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      “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響之探討

      2016-05-14 09:03:42丁睿
      經(jīng)濟研究導(dǎo)刊 2016年8期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)營改增

      丁睿

      摘 要:2016年將是房地產(chǎn)行業(yè)迎來全面稅制改革的關(guān)鍵一年。在尚待推廣實施“營改增”的幾個行業(yè)中,房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系著國計民生,因其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和特殊性,尤其成為業(yè)界關(guān)注的熱點。房地產(chǎn)企業(yè)在這次稅制改革面前何去何從,“營改增”后究竟會對房企產(chǎn)生哪些影響,企業(yè)應(yīng)采取哪些措施積極應(yīng)對,針對這些問題進行了一系列探討,希望給房企實務(wù)方面帶來一些借鑒和啟示。

      關(guān)鍵詞:營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅負(fù);影響;措施

      中圖分類號:F299 文獻標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2016)08-0020-02

      引言

      伴隨著2012 年1 月1 日上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”試點工作的開展,“營改增”稅制改革在全國范圍內(nèi)拉開帷幕。國家稅務(wù)總局局長王軍在2015年1月召開的全國稅務(wù)工作會議上進一步明確,將在未來實現(xiàn)包括建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)在內(nèi)的“營改增”全覆蓋。房地產(chǎn)企業(yè)如何運用稅收政策,合理進行稅務(wù)籌劃,將對企業(yè)的健康發(fā)展乃至整個產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)具有深遠意義。

      一、“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

      (一)對企業(yè)資產(chǎn)及相關(guān)指標(biāo)的影響

      房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)主要由存貨、投資性房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)等項目構(gòu)成。實施“營改增”后,改變了原來采購資產(chǎn)或發(fā)生建安費用全額計入成本的做法,按照企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票列示稅款進行進項稅抵扣,將相應(yīng)減少存貨中開發(fā)成本及投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)的入賬價值,從而總資產(chǎn)項目金額較之前有所降低。

      例1:建造某辦公樓項目,購入空調(diào)主機設(shè)備A,其增值稅專用發(fā)票列示:含稅價款1 170萬元,稅率17% 。A資產(chǎn)不含稅價=1 170萬÷(1+17%)=1 000萬元。

      A資產(chǎn)入帳價值及會計分錄如表1所示。

      企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中列示的資產(chǎn)總額較之前降低,在企業(yè)負(fù)債總額保持不變的前提下,評價企業(yè)償債能力的指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債率有所上升,財務(wù)風(fēng)險的增大將會對企業(yè)融資能力造成一定的影響。

      (二)對企業(yè)營業(yè)收入、營業(yè)成本及利潤相關(guān)指標(biāo)的影響

      主要體現(xiàn)在營業(yè)收入、營業(yè)成本和營業(yè)稅金及附加等項目?!盃I改增”后,不再以產(chǎn)品的銷售價全額計入營業(yè)收入,取而代之的是扣除了銷項稅額后的金額。營業(yè)成本的入賬金額由扣除進項稅額后計入開發(fā)成本的相應(yīng)金額轉(zhuǎn)入。原先按照營業(yè)收入5%計提的營業(yè)稅計入營業(yè)稅金及附加,“營改增”后增值稅銷項稅將不計入營業(yè)稅金及附加,營業(yè)稅金及附加項目列示金額有所降低。相應(yīng),營業(yè)利潤等數(shù)據(jù)指標(biāo)也將發(fā)生不同的變化。

      例2:房產(chǎn)企業(yè)出售某項資產(chǎn)B,含稅收入5 550萬元,假設(shè)適用增值稅率11%,不含稅收入=5 550萬÷(1+11%)=

      5 000萬元。營業(yè)成本含稅價2 000萬元,假設(shè)均取得增值稅專用發(fā)票,增值稅率17%,不含稅價=2 000÷(1+17%)=1710萬。期間費用500萬元。其他適用稅率:營業(yè)稅率5%,城市維護建設(shè)稅率5%,教育費附加(含地方教育費附加)5%,所得稅率25%。

      “營改增”前,營業(yè)稅金及附加:5 550×5%+5 550×5%×(5%+5%)=305萬元

      “營改增”后,營業(yè)稅金及附加:5 000×11%×(5%+5%)=55萬

      出售資產(chǎn)B,利潤表相關(guān)數(shù)據(jù)對比如表2所示。

      出售B資產(chǎn)事項,“營改增”前后,利潤表各項目列示數(shù)據(jù)、銷售凈利率指標(biāo)均存在不同程度的差異,對營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加的變動影響最大。在銷售凈利潤差距不大的情況下,由于營業(yè)收入確認(rèn)金額的差異,使銷售凈利率指標(biāo)提高較為顯著,改善債權(quán)人對企業(yè)盈利能力的評價。

      (三)對企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

      主要體現(xiàn)在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。如表1:A資產(chǎn)入賬價值及會計記錄對比表及表2:出售B資產(chǎn) 利潤表相關(guān)數(shù)據(jù)對比表所示,“營改增”后,一方面,以扣除進項稅后的價款計入開發(fā)成本,并最終結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)成本,將使成本費用較之前有所降低,從而經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量有所增加;另一方面,由于房產(chǎn)開發(fā)周期較長,在項目尚未達到預(yù)售狀態(tài)前,只會產(chǎn)生成本費用的進項稅,而未發(fā)生房產(chǎn)銷售的銷項稅,進項和銷項相互抵扣后,可能相當(dāng)長的時期內(nèi)不交或少交納增值稅款,減少了資金占用,改善了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅制改革的應(yīng)對措施

      (一)關(guān)注稅收政策,及時進行稅務(wù)籌劃

      房地產(chǎn)開發(fā)成本中大約有25%—35%為前期投入土地成本,其中支付的土地使用權(quán)出讓金、動遷補償款等事項,取得的是政府部門開具的財政專用收據(jù),此部分金額較大,目前尚無法進項抵扣。為此,房企應(yīng)保持高度敏感,仔細(xì)研究國家有關(guān)法規(guī)政策,關(guān)注相關(guān)部門是否出臺減稅措施、是否存在后續(xù)征稅環(huán)節(jié)進行補充抵扣的可能、稅收政策完善細(xì)則等焦點問題,及時做好稅收籌劃工作。

      (二)加強工程成本管理,合理甄選供應(yīng)商

      “營改增”后房企能否從供應(yīng)商那里取得增值稅發(fā)票,將直接決定成本費用稅金能否進行抵扣。房產(chǎn)企業(yè)采購對象廣泛,大到機器設(shè)備,小到五金配件,合作的供應(yīng)商規(guī)模、品質(zhì)參差不齊。房企應(yīng)對供應(yīng)商戶重新梳理,優(yōu)先選擇正規(guī)資質(zhì)、具有增值稅納稅人資格并開具增值稅專用發(fā)票的合作對象。不同的供應(yīng)商,其扣減稅率可能存在差異,這也是房企在確定供應(yīng)商時要考慮的一個重要因素。及時與施工單位辦理工程進度決算并取得增值稅專用發(fā)票,最大限度地爭取進項稅額抵扣,節(jié)約企業(yè)的稅金成本。

      (三)建筑施工業(yè)務(wù)外包,合理轉(zhuǎn)移稅負(fù)風(fēng)險

      房產(chǎn)企業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜,從現(xiàn)實的業(yè)務(wù)流來看,很難每個環(huán)節(jié)都能取得相應(yīng)的增值稅票,因而易造成稅金無法及時、足額抵扣的情況。對此,房企可選擇進行職能性轉(zhuǎn)變,除拿地、銷售外,建工業(yè)務(wù)全部外包,盡量減少零星用工,通過業(yè)務(wù)外包的形式將建筑施工業(yè)務(wù)從其主業(yè)中剝離出去,所以只需在外包業(yè)務(wù)完成時向上游的建工企業(yè)索取增值稅發(fā)票,從而將某些無法實現(xiàn)進項稅抵扣的風(fēng)險進行了轉(zhuǎn)移。

      (四)增加精裝修房比例,擴大企業(yè)盈利空間

      降低稅負(fù)最直接的方法就是取得更多的增值稅專用發(fā)票以備抵扣?!盃I改增”之后,房企為了降低稅負(fù),應(yīng)在既定的戰(zhàn)略框架內(nèi)進行稅收籌劃。精裝修產(chǎn)品在核算成本時相對簡單易行,房企可以選擇提高房屋建設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn),特別是增加住宅用房中精裝修的比例,通過增加裝修采購的固定資產(chǎn)價值,如空調(diào)、供暖設(shè)備、廚衛(wèi)設(shè)施等,獲取更多的固定資產(chǎn)及相關(guān)物料的增值稅發(fā)票進行抵扣,提高整體建安成本占總成本的比例,達到降低企業(yè)稅負(fù)、增加盈利空間的目的。

      結(jié)語

      國家為完善稅收體系,消除重復(fù)征稅,“營改增”勢在必行。新的稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)來講,充滿著機遇與挑戰(zhàn)。兩大稅種的銜接,給房企帶來更多稅收籌劃空間。改革當(dāng)前,房企應(yīng)未雨綢繆,轉(zhuǎn)變發(fā)展模式,增強企業(yè)核心競爭力,促進行業(yè)變革,實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展,帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)。

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