巴九靈

杭州有一個(gè)地鐵站叫西湖文化廣場，站點(diǎn)附近有一個(gè)地標(biāo)建筑叫環(huán)球中心，它的22樓是杭州最大的房產(chǎn)中介公司總部，從年底開始，地鐵站的廣播不再是地鐵通知或普通服務(wù)信息，而是“單曲循環(huán)”告訴大家去中介公司應(yīng)該走C出口，并指路如何到達(dá)。在環(huán)球中心的樓下，隨時(shí)可以看到排著長隊(duì)上電梯到22樓簽約的人們。

非典型現(xiàn)象

以往深圳開發(fā)商開盤，會(huì)租用酒店的宴會(huì)廳。去年年底一個(gè)開發(fā)商發(fā)盤，直接租用了體育館，這個(gè)體育館最多可容納1.8萬人。這次演唱會(huì)式的開盤，前3小時(shí)就已經(jīng)有上千人排隊(duì)，開盤過程只持續(xù)了6個(gè)小時(shí)，4次宣布加房源，將1637套房源全部賣完，簽約金額達(dá)60億。

去年以來，上海賣方在談判過程中幾次提價(jià)，幾日就漲價(jià)百萬的房子屢見不鮮；房東不讓看房子，直接問出價(jià)；好不容易看完房子，房東也不肯收錢，怕賣早了吃虧……房價(jià)暴漲的副作用——二手房違約如期出現(xiàn)，民事業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所業(yè)務(wù)量暴漲，因二手房違約造成的法律糾紛，一個(gè)月的量幾乎可以抵得上14年一整年。

2015年一線城市房價(jià)領(lǐng)漲，深圳漲了33%，上海漲了17%。當(dāng)一個(gè)城市的房價(jià)年增長超過30%的時(shí)候，城市里的居民大概什么工作也不想做了——買不起房的自暴自棄，買得起房的坐收漁利。

如火山爆發(fā)般的房價(jià)高潮還未來得及延伸到二三線城市，就不期而遇從天而降的冰川冷水——上星期，傳聞多日的上?！笆飞献顕?yán)”樓市政策終于落地。非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)稅或社保年限，由滿兩年調(diào)整為滿五年。同時(shí)，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。深圳房地產(chǎn)市場也下達(dá)了關(guān)于收緊住房貸款的相關(guān)決議。

如果說房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)整在宏觀上只是數(shù)據(jù)的體現(xiàn)，那深入到尋常百姓人家那就是如同過山車一般的體驗(yàn)。

面對2016年新政策的推出，許多本沒有能力買房的人也按耐不住內(nèi)心的焦慮，他們不斷在房價(jià)的曲線上徘徊，無法做出決定——想傾注一切來擁抱這個(gè)泡沫，卻更害怕其在一瞬破滅。

肯尼迪曾說“如果當(dāng)鞋匠都在買股票，我就不想呆在里面了”。當(dāng)整個(gè)社會(huì)都潮水般撲向房市的時(shí)候，我們更應(yīng)用理性的思維分析其背后暴漲的原因。除了政策導(dǎo)向之外，還有兩大客觀因素。

人口流入。一線城市的房價(jià)暴漲，與其稠密的人口凈流入量分割不開。今天的一線大城市，人口凈流入量都以百萬為單位計(jì)，無時(shí)不刻在向北上廣深等幾座中心城市聚集。

城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人口增長又形成良性的循環(huán)和經(jīng)久不衰的擴(kuò)張勢頭。

以上海為例，單就整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模，早已超越多個(gè)國家，可以說是“富可敵國”。人口不斷增長，土地供應(yīng)卻非常有限，住房供不應(yīng)求，而價(jià)值膨脹也是順理成章的。

貨幣總量增長。從2005年到2015年，我國的廣義貨幣總量每年都以兩位數(shù)的百分比增速一路小跑。以2015年為例，去年我國的貨幣總量增加將近14%，但GDP增長卻是6.9%。貨幣增發(fā)的速度達(dá)到了經(jīng)濟(jì)增長速度的兩倍，跑得最快的大概就是印鈔機(jī)了。

而由于通貨緊縮和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不振，最近一年央行持續(xù)降息六次，又造成了貨幣持續(xù)寬松的狀態(tài)。

銀行不保險(xiǎn)，股市像冒險(xiǎn)，每個(gè)人都感覺到口袋里的錢在貶值，這樣的情況迫使我們選擇一個(gè)可靠的避險(xiǎn)性投資，房市再一次成為最佳選擇。最起碼，你住或不住，房子就在那里。

正如莎士比亞說的“極度的瘋狂是不能用一根絲線拴住的，就像空話不能止痛一樣”。樓市急需理性來平衡火山般的瘋狂，而以上三個(gè)因素一定是房市的晴雨表。

從一線到四線，需要考量的原則

在超一線城市，因?yàn)槿丝谔幵诔掷m(xù)流入狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，北京對比的是首爾，上海對比的是臺北，深圳對比的是香港，等量而觀，這些城市似乎還看不到增長的頂部。延伸到其他各類城市，一些具體的指標(biāo)或許可以作為參考。

要看土地供給。過去三到五年，土地供給是不是合理和持續(xù)的。以杭州為例，過去三年房價(jià)緣何不漲，是因?yàn)?009年一年就出讓土地1600億元人民幣，比是年北京還多900億元。這就是過去幾年杭州政府在土地供給方面存在的問題。反觀上海，這座國際大都市自2006年開始的11年時(shí)間里上市的182.8萬套的商品住宅，178.5萬套已經(jīng)名房有主，剩余的庫存尚不夠6個(gè)月的銷售。

當(dāng)然，也要看城市的第三產(chǎn)業(yè)增長與周邊城市的對比是否具有優(yōu)勢。

2016年，經(jīng)濟(jì)形勢空前復(fù)雜，房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲、企穩(wěn)，甚至是泡沫的衍生狀況，是觀察當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的中國指標(biāo)。我們樂于看到房價(jià)和徒弟增長都回歸到理想。

非理想暴漲是無人樂見的結(jié)局

今天的“90后”依靠自己的努力買到房子的人不到0.1%，市民不愿意看到房價(jià)暴漲。絕大多數(shù)政府也并不愿意看到這種暴漲，因?yàn)橥恋厥钦淖詈笠粡埮?。房價(jià)長期暴漲，經(jīng)濟(jì)問題就容易轉(zhuǎn)化為社會(huì)問題。房價(jià)非理性上漲，對于地方政府、地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和潛在的購房者都不愿見到這種結(jié)局。

2015年全社會(huì)融資總額17萬億，房地產(chǎn)占到12萬億，在很多城市都占到大而不倒。2010年以后，4萬億投資中一部分被拿來做房地產(chǎn)投資，在部分空置率較高的城市，投資者破產(chǎn)會(huì)直接由銀行來買單。如果房地產(chǎn)崩盤，首當(dāng)其沖的就是銀行。

開放商同樣不愿意。今天北上廣深一線城市和重要的省會(huì)城市，在土地拍賣會(huì)上，已經(jīng)看不到新鮮的面孔。高企的房價(jià)和地價(jià)，讓多數(shù)地產(chǎn)商紛紛出局。整個(gè)行業(yè)充滿著投機(jī)的氛圍。

2013年，房地產(chǎn)出臺國五條。各地政府要制定并公布年度新建商品住房價(jià)格的調(diào)控目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。所以說，對于政府而言，應(yīng)該承擔(dān)起房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的責(zé)任。房地產(chǎn)問題不是簡單的市場問題，政府有責(zé)任讓房價(jià)的變化，與GDP增長和居民收入增長形成一定的合理比例。