孔秀琳

摘 要：房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)。一方面，房地產(chǎn)的走勢，受到宏觀經(jīng)濟形勢的影響；另一方面，房地產(chǎn)的變化，在一定程度上也影響整個經(jīng)濟運行。而隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過了十幾年的快速發(fā)展后，也進入了增速的平穩(wěn)期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期、政策的完善期和品質(zhì)的提升期。文章對此進行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀經(jīng)濟 平穩(wěn)期 調(diào)整期 完善期 提升期

中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）06-071-03

承載著“衣食住行”四大需求之一的房地產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢值得關(guān)注。筆者多年從事與房地產(chǎn)相關(guān)的工作，就我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及面臨的形勢分析談一點自己的看法。

中國經(jīng)濟自2009年開始進入了新常態(tài)，其主要特點是結(jié)構(gòu)性減速。由于經(jīng)濟增長率是國民經(jīng)濟的綜合表現(xiàn)，它發(fā)生趨勢性下滑，自然影響與之內(nèi)洽的一系列宏觀經(jīng)濟指標(biāo)如儲蓄、投資、物價、就業(yè)等，均呈現(xiàn)新的性狀。

房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)。一方面，房地產(chǎn)的走勢，受到宏觀經(jīng)濟形勢的影響；另一方面，房地產(chǎn)的變化，在一定程度上也影響整個經(jīng)濟運行。而隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過了十幾年的快速發(fā)展后，也進入了增速的平穩(wěn)期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期、政策的完善期和品質(zhì)的提升期。

一、我國房地產(chǎn)市場運營形勢回顧

筆者查詢了我國房地產(chǎn)市場近十年來的年主要運營指標(biāo)，見下表：

由上表數(shù)據(jù)可看出，我國的房地產(chǎn)市場曾在2008年、2011-2012年出現(xiàn)過兩次明顯的調(diào)整，最近的這輪調(diào)整始于2014年。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整與2008年、2011年的兩輪調(diào)整不同，此次房地產(chǎn)市場下滑的觸發(fā)因素不是來自政策層面或外部經(jīng)濟危機，而是行業(yè)自身發(fā)展周期自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

1.商品房銷售溫和回暖。在2015年年初的全國“兩會”中，房地產(chǎn)業(yè)再次成為重要話題之一，《政府工作報告》明確提出“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這些表述被業(yè)界視為利好消息。除此之外，2014年—2015年上半年，國家還頻出一系列利好政策，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。

2015年上半年全國商品房銷售面積35996萬平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額24409億元，同比增長3.1%。銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下行。雖然有政策利好的不斷刺激，但并不能阻止房地產(chǎn)下滑的大趨勢，我們?nèi)匀豢吹剑康禺a(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變。2015年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額32292億元，同比名義增長5.1%，增速比1—4月累計完成額增速回落0.9個百分點。

3.國房景氣指數(shù)創(chuàng)新低。國房景氣指數(shù)是綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，“國房景氣指數(shù)”是從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況，波動幅度，預(yù)測未來趨勢，為國家宏觀調(diào)控提供預(yù)警機制，為投資者選擇投資機遇提供統(tǒng)計信息。

“國房景氣指數(shù)”以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。該指數(shù)在2014年年中在95 左右徘徊了幾個月以后一路下行，2015年5月國房景氣指數(shù) 92.43，創(chuàng)下了1997年指數(shù)創(chuàng)立以來的歷史低值。

這說明，政策刺激帶來的銷售溫和回暖并不能改變整個行業(yè)下行的趨勢。房地產(chǎn)的庫存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力都在持續(xù)加碼。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年6月十大城市可售面積9769.27萬平方米，比2014年底2015年初的高點略有下降，但仍處于高位；2015年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源累計45966億元，同比下降1.6%。

三、原因探析

中國經(jīng)濟自2009年進入了新常態(tài)，其主要特點是結(jié)構(gòu)性減速。導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性減速的因素都源于經(jīng)濟發(fā)展的實體層面，主要包括資源配置效率下降、要素供給效率下降、創(chuàng)新能力滯后以及資源環(huán)境約束增強等。

新常態(tài)帶來了新挑戰(zhàn)，它不僅暴露出國民經(jīng)濟中長期被掩蓋的深層次矛盾，而且引發(fā)出一系列新的矛盾。房地產(chǎn)市場的波動在一定程度上就是這些矛盾的主要表現(xiàn)方面之一。

2014年是房地產(chǎn)市場調(diào)整年，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整與2008年、2011年的兩輪調(diào)整不同，此次房地產(chǎn)市場下滑的觸發(fā)因素不是來自政策層面或外部經(jīng)濟危機，而是行業(yè)自身發(fā)展周期自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果。筆者認(rèn)為，這次房地產(chǎn)市場調(diào)整的原因包括：城鎮(zhèn)住房市場內(nèi)在供求格局的深刻變化即供需結(jié)構(gòu)性失衡，住房庫存增加；融資成本上升；上年價格與銷售基數(shù)高等等。

多年來，三大資金黑洞無效融資需求（地方融資平臺、產(chǎn)能過剩重化工行業(yè)和房地產(chǎn)）中的兩個都是由于房價不斷上升引起的，基本上是內(nèi)生因素。其邏輯鏈條也很清晰，房價不斷上漲，帶來對房價進一步上漲的預(yù)期，進而帶動房價進一步上漲；房價不斷上漲，從而帶動房地產(chǎn)投資需求的大幅增加，一度占到整個社會固定資產(chǎn)投資的一半以上；房地產(chǎn)投資的不斷增加提高了地方政府收入，也提高了地方財政收入的預(yù)期，直接刺激了地方融資平臺規(guī)模的擴張。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴張也直接導(dǎo)致了許多無效產(chǎn)業(yè)的擴張。還有，房價高企加重了購房者的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響了一大部分社會人群的消費能力?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)就像一個巨大的磁石，將大部分的社會資金都吸引入其中。

然而，相對于投入到實體經(jīng)濟，如制造業(yè)、服務(wù)業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施等的投資，房地產(chǎn)投資對于長期勞動生產(chǎn)率提高的貢獻(xiàn)相對較小。因此，投資長時間過分向房地產(chǎn)行業(yè)集中，對于提高勞動生產(chǎn)率和整體收入水平是不利的，從長期看會造成有支付能力住房需求的減少，以及房地產(chǎn)市場的供過于求。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提條件是，房地產(chǎn)投資的增長速度與住房需求增長速度相互協(xié)調(diào)，超出住房需求增速的過快投資增長是不可持續(xù)的。（不過，在少數(shù)住房供給形勢依然緊張、房價較高的城市，如北京、上海等特大型城市，應(yīng)面對不同的需求增加多層級的房地產(chǎn)投資和供給。）因此，在經(jīng)歷數(shù)年的高速膨漲發(fā)展后，目前：

1.樓市庫存仍處于高位。由于中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了此前數(shù)年的高速膨脹，許多開發(fā)商包括全球最大的住宅開發(fā)商萬科都宣稱將繼續(xù)推進去庫存化，這意味著未來一段時間各種降價策略仍將成為房地產(chǎn)市場的主旋律。萬科日前宣布與淘寶網(wǎng)合作，凡淘寶用戶在最近一年內(nèi)的消費額，均可在萬科全國12個城市的23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元。

2.開發(fā)商利潤率大幅下降。在需求端低迷以及去庫存壓力下，開發(fā)商紛紛采取以價換量策略，折扣幅度越來越大，這大幅削弱了開發(fā)商的利潤空間。

根據(jù)綠地、萬科、保利、招商等60家房企發(fā)布的2015年上半年半年報，由于行業(yè)利潤整體下滑，房地產(chǎn)上市公司凈利潤率跌進10%。這表明，房地產(chǎn)進入新常態(tài)后，房企的盈利空間降低，中小房企特別是區(qū)域性房企的發(fā)展空間將壓縮，逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，截至目前，A股148家房地產(chǎn)上市公司中已有31家公布了2015年三季報業(yè)績預(yù)告。預(yù)增4家、略增3家、扭虧3家，預(yù)減3家、略減1家、續(xù)虧6家、首虧9家，不確定2家?？傮w來看，報喜公司家數(shù)合計為10家，報憂的公司為19家。報憂公司數(shù)超過報喜的公司數(shù)。

這表明，隨著這一輪房價的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)需求和價格拐點到來，對房價進一步上漲的預(yù)期現(xiàn)在已被打破，這使得房地產(chǎn)作為投資品的作用大大降低。相反的邏輯鏈條正在形成，近十年來的資金堆積將逐步從這一領(lǐng)域退出，投入到其他實體行業(yè)。這將是社會資金的一次巨大釋放，大量的社會資金會重新選擇進入有效行業(yè)。由此，新的良性的邏輯循環(huán)鏈條會逐漸形成。

四、發(fā)展趨勢

1.房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。2013年，我國城鎮(zhèn)化率為53.73%；就全國而言，至少在2020年前，城鎮(zhèn)化率將從2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，加上棚戶區(qū)改造、城中村改造和既有住區(qū)的改造、新型產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展、家庭結(jié)構(gòu)變化帶來的需求，還有相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問題需要解決，相當(dāng)數(shù)量的城市居民對改善住房條件有新的期待，再加上房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。

國際上將城市化進程大體分為三個階段：第一階段為城市化初期，城市人口增長較為緩慢，超過10%以后逐漸加快。當(dāng)城市人口比重超過30%時進入第二階段，城市化進程出現(xiàn)加快的趨勢，這種趨勢一直持續(xù)到城市人口超過70%以后才有所減緩。第三階段，城市化進程將出現(xiàn)停滯或略有下降的趨勢。

我國的城鎮(zhèn)化進程充分符合國際理論。我國的城鎮(zhèn)化率從1949年10.64%提升至1981年的20.16%，城鎮(zhèn)化率年均提高0.3個百分點。城鎮(zhèn)化率超過20%之后，城鎮(zhèn)化進程加快。從1981年的20.16%提升至1996年的30.48%，城鎮(zhèn)化率年均提高0.69個百分點。城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%以后，城市化進入加速發(fā)展期。從1996年的30.48%提升至2013年的53.73%，城鎮(zhèn)化率年均提高1.37個百分點。2013年我國的城鎮(zhèn)化率為53.73%，比照發(fā)達(dá)國家平均80%的城市化率及發(fā)展趨勢，理論上我國依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。

我們以人均國民收入和第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重兩個指標(biāo)進行對比分析。2013年，我國人均國民收入6560美元，城鎮(zhèn)化率53.73%；美國、英國、德國等發(fā)達(dá)國家人均國民收入在6000美元附近時，城鎮(zhèn)化率均在70%以上。2013年，我國第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為46.8%；主要發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)占比在50%附近時，城鎮(zhèn)化率基本都在70%以上。長期以來，城市中常住非戶籍人口并沒有享受到相應(yīng)的社會福利和待遇，并且統(tǒng)計方式可能存在一定的誤差，造成我國的實際城鎮(zhèn)化水平存在低估可能。

城市化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心動力之一，隨著我國城鎮(zhèn)化的進一步發(fā)展，城鎮(zhèn)人口強吸附能力也構(gòu)成了對于房地產(chǎn)潛在需求的強力支撐。

2.老齡化進程加快，可能將在一定程度上影響房地產(chǎn)需求釋放。我國長達(dá)數(shù)十年計劃生育政策的執(zhí)行，使得我國人口的出生率持續(xù)下降，從1952年的37‰降至2013年的12.08‰，已經(jīng)低于美國、法國和英國等發(fā)達(dá)國家。另一方面，由于建國后我國在經(jīng)濟發(fā)展、醫(yī)療衛(wèi)生、食品安全等方面的大幅改善，我國民眾的預(yù)期壽命持續(xù)上升。我國平均預(yù)期壽命由1960年的43歲提升至2012年的75歲。根據(jù)聯(lián)合國《2012年世界人口展望》的預(yù)測，我國人均期望壽命在未來100年內(nèi)將會持續(xù)上升，在2095—2100年突破80歲，達(dá)到85.3歲。

由于人口出生率的大幅下降和預(yù)期壽命的不斷增加，我國人口紅利逐步消失，并且老齡化進程有加快趨勢。我國65歲以上人口撫養(yǎng)比加速上漲，1964年至1990年年均增長0.0007%，1990年至2010年年均增長0.002%。根據(jù)聯(lián)合國《2012年世界人口展望》的預(yù)測，2013我國60歲以上人口撫養(yǎng)比為22.8%，2050年和2100年分別為74.9%和89.7%，增速明顯超過美國及世界平均水平；人口老齡化將在一定程度上影響房地產(chǎn)需求釋放。

3.市場處于調(diào)整中，進入理性發(fā)展的階段。由于目前房地產(chǎn)市場在需求和盈利兩方面均面臨拐點，投資屬性已明顯減弱，因此預(yù)計在未來發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)將整體處于弱復(fù)蘇，大幅反彈的可能性不大。另外，地區(qū)間的差異性將加大；一線城市的反彈幅度將超越二、三線城市。

五、關(guān)于未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一些思考

對于目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為：短期對策，是清理多如牛毛的房地產(chǎn)規(guī)制，擇其不當(dāng)者和自相矛盾者而棄之，還市場以本來面目；長期對策則應(yīng)加快進行房地產(chǎn)市場的“頂層設(shè)計”，特別是解決好居民“居者有其屋”戰(zhàn)略中的租售比問題、住房與土地關(guān)系問題、房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化關(guān)系問題、房地產(chǎn)市場開發(fā)主體問題、政府在房地產(chǎn)市場中的地位和作用問題、房地產(chǎn)金融體系問題、支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的財稅政策問題等，并具體關(guān)注以下幾個方面：

1.尊重房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和地區(qū)性差異實際，逐步建立分類調(diào)控、分級施政的房地產(chǎn)調(diào)控體系。住宅產(chǎn)業(yè)以民生為主，兼顧經(jīng)濟發(fā)展；非住宅業(yè)態(tài)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)并適應(yīng)，這有利我們更好地研究并尊重房地產(chǎn)規(guī)律，促進經(jīng)濟、社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場是差異性很強的市場。應(yīng)進一步明確分類調(diào)控的內(nèi)容，明確地方政府在分類調(diào)控中的底線。中央政府在分類調(diào)控中應(yīng)加強對市場的監(jiān)管和對風(fēng)險的防范。

2.處理好擴大有效供給與消化、盤活存量的關(guān)系，穩(wěn)定住房消費。在供明顯大于求的城市，要創(chuàng)新保障房計劃的實現(xiàn)形式。在供明顯大于求的城市和空置房較多的城市，也可創(chuàng)新保障房計劃的實現(xiàn)形式，充分發(fā)揮市場的積極作用，政府也可以以合理的價格向開發(fā)企業(yè)和居民收購或包租一些合適的住房，作為保障房房源，減少新建的保障性住房數(shù)量。

要按照國家部署繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和棚戶區(qū)改造。住房供求關(guān)系總體正常的城市或偏緊的城市，仍要增加住房和土地的有效供應(yīng)，包括抓好公租房配套設(shè)施的建設(shè)和分配入住。同時要大力規(guī)范和發(fā)展二手房市場和租賃市場，真正使居民通過購買和租賃兩種方式解決住有所居問題。

3.轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式，促進建筑產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。要嚴(yán)格執(zhí)行綠色、節(jié)能、環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)，推進建筑工業(yè)化和信息化的融合，通過建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化、結(jié)構(gòu)裝修一體化、過程管理信息化，大力開發(fā)省地節(jié)能環(huán)保性項目，確保工程質(zhì)量和安全。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的工作安排，2015年建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化要有新跨越。要抓緊制定支持政策，抓緊完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。要以住宅建設(shè)為重點，以保障房為先導(dǎo)，推動規(guī)?；?、整體化發(fā)展。未來3年，要新增產(chǎn)業(yè)化建筑1億平方米以上。

4.積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等非住宅地產(chǎn)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長點，擴大有效消費。

2014年，在房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)中，惟有商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積同比增長7.1%、銷售額增長7.2%，但不少地方商業(yè)地產(chǎn)總量過大、結(jié)構(gòu)不合理的問題也比較明顯。在快速人口老齡化的背景下，如何使新建的小區(qū)配建好養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如何做好既有住區(qū)的適老化改造，如何通過一定的優(yōu)惠政策吸引開發(fā)企業(yè)和民營資本進入老年住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，希望政府在配套政策中具體化。另外，如何盤活上世紀(jì)90年代一些部門、央企、國企在風(fēng)景較好的地方辦的療養(yǎng)院或培訓(xùn)中心，使之為旅游業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展服務(wù)，也是一個值得研究的問題。

5.按照十八屆三中全會確定的改革路線圖和時間表，推進與房地產(chǎn)有關(guān)的財稅、金融、土地等制度改革，建立健全房地產(chǎn)法律制度體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

新常態(tài)孕育著革命性轉(zhuǎn)變，它提示我們：“舊常態(tài)”或許值得留戀，但是，在大概率上，它已經(jīng)很難回歸。因此，面對現(xiàn)狀，面向未來，我們必須全面調(diào)整信念、心態(tài)、戰(zhàn)略和政策，迅速適應(yīng)新常態(tài)，真正推動房地產(chǎn)行業(yè)持久、良性發(fā)展，實現(xiàn)效益最大化和效益最優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一.創(chuàng)新發(fā)展搶灘市場.中國建設(shè)報，201517

[2] 閔勤勤.新常態(tài)，浴火重生的機遇——專訪中國社會科學(xué)院副院長李揚.時事報告，2015（1）

[3] 2015年房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)：創(chuàng)新發(fā)展搶灘市場—材料源—材料源基地.網(wǎng)絡(luò)（http：//blog.sina.com），2015

[4] 陳學(xué)慧.今年經(jīng)濟增速將保持在合理區(qū)間.經(jīng)濟日報，2014.10.11

（作者單位：河南省濮陽市房地產(chǎn)交易所 河南濮陽 457000）

（責(zé)編：若佳）