遼寧沈陽經(jīng)濟(jì)適用房申請及管理辦法的問題探討（二）

黃飛

[摘要]經(jīng)濟(jì)適用房，是城市住房制度改革的產(chǎn)物，它的目的在于實(shí)現(xiàn)“住房公正”，幫助中低收入者購房，是政府住房調(diào)控的一種方式。國家建設(shè)部、國家發(fā)展計劃委員會、國土資源部在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)和征求社會意見的基礎(chǔ)上提出了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》，各項政策、改革內(nèi)容、改革方向和具體措施。2003年8月國務(wù)院頒發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確了經(jīng)濟(jì)適用房的社會保障性及建設(shè)管理辦法，經(jīng)濟(jì)適用房得以迅速發(fā)展。2007年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這一文件繼續(xù)要求地方政府加大對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，使低收入家庭有房可住的目的。住房是人們的一個重要需求，政府有責(zé)任去保障中低收入家庭的住房需求。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)適用房；適應(yīng)條件；管理辦法

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621185

申請辦理經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼手續(xù)的應(yīng)提交以下材料：①身份證明：戶口簿、婚姻情況證明、身份證；②家庭收入證明：從業(yè)人員由其單位開具；無就業(yè)單位或從事個體經(jīng)營的由所在社區(qū)確認(rèn)后到街道辦事處開具；③住房情況證明：從業(yè)人員由所在單位開具；無就業(yè)單位或從事個體經(jīng)營的由所在社區(qū)確認(rèn)后到街道辦事處開具。有房但建筑面積符合購買條件的家庭，應(yīng)提供住房權(quán)屬證明或承租公有住房證明。承租公有住房或享受過房改優(yōu)惠政策的居民，住房面積計入家庭住房面積。在2008年1月1日以后出售的住房面積計入家庭住房面積。經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼手續(xù)按照下列程序辦理：①凡符合條件的經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象到戶口所在社區(qū)領(lǐng)取《沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼申請表》（以下簡稱《申請表》）。②申請人如實(shí)填寫《申請表》，并根據(jù)實(shí)際情況提供家庭收入情況、住房情況等材料后，提交所在社區(qū)。③所在社區(qū)自受理申請之日起7個工作日內(nèi)對申請家庭的收入、住房、戶口等情況進(jìn)行確認(rèn)。確認(rèn)后將相關(guān)手續(xù)報街道辦事處。④街道辦事處在3個工作日內(nèi)提出初審意見，并將初審結(jié)果報所在區(qū)、縣（市）住房保障管理部門。⑤區(qū)、縣（市）住房保障管理部門對初審材料在7個工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)審；將復(fù)審結(jié)果返至申請人戶口所在社區(qū)公示5天。公示期滿后，將符合條件的報市住房保障管理部門核準(zhǔn)、備案。⑥市住房保障管理部門對區(qū)、縣上報的申請材料在3個工作日內(nèi)進(jìn)行核準(zhǔn)，符合條件的，予以備案，并下發(fā)《沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資格認(rèn)定書》。⑦保障對象憑《沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資格認(rèn)定書》于3個月內(nèi)在本市范圍內(nèi)選購商品住房或二手住房1套（面積不限）。3個月內(nèi)沒有購買住房的，《沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資格認(rèn)定書》作廢，如以后購房，需重新履行審批手續(xù)。申請人購買商品房的，在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂《商品房買賣合同》時，提供《沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資格認(rèn)定書》（以下簡稱《資格認(rèn)定書》），并同時簽訂《申領(lǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼授權(quán)委托書》（以下簡稱《授權(quán)委托書》）。開發(fā)建設(shè)單位在網(wǎng)上合同備案時，應(yīng)在電子合同中標(biāo)注“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣，并注明貨幣補(bǔ)貼金額。

1申請購買經(jīng)濟(jì)適用房

須采用家庭全名制，包括申請人及其共同申請的家庭成員。具體條件為：具有市區(qū)城鎮(zhèn)居民常住戶口，且申請人及其共同申請的家庭成員至少有一人是取得市區(qū)戶籍滿5年以上的城鎮(zhèn)居民；具有市區(qū)城鎮(zhèn)居民常住戶口，申購人在市區(qū)工作滿一年的省部屬、市直、區(qū)直機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)干部職工；取得市區(qū)暫住證且工作滿8年的（以社會養(yǎng)老保險繳交時間為準(zhǔn)），且具備中級以上職稱的企業(yè)外來管理和技術(shù)人員。無房或人均住房面積低于16平方米（已簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷戶除外）。家庭收入低于當(dāng)年度統(tǒng)計部門公布的上一年度職工平均工資收入4倍以下。未享受政策性優(yōu)惠購房（包括集資建房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、解困房）。廉租房保障對象由城鎮(zhèn)最低收入家庭調(diào)整到城鎮(zhèn)低收入家庭，每家庭戶建筑面積1人戶按16平方米，2人戶按30平方米，3人戶按40平方米，4人以上戶按50平方米認(rèn)定。具體條件為：具有本市城鎮(zhèn)居民戶口，長期居住中心市區(qū)建成區(qū)或各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)超過5年以上的家庭。家庭成員之間有法定贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或撫養(yǎng)關(guān)系。家庭人均年收入在7500元以下。屬于無房或私有住房人均使用面積16平方米以下的家庭。政策性租賃房對象為不符合廉租住房申請條件、但又無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入家庭、中等偏低收入家庭。具體條件為：具有市區(qū)城鎮(zhèn)居民常住戶口，且申請人及其共同申請的家庭成員至少有一人是取得市區(qū)戶籍滿5年以上的城鎮(zhèn)居民；具有市區(qū)城鎮(zhèn)居民常住戶口，申購人在市區(qū)工作滿一年的省部屬、市直、區(qū)直機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)干部職工；取得市區(qū)暫住證且工作滿8年的（以社會養(yǎng)老保險繳交時間為準(zhǔn)），且具備中級以上職稱的企業(yè)外來管理和技術(shù)人員。

2沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法

第一條為完善住房保障體系，解決城市低收入家庭住房困難，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理行為，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指給予優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷售價格，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以城市低收入住房困難家庭為銷售對象，具有保障性質(zhì)的政策性住房。本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市轄區(qū)以及縣（市）人民所在地鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合縣（市）人民規(guī)定條件的家庭。第三條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，市場運(yùn)作，政策扶持，定向銷售”的原則。由組織，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、銷售和管理。第四條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)以及管理分工如下：①市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)制定政策，審議中長期發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，審議建設(shè)土地利用規(guī)劃和年度用地計劃，負(fù)責(zé)決策、領(lǐng)導(dǎo)、管理。②市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)日常管理和組織協(xié)調(diào)工作。對市場需求進(jìn)行分析；會同市發(fā)改委、市規(guī)劃和國土資源局、市建委確定中長期發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計劃；負(fù)責(zé)建設(shè)的指導(dǎo)、監(jiān)督管理、銷售審批、房源調(diào)配等。③市規(guī)劃和國土資源局負(fù)責(zé)編制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地年度計劃，并在全市年度土地供應(yīng)計劃中統(tǒng)籌安排，負(fù)責(zé)劃撥經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地。④市建委負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市政配套工程建設(shè)。⑤市監(jiān)察局負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的監(jiān)察工作。⑥市物價局負(fù)責(zé)價格管理。第五條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)劃由市房產(chǎn)局協(xié)調(diào)市發(fā)改委、市規(guī)劃和國土資源局、市建委等部門編制，報市**審批。市發(fā)改委會同市房產(chǎn)局根據(jù)建設(shè)規(guī)劃下達(dá)年度建設(shè)計劃。開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，必須嚴(yán)格按照國家基本建設(shè)程序和市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。第六條經(jīng)濟(jì)適用住房的項目選址由市規(guī)劃和國土資源局、市房產(chǎn)局、各區(qū)、縣（市）共同確定。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目規(guī)劃、設(shè)計方案由市規(guī)劃和國土資源局會同市房產(chǎn)局共同確定。第七條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)享受下列優(yōu)惠政策：①建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，并在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排；②免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房模式是近年來適應(yīng)社會需要而產(chǎn)生的一種新型的社會調(diào)整住房困難的一種模式，屬于我國改革市場經(jīng)濟(jì)的新生事物，被越來越多的地方采用?；诮?jīng)濟(jì)適用房申請、使用工作過程導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)適用房的改革已成為我國社會界關(guān)注的熱點(diǎn)，本研究把工作經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)申請過程導(dǎo)向的理論引入到實(shí)際社區(qū)申請、使用、質(zhì)量模式的建筑專業(yè)領(lǐng)域，對經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)申請工作過程導(dǎo)向的工作內(nèi)涵、特點(diǎn)、理論基礎(chǔ)作了深入的分析，加深了對經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)申請、使用、質(zhì)量工作過程導(dǎo)向理論相關(guān)概念、觀念的認(rèn)識?；诮?jīng)濟(jì)適用房的社區(qū)申請、使用、質(zhì)量工作過程導(dǎo)向的改革方案符合建構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房理論和多元智能理論的核心思想，也是情境認(rèn)知經(jīng)濟(jì)適用房理論的具體實(shí)踐。以社區(qū)申請經(jīng)濟(jì)適用房工作過程導(dǎo)向理論為基點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)申請、使用、質(zhì)量改革研究，有利于經(jīng)濟(jì)適用房理論的進(jìn)一步充實(shí)和完善，從而更好地指導(dǎo)實(shí)踐。

3結(jié)論

本文將以經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)申請、使用、質(zhì)量工作過程導(dǎo)向理論為指導(dǎo)，通過具體的問卷調(diào)查和實(shí)地訪談，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房建筑專業(yè)人了解現(xiàn)狀和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際情況，對基于經(jīng)濟(jì)適用房的工作過程導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)適用房的改革方案進(jìn)行了設(shè)計，力爭做到申請、使用、質(zhì)量和實(shí)踐有機(jī)結(jié)合。

（上接P184）土地供應(yīng)制度等也會對其起一定的調(diào)控作用。由于政府壟斷了土地一級市場，供給彈性很小，決定其價格水平的主要是需求狀況，土地需求是一種引致需求，開發(fā)商對未來房價的預(yù)期決定著對土地的需求程度，從而影響地價。

23實(shí)證研究結(jié)論

地價是房價的重要組成部分，地價與房價的變化具有較強(qiáng)的相關(guān)性。房價與地價雖然具有一定的關(guān)聯(lián)，但并不是簡單的線性關(guān)系。為了合理控制房價，我們除了要保證地價水平合理之外，還有合理調(diào)控市場的供求關(guān)系，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3協(xié)調(diào)房價與地價均衡發(fā)展、穩(wěn)定嘉興房價的相關(guān)對策31政府要加強(qiáng)對房價的宏觀調(diào)控

政府要采取一定的調(diào)控政策促進(jìn)房價與地價的均衡發(fā)展。從貨幣政策方面來說，政府要嚴(yán)格控制貨幣投放量，努力控制房地產(chǎn)的投資規(guī)模和信貸規(guī)模，從而防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過度膨脹，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸的平衡。從財政政策方面來說，嘉興市政府必須要通過稅收政策來調(diào)節(jié)不同群體之間的貧富差距，緩解市區(qū)住房結(jié)構(gòu)矛盾，優(yōu)化住房矛盾；同時也要保障低收入家庭的購房能力。

32要建立房價、地價的動態(tài)監(jiān)測機(jī)制

要保證房價與地價的協(xié)調(diào)發(fā)展，相關(guān)部門必須要建立房價與地價的動態(tài)監(jiān)測機(jī)制。嘉興市要充分利用當(dāng)前的地價監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，通過地價杠桿，及時地調(diào)整市內(nèi)土地市場的供需平衡狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，提高地價管理的質(zhì)量及實(shí)效性。

33積極調(diào)整嘉興市發(fā)展的用地需求

從用地需求方面來看，嘉興市內(nèi)長期存在著強(qiáng)勁的剛性用地需求，而且用地需求的供需矛盾十分突出，這也為地價的持續(xù)上漲提供了客觀條件。嘉興市要調(diào)整土地利用的總體規(guī)劃，從而為各種重點(diǎn)項目用地提供強(qiáng)有力的保障。同時，嘉興市要充分落實(shí)土地市場管理和土地執(zhí)法工作的各個要求，建立健全長效工作機(jī)制，加大整改力度，從而保障全市土地資源的合理合法利用。

4結(jié)論

房價與地價之間存在著較強(qiáng)的互動關(guān)系，兩者相互依存，影響著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展造成一定的影響。就目前來說，嘉興市的房價與地價水平一直呈現(xiàn)出一種較為協(xié)調(diào)的狀態(tài)，這是多種因素共同作用的結(jié)果。在未來的發(fā)展過程中，嘉興市政府一定要做好宏觀調(diào)控工作，加強(qiáng)對房價與地價的實(shí)時監(jiān)測工作，積極調(diào)整發(fā)展的用地需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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