武建新，路　暢

（1.中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，湖北　武漢　430073；2.深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心，廣東　深圳　518000）

?

住房市場(chǎng)需求者預(yù)期性質(zhì)研究

武建新1，路暢2

（1.中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，湖北武漢430073；2.深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心，廣東深圳518000）

摘要：通過(guò)構(gòu)建住房供給者關(guān)于三種形式的價(jià)格預(yù)期模型并將三種形式的預(yù)期引入住房供給的決策模型，檢驗(yàn)我國(guó)住房供給者的預(yù)期性質(zhì)的結(jié)果顯示：消費(fèi)性需求者的預(yù)期形式傾向于不確定預(yù)期；投資性消費(fèi)者的預(yù)期形式傾向于適應(yīng)性預(yù)期。

關(guān)鍵詞：住房需求；預(yù)期性質(zhì)；住房市場(chǎng)

一、引言

自1998年住房分配貨幣化改革后，我國(guó)主要城市的住房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)了快速上漲。住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快不僅會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，還可能影響財(cái)富在居民之間的分配，進(jìn)一步拉大貧富差距，而且還會(huì)引發(fā)投資熱潮，從而影響我國(guó)的經(jīng)濟(jì)安全。在過(guò)去的幾年中，住房?jī)r(jià)格已成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主要目標(biāo)?，F(xiàn)有研究表明，預(yù)期是影響住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的主要因素之一。因此，為增強(qiáng)調(diào)控政策針對(duì)性和有效性，有必要對(duì)住房市場(chǎng)供需雙方的預(yù)期的性質(zhì)進(jìn)行準(zhǔn)確的把握。本文將著重分析需求方預(yù)期的性質(zhì)。

當(dāng)前對(duì)住房市場(chǎng)預(yù)期性質(zhì)的研究十分缺乏。關(guān)于住房市場(chǎng)預(yù)期的文獻(xiàn)，也只是對(duì)住房市場(chǎng)需求方的預(yù)期進(jìn)行了簡(jiǎn)單的假設(shè)，而未對(duì)預(yù)期的形成機(jī)制進(jìn)行深入的分析。通常只是假設(shè)行為主體符合某種預(yù)期形式，如張亞麗[1](2011)假設(shè)住房?jī)r(jià)格預(yù)期為外推形預(yù)期。況偉大[2](2010)假設(shè)房?jī)r(jià)預(yù)期為理性預(yù)期或適應(yīng)性預(yù)期。然而，住房市場(chǎng)與普通商品市場(chǎng)不同，具有信息不完全、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)[3]，因此，直接將住房市場(chǎng)供需雙方的價(jià)格預(yù)期假設(shè)為某種形式的做法有欠妥當(dāng)。

本文擬突破傳統(tǒng)模式，在分析住房市場(chǎng)供給和需求決定機(jī)制的同時(shí)，構(gòu)建了住房市場(chǎng)需求方基于不同形式的價(jià)格預(yù)期模型。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合35個(gè)大中城市2001-2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)我國(guó)住房市場(chǎng)需求方預(yù)期的性質(zhì)。本文后續(xù)部分安排如下：第二部分將分析住房市場(chǎng)需求方的決策機(jī)制，構(gòu)建住房市場(chǎng)的需求決策模型，并討論不同類型的預(yù)期形成機(jī)制；第三部分將各種類型預(yù)期形成機(jī)制引入住房市場(chǎng)的需求決策模型，并結(jié)合35個(gè)大中城市2001至2013年住房市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)需求方預(yù)期的性質(zhì)；第四部分，總結(jié)本文的結(jié)論并提出了相關(guān)的政策建議。

二、理論模型

（一）住房需求的決策機(jī)制。

為了使分析看起來(lái)簡(jiǎn)潔，本文借鑒Meen （1990）提出的跨期房?jī)r(jià)決定模型，Muellbauer & Murphy（1997）和Pain & Westaway（1996）也建議使用該模型來(lái)研究住房?jī)r(jià)格波動(dòng)問(wèn)題。在該模型中，假定住房維護(hù)成本和交易成本為零，不受流動(dòng)性限制，自有和租用住房提供的居住服務(wù)是同質(zhì)的。假設(shè)消費(fèi)者只會(huì)消費(fèi)兩種商品：住房和復(fù)合商品。

進(jìn)一步，本文將跨期房?jī)r(jià)決定模型簡(jiǎn)化為一個(gè)兩期模型。

第一期，消費(fèi)者將工資收入用來(lái)購(gòu)買(mǎi)復(fù)合消費(fèi)品和住房，其中對(duì)住房需求可分為住房消費(fèi)和住房投資，并將余下部分用于儲(chǔ)蓄。本文所指的住房消費(fèi)包括：購(gòu)買(mǎi)自住的住房和租住的住房。在第二期，消費(fèi)者獲得住房升值所帶來(lái)的收益，并歸還貸款。此時(shí)，消費(fèi)者的總收益由第二期的工資收入和住房作為風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。由于住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)在第二期才發(fā)生，消費(fèi)者在第一期做出決策是需要對(duì)第二期的住房?jī)r(jià)格做出預(yù)測(cè)。

消費(fèi)者在第一期做出的購(gòu)房決策，可被看作是預(yù)算約束下的最優(yōu)規(guī)則問(wèn)題?？赏ㄟ^(guò)求解下列方程得到：

其中，U（·）為消費(fèi)者效用函數(shù)；x為符合商品的消費(fèi)量，其價(jià)格為1；hc為住房消費(fèi)面積；w為第二期的總財(cái)富；V（w）為財(cái)富的直接效用函數(shù)，滿足V′>0，V"<0，；E[V（w）]表示財(cái)富效用的預(yù)期；y1和y2分別為第一期和第二期消費(fèi)者的工資收入；R為房租；hi住房投資的面積；p為單位面積住房?jī)r(jià)格；L 和S分別為購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)獲得的貸款和儲(chǔ)蓄，其利率為r；π住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)率。

分別對(duì)hi、S和hc求導(dǎo)，可得出最優(yōu)化一階條件為：

其中，U1為x的邊際效用，U2為hr的邊際效用。

再聯(lián)立式（3-2）和式（3-3）可得：

式（5）左側(cè)為住房投資的機(jī)會(huì)成本,右側(cè)為房租收益和預(yù)期財(cái)富效用?？梢?jiàn)住房作為風(fēng)險(xiǎn)投資品,其購(gòu)買(mǎi)量由投資成本和預(yù)期投資收益決定。

一般情況下，房租可以理解為投資住房的回報(bào)；預(yù)期房?jī)r(jià)收益率π和房?jī)r(jià)預(yù)期增長(zhǎng)率偏離平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的程度π-可被看作是住房?jī)r(jià)格預(yù)期的組成部分。由此，式（6）可表示為：

由上式可知，投資性住房需求取決于住房?jī)r(jià)格的當(dāng)期值和預(yù)期值。

一般而言，消費(fèi)需求者在不考慮投資需求的情況下，其消費(fèi)需求主要由當(dāng)期收入和預(yù)期收入決定。換言之，在不考慮收入約束的條件下，消費(fèi)需求有可能轉(zhuǎn)換為投資需求。由此，式3-8也可以表示為：

通常，住房需求主要由消費(fèi)性需求和投資性需求構(gòu)成，即：

因此，聯(lián)立式（7）、式（9）和式（10）可得，住房需求函數(shù)為：

由式（11）可知，住房需求由收入、預(yù)期收入、住房?jī)r(jià)格、預(yù)期住房?jī)r(jià)格和利率共同決定。其中收入、住房?jī)r(jià)格和利率為當(dāng)期變量。預(yù)期收入和預(yù)期房?jī)r(jià)為預(yù)期變量。換言之，住房需求者的預(yù)期由預(yù)期收入和預(yù)期住房?jī)r(jià)格構(gòu)成。

（二）住房市場(chǎng)預(yù)期模型的構(gòu)建。

根據(jù)本章第一節(jié)對(duì)預(yù)期理論的梳理，預(yù)期形成機(jī)制主要有以下三種：外推預(yù)期模型、適應(yīng)性預(yù)期模型、理性預(yù)期模型和不確定預(yù)期模型。此外，根據(jù)第二節(jié)對(duì)住房市場(chǎng)供給和需求決定機(jī)制的分析，在住房市場(chǎng)上，影響消費(fèi)性住房需求者決策的預(yù)期變量為其預(yù)期收入，影響投資性住房需求者和住房供給者（即開(kāi)發(fā)商）決策的預(yù)期變量為預(yù)期住房?jī)r(jià)格。因此，預(yù)期收入和預(yù)期住房?jī)r(jià)格的預(yù)期模型可由式（32）至式（34）表示：

預(yù)期收入的外推預(yù)期可表示為：

預(yù)期收入的適應(yīng)性預(yù)期可表示為：

預(yù)期收入的不確定預(yù)期可表示為：

在式（13）中，適應(yīng)性預(yù)期系數(shù)γi=0.95①在求系數(shù)γi時(shí)，采用的數(shù)據(jù)為35個(gè)大中城市的2000-2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)。，需由計(jì)量方程lninct=γilninct-1+εt估計(jì)得出。其中，εt為一般意義上的殘差。

在式（14）中，預(yù)期的調(diào)整系數(shù)αi=0.44②在求系數(shù)αi時(shí)，采用的數(shù)據(jù)為35個(gè)大中城市的2000-2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)。，表示當(dāng)前收入對(duì)未來(lái)價(jià)格的影響程度，不確定系數(shù)βi=0.56③在求系數(shù)βi時(shí)，采用的數(shù)據(jù)為35個(gè)大中城市的2000-2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)。，表示未來(lái)不確定因素對(duì)預(yù)期變量的影響程度。αi和βi需由計(jì)量方程lninct= αilninct-1+βilninct+1+εt估計(jì)得出的。其中，εt為一般意義上的殘差。

同理，住房?jī)r(jià)格預(yù)期的外推預(yù)期可表示為：

住房?jī)r(jià)格預(yù)期的適應(yīng)性預(yù)期可表示為：

住房?jī)r(jià)格預(yù)期的不確定預(yù)期可表示為：

在式（16）中，適應(yīng)性預(yù)期系數(shù)，需由下述方程估計(jì)得出：

其中，εt為一般意義上的殘差。

在式（17）中，預(yù)期的調(diào)整系數(shù)αp，表示價(jià)格信號(hào)中確定因素對(duì)未來(lái)價(jià)格的影響程度；不確定系數(shù)βp，表示未來(lái)不確定因素對(duì)預(yù)期變量的影響程度；不確定系數(shù)βp，表示未來(lái)不確定因素對(duì)預(yù)期變量的影響程度。αi和βi需由下述方程估計(jì)得出的：

其中，εt為一般意義上的殘差。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

為了檢驗(yàn)上述三種預(yù)期理論，哪種更符合我國(guó)住房市場(chǎng)的實(shí)際情況。本節(jié)將繼續(xù)采用上一節(jié)分析住房供給和需求決策機(jī)制時(shí)，使用的住房市場(chǎng)供給和需求決策模型。

首先，介紹所使用數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)及來(lái)源；其次，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)確定適應(yīng)性預(yù)期模型和不確定預(yù)期模型中的參數(shù)；最后，將三種預(yù)期模型分別引入根據(jù)住房市場(chǎng)供給和需求決策模型，以找出最符合我國(guó)住房市場(chǎng)需求者和供給者行為方式的預(yù)期形式。

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明。

本章使用中國(guó)35個(gè)大中城市2000-2013年平均住房?jī)r(jià)格、人均工資收入、利率、住房銷(xiāo)售面積、住房新開(kāi)工面積、住房竣工價(jià)值、土地開(kāi)發(fā)完成投資額。此外，還根據(jù)前文介紹的外推預(yù)期模型、適應(yīng)性預(yù)期模型和不確定預(yù)期模型計(jì)算得出了收入和房?jī)r(jià)的預(yù)期數(shù)據(jù)。為消除通貨膨脹影響，本文以2000年為基期，經(jīng)各城市的居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（cpi）將模型中所有價(jià)值型變量（房?jī)r(jià)、家庭收入、住房建造價(jià)值、住房開(kāi)發(fā)完成投資和利率）轉(zhuǎn)化為實(shí)際變量。各變量的含義、用途及來(lái)源如表1所示：

表1　各變量的含義用途及來(lái)源

（二）預(yù)期模型的參數(shù)估計(jì)。

根據(jù)式（16）和式（17），λi、λp、αi、αp、βi和βp估計(jì)如表2所示。由于本章采用數(shù)據(jù)均為面板數(shù)據(jù)，因此需要運(yùn)用面板數(shù)據(jù)的估計(jì)方法對(duì)相關(guān)系數(shù)進(jìn)行估計(jì)。面板數(shù)據(jù)通常采用固定效應(yīng)模型（FE）和隨機(jī)相應(yīng)模型（RE）進(jìn)行估計(jì)，在根據(jù)hausman檢驗(yàn)的結(jié)果，判斷哪種模型的估計(jì)更為適用。

表2　預(yù)期模型相關(guān)系數(shù)的估計(jì)結(jié)果

如上表所示：所有系數(shù)的估計(jì)結(jié)果均在1％的水平上顯著。根據(jù)Hausman檢驗(yàn)結(jié)果，所有系數(shù)均以隨機(jī)效應(yīng)模型估計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)。

根據(jù)預(yù)期模型系數(shù)的估計(jì)結(jié)果，可計(jì)算出居民收入和住房?jī)r(jià)格的外推預(yù)期、適應(yīng)性預(yù)期和不確定預(yù)期結(jié)果。相關(guān)結(jié)果的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)如表3所示：

表3　居民收入和住房?jī)r(jià)格預(yù)期值結(jié)構(gòu)

（三）供給者預(yù)期性質(zhì)的檢驗(yàn)。

1.基本模型。

根據(jù)住房需求函數(shù)式（10），住房需求計(jì)量模型可表示為：

上式中，各變量的含義如表1所示，ε為一般意義上的殘差。

為確定住房需求者的預(yù)期形式，需要將外推預(yù)期模型、適應(yīng)性預(yù)期模型和不確定預(yù)期模型分別引入住房需求模型。由于住房需求由消費(fèi)性需求和投資性需求構(gòu)成，所以需要將上述3種預(yù)期模型分別模擬消費(fèi)性需求和投資性需求。因此，3種預(yù)期的消費(fèi)性需求和3種預(yù)期的投資性需求分別帶入住房需求計(jì)量模型式（20）。

如此看來(lái)，該模型將有9種可能，如表4所示。

表4　住房需求的計(jì)量模型的9種可能

2.單位根檢驗(yàn)。

為避免出現(xiàn)虛假回歸，在對(duì)上述9個(gè)模型進(jìn)行回歸分析之前，需要對(duì)住房需求計(jì)量模型所涉及的數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。由于本章使用的數(shù)據(jù)均為面板數(shù)據(jù)，因此需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板單位根檢驗(yàn)。通常面板單位根的檢驗(yàn)方法有以下四種：Levin-Lin-Chu（LLC）檢驗(yàn)、Im-Pesaran-Shin（IPS）檢驗(yàn)、Fisher-Dfuller（ADF）檢驗(yàn)和Fisher-Phillips-Perron（PP）檢驗(yàn)對(duì)各個(gè)變量進(jìn)行面板單位根。其中，LLC檢驗(yàn)為同質(zhì)面板單位根檢驗(yàn)，LPS檢驗(yàn)、Fisher-ADF和Fisher-PP檢驗(yàn)則為異質(zhì)面板單位根檢驗(yàn)。為避免在后續(xù)回歸分析中出現(xiàn)異方差問(wèn)題，在單位根檢驗(yàn)前，將所有變量轉(zhuǎn)換為自然對(duì)數(shù)形式。各個(gè)變量的面板單位根檢驗(yàn)的結(jié)果如表5所示：

在表5中，居民收入（Lninc）、外推預(yù)期收入（Lninc_1）、適應(yīng)性預(yù)期收入（Lninc_2）通過(guò)了四種面版單位根檢驗(yàn)，其余變量均至少通過(guò)了三種面板單位根檢驗(yàn)。因此，上述變量均為平穩(wěn)變量，符合建模條件。

表6（a）　住房需求計(jì)量模型的回歸結(jié)果

表6（b）　住房需求計(jì)量模型的回歸結(jié)果

表6（c）　住房需求計(jì)量模型的回歸結(jié)果

3.回歸分析。

為確定最適合我國(guó)住房市場(chǎng)消費(fèi)性住房需求和投資性住房需求的預(yù)期形式。需要對(duì)表5中提到的9個(gè)模型逐一進(jìn)行擬合；然后，綜合考慮模型的擬合優(yōu)度（R2）及行管預(yù)期變量顯著程度（t-統(tǒng)計(jì)量）；最后根據(jù)模型相關(guān)結(jié)果的比對(duì)，判斷究竟哪種預(yù)期形式與我國(guó)住房市場(chǎng)消費(fèi)性需求和投資性需求預(yù)期更接近。回歸結(jié)果如表6所示。

如表6所示，Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果表明，對(duì)于9個(gè)模型而言，隨機(jī)效應(yīng)模型更為適用;隨機(jī)效應(yīng)模型下Wald chi2統(tǒng)計(jì)量均在1％的水平上顯著，說(shuō)明所有模型整體上都是顯著的。

在進(jìn)行具體的模型選擇時(shí)，通常綜合考慮相關(guān)代理變動(dòng)估計(jì)系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量和擬合優(yōu)度。各模型的對(duì)比如表7所示。

根據(jù)表7可知，模型8的擬合度最高，且消費(fèi)性需求和投資性需求預(yù)期變量估計(jì)系數(shù)的顯著程度最高。在模型8中，消費(fèi)性需求預(yù)期符合不確定預(yù)期；投資性需求預(yù)期符合適應(yīng)性預(yù)期。隨機(jī)效應(yīng)模型顯示：擬合優(yōu)度為0.41，利率的系數(shù)不顯著；不確定預(yù)期收入系數(shù)為正，且在1％的水平上顯著，表明預(yù)期收入每變動(dòng)1％，住房需求將同方向變動(dòng)1.85％；適應(yīng)性預(yù)期房?jī)r(jià)的系數(shù)為負(fù)，且在1％的水平上顯著，表明利率每變動(dòng)1％，住房需求將反方向變動(dòng)0.36％。

因此，可以認(rèn)為消費(fèi)性需求的預(yù)期形式傾向于不確定預(yù)期，投資性需求的預(yù)期形式更傾向于適應(yīng)性預(yù)期。

表7　模型1-9比對(duì)結(jié)果

四、結(jié)論

本文通過(guò)理論分析和實(shí)證分析得到以下結(jié)論：

1.本文在跨期最優(yōu)理論的基礎(chǔ)上，研究了最優(yōu)住房消費(fèi)和最優(yōu)住房投資的決定機(jī)制。并以此為基礎(chǔ)，歸納了影響住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的影響因素。住房?jī)r(jià)格波動(dòng)主要由兩個(gè)方面的因素決定：預(yù)期因素和經(jīng)濟(jì)基本面。預(yù)期因素包括：預(yù)期收入、預(yù)期房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)預(yù)期的不確定程度。經(jīng)濟(jì)基本面因素包括：住房需求、收入和利率。

2.本文將外推預(yù)期、適應(yīng)性預(yù)期和不確定預(yù)期分別引入住房市場(chǎng)需求決策模型。結(jié)合我國(guó)35個(gè)大中城市2001-2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)了我國(guó)住房市場(chǎng)供給者的預(yù)期性質(zhì)。結(jié)果顯示：消費(fèi)性需求者的預(yù)期形式傾向于不確定預(yù)期；投資性消費(fèi)者的預(yù)期形式傾向于適應(yīng)性預(yù)期。

參考文獻(xiàn)：

[1]張亞麗.預(yù)期、市場(chǎng)基本面和房?jī)r(jià)拐點(diǎn)[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)家,2011，（9）.

[2]況偉大.預(yù)期、投機(jī)與中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)[J].經(jīng)濟(jì)研究,2010，（9）.

[3]劉洪玉，楊帆.中國(guó)主要城市住房供給價(jià)格彈性估計(jì)與比較研究[J].社會(huì)科學(xué)輯刊,2012，（6）.

責(zé)任編輯郁之行

作者簡(jiǎn)介：武建新（1985—），男，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院博士研究生。路暢（1985—），男，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心博士后。

中圖分類號(hào)：F293.35

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003-8477（2016）03-0097-11