如何通過(guò)土地配置促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

梁志元 梁紅宇 孫瑩

摘 要：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，過(guò)去依靠“土地財(cái)政”拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式行不通了。當(dāng)前，地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)，應(yīng)該是通過(guò)調(diào)控土地供應(yīng)，即合理確定住宅用地、商業(yè)用地的數(shù)量比例和位置分布，加快人口集聚，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地配置；人口密度；經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)

中圖分類號(hào)：F320 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）07-0057-02

土地、投資、人口是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個(gè)基本要素，土地作為資源初始配置的重要一環(huán)，是特別寶貴的資產(chǎn)，是發(fā)展的源動(dòng)力。通過(guò)合理安排土地各用途比例，以土地經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)比例協(xié)調(diào)、結(jié)構(gòu)合理的目標(biāo)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展，是現(xiàn)代服務(wù)型政府進(jìn)行科學(xué)管理的應(yīng)有之義。

一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心

外向型區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要是出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要靠出口，這時(shí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口密度關(guān)聯(lián)度不大。內(nèi)向型區(qū)域經(jīng)濟(jì)無(wú)法通過(guò)向區(qū)域外出口產(chǎn)品拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式只能是內(nèi)生增長(zhǎng)模式，即通過(guò)消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以內(nèi)生增長(zhǎng)模式下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心因素就是人口數(shù)量和人口密度。人口因素對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)來(lái)自以下方面：

1.有利于提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。在斯密看來(lái)，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，就要提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。提高勞動(dòng)生產(chǎn)率首要因素就是要提高勞動(dòng)者的勞動(dòng)熟練程度。而勞動(dòng)者的勞動(dòng)熟練程度的提高，直接取決于勞動(dòng)分工和專業(yè)化。如何才能出現(xiàn)分工和專業(yè)化？這就取決于人口的密度。人口密度越大的地方，分工越細(xì)。

2.有利于降低交易費(fèi)用。交易費(fèi)用的構(gòu)成是多方面的，以交易費(fèi)用的一個(gè)方面（基礎(chǔ)設(shè)施）為例，人口積聚可以使基礎(chǔ)設(shè)施的成本和交易的成本大幅度降低，比如一條公路，10萬(wàn)人使用與1萬(wàn)人使用人均成本相差10倍，可能在這個(gè)1萬(wàn)人的地方因建公路不劃算而不建。

3.有利于促進(jìn)投資和商業(yè)繁榮。商業(yè)投資要看投資回報(bào)率，投資回報(bào)率的保障要看區(qū)域繁榮度，區(qū)域繁榮度的衡量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)區(qū)域人口數(shù)量。比如一個(gè)連鎖企業(yè)要新建一個(gè)休閑娛樂(lè)主題公園，需要100萬(wàn)人的城市才能保本經(jīng)營(yíng)、收回成本，那50萬(wàn)的城市它就不會(huì)建，而一個(gè)500萬(wàn)人的城市它會(huì)跑著去那里投資。

二、土地配置與人口集聚

人口密度需達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，才能降低交易費(fèi)用、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，促進(jìn)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那么地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)，應(yīng)該是通過(guò)調(diào)控土地供應(yīng)，即合理確定住宅用地、商業(yè)用地的數(shù)量比例和位置分布，加快人口集聚，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，健康發(fā)展。一方面，住宅區(qū)有一定比例的商業(yè)，可以使住宅區(qū)的生活更加便利，從而吸引更多人入住；另一方面，商業(yè)區(qū)周邊有一定比例住宅，可以使商業(yè)區(qū)具有穩(wěn)定客流量進(jìn)行消費(fèi)，從而吸引更多商戶入住，促進(jìn)商業(yè)繁榮。

三、土地配置的合理比例——以長(zhǎng)春凈月高新區(qū)為例

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車：消費(fèi)、投資、出口，國(guó)與國(guó)之間是這樣，區(qū)域和區(qū)域之間同樣如此。參見(jiàn)我國(guó)較發(fā)達(dá)的地區(qū)（中關(guān)村科技園區(qū)等），無(wú)一不是在區(qū)域?qū)ν獬隹诤蛥^(qū)域經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)兩方面均取得較好成績(jī)的。

1.商業(yè)用地和住宅用地的合理比例是由人口數(shù)量決定的。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的核心城市，人均商業(yè)面積一般在1.2平方米上下。不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮度、人口狀況不同，合理的人均商業(yè)面積也不同，經(jīng)驗(yàn)數(shù)值如下：

外向型繁榮地區(qū)人均商業(yè)建筑面積合理值在1平方米以上；與周邊經(jīng)濟(jì)聯(lián)系較少的經(jīng)濟(jì)欠繁榮地區(qū)人均商業(yè)建筑面積合理值在1平方以下。以北京為例，北京2005年常駐人口1 538萬(wàn)，人均商業(yè)面積為0.78平方米。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口增加，目前北京常駐人口超過(guò)2 000萬(wàn)，人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米。長(zhǎng)春為二線城市，全市人口400萬(wàn)左右，人口總量較小且經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，據(jù)此凈月區(qū)人均商業(yè)建筑面積合理值應(yīng)為1，以三口之家100平米住房推算，凈月區(qū)較為合理的商業(yè)建筑面積和住宅建筑面積之比為1∶33，目前凈月區(qū)商業(yè)建筑面積和住宅建筑面積之比為1∶32（根據(jù)凈月區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心提供的數(shù)據(jù)整理而成，商業(yè)用地面積和住宅用地面積的比例需要根據(jù)容積率進(jìn)行調(diào)整）。從比例上看，凈月區(qū)住宅用地相對(duì)商業(yè)用地較少，不利于通過(guò)培育商業(yè)形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制，但問(wèn)題的核心，實(shí)質(zhì)還是我區(qū)人口較少，難以對(duì)未來(lái)即將形成的商業(yè)規(guī)模進(jìn)行支撐（很多商業(yè)項(xiàng)目在建，還未正式形成）。

2.與凈月區(qū)合理比例相適應(yīng)的人口規(guī)模。凈月目前常駐人口約為30萬(wàn)人，截至目前，全區(qū)共出讓商住用地442.2公頃（商業(yè)用地比例約為1/10），商服用地571.4公頃，按照商業(yè)用地平均容積率為1保守估計(jì)，全區(qū)現(xiàn)存商業(yè)建筑面積約為616萬(wàn)平米，全區(qū)人均商業(yè)建筑面積約為20平米。

截至目前，凈月區(qū)共出讓住宅用地約1 870公頃，按照住宅用地平均容積率為1估計(jì)，全區(qū)現(xiàn)存住宅建筑面積1 870萬(wàn)平米。以三口之家100平米住房推算，現(xiàn)存住宅可供56萬(wàn)人使用。

以凈月目前的商業(yè)建筑面積，要達(dá)到經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)的目的，參照發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，至少需要100萬(wàn)以上人口配套。

四、小結(jié)

過(guò)去的十年，地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的手段主要依靠“土地財(cái)政”帶來(lái)的土地溢價(jià)，通過(guò)大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，“土地財(cái)政”這條路走不通了，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)回到充分發(fā)揮土地配置在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，確定合理的住宅和商業(yè)土地的供應(yīng)量和位置分布，加快人口聚集，拉動(dòng)消費(fèi)，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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[責(zé)任編輯 陳麗敏]