征入手，簡(jiǎn)單介紹了工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前比較常用的傳統(tǒng)融資方式，并引出若干創(chuàng)新方式，為融資難指出了破解之道。

[關(guān)鍵詞]工業(yè)地產(chǎn)；融資難；融資方式

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物，是有別于住宅、商業(yè)和綜合類(lèi)用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類(lèi)土地上的建筑物有較大的用途，包括廠房、倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等，開(kāi)發(fā)面積較大，范圍較廣，所需資金也數(shù)額巨大，且有別于住宅基本用于出售并可以預(yù)售，工業(yè)地產(chǎn)大多用于出租，因此資金壓力更大。如何破解融資難題，成為眾多工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要任務(wù)。

1工業(yè)地產(chǎn)融資的特征

1.1資金需求量大

地產(chǎn)是資本密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)億元，甚至幾十億元，僅僅依靠企業(yè)自有資金是不可能完成的。因此，地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)各種手段進(jìn)行外源融資。

1.2土地和地產(chǎn)抵押是重要條件

工業(yè)地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它附著于特定的土地。土地是稀缺性資源，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的需求不斷增加，地產(chǎn)的價(jià)值隨之增大，土地和地產(chǎn)抵押成為金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。

1.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大

地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，行業(yè)波動(dòng)非常明顯，因此面臨較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.4開(kāi)發(fā)的各階段具有不確定性

工業(yè)地產(chǎn)投資往往分散于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，具有連續(xù)性。不同階段投資的資金來(lái)源也不一樣，從而導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化，具有不確定性。

2工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資方式

2.1企業(yè)自有資金

企業(yè)自有資金是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和保證，是工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最基本來(lái)源，主要通過(guò)吸收投資、發(fā)行股票、內(nèi)部留存盈余等形式進(jìn)行籌集。但開(kāi)發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過(guò)多的企業(yè)自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利可觀，確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

2.2銀行貸款

銀行貸款是工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要融資方式之一，是開(kāi)發(fā)企業(yè)直接向銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)借入用于開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的各種國(guó)內(nèi)貸款，但企業(yè)也必須承擔(dān)相應(yīng)的利息費(fèi)用，因本金大、時(shí)間長(zhǎng)、利息費(fèi)用也是企業(yè)一筆不小的負(fù)擔(dān)。

2.3股票融資

發(fā)行股票是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有效籌資的重要渠道之一，且不像銀行貸款那樣有償付利息的硬性要求。但該種方式僅限于上市公司，但目前已上市的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不多。

2.4債券融資

債券是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，承諾按期向發(fā)債人支付利息和償還本金的一種有價(jià)證券。目前我國(guó)企業(yè)發(fā)行的債券一般稱(chēng)為企業(yè)債券，是企業(yè)融資的另一種重要方式。但發(fā)行企業(yè)債券融資時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：一是債券的價(jià)格，二是債券的利率、利息支付方式及支付時(shí)間，三是債券的償還期限和方式，四是債券是否記名和流通。

3工業(yè)地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新

3.1工業(yè)地產(chǎn)信托投資基金

工業(yè)地產(chǎn)信托投資基金是工業(yè)地產(chǎn)證券化的重要手段，就是工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助權(quán)威信托公司專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。相對(duì)于銀行貸款，信托更注重風(fēng)險(xiǎn)控制。從本質(zhì)上講，信托不是一種融資方式，而是一個(gè)融資平臺(tái)，它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。信托公司通過(guò)信托資金的運(yùn)用，能對(duì)信托資金使用形成絕對(duì)控制，確保用途不被改變，并進(jìn)行全程監(jiān)控；還可以直接對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行中可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)及道德風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和管理，確保信托財(cái)產(chǎn)的完整和委托人的利益。信托資金的募集方式靈活方便，可以針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品，無(wú)須人民銀行批準(zhǔn)，隨時(shí)可發(fā)行資金信托品種，募集的資金量也不受限制。權(quán)益型信托資金還可以使工業(yè)地產(chǎn)公司在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金，并且降低融資成本。

3.2開(kāi)發(fā)商聯(lián)盟

面對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目巨額的資金需求，也可以采取開(kāi)發(fā)商聯(lián)盟的形式。相關(guān)的企業(yè)各拿出一部分資金，組建專(zhuān)門(mén)的投資公司或財(cái)務(wù)公司，這些資金匯集起來(lái)用于幫助股東公司購(gòu)買(mǎi)土地或者進(jìn)行項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，解決燃眉之急，等拿到土地向銀行抵押或項(xiàng)目進(jìn)展達(dá)到銀行的貸款條件從而獲得貸款后，再把錢(qián)還給投資公司，完成“過(guò)橋”。股東公司之間還可以相互擔(dān)保，獲得更多貸款。由于成員公司都屬于地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較易評(píng)估，投資回報(bào)較為透明，拆借的資金一般也只是用于短期周轉(zhuǎn)，因此大家對(duì)所出資金的風(fēng)險(xiǎn)把握都較有信心；同時(shí)，股東公司不僅可以擁有資金的利息回報(bào)，還可以在自己的項(xiàng)目啟動(dòng)遭遇資金障礙時(shí)，享受對(duì)等的借款權(quán)利。這種聯(lián)盟特別適合于相互了解、彼此信任的地產(chǎn)企業(yè)之間達(dá)成，既可以是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也可以是弱弱聯(lián)合，比較主動(dòng)和靈活，且不易受?chē)?guó)家金融政策左右。

3.3引入養(yǎng)老基金和壽險(xiǎn)資金

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年年末基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金累計(jì)結(jié)存35645億元。全國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)84232萬(wàn)人，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金收入達(dá)27620億元，這樣的資金規(guī)模對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源有很大潛在的供給。進(jìn)入資本市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是這些積累的巨額資金實(shí)現(xiàn)保值的重要途徑。隨著我國(guó)養(yǎng)老保障方式的逐步建立，以及我國(guó)養(yǎng)老保障制度的改革和完善，越來(lái)越多的養(yǎng)老基金將逐步進(jìn)入資本市場(chǎng)，在未來(lái)幾年成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)最引人矚目的機(jī)構(gòu)投資者。

隨著我國(guó)保險(xiǎn)事業(yè)的發(fā)展，保險(xiǎn)公司也在積極尋找適合的投資渠道，尤其是壽險(xiǎn)，資金規(guī)模大，數(shù)額穩(wěn)定，可運(yùn)用周期長(zhǎng)，特別適宜投資地產(chǎn)行業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)者也會(huì)把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益視為一項(xiàng)有利的投資，它不但能規(guī)避銀行利率下降帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還可以保證資本不受通貨膨脹的侵蝕。在合作中，壽險(xiǎn)公司可以以抵押放貸人的角色出現(xiàn)，也可以從事不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的投資，未來(lái)，壽險(xiǎn)資金將成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)另一個(gè)引人矚目的機(jī)構(gòu)投資者。

3.4PPP方式

PPP是Public—Private—Partnership的英文首字母縮寫(xiě)，即公私合作方式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項(xiàng)目融資模式。在該模式下，鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)資本與政府進(jìn)行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

因很多地方的工業(yè)地產(chǎn)如物流園、產(chǎn)業(yè)園等大多是在政府主導(dǎo)下興建的，政府以財(cái)政補(bǔ)助的形式給予開(kāi)發(fā)企業(yè)資金支持。現(xiàn)在各個(gè)城市都在大興土木，地方財(cái)政也承受著巨大的壓力，有些財(cái)力較弱的小地方政府甚至自身已負(fù)債累累。而工業(yè)地產(chǎn)往往又投資數(shù)額大，回收時(shí)間長(zhǎng)，成為財(cái)政一筆不小的負(fù)擔(dān)。在PPP方式下，鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)資本與政府進(jìn)行合作，將社會(huì)資本引入工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，能夠減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，也能解決工業(yè)地產(chǎn)融資難的問(wèn)題。

4總結(jié)及建議

總之，破解工業(yè)地產(chǎn)融資難的問(wèn)題不是一朝一夕輕易就能解決的，是牽一發(fā)而動(dòng)全身的大事。在籌資過(guò)程中，要從企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)出發(fā)，對(duì)一些基本問(wèn)題進(jìn)行分析，做出客觀、科學(xué)的評(píng)價(jià)。不同資金來(lái)源的組合配置產(chǎn)生不同的資本結(jié)構(gòu)，并導(dǎo)致不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響公司的發(fā)展。因此，應(yīng)當(dāng)在既定的制度框架和市場(chǎng)環(huán)境中，綜合權(quán)衡企業(yè)的融資目的、資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、公司的控制需要、企業(yè)的規(guī)模和品牌、企業(yè)的組織形式等因素，理性選擇合理的融資方式。同時(shí)，企業(yè)也必須苦練內(nèi)功，增強(qiáng)自身造血能力，政府也應(yīng)在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為工業(yè)地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持，也可以采取適當(dāng)?shù)恼邇A斜和優(yōu)惠等方面的支持。

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