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      批量估價(jià)法在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估中的應(yīng)用研究

      2016-05-31 19:01:15呂正輝
      企業(yè)導(dǎo)報(bào) 2016年8期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅

      呂正輝

      摘 要:房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估具有評(píng)估對(duì)象數(shù)量巨大、評(píng)估行為具有周期性的特點(diǎn),宜采用成本較低效率較高的批量估價(jià)法,具體可以采用“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”修正法和回歸分析法兩種方式。

      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅;稅基評(píng)估;批量估價(jià)法

      一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的需要及特點(diǎn)

      (一)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估需要的產(chǎn)生。十八屆三中全會(huì)提出要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。房地產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅意義重大。長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)稅的開(kāi)征有其必然性。從我國(guó)房地產(chǎn)稅稅制改革的基本設(shè)想以及國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,采用市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)是大勢(shì)所趨,由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的需要。

      (二)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估活動(dòng)在土地和房屋征收、房地產(chǎn)抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)用的比較廣泛,房地產(chǎn)估價(jià)方法也比較成熟,但房地產(chǎn)稅基評(píng)估與一般性的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)相比,有其特殊性:(1)估價(jià)對(duì)象數(shù)量巨大。房地產(chǎn)稅基評(píng)估是對(duì)一城市全部應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,同一評(píng)估活動(dòng)中所涉及房地產(chǎn)的數(shù)量非常大,屬于批量評(píng)估。(2)估價(jià)活動(dòng)具有重復(fù)性。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化,房地產(chǎn)稅基往往需要重新評(píng)估。例如美國(guó)的一些州每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估。

      二、批量估價(jià)法在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估中的應(yīng)用

      基于房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的特點(diǎn),宜采用成本較低效率較高的批量估價(jià)法。批量估價(jià)法指的是以個(gè)體房地產(chǎn)估價(jià)方法為理論基礎(chǔ),運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理建立估價(jià)模型,結(jié)合計(jì)算機(jī)、地理信息系統(tǒng)等技術(shù),在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性對(duì)多宗房地產(chǎn)進(jìn)行的價(jià)值評(píng)估活動(dòng)。下面探討下批量估價(jià)法的兩種具體操作方式。

      (一)“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”修正法?!皹?biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”修正法是指按照商圈、生活配套、交通、環(huán)境等區(qū)位因素(或者行政區(qū)劃),將征稅城市(區(qū)域)劃分為不同的評(píng)稅分區(qū),在每一評(píng)稅分區(qū)選定平均典型的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn),先評(píng)估出標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的單位價(jià)值作為基準(zhǔn)價(jià)值,然后根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)體因素(建筑結(jié)構(gòu)、是否成套、建筑年代、朝向、樓層等)的不同,對(duì)基準(zhǔn)價(jià)值進(jìn)行修正,得出其他應(yīng)稅房地產(chǎn)的價(jià)值。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)值可以通過(guò)傳統(tǒng)的個(gè)體估價(jià)方法得出。即,應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值=標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)值×面積×調(diào)整系數(shù)

      以評(píng)估杭州市西湖區(qū)應(yīng)稅住宅價(jià)值為例,“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”修正法可以按以下步驟來(lái)操作:(1)劃分評(píng)稅分區(qū)并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。根據(jù)西湖區(qū)的行政區(qū)屬和市場(chǎng)狀況將西湖區(qū)劃分為D1、

      D2、D3三個(gè)評(píng)稅分區(qū),在各評(píng)稅分區(qū)按以下要求設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn),其基本情況如表1:

      (2)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的單位基準(zhǔn)價(jià)值。由于住宅有較多的交易實(shí)例,可以采用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值(具體過(guò)程略)。結(jié)果如表2:

      (3)確定影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的各個(gè)因素并設(shè)定修正系數(shù)表。假定A、B、C分別為D1、D2、D3三個(gè)評(píng)稅分區(qū)內(nèi)的任意一宗應(yīng)稅房地產(chǎn),其房地產(chǎn)狀況與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)對(duì)比如表3,因素修正系數(shù)如表4:

      (4)計(jì)算應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值。用標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)值乘以修正系數(shù)以及各自的建筑面積可得到應(yīng)稅房地產(chǎn)的價(jià)值。結(jié)果如表5:

      (二)多元回歸分析法。多元回歸分析法就是通過(guò)收集與應(yīng)稅房地產(chǎn)位置和銷(xiāo)售日期相近的房地產(chǎn)及其交易價(jià)格, 應(yīng)用統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行分析得出價(jià)格與各價(jià)格影響因素之間的定量關(guān)系,建立回歸分析模型Y=b1X1+b2X2+…+bnXn。該模型反映了Y值和若干獨(dú)立變量X1、X2、...Xn的統(tǒng)計(jì)關(guān)系,其中Y為因變量通常表示售價(jià),Xn為自變量,通常表示樓齡、結(jié)構(gòu)、面積、房型、景觀、裝修等。

      同樣以評(píng)估杭州市西湖區(qū)住宅價(jià)格為例,運(yùn)用多元回歸分析法可以按以下步驟來(lái)操作:(1)劃定評(píng)稅分區(qū)。將西湖區(qū)分為D1、D2、D3三個(gè)評(píng)稅分區(qū)。以西湖區(qū)D1區(qū)為例,選擇西湖區(qū)

      D1區(qū)近期成交的108套住宅作為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

      (2)篩選房地產(chǎn)價(jià)值影響因素。影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素很多,需要對(duì)其中比較重要的因素進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn),通過(guò)檢驗(yàn)的因素才可以加入模型。本例中通過(guò)檢驗(yàn)的因素有:位置(L)、面積(S)、樓齡(A)、裝修(D)、房間數(shù)(R)、樓層(F)、衛(wèi)生間數(shù)量(T)、客廳數(shù)(P)、陽(yáng)臺(tái)數(shù)(B)、房型(BS)。

      (3)建立回歸模型。以上述房產(chǎn)價(jià)值影響因素作為回歸模型的自變量,房地產(chǎn)價(jià)值作為因變量,建立多元回歸模型。通過(guò)Eviews3.1,得到以下結(jié)果:

      其中調(diào)整后的R2=0.956404,DW=2.021127??梢钥闯瞿P椭凶宰兞糠啃?、位置、面積、房齡、裝修通過(guò)了T檢驗(yàn),但是房間數(shù)、衛(wèi)生間數(shù)、樓層、陽(yáng)臺(tái)數(shù)以及客廳數(shù)的T檢驗(yàn)卻不顯著。剔除未通過(guò)T檢驗(yàn)的變量,即只考慮位置、房齡、房型、面積、裝修這五個(gè)變量,第二次建立回歸模型,通過(guò)Eviews3.1,得到以下結(jié)果:

      調(diào)整后的R2=0.955719,DW=1.973343。可以看出模型中5個(gè)自變量都通過(guò)了相關(guān)的T檢驗(yàn),并且其調(diào)整后的R2=

      0.955719,說(shuō)明這5個(gè)變量可以近似的解釋房地產(chǎn)的價(jià)值,通過(guò)查表,DW值處于合理范圍。

      最終回歸模型可以確定為:

      P =0.449072 ×S +0.097170 ×L-0.920681 ×A +5.415448 ×D+6.637180×BS

      (4)回歸模型的檢驗(yàn)校準(zhǔn)。利用建立回歸模型時(shí)所采用樣本房地產(chǎn)的原始數(shù)據(jù),對(duì)回歸模型評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度進(jìn)行檢驗(yàn)。本例中通過(guò)模型輸出的結(jié)果與原始銷(xiāo)售價(jià)格基本符合。

      (5)根據(jù)模型測(cè)算應(yīng)稅房地產(chǎn)的價(jià)值。將所需要評(píng)估的應(yīng)稅房地產(chǎn)的因素值帶入回歸模型的自變量中,得到的因變量值即為應(yīng)稅房地產(chǎn)的價(jià)值。

      三、應(yīng)用批量估價(jià)法的必要前期工作

      (一)建立完善的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。完善的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的是應(yīng)用批量估價(jià)法的物質(zhì)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)庫(kù)包含的數(shù)據(jù)應(yīng)該有:①地理數(shù)據(jù),如物業(yè)位置、交通狀況、臨街狀況等;②房地產(chǎn)特征數(shù)據(jù),比如房齡、樓層、面積、房間數(shù)等等。③銷(xiāo)售數(shù)據(jù),如銷(xiāo)售時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格等。

      (二)構(gòu)建科學(xué)的價(jià)值影響因素及修正體系。本文討論的兩種批量估價(jià)法本質(zhì)上屬于市場(chǎng)比較法。確定的影響房地產(chǎn)價(jià)值因素、各因素的影響權(quán)重、房地產(chǎn)狀況賦值標(biāo)準(zhǔn)是否合理直接影響了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性以及評(píng)稅行為的公正性。所以構(gòu)建科學(xué)的相對(duì)統(tǒng)一的價(jià)值影響因素及修正體系非常重要。

      參考文獻(xiàn):

      [1] 紀(jì)益成,傅傳銳.批量評(píng)估——從價(jià)稅的稅基評(píng)估方法[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估,2005

      [2] 張愛(ài)珠.“對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的探討”.稅務(wù)研究,2008(4)

      [3] 國(guó)家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司. 房地產(chǎn)評(píng)稅理論與方法[M]. 中國(guó)稅務(wù)出版社,2006.

      [4] 張平竺. 房地產(chǎn)稅基評(píng)估研究[D]. 博士學(xué)位論文,2007

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