“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的探討

樊蕙

摘要：所謂“營(yíng)改增”就是營(yíng)業(yè)稅改增值稅，隨著財(cái)稅（2016）36號(hào)的發(fā)布，“營(yíng)改增”已經(jīng)覆蓋整個(gè)社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)作為稅收大戶，面臨著一系列的挑戰(zhàn)，同時(shí)也迎來發(fā)展的機(jī)遇，本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，研究“營(yíng)改增”產(chǎn)生的影響，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 應(yīng)對(duì)策略

經(jīng)過幾年樓市寒冬，在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控下，剛過去的 2016年3月里，搶占財(cái)經(jīng)媒體頭條最多的無疑是樓市“瘋狂”的話題，比如南京“棉被哥”連夜排隊(duì)購房，上海宣布了“最嚴(yán)歷”的限購政策等，樓市似乎已經(jīng)回暖，充滿了機(jī)會(huì)。然而也有人認(rèn)為隨著中國(guó)“人口紅利”的消失，加上世界經(jīng)濟(jì)的下滑，傳統(tǒng)私企的倒閉潮都會(huì)讓房地產(chǎn)的“剛需買房”直接變成“剛需賣房”，從而引發(fā)爛尾樓，這些問題又讓房地產(chǎn)企業(yè)存在著威脅。隨著財(cái)稅（2016）36號(hào)的發(fā)布，房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的靴子終于落地，面對(duì)機(jī)會(huì)與威肋，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響有必要深入研究。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

經(jīng)過2013年的“欠稅門”事件之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)之高已眾所周知，高稅費(fèi)必然最終轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上，而營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，在各個(gè)環(huán)節(jié)中容易出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，所以“營(yíng)改增”是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，也是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)，交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)口貨物的企業(yè)單位和個(gè)人，就其銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、提供應(yīng)稅服務(wù)的增值額和貨物進(jìn)口金額為計(jì)稅依據(jù)而課征的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅能夠有效的避免一個(gè)商品的重復(fù)征稅。“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以將增值稅鏈條進(jìn)行連接，這樣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言就能抵扣稅收，理論上有效地降低了稅收的繳納，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力。“營(yíng)改增”政策以來，各試點(diǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了比較好的效果，故“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)轉(zhuǎn)有著非常重要的作用。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

“營(yíng)改增”既是與國(guó)際通行做法接軌，也是國(guó)務(wù)院確定的2016必須完成的稅改目標(biāo)，是大勢(shì)所趨，“營(yíng)改增”不僅僅是稅種的變化，稅率的改變，而且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的多個(gè)方面將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本的影響

依據(jù)（2009）國(guó)稅發(fā)31號(hào)第三十二條規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可以通過預(yù)提費(fèi)用的方式增加，“營(yíng)改增”的實(shí)施杜絕了這種現(xiàn)象的發(fā)生，成本也隨之改變。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，建筑安裝工程是有具有相關(guān)資質(zhì)的施工企業(yè)來完成的，其營(yíng)改增后的稅率是11%，稅率相對(duì)較高，施工企業(yè)利用增值稅的可轉(zhuǎn)嫁性提高建筑安裝工程中的成本。此外，施工中涉及到很多材料，如黃沙、模板、腳手架等一系列材料，基本上由個(gè)體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，購買的材料沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人即使有增值稅專用發(fā)票，也只能抵扣3%的稅額，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的影響有兩點(diǎn)。其一，年應(yīng)稅銷售額在臨界點(diǎn)邊緣的房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇增值稅一般納稅人或小規(guī)模納稅人進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，選擇不同方式對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響不同。其二，增值稅是價(jià)外稅，同樣金額的銷售額，營(yíng)業(yè)稅下收入總額大于增值稅下的收入總額，同時(shí)增值稅具有轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的功能，房地產(chǎn)企業(yè)由施工企業(yè)轉(zhuǎn)嫁而來的稅負(fù)就會(huì)增加建筑成本，由此營(yíng)業(yè)收入的減少，建筑成本的增加，造成了房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的下降。

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的影響應(yīng)該是喜多于憂。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集企業(yè)，在施工過程中資金的占用數(shù)額較大，占用時(shí)間的也較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)必需有充足的現(xiàn)金流才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。財(cái)稅（2016）36號(hào)文件發(fā)布后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采用的預(yù)售制延續(xù)了營(yíng)業(yè)稅的操作方法，在收到預(yù)收款后直接乘以3%計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，比營(yíng)業(yè)稅稅率5%降低了2%。在預(yù)售項(xiàng)目上降低預(yù)繳稅款，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)政策利好。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的就是要繳納的稅收是增加還是減少。營(yíng)改增之前涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和契稅等，其中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種?！盃I(yíng)改增”之后，其他稅費(fèi)不變，只有營(yíng)業(yè)稅改為增值稅。營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，主要按照企業(yè)的全部業(yè)務(wù)進(jìn)行征稅，隨著產(chǎn)品的流通稅收一直存在，營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%；增值稅稅率為11%，單從稅率上看，稅率有較大的提高，但是增值稅是按照增值額來納稅，在實(shí)施過程中可以相應(yīng)的進(jìn)行抵扣，并且可以對(duì)之前環(huán)節(jié)的納稅進(jìn)行扣減，避免了重復(fù)征稅。上述表明，如果假設(shè)可以從建筑施工企業(yè)和其他企業(yè)都可取得增值稅專用發(fā)票，從理論上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收應(yīng)該是降低的。但現(xiàn)實(shí)中很多階段，房地產(chǎn)企業(yè)都無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票，無法獲得抵扣，從而增加了企業(yè)的稅負(fù)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式的影響

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果既有老項(xiàng)目，又有新項(xiàng)目，市場(chǎng)上既有按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，又有嚴(yán)格按一般納稅人計(jì)稅方法計(jì)稅的新項(xiàng)目，房?jī)r(jià)如何去竟?fàn)?，特別是不讓抵扣的高額融資費(fèi)用、土地增值稅與增值稅并行的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層首先在思想理念上受到了影響。其次，投標(biāo)報(bào)價(jià)和合管理模式還是停留在原營(yíng)業(yè)稅的模式中。第三，成本管理和采購模式?jīng)]有考慮增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣事項(xiàng)。第四，機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員架構(gòu)，都將受到影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”影響的策略

（一）加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)，提高財(cái)會(huì)人才的素質(zhì)

要平穩(wěn)的應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來的不穩(wěn)定，就要很好的了解這個(gè)政策。企業(yè)老板至少是分管財(cái)務(wù)工作的副總應(yīng)該掌握好政策發(fā)展的動(dòng)向，根據(jù)政策重新梳理、設(shè)計(jì)流程，調(diào)整會(huì)計(jì)核算的方法，制定相應(yīng)的政策應(yīng)對(duì)政策初期帶來的波動(dòng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅能夠被合理的扣減。

稅收的設(shè)計(jì)和操作最直接的就是財(cái)會(huì)人員，企業(yè)做好隊(duì)伍建設(shè)，提高財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)和能力，從根本上保證內(nèi)部管理。建立一個(gè)素質(zhì)和能力過硬的財(cái)會(huì)隊(duì)伍，還可以從社會(huì)中廣納賢士，定期給企業(yè)財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)，了解最新的財(cái)務(wù)政策和專業(yè)技術(shù)，只有會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)整體提高了，才能使財(cái)務(wù)工作井然有序，良好的應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來的負(fù)面作用。

（二）加強(qiáng)成本費(fèi)用管理，增加利潤(rùn)；加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，減輕稅負(fù)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑安裝成本是其成本的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過選擇具有正規(guī)資質(zhì)的施工企業(yè)進(jìn)行合作，及時(shí)取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票和爭(zhēng)取較低的單位成本來增加利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)母淖兤湓械慕?jīng)營(yíng)模式，縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，減少資金占用，加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，從而增加利潤(rùn)。

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，合理劃分新、老項(xiàng)目。老項(xiàng)目爭(zhēng)取采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，新項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)盡量外包，合理的將進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，例如對(duì)于設(shè)計(jì)、廣告和銷售等相對(duì)獨(dú)立的業(yè)務(wù)，可以考慮單獨(dú)成立子公司或外包的形式，將不能抵扣的人工等費(fèi)用為可以抵扣的外購服務(wù)，有效降低稅負(fù)。

（三）改革房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)從取得土地到交付使用的過程中，“營(yíng)改增”逼迫管理層打破營(yíng)業(yè)稅下的管理模式，樹立起增值稅的理念，管理層要根據(jù)增值稅法及相關(guān)政策重新梳理本企業(yè)的有關(guān)制度，對(duì)于不合理者要進(jìn)行修改和流程再造，推動(dòng)由上而下的全員“營(yíng)改增”工作。在招投標(biāo)報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，要把以營(yíng)業(yè)稅確定的招投標(biāo)價(jià)變更為以增值稅計(jì)算的招投標(biāo)價(jià)。在開發(fā)成本的管理中，慎選供應(yīng)商，注重成本與進(jìn)項(xiàng)稅額之間的關(guān)系。增值稅實(shí)行“項(xiàng)目就地預(yù)繳、機(jī)構(gòu)集中匯繳”的管理模式，就使得房地產(chǎn)企業(yè)合理設(shè)置總分支機(jī)構(gòu)，對(duì)稅收進(jìn)行集中管理。在銷售環(huán)節(jié)要關(guān)注銷項(xiàng)稅額的管理，改變營(yíng)銷方式，準(zhǔn)確劃分新、老項(xiàng)目，減少“營(yíng)改增”帶來的不利影響。

四、結(jié)束語：

“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)各個(gè)行業(yè)的發(fā)展尤為重要，規(guī)范稅收制度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，面臨的是一項(xiàng)新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，推動(dòng)著房地產(chǎn)企業(yè)向前發(fā)展，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，提高和完善企業(yè)的管理水平，為企業(yè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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