王雪瑩

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投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量對企業(yè)利潤的影響

王雪瑩

一、選題背景

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變成人們生活中離不開的話題。房價的高漲、房地產(chǎn)市場化進程的不斷加速，企業(yè)、個人出于不同的目的紛紛進入了房地產(chǎn)市場。對于企業(yè)而言，進入房地產(chǎn)市場己經(jīng)不僅僅是為了滿足自用需求，當前房地產(chǎn)本身已成為一個投資商品，為許多企業(yè)所持有，甚至成為了一些企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務。顯然在此情況下，非自用房地產(chǎn)的確認、計量和披露變成企業(yè)會計準則亟待解決的一個問題。在國際趨同的大勢下，《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》于2006年出臺了，其中提出將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來單獨計量。準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式或公允價值模式，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。根據(jù)財政部會計司的準則實施情況分析報告得出，我國滬深股市中有超過三分之一的公司持有投資性房地產(chǎn)，這顯示出準則是符合經(jīng)濟需要的。雖然大多數(shù)企業(yè)還沿用原來的成本模式計量，但已經(jīng)有企業(yè)意識到采用公允價值來計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的財務報表具有重大的利好影響，也有不少企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量進行盈余管理，蓄意操縱利潤，現(xiàn)已ABC公司為例進行分析。

二、利潤變動情況及其原因分析

(一)各期利潤情況介紹

通過分析ABC公司近幾年的利潤表，從2011年到2013年，公司利潤連續(xù)下滑，營業(yè)利潤從36458.69萬元降至12575.74萬元，利潤總額自38851.94萬元降為1444.49萬元，凈利潤也隨之從22269.76降到10151.57萬元。但是到了2014年，利潤卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營業(yè)利潤增長了145.72%，利潤總額增長了118.57%，凈利潤增長了118.68%。而到了2015年利潤的增長幅度更為反常，2015年的營業(yè)利潤相當于2014年營業(yè)利潤的4.79倍，相當于于2014年利潤總額的4.75倍，相當于2014年凈利潤的4.63倍，已經(jīng)完全化解了利潤聯(lián)系下滑的危機。2014年正是ABC公司將投資性房地產(chǎn)的計量從成本模式改為公允價值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營業(yè)利潤的急劇增加與公司會計政策的變更存在必然聯(lián)系。

(二)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更對公司利潤的影響

根據(jù)ABC公司的財務報表，ABC公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重在2013年急遽上揚，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經(jīng)成為了該公司利潤組成中很重要的一部分。如果將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，則2013年的利潤總額僅為15436.8萬元，減幅超過一半之多，并且利潤仍舊呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢。同理，繼續(xù)將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，那么2014年的利潤總額為124854.67萬元，2015年的利潤總額為155132.62萬元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長至2015年的1.01元。由此可見，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更是為ABC公司帶來逐年利潤大幅度增長的最主要原因。因此，對于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會選擇以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。

再反觀ABC公司，其相對明顯的變化發(fā)生在投資性房地產(chǎn)變更為以公允價值模式計量的那一年，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比例超過51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤總額的10%-15%左右。這一現(xiàn)象的發(fā)生可能是由于當時的政策背景導致，比如我國政府加強了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，公司房價有小幅回落。

(三)現(xiàn)金流量及償債能力分析

通過分析ABC公司變更會計政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續(xù)下跌，甚至這三年的現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負值，由2013年的-66557.93萬元大幅跌至2015年的-174724.17萬元。從現(xiàn)金負債總額比率來看，也是繼2012年的增長后便呈現(xiàn)下降的趨勢，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負數(shù)。一家企業(yè)的現(xiàn)金負債總額比率是衡量該企業(yè)承擔債務能力的一項指標，其標準值通常為25%左右，指明企業(yè)可以拿來償還債務的除舉借新債還舊債外，應當是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金負債總額比率越高，說明企業(yè)承擔債務的能力也越強。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂觀。

三、結(jié)論與建議

通過上述分析可知，公司對投資性房地產(chǎn)變更為采用公允價值模式計量的話，持有較多投資性房地產(chǎn)的公司利潤將受到很大程度的影響。企業(yè)會計準則規(guī)定，在每個資產(chǎn)負債表日，企業(yè)應當按照相應要求對投資性房地產(chǎn)的期末公允價值與賬面價值進行比較，如有差額即計入當期損益。如此，在投資性房地產(chǎn)公允價值發(fā)生變化時，該變化將會通過企業(yè)當期的損益利潤表反映出來，進而使公司的利潤總額也發(fā)生變化。同時，公允價值計量不需要計提折舊或進行攤銷，也不需要計提資產(chǎn)減值準備，這些同樣會導致公司利潤的變化。在近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)一致走俏的環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的市場價值上升，使企業(yè)利潤增加。但實質(zhì)上，公司并沒有發(fā)生現(xiàn)金流量的變化，其后也沒有相對應的現(xiàn)金流支持，不利于公司業(yè)務的向前推進。因此，為了改善我國現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量的執(zhí)行環(huán)境，也為了更加客觀準確地反映上海世茂股份有限公司等房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營情況，提出以下幾點改進建議：

(一)完善后續(xù)計量模式變更條件

縱觀現(xiàn)今的公司管理狀況，越來越多的公司采取變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的方法進行盈余管理。是以規(guī)范變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式前提，不應該只關(guān)注于投資性房地產(chǎn)所在地是否存在活躍的業(yè)務市場，可否從業(yè)務市場上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場價值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產(chǎn)，持有者所得到的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場價格并沒有必然聯(lián)系，如果仍以公允價值模式計量肯定是無法反映投資性房地產(chǎn)的真實狀況。

(二)區(qū)別選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式

企業(yè)會計準則指示，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量能夠采用成本模式或公允價值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒有考慮實際情況的。投資性房地產(chǎn)包含已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產(chǎn)，持有者的管理目的是賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，若以公允價值模式計量，不單計算繁瑣，并且浪費了不須要的評估成本?？衫脙煞N模式同時使用的方式，即對于以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，不管其是否具備公允價值計量的前提，均選擇成本計量模式；而對于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，與公允價值有密切聯(lián)系，則選擇公允價值模式計量。

(三)提高公允價值的可靠性

對于投資性房地產(chǎn)計量模式的采用，如果公司選擇公允價值模式，則核算的關(guān)鍵是其公允價值的取得。公司在鑒定資產(chǎn)時，若不能夠從公開市場上獲得公允價值，能夠選擇估值辦法。但目前公司的估值技術(shù)還有局限性，對估值模式的運用也不存在嚴格規(guī)定。為了阻礙公司通過估值技術(shù)的不確定性完成有目的的價值評估，必須規(guī)范公允價值的計量標準，并對估值模型的采用作相應規(guī)定。此外，因為我國法律的不夠完備，各公司為使其利潤最大化，會采用關(guān)系現(xiàn)對緊密的評估結(jié)構(gòu)獲得其想要的結(jié)果，為提高公允價值的可靠性，必須加強資產(chǎn)評估行業(yè)的監(jiān)管，促進市場經(jīng)濟的完善。(作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學)

作者簡介：王雪瑩(1992.10-)，女，漢族，河北省石家莊市人，河北經(jīng)貿(mào)大學，碩士在讀，會計學財務管理與管理會計方向。