趙霞 孫博軒

摘 要：我國(guó)房?jī)r(jià)不僅受供求因素影響，還存在其他復(fù)雜的影響因素，如地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、購(gòu)房者等要素。地方政府為發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，通過增加財(cái)政收入，利用土地財(cái)政模式得到房?jī)r(jià)的財(cái)政收益。而房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者作為理性的經(jīng)濟(jì)人，追求利益最大化，利用房?jī)r(jià)以增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和資本積累，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)。購(gòu)房者則由于剛性需求、改善性需求、投資及投機(jī)性需求，促使房?jī)r(jià)波動(dòng)。由于房?jī)r(jià)影響因素紛繁復(fù)雜，因此，從影響住房的供給和需求兩方面主要因素來分析我國(guó)房?jī)r(jià)的推動(dòng)因素。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；住房供求因素；推動(dòng)因素

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）08-0112-02

一、受外力干擾的房地產(chǎn)市場(chǎng)

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅受市場(chǎng)供求的影響，還受到除供求因素以外的其他影響。其中，主要有中央政府宏觀調(diào)控政策、地方政府的行為選擇、城市化、人口流動(dòng)、收入等要素。今年以來，我國(guó)32個(gè)省市地區(qū)實(shí)施住房公積金政策調(diào)整，提高惠及力度，主要以提高貸款額度、放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等為主要內(nèi)容。在此期間，由于我國(guó)央行降低銀行存款利息，使住房公積金貸款利率也隨其下降。2015年3月末中央政府出臺(tái)實(shí)施的“3·30”新政，直接影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量及價(jià)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“3·30”新政實(shí)施以來，我國(guó)30個(gè)大中城市新建商品住房成交量達(dá)到1 657萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.1%，同比增長(zhǎng)30.8%；十大城市住房平均價(jià)格為18 961元/平方米，環(huán)比增漲0.12個(gè)百分點(diǎn)。受國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼和公積金的政策影響，2015年上半年我國(guó)房?jī)r(jià)的下降幅度明顯收窄。7月份以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)分化。例如，北京、上海、深圳、寧波、杭州、重慶等一線和二線發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)依舊“火熱”，反觀有些二線中等及發(fā)展較弱三、四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊持續(xù)下跌，去庫(kù)存壓力嚴(yán)峻。

二、住房供給因素對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的推動(dòng)

（一）土地出讓金

從1998年起，國(guó)家針對(duì)城市住房政策進(jìn)行貨幣化制度革新，由此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到發(fā)展。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)變成我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。從中可以看出，這個(gè)行業(yè)是全社會(huì)所有產(chǎn)業(yè)部門不能缺少的環(huán)境，更加重要的是，它是連接產(chǎn)業(yè)間不可或缺的因素。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都以房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有不可替代的作用。

在1994年，我國(guó)頒布實(shí)行財(cái)政分稅制度，這一政策的實(shí)行，在某些方面也導(dǎo)致地方政府財(cái)政的“財(cái)權(quán)”與“事權(quán)”分配不合理。地方政府的土地財(cái)政模式，將土地出讓作為財(cái)政收入，這種模式會(huì)導(dǎo)致有些地方政府官員用房?jī)r(jià)將房地產(chǎn)開發(fā)商捆綁在同一利益聯(lián)盟，以增加財(cái)政收入，實(shí)現(xiàn)政績(jī)。地方政府將會(huì)以土地出讓金當(dāng)做其財(cái)政的收入來源，將土地資源的供給予以壟斷，以達(dá)到能夠妥善解決財(cái)政收支合理的問題。故而，有些地方政府為了拉動(dòng)地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，會(huì)鼓勵(lì)性地發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，也在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)。

（二）住房供給量

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)以增量和存量并存的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為對(duì)市場(chǎng)具有決定性作用，垂直產(chǎn)品差異化程度高，不僅增量房和存量房之間的質(zhì)量差別較大，新建增量房之間的差別也在擴(kuò)大，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了更強(qiáng)的壟斷性。房地產(chǎn)開發(fā)商是從供給方面決策定價(jià)，主要在土地開發(fā)費(fèi)用、房?jī)r(jià)開發(fā)費(fèi)用以及各種交易費(fèi)用的基礎(chǔ)上采取平均定價(jià)法。而開發(fā)商作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化是房地產(chǎn)開發(fā)商的必然選擇。由于房地產(chǎn)開發(fā)商具有相當(dāng)?shù)膲艛嘤绊懥Γx擇提高房?jī)r(jià)可以促使其利潤(rùn)增加。房地產(chǎn)開發(fā)商將房?jī)r(jià)推到居高不下的手段主要是緩慢增加土地供應(yīng)和住房供應(yīng)，將住房供給量控制在一定程度上，可以影響購(gòu)房者的購(gòu)房需求，最終將會(huì)作用于房?jī)r(jià)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)劃分，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外資直接投資、企業(yè)自籌資金以及其他資金來源。20世紀(jì)90年代末，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始興起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來自于國(guó)內(nèi)貸款的資金支持不斷提高。從圖1，我們可以看到，2000—2014年間，由1 385.08億元上升到21 242.61億元，上漲15倍以上。外資和外資直接投資的資金來源增長(zhǎng)幅度約在4倍左右。企業(yè)自籌資金和其他資金來源增長(zhǎng)較高，分別為31.23和17.62。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不斷增加，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資不斷上漲，從而對(duì)房?jī)r(jià)也有一定的推動(dòng)作用。

三、購(gòu)房者對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的推動(dòng)

（一）城市化與剛性需求

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)化、城市化水平發(fā)展迅速。1995年我國(guó)的城市化率不到30%，僅有29.04%，而在1998年我國(guó)剛實(shí)施住房改革時(shí)，城市化率為33.35%。我國(guó)的城市人口數(shù)量首次超過農(nóng)村人口數(shù)量是在2011年，城市化率為51.27%，到2014年又提高了3.5個(gè)百分點(diǎn)。隨城市化發(fā)展，城市的范圍和數(shù)量擴(kuò)大，加快工業(yè)、商業(yè)和金融業(yè)等服務(wù)業(yè)以及城市的基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)，城市對(duì)于土地、住宅和非住宅物業(yè)的需求也會(huì)越來越大，這就會(huì)使得對(duì)于城市的住房需求也越來越大。在城市化的進(jìn)程中，城市人口數(shù)量的增加，意味著潛在需求在逐漸增加。而由于人們支付能力的增長(zhǎng)，潛在需求日益轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求。人口城市化增加了對(duì)城市住宅的巨大需求。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積從改革開放初期的6.7平方米，到2012年我國(guó)城市居民人均住房面積已達(dá)到32.9平方米，為30多年前的4.9倍。因而，社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，使城市范圍、規(guī)模、人口等增加，使得居民對(duì)于城市住房具有剛性需求。

（二）收入水平與改善性需求

21世紀(jì)初，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入快車道，10年間10%左右的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，使得我國(guó)的各行業(yè)經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。在住房商品化以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。從圖中我們可以看到，隨著GDP增長(zhǎng)速度的升高，人們的生活水平逐漸提高，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度也隨之上升。而在2013年以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度變?yōu)橹懈咚侔l(fā)展，居民可支配收入水平增長(zhǎng)，居民對(duì)于生活的要求也不斷提升，在一定程度上也推動(dòng)著房?jī)r(jià)。

（三）投資及投機(jī)需求

1.投資需求

根據(jù)房地產(chǎn)的特性可知，房地產(chǎn)具有投資、消費(fèi)以及增值的性質(zhì)。人們還可以房地產(chǎn)作為一種投資品。根據(jù)分配理論我們知道，當(dāng)人們的可支配收入增加時(shí)，分配的收入用于基本的消費(fèi)需求后，剩余的可支配收入就會(huì)進(jìn)行儲(chǔ)蓄或投資。商品房作為一種投資品，當(dāng)人們受到可支配收入增加、人口數(shù)量增加以及生活水平提高等的影響時(shí)，人們對(duì)于住房投資需求就會(huì)出現(xiàn)，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)波動(dòng)。由于在2007年次貸危機(jī)影響下，人們對(duì)于手中的貨幣已不再僅限于股市或保險(xiǎn)等。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)歷國(guó)家數(shù)次政策調(diào)控，但是房?jī)r(jià)總體仍然呈螺旋式上升的趨勢(shì)。尤其是在大中型發(fā)達(dá)城市，人們對(duì)于房?jī)r(jià)依舊存在上漲的預(yù)期，也使得對(duì)于住房的投資需求增加。而且在通貨膨脹的條件下，住房作為一種固定資產(chǎn)，具有保值和升值特性，也使投資需求增加，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

2.投機(jī)需求

住房的投機(jī)需求是住房投資的一種特殊表現(xiàn)形式，購(gòu)房者購(gòu)買住房不是為了自己居住，而是為了能夠通過買進(jìn)與賣出之間的差價(jià)獲取利益。在一定時(shí)間內(nèi)，商品房的供應(yīng)量是固定的。如果房地產(chǎn)投機(jī)者大批量地購(gòu)買商品房，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的表象，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之上漲。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，人們基于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，就會(huì)投入更多的資金，導(dǎo)致商品房需求增加，推動(dòng)房?jī)r(jià)的價(jià)格上漲。如果房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和一般投機(jī)者的投機(jī)活動(dòng)存在集體投機(jī)，必然會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加的假象，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)。

四、結(jié)論

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)受各種復(fù)雜因素影響的綜合市場(chǎng)，其本身的調(diào)控僅僅靠市場(chǎng)是無法完成的。地方政府出于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、自身政績(jī)提高和地方政府財(cái)政收入追求的目的；房地產(chǎn)開發(fā)商則是根據(jù)土地開發(fā)費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用和各種交易成本對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行選擇，作為住房直接供應(yīng)者，以追求利潤(rùn)最大化原則為目的；購(gòu)房者存在不同的需求目的；而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源不同、城市化進(jìn)程加快，城市化人口增加等要素的綜合影響，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)分化走勢(shì)。在未來房?jī)r(jià)依舊是一線及二線發(fā)達(dá)城市處于上升態(tài)勢(shì)，而三、四線城市則仍舊處于去庫(kù)存期，房?jī)r(jià)可能依舊處于下降趨勢(shì)。但總體而言，我國(guó)房?jī)r(jià)是處于螺旋式上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度比較廣的行業(yè)，供求因素和相關(guān)因素都在一定程度上影響著我國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)。