房?jī)r(jià)漲不是毀約的理由

舒圣祥

在某種程度上，所有交易都存在信息不對(duì)稱的可能，如果所有人都能預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)今天的大漲，那么這10多年來(lái)，市場(chǎng)上就很少有出售房屋的“傻瓜”了。

2013年3月，馮先生以233萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入位于廣州市越秀區(qū)松崗西路的房產(chǎn)一套，交易完成并成功過(guò)戶后房?jī)r(jià)飆升，原房主遂多次向廣州市仲裁委員會(huì)提出《存量房買賣合同》無(wú)效以及返還房屋的仲裁請(qǐng)求，但被駁回。其后，原房主方又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請(qǐng)求，廣州市仲裁委員會(huì)最終作出裁定，馮先生應(yīng)補(bǔ)償差價(jià)款444683元。

拿著明明只是一張紙的鈔票，就能買到自己想要的東西，這種我們常見(jiàn)的生活場(chǎng)景，卻是現(xiàn)代社會(huì)之前的人類所無(wú)法想象的。背后凝聚的人類重大進(jìn)步有很多，其中有一個(gè)概念就叫契約精神。可以說(shuō)，沒(méi)有契約精神就沒(méi)有現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)，任何你今天習(xí)以為常的東西，在失去契約精神之后都將成為奢望。

廣州發(fā)生的這個(gè)案例，仲裁委手撕的正是市場(chǎng)賴以維持的契約精神。試想一下，如果房?jī)r(jià)漲了，賣方可以要求補(bǔ)償，那么房?jī)r(jià)跌了，買方是否也可以要求補(bǔ)償？同理，股票虧損了，是否可以找賺錢的人來(lái)賠？如果法定契約都可以不算數(shù)，人們就不會(huì)有交易的欲望，只會(huì)有對(duì)交易的恐懼。

在本案中，仲裁委和地方法院之前都曾駁回申請(qǐng)人要求認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的請(qǐng)求。如此看來(lái)，有關(guān)部門并沒(méi)有否認(rèn)合同的有效性，不存在所謂合伙騙購(gòu)的情形。但是，仲裁委如今又認(rèn)定交易價(jià)格顯失公平，理由有兩個(gè)：一是交易價(jià)與評(píng)估價(jià)有價(jià)差，二是房主是年過(guò)九旬的老人。

先說(shuō)第二個(gè)問(wèn)題。房主雖然是老人，但哪怕是他們親自交易，如果不能證明內(nèi)有欺詐，也應(yīng)認(rèn)定交易是有效的。要不然的話，國(guó)家就該立法規(guī)定，多大年紀(jì)以上的老人，沒(méi)有參與市場(chǎng)交易的資格。更何況，此案是委托代理人進(jìn)行的交易，而委托本身經(jīng)過(guò)公證，具有法律效力。再來(lái)說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題，在房屋總價(jià)動(dòng)輒幾百萬(wàn)元的一線城市，評(píng)估價(jià)與成交價(jià)出現(xiàn)40多萬(wàn)元的價(jià)差，是很正常的現(xiàn)象。這里面涉及信息不對(duì)稱的話題。

在某種程度上，所有交易都存在信息不對(duì)稱的可能，如果所有人都能預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)今天的大漲，那么這10多年來(lái)，市場(chǎng)上就很少有出售房屋的“傻瓜”了。那種完全信息對(duì)稱的交易，在真實(shí)市場(chǎng)中幾乎不存在；正因?yàn)橛械娜司哂行畔?yōu)勢(shì)，所以才會(huì)有中介機(jī)構(gòu)，正因?yàn)榇蠹绎L(fēng)險(xiǎn)偏好各不相同，所以投資才能成為商業(yè)現(xiàn)象。

信息不對(duì)稱下的正常市場(chǎng)交易，客觀上確實(shí)會(huì)對(duì)交易中某一方產(chǎn)生結(jié)果上的“不公平”，他因此少賺了錢或者多賠了錢。但是，這與廣州仲裁委所認(rèn)定的“顯失公平”，完全不是一回事。所謂交易公平，絕不是指大家都必須按照評(píng)估價(jià)或者其他人為定下的價(jià)格交易。價(jià)格不自由則交易不自由，交易不自由何談交易公平？

仲裁委在本案中所做的事情，貌似在充當(dāng)“萬(wàn)能的市場(chǎng)之母”：一方面輕飄飄地撕毀合法契約，一方面又像管教子女一樣“管教”市場(chǎng)——你這個(gè)價(jià)格不對(duì)，我這個(gè)價(jià)格才對(duì)。可是，仲裁委的手可以伸到市場(chǎng)交易的內(nèi)衣里亂摸嗎？到底是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，還是仲裁經(jīng)濟(jì)？說(shuō)實(shí)話，這是一個(gè)極壞的案例，如果不能有效控制失范的權(quán)力，則會(huì)敗壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“水源”。