杜宇

摘要 房?jī)r(jià)高企，我國(guó)居民購(gòu)房大都使用了銀行貸款。銀行面對(duì)購(gòu)房者無(wú)法償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)便要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商如何防控、降低自身風(fēng)險(xiǎn)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的重要研究方向。

[關(guān)鍵詞]階段性連帶責(zé)任保證；預(yù)抵押登記；保證期間

1 前言

對(duì)有購(gòu)房意愿的普通居民來(lái)說(shuō)，高昂的房?jī)r(jià)難以一次性承擔(dān)。因此，購(gòu)房者便作為借款人向銀行申請(qǐng)貸款用于購(gòu)房，形成了金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)互相交叉。

用于購(gòu)房的借款一般周期長(zhǎng)、借款人還款能力又具有不確定性，因此在各大銀行的行業(yè)規(guī)定中都會(huì)要求借款人提供擔(dān)保。比如，中國(guó)建設(shè)銀行的貸款條件必須符合“有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)?！?；中國(guó)工商銀行的貸款條件其中一條即是“作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人”。銀行為降低將來(lái)無(wú)法收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常見(jiàn)的方法是由開(kāi)發(fā)商在有限的期間內(nèi)提供擔(dān)保責(zé)任。這種擔(dān)保方式能夠平衡銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者三方需求，有一定的現(xiàn)實(shí)意義以及操作性。但在學(xué)界卻存在不小爭(zhēng)議。

2 階段性連帶責(zé)任保證性質(zhì)與效力認(rèn)定

從借款合同生效時(shí)至房屋辦理正常抵押期間，開(kāi)發(fā)商為借款人提供的擔(dān)保，在學(xué)術(shù)界一般統(tǒng)稱為“階段性連帶責(zé)任保證”?！半A段性連帶責(zé)任保證”是為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)“商品房預(yù)售”模式應(yīng)運(yùn)而生的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為高回報(bào)的行業(yè)同時(shí)兼具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。為吸納更多開(kāi)發(fā)資金，開(kāi)發(fā)商一般采取“商品房預(yù)售”方式，盤活所需資金，進(jìn)行開(kāi)發(fā)土地房屋。根據(jù)我國(guó)1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證明以及其他資質(zhì)。因此確定了“商品房預(yù)售制度”的法律地位。而在房屋未建成階段或未完全竣工驗(yàn)收時(shí)期，開(kāi)發(fā)商無(wú)法將所購(gòu)房屋交付給購(gòu)房者，購(gòu)房者也不能向銀行提供現(xiàn)房抵押擔(dān)保。所以，銀行便會(huì)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)“階段性連帶責(zé)任保證”。連帶責(zé)任擔(dān)保只出現(xiàn)在商品房預(yù)售階段，一旦購(gòu)房人取得《房屋所有權(quán)證》后辦理《房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證》，開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任便解除，這是一種將銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商的行為。

在實(shí)踐中“階段性連帶責(zé)任保證”是常見(jiàn)的擔(dān)保方式，但在我國(guó)現(xiàn)有的法律并未對(duì)此作過(guò)相關(guān)規(guī)定，法律只規(guī)定了抵押、質(zhì)押以及保證三種擔(dān)保方式。那么該擔(dān)保方式效力應(yīng)如何認(rèn)定？

階段性連帶責(zé)任保證的擔(dān)保期限早于借款人最終還清借款的期限，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規(guī)定，若擔(dān)保期間早于或等于主債務(wù)履行期限的，視為沒(méi)有約定，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。那么合同約定的擔(dān)保期間與最高人民法院出臺(tái)的《擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》存在矛盾？一般在實(shí)務(wù)操作中，法院會(huì)認(rèn)可“階段性連帶責(zé)任保證”合同效力。筆者認(rèn)為：合同應(yīng)遵循意思自治和契約自由原則，擔(dān)保合同是銀行、借款人與開(kāi)發(fā)商之間的合意，是三方協(xié)商一致的產(chǎn)物，屬于私法的范疇。在特定期間承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任和全程承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任皆是一種擔(dān)保的形式，階段性連帶責(zé)任擔(dān)保更傾向于附解除條件的擔(dān)保合同。當(dāng)銀行取得《房屋抵押它項(xiàng)權(quán)證》即條件成就，開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任解除。此種擔(dān)保責(zé)任方式更加符合實(shí)踐操作，有效的平衡了銀行、開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者三方的權(quán)益，有利于合理的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3 開(kāi)發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證風(fēng)險(xiǎn)的緣由

階段性連帶責(zé)任保證作為三方博弈的結(jié)果有其存在的必然性，但是我們無(wú)法否認(rèn)此種擔(dān)保方式也為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)房規(guī)模的擴(kuò)張、購(gòu)房需求的急速上漲，借款人一旦無(wú)法還本付息，那么開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的擔(dān)保壓力。截至目前，筆者認(rèn)為構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的緣由有以下幾種：

3.1 購(gòu)房者信用的不確定性

購(gòu)房者作為債務(wù)人，開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人主要為購(gòu)房者提供擔(dān)保，一旦購(gòu)房者在房屋尚未竣工并尚未辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)證》前，無(wú)法償還貸款，開(kāi)發(fā)商對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。而導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法償還的原因多種多樣，綜合可以分為兩類：一類是購(gòu)房者被迫違約，因自身經(jīng)濟(jì)緊張導(dǎo)致支付能力有限無(wú)法向銀行還清貸款；一類是購(gòu)房者主動(dòng)違約，因購(gòu)房市場(chǎng)的變動(dòng)，導(dǎo)致已購(gòu)房屋的價(jià)格高于還款期間的購(gòu)房?jī)r(jià)格等因素，使得違約所帶來(lái)的利益超出違約成本，導(dǎo)致購(gòu)房者還款意愿降低、主動(dòng)違約。無(wú)論購(gòu)房者被迫違約還是主動(dòng)違約對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都必須承擔(dān)保證責(zé)任，這也為開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不小的損失。

3.2 開(kāi)發(fā)商自身的原因

開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售的過(guò)程中，因自身運(yùn)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致房屋未及時(shí)交付給購(gòu)房者并辦理房屋抵押登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)商需要延長(zhǎng)擔(dān)保期限。此外，若開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)交付房屋，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不信任，不愿按時(shí)向銀行支付所欠貸款，希望通過(guò)這種方式減輕購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，那么相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。

3.3 購(gòu)房者或銀行故意拖延

購(gòu)房者或銀行因自身利益，在開(kāi)發(fā)商按期交房的前提下仍不配合開(kāi)發(fā)商辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，造成開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)解除階段性連帶責(zé)任保證。

3.4 因登記部門的原因?qū)е聼o(wú)法登記

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記部門在辦理抵押登記時(shí)因登記有誤或登記延遲等原因，延遲開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保期限。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)原因多種多樣，受多方因素干擾。在整個(gè)社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及法治環(huán)境的變化下，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者承擔(dān)連帶責(zé)任也具有很多不確定性，這些不確定性正需要開(kāi)發(fā)商去防控。

4 開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)防控

（1）實(shí)行預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度。目前《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》等部門規(guī)章均許可預(yù)購(gòu)商品房申請(qǐng)預(yù)告抵押登記。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。此外，北京市、廣州市、廈門市以及江西省都對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度作相關(guān)規(guī)定。而預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度作為“物保”一般優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商提供的“人?！?，換而言之，當(dāng)購(gòu)房人無(wú)法償還貸款時(shí)，銀行可以就辦理預(yù)告抵押登記的商品房?jī)?yōu)先受償，因此保障了開(kāi)發(fā)商權(quán)益，減輕開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。

（2）開(kāi)發(fā)商應(yīng)聯(lián)動(dòng)其他相關(guān)企業(yè)、部門審核購(gòu)房者資質(zhì)。資質(zhì)的審查是對(duì)購(gòu)房者的還款能力的一次評(píng)估，購(gòu)房者的品質(zhì)、經(jīng)濟(jì)來(lái)源、擔(dān)保信息都直接決定開(kāi)發(fā)商擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者還款能力越高風(fēng)險(xiǎn)也就越低。

（3）建立完善的購(gòu)房者信用制度。開(kāi)發(fā)商主要面臨的是購(gòu)房者失信問(wèn)題，購(gòu)房者不能夠按照合同按期如數(shù)償還欠款。因此，筆者認(rèn)為可以建立購(gòu)房者征信檔案，用條碼形式鎖定個(gè)人的就業(yè)情況、納稅情況、資產(chǎn)狀況、司法情況，供開(kāi)發(fā)商評(píng)估階段性連帶責(zé)任保證的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)各個(gè)部門，加快協(xié)助、督促銀行、購(gòu)房者辦理正式抵押登記。開(kāi)發(fā)商應(yīng)健全開(kāi)發(fā)手續(xù)，及時(shí)將工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，并向購(gòu)房人交付房屋，才能夠迅速的解除擔(dān)保責(zé)任，防止擔(dān)保期間的延長(zhǎng)。

（5）建立貸款信用保險(xiǎn)制度。開(kāi)發(fā)商為銀行提供擔(dān)保期間，開(kāi)發(fā)商可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。為提高購(gòu)房者的還款能力，增加到期還款的保障，開(kāi)發(fā)商或銀行可以要求購(gòu)房者購(gòu)買信用保險(xiǎn)，保險(xiǎn)標(biāo)的是購(gòu)房者的信用，這種制度即有履約的擔(dān)保功能又有信用保險(xiǎn)功能。從而，分擔(dān)了開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

（6）開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂反擔(dān)保協(xié)議。在開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供擔(dān)保期間，可以要求要求購(gòu)房者以同等價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)，為將來(lái)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)債權(quán)提供保障。

5 結(jié)語(yǔ)

自從福利性分房、房改房等住房形態(tài)離我們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)的情況下，商品房住宅交易市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越龐大，銀行貸款對(duì)于開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者來(lái)講無(wú)疑是解燃眉之急，但是根據(jù)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、法治環(huán)境以及個(gè)人的信用，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供階段性連帶責(zé)任保證需面臨巨大的挑戰(zhàn)。筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在貸款購(gòu)房博弈中，應(yīng)積極掌握話語(yǔ)權(quán)，采取協(xié)商一致方式或依托政策制度將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

作者單位

江西科技師范大學(xué)