張俊標(biāo)

【摘要】本文所指房屋拆遷檔案的接收是為了完善房地產(chǎn)檔案的管理，接收拆遷過(guò)程中涉及房屋登記結(jié)果的拆遷資料，本文闡述了這幾年的拆遷檔案接收狀況及問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房屋拆遷檔案接收；意義；存在的問(wèn)題；措施

【Abstract】Received house demolition files referred to herein is to improve the management of real estate files， received demolition process involves the demolition of housing registration data results， this paper describes the years of demolition archives reception status and problems.

【Key words】Archives received house demolition；Meaning；Problems； measures

1. 房屋拆遷檔案接收的意義

（1）拆遷檔案的接收通常是指在實(shí)施房屋拆遷活動(dòng)中，直接形成的具有保存價(jià)值的文字資料以及相配套的圖表、聲像等不同形式的記錄及重要依據(jù)（包括紙質(zhì)檔案和電子檔案），這類(lèi)檔案在實(shí)際工作中，由當(dāng)?shù)爻墙n案館負(fù)責(zé)接收。本文所指房屋拆遷檔案的接收是為了完善房地產(chǎn)檔案的管理，接收拆遷過(guò)程中涉及房屋登記結(jié)果的拆遷資料，如：房屋所有權(quán)證及與之配套產(chǎn)生的補(bǔ)償協(xié)議、拆遷規(guī)劃圖等紙質(zhì)資料。

（2）房屋拆遷檔案更是拆遷檔案中非常重要的組成部分，拆遷檔案是唯一可以準(zhǔn)確和較完整地反映拆遷項(xiàng)目的檔案材料。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2011年，無(wú)錫市在一年中接收的房屋拆遷檔案數(shù)就達(dá)5427份，涉及被拆遷的房屋達(dá)幾十萬(wàn)平方米，巨大的拆遷數(shù)據(jù)背后隱藏著更大的檔案利用價(jià)值。對(duì)建設(shè)現(xiàn)代化城市具有重大的參考性價(jià)值，它演繹了一個(gè)城市房產(chǎn)建設(shè)發(fā)展和歷史演變的過(guò)程。

（3）房屋拆遷檔案的權(quán)威性主要體現(xiàn)在房屋登記簿，而且意義重要，房屋拆遷檔案的權(quán)威性還能夠保證保房屋登記簿信息的準(zhǔn)確性，完整性。

（4）如果想保證有效保障新建房屋和拆遷戶對(duì)安置房的申請(qǐng)，需及時(shí)注銷(xiāo)已拆遷房屋的登記簿信息，但要確保房屋登記簿有效信息與實(shí)際房屋狀況相符。我們可以根據(jù)正確的房屋現(xiàn)狀信息，完善房屋登記簿信息的真實(shí)性，準(zhǔn)確性。政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行城市總體規(guī)劃、制訂各類(lèi)相關(guān)民生的政策、措施為其提供有效，準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

2. 當(dāng)前房屋拆遷檔案接收存在的問(wèn)題

2.1由于拆遷土地性質(zhì)差異很大，收集檔案很困難。

（1）在國(guó)有土地上的房屋拆遷時(shí)，排除一些公有住房存在無(wú)法確權(quán)的房屋，由當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T(mén)接管即可。其余產(chǎn)權(quán)人一般比較明晰且與房屋登記簿信息基本相符。

（2）在集體土地上的房屋拆遷時(shí)，情況可就大不相同，由于土地的性質(zhì)發(fā)生了變化， 多數(shù)是當(dāng)?shù)氐慕值篮痛逦瘯?huì)，他們是單位房屋產(chǎn)權(quán)人，被拆遷人發(fā)現(xiàn)有很多問(wèn)題：調(diào)查經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋使用人和產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)面積和實(shí)際面積不一致的情況，被拆遷人核實(shí)工作困難很多。

2.2時(shí)間跨度比較大，資料不易收集齊全。 就拿無(wú)錫市拆遷來(lái)說(shuō)吧，拆遷資料接收的程序，是待新建房屋單位申請(qǐng)新建房屋時(shí)，開(kāi)始接收該建設(shè)地塊的拆遷資料。早期的拆遷檔案甚至有的多至十年之久都未曾交接的情況。時(shí)間跨度大，影響了拆遷檔案的完整性。其實(shí)按一個(gè)正常建設(shè)項(xiàng)目，從取得土地、規(guī)劃、拆遷、新建、申請(qǐng)，這一系列流程經(jīng)歷兩三年是正常的。

2.3資料流失嚴(yán)重，接收程序不統(tǒng)一。房屋拆遷資料分散收集，收集之后沒(méi)有統(tǒng)一管理，往往也會(huì)造成資料流失。 拆遷的程序會(huì)因時(shí)間、地區(qū)、土地性質(zhì)或管理單位而改變，經(jīng)常會(huì)有資料流失的情況發(fā)生，主要是由于對(duì)拆遷項(xiàng)目的資料接收流程沒(méi)有一個(gè)明確的條文規(guī)定。

2.4房地產(chǎn)測(cè)繪圖沒(méi)有準(zhǔn)確的時(shí)效性，確定接收對(duì)象很困難。

（1）拆遷檔案的接收范圍根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪平面圖的比對(duì)確定。目前我們使用的房地產(chǎn)測(cè)繪圖像信息分紙質(zhì)和電子兩種。紙質(zhì)為早前的段圖形式，時(shí)間跨度為1984～1994年市區(qū)范圍實(shí)況，以手工繪制為主，由于當(dāng)時(shí)的技術(shù)等問(wèn)題，圖紙的范圍比較局限。

（2）現(xiàn)在無(wú)錫市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處以電子CAD圖形為主的房地產(chǎn)測(cè)繪信息分為兩個(gè)時(shí)間段，1994～2003年和2003年至今。在1994～2003年時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)測(cè)繪圖像信息有空缺的現(xiàn)象，還有部分圖紙信息是由其他部門(mén)提供，諸多原因引起很多不符現(xiàn)象，如會(huì)產(chǎn)生與房屋登記簿信息不符的現(xiàn)象，影響拆遷檔案的范圍調(diào)查，嚴(yán)重影響了拆遷進(jìn)度。

2.5檔案人員素質(zhì)需要提高。 拆遷一般由拆遷公司進(jìn)行，經(jīng)辦拆遷的收集檔案人員大多對(duì)拆遷方面的檔案管理不太重視，專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏。拆遷檔案的接收嚴(yán)重滯后拆遷項(xiàng)目開(kāi)展很久，在此期間經(jīng)辦人員可能會(huì)更換很多，新來(lái)的人對(duì)之前事項(xiàng)了解的比較少。另外，拆遷房屋由于抵押未及時(shí)注銷(xiāo)或未收回他項(xiàng)權(quán)證嚴(yán)重?fù)p害到抵押權(quán)人利益，甚至為了急于辦理新證有些拆遷公司存在欺騙謊報(bào)拆遷真實(shí)情況的。

3. 辦法和措施

3.1拆遷規(guī)劃時(shí)，及時(shí)調(diào)查。 如果在在拆遷規(guī)劃時(shí)由于土地性質(zhì)不同而產(chǎn)生的認(rèn)定困難，可以在拆遷規(guī)劃時(shí)主動(dòng)進(jìn)行調(diào)查，提早調(diào)查進(jìn)行拆遷前的房屋，在規(guī)劃定點(diǎn)圖劃定的范圍內(nèi)，詳細(xì)核實(shí)并保存被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)信息。在房屋拆遷實(shí)施后，及時(shí)把收集的房屋資料交于房產(chǎn)檔案館接收。

3.2時(shí)間跨度較大的拆遷檔案，及時(shí)協(xié)調(diào)處理。 時(shí)間跨度較大的拆遷項(xiàng)目，收集檔案肯定很困難，如果要按現(xiàn)行的拆遷檔案接收程序來(lái)辦理。我們需要部門(mén)之間協(xié)調(diào)商議，比如在規(guī)定時(shí)間段或時(shí)限范圍內(nèi)的拆遷檔案可以按照其他程序處理相關(guān)檔案，首先實(shí)地查看房屋是否已經(jīng)滅失，然后再依法進(jìn)行公告，從而保證房產(chǎn)登記簿的真實(shí)性，準(zhǔn)確性。

3.3規(guī)范接收程序。 為規(guī)范拆遷房屋拆遷檔案的收集，相關(guān)部門(mén)可以規(guī)定拆遷資料在新建房屋前或閑置土地拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓前必須及時(shí)交接，明確收集的職責(zé)對(duì)象、收集資料的具體流程、限期和范圍，以提高拆遷檔案的完整性，保障新建房屋申請(qǐng)的順利進(jìn)行。

3.4完善房地產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)，建立GIS空間數(shù)據(jù)信息。 在拆遷中，測(cè)繪的信息必須是實(shí)時(shí)的、準(zhǔn)確的，強(qiáng)大的測(cè)繪系統(tǒng)可以提高房屋調(diào)查質(zhì)量和速度。在拆遷檔案中，框定拆遷范圍、確定檔案真實(shí)性，數(shù)量，房地產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)有著相當(dāng)重要的作用。GIS的建成可以使我們不到現(xiàn)場(chǎng)，就能了解到現(xiàn)階段劃定區(qū)域內(nèi)房屋的準(zhǔn)確信息，使拆遷檔案接收既高率又準(zhǔn)確。

3.5對(duì)拆遷檔案收集的知識(shí)進(jìn)行大力宣傳，提升人員素質(zhì)。 首先在拆遷人開(kāi)始實(shí)施拆遷前，須告知拆遷資料收集需遵守哪些程序和以及檔案的重要性，給檔案收集人員進(jìn)行培訓(xùn)，宣傳房產(chǎn)檔案和《檔案法》的知識(shí)。特別應(yīng)培訓(xùn)如何進(jìn)行科學(xué)和安全的檔案收集，在房屋權(quán)屬方面有特殊情況時(shí)如何進(jìn)行檔案收集，在被拆遷房屋有抵押、查封等情況時(shí)應(yīng)如何處理和收集其他相關(guān)資料。這些知識(shí)都極為重要，為順利進(jìn)行拆遷檔案收集鋪好道路。