低成本高回報(bào)投資東京房產(chǎn)“喜舊不厭新”

新宿區(qū)是日本東京都內(nèi)23個(gè)特別區(qū)之一，也是東京乃至于整個(gè)日本最著名的繁華商業(yè)區(qū)，與澀谷、池袋并列為東京都的3大副都心之一。近年來隨著2020東京奧運(yùn)臨近，奧運(yùn)效應(yīng)開始顯現(xiàn)，外加赴日旅游的熱潮持續(xù)不斷，更多房產(chǎn)投資的機(jī)會受到國人關(guān)注，新宿是東京絕對不可錯(cuò)過的一站！

依托2020東京奧運(yùn)，房市赫然崛起

2020年東京奧運(yùn)會的體育場正在建設(shè)，其工程造價(jià)費(fèi)用為13.5億英鎊，成本比原先的預(yù)算高出了4.7億英鎊。有數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)不止是東京，大部分奧運(yùn)會主辦城市的房地產(chǎn)都借到了奧林匹克的東風(fēng)。

2000年悉尼奧運(yùn)會：從1993年到2000年，每年房價(jià)遞增的幅度都超過10%，在隨后的七八年時(shí)間中，城市房價(jià)翻了近一番。

2004年雅典奧運(yùn)會：從1995年到2002年，房價(jià)漲幅超過65%。

2008年北京奧運(yùn)會火了亞奧板塊，房價(jià)從2006年均價(jià)9702元/㎡漲到2015年的87418元/㎡整整翻了5倍。

今年趁著里約奧運(yùn)會的東風(fēng)，巴西新區(qū)巴哈最貴的小區(qū)，已經(jīng)高達(dá)8萬雷亞爾/平方米了（約16萬元/平方米）。

從歷屆奧運(yùn)會主辦城市的經(jīng)驗(yàn)來看，奧運(yùn)場館的建設(shè)一般會帶動周邊地價(jià)的提升，有的甚至是大幅提升。

2小時(shí)直航 換取更高投資回報(bào)率

相對于國內(nèi)房產(chǎn)，投資日本物業(yè)無論在投入成本和租賃利潤上，都更具優(yōu)勢。首先，像上海這樣的一線城市，內(nèi)環(huán)內(nèi)已經(jīng)找不到低于千萬人民幣的房產(chǎn)，年租賃利潤僅為2%。而在新宿，目前均價(jià)僅在4663萬日元（約300萬人民幣），已經(jīng)可以購買到地段、交通、配套、屋況等均好性都非常理想的公寓物業(yè)。目前山手線以內(nèi)區(qū)域收益率在5%左右，外圍甚至可達(dá)7%-10% 。

日本房產(chǎn)的租賃市場一直保持較為活躍的狀態(tài)，尤其是在日本旅游簽證開放后，僅針對中國人的旅游短租，也已大幅升級。由于兩國往來飛行時(shí)間較短、時(shí)差較小、文化接受度更高，再加上日本國際一流的城市面貌、居住品質(zhì)和發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)深受中國客戶喜愛，令中國客戶投資日本房產(chǎn)的意愿水漲船高，也因此，民宿投資以其靈活的自住和租賃功能，尤為受到歡迎。目前東京房價(jià)目前依然維持在1991年崩盤前1/4價(jià)格水平左右，入市仍是良好的時(shí)機(jī)。

20- 30年中古房，投資日本房產(chǎn)的不二之選

作為愛買新房的中國人，首先必須理性考慮為自住買房、還是為投資買房，其次必須了解日本房產(chǎn)的一些政策和特點(diǎn)，作為投資參考。

日本新房的價(jià)格普遍高，成熟地區(qū)的新房，在預(yù)售階段也會采取搖號的方式進(jìn)行購買，新房的價(jià)格一般會比20-30年前的二手房高出70%，有的甚至翻倍，對于自用的客戶而言，購買高價(jià)位的新房能夠滿足自身的居住需求，而對于投資客戶而言，也許更看重的是投資收益。日本所謂的中古房，就是我們常說的二手房。在日本很多職業(yè)房產(chǎn)投資人對二手房情有獨(dú)鐘，通過購買多個(gè)在地鐵沿線的小戶型住宅來獲得更多的租金。一般日本房產(chǎn)的樓宇的使用年份為50-60年，其間由住戶共同持續(xù)支付“公積金”，待物業(yè)到了一定的年限，可以使用“公積金”翻新房屋甚至重建。如果購入這些即將翻新物業(yè)，也許你只要再投資部分資金可以將一個(gè)舊房變成一個(gè)新房，資產(chǎn)也會至少有50%的增值，有些甚至可以翻倍，這個(gè)有點(diǎn)類似中國購買動遷房獲得收益的方式，獲益頗豐。

在日本投資建造于80年代以后，房齡沒有超過30年的房產(chǎn)也是性價(jià)比非常高的。除了保持后續(xù)20-30年的穩(wěn)定居住，屋況維護(hù)也較為理想。在選擇二手房時(shí)，由于東京的公共交通非常發(fā)達(dá)，JR線遍布東京各個(gè)地區(qū)，很多投資人更看重房屋與地鐵的步行距離，往往在山手線和中央線站點(diǎn)附近的房屋更受大家歡迎，同等地區(qū)的房屋在價(jià)格上并沒有明顯的差異，但是房屋更容易出租，租金也會較高。同樣這些交通便捷的1房2房公寓也非常容易出手，這些小戶型由于面積的關(guān)系，總價(jià)很低，普通的1房2000萬日幣（130萬人民幣）就可以在新宿地區(qū)買到。這樣的房價(jià)對于日本人而言都是可以輕松獲得的。

新宿地區(qū)的房價(jià)是東京房價(jià)的典型代表，二手房普遍售價(jià)低、租金回報(bào)率更為可觀，可達(dá)5.8%-8.1%，而新房租金回報(bào)率約為3.7%-4.2%。同樣在西新宿一套1房的1986年建造的賣價(jià)是1120萬日元（近73萬元人民幣），2002年建的次新房房價(jià)約為2190萬日元（近143萬人民幣），新房的房價(jià)是二手房1.96倍，而租金卻只有1.3倍。收益率顯然有很大的差別。這種現(xiàn)象在東京比比皆是，由于日本樓宇的維護(hù)非常好，即便是樓齡較長的二手房也會通過內(nèi)部裝修將房屋內(nèi)部整理得整潔、煥然一新。所以出租的價(jià)格反而沒有房價(jià)差得那么多。

投資日本房產(chǎn)需要你像一個(gè)“古董”愛好者一樣，在二手房市場“淘”到租金收益高的優(yōu)質(zhì)房源。

新宿四大板塊一覽

西新宿都廳板塊

位于新宿區(qū)中央車站以西的西新宿是東京政府新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，眾多大型企業(yè)的摩天大樓在此密集，成為日本最高的天際線之一，標(biāo)志性建筑為48層高的東京都廳（The New Tokyo City Hall）——東京都政府的總部大樓。是東京的商務(wù)辦公區(qū)域之一。

新宿御苑板塊

新宿御苑板塊位于中央車站以東、新宿御苑及其以北區(qū)域，僅10分鐘步行距離即可到達(dá)新宿中央車站以東的商業(yè)圈，這里商業(yè)氣息更顯繁華，聚集著眾多日本本土品牌的商場和賣場，其中包括著名的伊勢丹、高島屋時(shí)代廣場、東京最大免稅店LaoX等。區(qū)域內(nèi)新宿御苑是東京三大賞櫻勝地之一，賞櫻季節(jié)帶火了周邊的酒店及民宿。

新大久保板塊

新大久保板塊位于西新宿北側(cè)，歌舞伎町便在此處，是東京最多元化、最有活力的地區(qū)之一，被稱作“不眠之街”，相鄰即是“韓國街”，與新宿繁華的商業(yè)相比，新大久保更多的是精品小店和小型餐飲店，可以說是東京的美食一條街。這里韓國人中國人密集，許多外國人居住此處。同時(shí)也是新宿內(nèi)最具交通優(yōu)勢的板塊，2條JR線（山手線、中央本線）途經(jīng)此處。

高田馬場&早稻田板塊

高田馬場&早稻田板塊是在山手線新宿和池袋兩大站中間的繁榮地段，區(qū)域標(biāo)志就是早稻田大學(xué)，周邊還匯集了東京女子醫(yī)科大學(xué)、東京富士大學(xué)、上智大學(xué)等日本眾多一流學(xué)校，區(qū)域內(nèi)學(xué)術(shù)氛圍濃厚。由于從高田馬場車站至早稻田大學(xué)通學(xué)的學(xué)生眾多，因此長期以來高田馬場與早稻田大學(xué)幾乎是同義詞。