錢弘菲

一、調(diào)查背景

在2015年的中央工作會(huì)議上，首次明確確定，出于不斷擴(kuò)大有效的需求，使得供需通道打通，不斷消化庫存的需要，要不斷的加快農(nóng)民工的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存，已成為2016年房地產(chǎn)政策的方向之一。由此看來，很有必要對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)查研究，進(jìn)而深入了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的具體狀況。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)調(diào)整的階段，體現(xiàn)在以下方面：房地產(chǎn)投資的增速在不斷下滑、銷售增速在放緩、房地產(chǎn)庫存壓力變大、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度在下降；另外，由于我國(guó)人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，使得在一個(gè)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不足，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的壓力，目前的這種狀況，在2016年還是很難出現(xiàn)有效的改變。回顧過去的11個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速在明顯的下滑，就10月份而言，投資增速僅為10.2%。截止到今年的前10個(gè)月，房地產(chǎn)相關(guān)的投資增速已下滑到2%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年11月，發(fā)布了相關(guān)的數(shù)據(jù)，其中，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資以及相關(guān)的銷售數(shù)據(jù)表明，一線城市住宅的情況在不斷的改善，但就整體走勢(shì)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，1-10月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資額累計(jì)約達(dá)7.88萬億元人民幣，同比漲幅僅為2%，此增長(zhǎng)為2009年2月份以來的最低水平。同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積僅為1.78億平方米，較去年同期2.7億平方米顯著減少。從2014年2月份房地產(chǎn)投資增速為19.3%在以后的21個(gè)月的時(shí)間里房地產(chǎn)投資增速都是在下滑的。房地產(chǎn)的下滑直接影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

商品房銷售狀況從今年1月份開始反彈，但這種反彈并不是全國(guó)所有的房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)了觸底反彈，而是一些一線城市、重點(diǎn)城市、包括大家比較看好的一些城市群等出現(xiàn)了銷售反彈。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，在今的年1-10月份，商品房的銷售面積達(dá)到了94898萬平方米，同比漲幅為7.2%，相關(guān)的增速與1-9月份相比有所回落，回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)。在其中，辦公樓的銷售面積增速是最快的，達(dá)到了13.4%，而就住宅銷售面積而言，增長(zhǎng)了7.9%。另外，商品房的銷售達(dá)到了64790億元，增長(zhǎng)了14.9%，增速有所回落，回落了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀成因

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10多年來的迅猛發(fā)展以后，房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)了明顯的供給相對(duì)過剩的情況。過去國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控效果不明顯的原因是無論從人均居住面積還是房地產(chǎn)發(fā)展速度，房子的供應(yīng)都是短缺的，再加上各種投資和投機(jī)需求就直接推升了房?jī)r(jià)。再加上各地政府長(zhǎng)期以GDP為導(dǎo)向的政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了大量的庫存。而現(xiàn)在的情況是整個(gè)住房都出現(xiàn)了全國(guó)性的相對(duì)過剩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露了相關(guān)的數(shù)據(jù)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到15年10月末，全國(guó)的商品房待售面積達(dá)到了6.86億平方米，相比于9月末增加了2122萬平方米。就其中細(xì)分而言，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積增加了709萬平方米，而住宅相關(guān)的待售面積增加了1180萬平方米，對(duì)于辦公樓待售面積而言，增加了56萬平方米。與去年同期進(jìn)行比較而言，全國(guó)的商品房待售面積增加了1億平方米，增幅達(dá)到了17.8%。截止10月末，商品房在建的面積為707805億平方米。把待售面積和在建面積加在一起大概有78億平方米。如果按人均面積35平方米來計(jì)算可以供2億人居住。在2020年以前如果不考慮購買力單從需求的角度考慮，把第一次購房需求、二套房的改善需求、農(nóng)民進(jìn)城買房需求、投資和投機(jī)需求加起來最多約有8千萬人的需求量。但是我們需要看到的是，除了北上廣深這些一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于需求很旺盛以及外來人口的持續(xù)流入而處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)之外，我國(guó)大量城市的住房已經(jīng)嚴(yán)重過剩，形成了冰火兩重天的局面。

四、全國(guó)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格和成交狀況的分析

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院也發(fā)布了相關(guān)的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)主要是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)平均價(jià)格和成交狀況，數(shù)據(jù)表明，相關(guān)的重點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況整體上呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)。從成交面積來看，41個(gè)城市中，環(huán)比出現(xiàn)上漲的城市有15個(gè)，26個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的下跌。從同比來看，32個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的上漲，9個(gè)城市出現(xiàn)下跌，其中，二線城市的表現(xiàn)較為搶眼，比如大連、長(zhǎng)沙、西寧、深圳、南寧、西安等同比增長(zhǎng)均超100%。就成交價(jià)格而言，在41個(gè)城市中有17個(gè)城市環(huán)比上漲，另外有24各城市出現(xiàn)了不同程度的下跌。從同比來看，28個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的上漲，13個(gè)城市出現(xiàn)下跌，在其中，深圳、北京、溫州和上海相比去年同期房?jī)r(jià)上漲幅度分別為62%、42%、34%和30%，漲幅明顯，僅次于這三者的有石家莊、武漢和蘇州，其漲幅分別為29%、20%和19%。由于北京、上海和深圳屬于一線城市無論是就業(yè)機(jī)會(huì)還是各方面就出設(shè)施發(fā)達(dá)程度都吸引著各行各業(yè)的人流入城市，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)堪稱火爆。而京津冀協(xié)同發(fā)展是的一些產(chǎn)業(yè)和資源轉(zhuǎn)移到河北省同時(shí)帶動(dòng)了石家莊的房?jī)r(jià)上漲。從跌幅來看房?jī)r(jià)下跌幅度最大的是三亞為-25%其他城市漲幅度均在19%以內(nèi)，跌幅也不超過-10%。

五、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

盡管8月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為一般，但是從基本政策層面來看，仍然較為寬松。中國(guó)人民銀行決定自8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。從9月6日開始，對(duì)金融機(jī)構(gòu)人民幣的存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行下調(diào)，下調(diào)幅度為0.5各百分點(diǎn)。另外，存貸款利率和公積金貸款利率也全面下調(diào)，這些政策在一定程度上減輕了購房者的負(fù)擔(dān)，也在一定程度上預(yù)計(jì)會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)購買力的提升。

2015年11月15日，國(guó)家通過了全面二孩政策的正式實(shí)施。以社區(qū)為主體，對(duì)商業(yè)、家政、親子配套要求更加提高。很多家庭中的人口數(shù)量在不斷增加，隨之而來的，購房者對(duì)于社區(qū)配套的關(guān)注度也在增加。處于對(duì)“二孩”改善性的需求而購置的大戶型產(chǎn)品，除了考慮傳統(tǒng)的交通、商業(yè)等因素外，更多的開始重點(diǎn)考慮婦幼保健、家政、親子、兒童醫(yī)療等配套因素，因此，社區(qū)相關(guān)的服務(wù)和環(huán)境對(duì)兒童的親和度將成為產(chǎn)品的很重要的賣點(diǎn)。在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，房產(chǎn)企業(yè)在由傳統(tǒng)是城市開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)、服務(wù)商進(jìn)行轉(zhuǎn)變的過程中，也應(yīng)當(dāng)更多的去關(guān)注社區(qū)相關(guān)的服務(wù)。在未來，隨著相關(guān)政策的改變和分開，包括二孩政策、新增人口的增加等，相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，應(yīng)不斷增強(qiáng)向少兒服務(wù)及配套設(shè)施進(jìn)行傾斜的意識(shí)。

學(xué)區(qū)房由于熱點(diǎn)的原因?qū)⒃趦r(jià)格追捧中上漲。二孩政策引起的生育高峰必將帶來學(xué)齡兒童的增加，相關(guān)資源也會(huì)緊張。特別是稀缺資源性的中學(xué)和小學(xué)，其周邊的學(xué)區(qū)房必將受追捧，使得相關(guān)房源活躍。

學(xué)區(qū)房是追捧后，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源價(jià)格迅猛上漲。因此，開發(fā)商在項(xiàng)目周邊引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源將成為吸引家庭購房的一大賣點(diǎn)。

六、總結(jié)及政策建議

近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落已影響到GDP增速、地方財(cái)政并觸及金融風(fēng)險(xiǎn)，只有加快去庫才能緩解這些矛盾。為進(jìn)一步降低庫存，國(guó)家會(huì)出臺(tái)相關(guān)的金融、稅費(fèi)等更為寬松的相關(guān)政策，其中包括財(cái)稅、戶籍改革等一系列政策也將于明年進(jìn)行亮相。根據(jù)高盛的估測(cè)，通過降低二、三套房首付比例、下調(diào)二手房交易稅、所得稅退稅等相關(guān)政策，將對(duì)改善型購房和投資需求起到刺激性的作用，使得2016-2017年的相關(guān)房地產(chǎn)交易比2015年有所增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度將在10-20%左右。

從總體來看，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步趨于穩(wěn)定，并且會(huì)有冰火兩重天的態(tài)勢(shì)，估計(jì)一線如北、上、廣、深圳和二線的重點(diǎn)城市如南京和杭州等城市仍將會(huì)較為火熱，而一些三四線城市仍會(huì)面臨大批量的供給過剩。因此去庫存仍舊是2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要任務(wù)。

（1）國(guó)家近來不斷表明要對(duì)樓市加大刺激以此降低房企的庫存，估計(jì)未來的政策或會(huì)更加的寬松，助力地產(chǎn)股。

（2）2015年不斷負(fù)增長(zhǎng)的新開工，也將成為2016年樓市在另外一個(gè)角度的“降庫存”。（作者單位：吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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