李德現(xiàn)

摘 要：當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了極大的進(jìn)步，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大。而企業(yè)要想獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益就必須要做好成本管理與控制工作，降低工程的成本投入，目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面仍存在一定的不足，制約了企業(yè)的發(fā)展。因此本文主要對(duì)此進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，并提出一定的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；現(xiàn)實(shí)困難；優(yōu)化路徑

一、成本管理的定義

工程的項(xiàng)目成本管理是在進(jìn)行工程項(xiàng)目的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)有效地方法和措施將工程項(xiàng)目進(jìn)行合理的安排。通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本估算和預(yù)算，進(jìn)行有效地計(jì)劃和安排。工程項(xiàng)目成本管理是一種有效地管理活動(dòng)，通過(guò)科學(xué)的手段和和管理方法，對(duì)工程施工活動(dòng)進(jìn)行有效地制約和控制保證項(xiàng)目的施工有效性和控制項(xiàng)目的成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)困難

1、企業(yè)的成本控制理念已經(jīng)不符合當(dāng)前實(shí)際要求。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制理念普遍較為落后，只重視施工階段的成本控制，而其他階段則沒(méi)有采取相應(yīng)的管理措施，相應(yīng)的管理方法也較為落后。2、成本控制體系仍不完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是一項(xiàng)涉及到各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，沒(méi)有完善的成本控制體系，難以實(shí)現(xiàn)全方位、全過(guò)程的成本控制。3、企業(yè)員工成本控制意識(shí)缺乏。當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，僅僅是成本管理部門或者財(cái)務(wù)部分的事情，缺乏全員的參與，沒(méi)有樹(shù)立全體員工成本控制意識(shí)，從而成本控制工作難以有效開(kāi)展，難以取得良好的效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制措施

（一）項(xiàng)目投資決策階段的成本管理

1、合理確定建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，決策階段是進(jìn)行成本控制的重要階段，在這一階段過(guò)程中，要做好項(xiàng)目的投資環(huán)境、市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模以及配套設(shè)施等方面的決策工作。

任何一個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)都會(huì)受到各種因素的影響，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此在投資決策階段時(shí)必須要充分調(diào)查項(xiàng)目以及市場(chǎng)的實(shí)際情況，合理確定工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，充分考慮到工程建設(shè)中可能遇到的問(wèn)題，制定合理的防范措施，對(duì)工程建設(shè)當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的把控，降低工程的成本投入。而合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及地點(diǎn)直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、工期以及建成后的經(jīng)營(yíng)狀況等。

2、對(duì)策劃方案進(jìn)行比選。企業(yè)在完成市場(chǎng)調(diào)查研究之后，根據(jù)工程項(xiàng)目的具體情況作出幾種前期的策劃方案，同時(shí)將方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對(duì)比，從中選擇經(jīng)濟(jì)效益最佳的設(shè)計(jì)方案。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理

1、推行工程設(shè)計(jì)招標(biāo)和優(yōu)選設(shè)計(jì)方案

一些設(shè)計(jì)部門為了達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，不考慮到成本的高低，只盲目的追求設(shè)計(jì)指標(biāo)，從而增加了工程成本，這種現(xiàn)象是比較常見(jiàn)的?？梢圆捎迷O(shè)計(jì)招標(biāo)的方式，通過(guò)公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以組織專家綜合評(píng)比的形式選擇最佳的設(shè)計(jì)單位。通常評(píng)價(jià)指標(biāo)包括項(xiàng)目的業(yè)績(jī)情況、項(xiàng)目的重視程度、項(xiàng)目任務(wù)的飽滿度、同行評(píng)價(jià)情況等，綜合分析各個(gè)參與設(shè)計(jì)單位，選擇最佳的設(shè)計(jì)單位，這個(gè)設(shè)計(jì)單位在信譽(yù)、責(zé)任、溝通方面又能夠滿足企業(yè)的要求，從而能夠有效的保證工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量，將設(shè)計(jì)當(dāng)中的缺陷、錯(cuò)誤降到最低，盡可能的減少工程后期變更以及簽證的出現(xiàn)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本投入。在對(duì)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性、合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，首先要保證設(shè)計(jì)方案滿足項(xiàng)目的具體要求，然后才能夠進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性以及合理性的評(píng)比，在設(shè)計(jì)方案選擇時(shí)可采用成本效益分析法進(jìn)行，若是設(shè)計(jì)方案都滿足工程質(zhì)量以及使用功能的要求，則優(yōu)先考慮壽命較低的方案。在設(shè)計(jì)招標(biāo)當(dāng)中，可以將設(shè)計(jì)方案結(jié)合工程造價(jià)，讓設(shè)計(jì)單位在滿足基本要求的基礎(chǔ)上盡可能的降低工程成本，通過(guò)對(duì)多家設(shè)計(jì)單位的篩選，從中選擇最佳的設(shè)計(jì)單位，樹(shù)立設(shè)計(jì)單位的成本意識(shí)，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，高度重視項(xiàng)目的成本控制，設(shè)計(jì)出經(jīng)濟(jì)合理的方案，促進(jìn)工程項(xiàng)目成本的控制，減少投資，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2、加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化

需要在設(shè)計(jì)開(kāi)始之前和委托設(shè)計(jì)單位充分的溝通，對(duì)工程項(xiàng)目的品質(zhì)和成本要求進(jìn)行明確，并要求設(shè)計(jì)單位樹(shù)立成本控制意識(shí)。在設(shè)計(jì)當(dāng)中設(shè)計(jì)人需和企業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行充分的溝通，商定結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案、技術(shù)參數(shù)，對(duì)計(jì)算結(jié)果、優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行分析，設(shè)計(jì)人員在基數(shù)上要按結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案，需和企業(yè)的技術(shù)人員對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行確定。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成以后，要由成本管理參與者和設(shè)計(jì)人員、工程管理人員對(duì)設(shè)計(jì)的結(jié)果進(jìn)行成本方面的預(yù)算，在預(yù)算的時(shí)候一定要充分利用價(jià)值工程理論對(duì)設(shè)計(jì)方案以及施工方案或者施工工藝、材料方面進(jìn)行科學(xué)的比較與分析，并且進(jìn)行方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)，以便有效的節(jié)省投資成本以及提高經(jīng)濟(jì)效益。在對(duì)成本測(cè)算方面，要求成本管理人員一定要對(duì)建筑材料預(yù)算的價(jià)格有詳細(xì)的了解，無(wú)論是在建材的選用方面還是室內(nèi)的一些選材方面，比如室內(nèi)給水管、電纜等，以及建筑工程的基坑支護(hù)，智能化等方面充分利用公司內(nèi)部以及外部的資源，從而有效的加強(qiáng)對(duì)成本的有效控制。

（三）項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理

1、工程招投標(biāo)階段成本控制

（1）組建招標(biāo)小組。一個(gè)建筑工程項(xiàng)目會(huì)設(shè)計(jì)很多個(gè)分項(xiàng)，很多的專業(yè)，所以在招投標(biāo)小組的建立方面也要有各種專業(yè)的人員構(gòu)成，一個(gè)招標(biāo)小組必須要包括：公司的總經(jīng)理，運(yùn)營(yíng)部門的領(lǐng)導(dǎo)，財(cái)務(wù)方面的領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目的總工程師，工程管理部的領(lǐng)導(dǎo)，成本管理部的領(lǐng)導(dǎo)，招投標(biāo)工程師以及采購(gòu)成員等組成。招投標(biāo)小組的成員必須嚴(yán)格貫徹公司關(guān)于招投標(biāo)方面的相關(guān)條例，以維護(hù)公司利益為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行招投標(biāo)的全過(guò)程管理。招投標(biāo)小組的領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)招投標(biāo)的申請(qǐng)書、以及招投標(biāo)方面的文件進(jìn)行簽字，同時(shí)對(duì)招投標(biāo)的最高限價(jià)以及標(biāo)底給予確定，并對(duì)在招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行解決。

（2）招標(biāo)方式及形式進(jìn)行合理的確定。在進(jìn)行工程招投標(biāo)時(shí)，通常會(huì)以公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行，而因?yàn)橐话愕募瘓F(tuán)企業(yè)，會(huì)對(duì)建筑材料的采購(gòu)進(jìn)行集中采購(gòu)，所以在采購(gòu)時(shí)也要考慮到一定的聯(lián)合策略，尋找相關(guān)的合作單位進(jìn)行聯(lián)合采購(gòu)，資源的共享，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的雙贏。在我國(guó)，在工程量清單方面的招標(biāo)制度相對(duì)比較成熟，這樣進(jìn)行招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)能夠在很大程度上提高投標(biāo)單位的整體素質(zhì)，這樣也有助于合同價(jià)款與結(jié)算方面的管理，所以很多的企業(yè)在招投標(biāo)方面大多使用工程量清單招投標(biāo)，工程量清單招標(biāo)對(duì)工程的標(biāo)底與標(biāo)書的編制極為的嚴(yán)格，這樣能夠有效的避免漏項(xiàng)發(fā)生，還能對(duì)后期的工程結(jié)算進(jìn)行有效的控制。

（3）對(duì)招投標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的編制。因?yàn)檎型稑?biāo)工作會(huì)涉及很多的項(xiàng)目，而且程序性也比較強(qiáng)，在進(jìn)行招投標(biāo)過(guò)程中肯定會(huì)遇到很多的問(wèn)題，所以在編制招投標(biāo)計(jì)劃時(shí)一定要盡可能的詳細(xì)，要具有很高的綜合性，對(duì)每一個(gè)階段需要進(jìn)行的工作以及需要完成那些項(xiàng)目的招投標(biāo)工作都要有詳細(xì)的描述，只有這樣才能對(duì)招投標(biāo)的各項(xiàng)工作有很好的控制，才能保證招投標(biāo)工作能夠順利的進(jìn)行。

2、材料及設(shè)備采購(gòu)階段的成本管理

企業(yè)材料采購(gòu)主要有以下幾種方式，見(jiàn)表1所示。

材料及設(shè)備采購(gòu)方面的措施如下：

（1）對(duì)于甲方提供的材料或者設(shè)備可以擴(kuò)大集中招標(biāo)采購(gòu)的范圍，使用集中采購(gòu)，這種方式能夠在很大程度上降低采購(gòu)的成本，同時(shí)也能夠?qū)χ饕牧弦约霸O(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行有效的控制。

（2）在對(duì)建筑材料與設(shè)備進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，一定要以滿足施工的要求為前提，對(duì)甲方提供的材料和設(shè)備，要嚴(yán)格控制好材料與設(shè)備的品牌、規(guī)格以及型號(hào)。對(duì)于乙方采購(gòu)的材料與設(shè)備也要嚴(yán)格按照甲方規(guī)定的去進(jìn)行采購(gòu)。同時(shí)在甲方確定建筑的材料與設(shè)備時(shí)，不能僅僅考慮成本，還有考慮材料與設(shè)備的性價(jià)比，比如質(zhì)量、材料的價(jià)格以及運(yùn)輸成本還有使用壽命等多個(gè)方面，要進(jìn)行有效的對(duì)比，在保證質(zhì)量的前提下有效的控制好采購(gòu)的成本。

（3）對(duì)于那些在合同中明確規(guī)定出的材料，要建立材料樣品庫(kù)，材料采購(gòu)人員要與供應(yīng)商確認(rèn)以后進(jìn)行蓋章來(lái)確定其為樣板，同時(shí)把樣板提供給乙方一份，并以此作為后期驗(yàn)收的依據(jù)。

3、工程施工階段的成本管理

（1）對(duì)于施工中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更要進(jìn)行嚴(yán)格的控制。主要方法就是在施工之前對(duì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)的審核，對(duì)圖紙中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)的予以糾正，減少圖紙變更，盡可能的控制在施工項(xiàng)目開(kāi)工之前，這樣能夠在很大程度上避免施工變更的出現(xiàn)，有效的減少施工的成本和加快工程進(jìn)度。

（2）對(duì)于實(shí)在無(wú)法避免的變更，要采取嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的簽證以及設(shè)計(jì)的變更要進(jìn)行嚴(yán)格的審核，只有在其可行性、費(fèi)用以及對(duì)整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有很大影響的前提下才能予以批準(zhǔn)。

（3）在對(duì)施工圖紙的預(yù)算進(jìn)行編制時(shí)，也要對(duì)月工程進(jìn)度的款項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)的審核。對(duì)施工圖紙的預(yù)算以及進(jìn)度款項(xiàng)要嚴(yán)格按照企業(yè)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核。對(duì)于需要報(bào)審的進(jìn)度款項(xiàng)必須有監(jiān)理提供的工程量計(jì)算表或清單以及預(yù)算表等相關(guān)的資料，嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)價(jià)臺(tái)賬，對(duì)于其中存在的不合格的工程一定不能給其進(jìn)行計(jì)量工作。

4、對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行控制

（1）對(duì)待施工中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更和簽證一定要及時(shí)的錄入相關(guān)系統(tǒng)，并且保證其存在的金額是準(zhǔn)確的、及時(shí)的以及真實(shí)的，并且對(duì)其進(jìn)行拆分到相應(yīng)的成本科目中。

（2）在動(dòng)態(tài)成本控制中，需要對(duì)施工材料的價(jià)格以及工程量的變化都進(jìn)行歸口統(tǒng)計(jì)，并在成本分析報(bào)告中有效的呈現(xiàn)出來(lái)。同時(shí)也要求企業(yè)的管理人員對(duì)建筑材料的價(jià)格以及其變動(dòng)情況有比較詳細(xì)的了解，因?yàn)樵诿總€(gè)月都需要對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸口統(tǒng)計(jì)，而且歸口統(tǒng)計(jì)中關(guān)于材料價(jià)格的變動(dòng)也需要對(duì)照目標(biāo)成本。在對(duì)照的過(guò)程中需要項(xiàng)目公司把引起建筑材料價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的因素進(jìn)行有效的匯總，并且及時(shí)的上報(bào)給總公司，成本管理部門也需要在每個(gè)月對(duì)公司的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行匯報(bào)。最后企業(yè)要定期的對(duì)成本進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)接下來(lái)的成本控制重點(diǎn)進(jìn)行有效的確認(rèn)，依據(jù)動(dòng)態(tài)成本的管理使其處在受控的狀態(tài)。

（四）竣工結(jié)算階段的成本管理

1、對(duì)工程預(yù)結(jié)算需要的材料要及時(shí)整理好，以便保證預(yù)結(jié)算工作的順利進(jìn)行。

2、在工程竣工結(jié)算方面，一樣要選擇有責(zé)任心和具有豐富專業(yè)知識(shí)的造價(jià)人員進(jìn)行竣工結(jié)算的編制工作。

3、在竣工結(jié)算階段要做好造價(jià)的審核工作，并進(jìn)行二級(jí)復(fù)核的審核。首先要對(duì)工程量進(jìn)行有效的審核，避免高估、缺項(xiàng)的現(xiàn)象，還要對(duì)建筑材料的價(jià)格進(jìn)行收集整理，確定材料的價(jià)位差，避免重復(fù)計(jì)算。對(duì)于施工中出現(xiàn)的變更，只有經(jīng)過(guò)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人經(jīng)過(guò)審核簽字的變更才能進(jìn)行結(jié)算當(dāng)中。建立可行的二次復(fù)核與審計(jì)機(jī)制，這樣能夠加大內(nèi)部的制約，還能在很大程度上減少失誤的現(xiàn)象出現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，也是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，當(dāng)前在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中仍存在一些問(wèn)題，制約了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，為此我們需要結(jié)合實(shí)際情況，制定合理的成本管理與控制措施，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)公司房地產(chǎn)企業(yè)的健康長(zhǎng)久發(fā)展。

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