龔小鋒

隨著一二線城市的土地爭奪戰(zhàn)高潮迭起，低迷的三四線城市似乎還沉浸在沉寂之中，龐大的庫存，已經(jīng)成為這些城市艱難的負重。

近日，國土資源部發(fā)布的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》，“對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應”，旨在進一步化解區(qū)域庫存。此后，各地方政府紛紛響應，不少縣市開始暫停土地供應。

多地出臺細則跟進

在國土部發(fā)布規(guī)劃之前，廣東省國土資源廳搶先一步發(fā)出通知：對近五年批而未供和閑置土地處置不力的1個地級市和23個縣（市、區(qū)）暫停2016年新增建設用地指標使用或土地供應。

“文件公布后，廣東多地的開發(fā)商一片歡騰?！睆V東一名地產(chǎn)機構(gòu)人士表示，廣東肇慶、江門等區(qū)域開發(fā)商是直接受益者。在他看來，暫停供應確實是調(diào)控市場的有效辦法，市場預期供應減少，樓市交易步伐將明顯加快。開發(fā)商應該抓住這個機遇，快速去化。

在國土部發(fā)文之后，遼寧、江西、重慶、湖南等地也均提出了通過控制土地供應來化解樓市庫存的舉措。4月11日，遼寧省國土資源廳下發(fā)通知，要求全省各地從嚴落實房地產(chǎn)去庫存工作，對于庫存嚴重的地區(qū)，停止供應房地產(chǎn)開發(fā)用地。

湖南省的規(guī)定更加細化，4月8日，湖南省發(fā)文稱，對各地商品房庫存去化周期在8-12個月的，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應不得超過上年度供應量的50%；庫存去化周期在13-36個月的，供應不得超過上年度供應量的20%；庫存去化周期超過36個月的，原則上停止新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批和供應。

福建近日也推行了土地新政，實行福廈泉、莆漳寧、南三龍差異化房地產(chǎn)政策，合理確定商品房及其用地供應規(guī)模和節(jié)奏，庫存量大、去化周期長的三四線城市，暫停土地供應。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍認為，去庫存方式有很多種，壓縮土地供應規(guī)模是主要方式之一。地方政府對庫存嚴重區(qū)域提出更嚴的要求，有助于其根據(jù)當?shù)貙嶋H，實現(xiàn)供地和去庫存等的匹配。

“肉疼”的地方政府

房地產(chǎn)用地去庫存寫入國土資源“十三五”綱要，也意味著去庫存將成為貫穿五年的長期政策方向。高庫存區(qū)域供地減少甚至暫停，這就意味著一些地方賣地的收入將大幅減少，本來活得已經(jīng)不怎么滋潤的地方政府，要開始過更苦的日子。

在全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌看來，減少土地供應無疑會影響當?shù)氐呢斦杖?，下一步怎么樣更加穩(wěn)妥地實施還要看接下來的細節(jié)和執(zhí)行。一些三四線城市庫存相對較高，需要的是多種方式配合去庫存。

目前，土地財政收入占地方財政收入一半左右，是地方財政非稅收收入的主要來源。即使政府不叫停部分地區(qū)供地，三四線城市土地市場也早已傷痕累累。

據(jù)財政部近日發(fā)布的“2015年全國土地出讓收支情況”，2015年全國繳入國庫的土地出讓收入跌破4萬億元，為33657.73億元，同比下降21.6%。其中，三四線城市有很多土地流拍，而成交均價則處在歷史最高位。

國土部對今年土地出讓收入增速并不樂觀，預計全國土地出讓收入或繼續(xù)下滑。今年一季度，全國土地市場分化持續(xù)，一線城市受供地銳減影響成交走低，二線城市漸成市場熱點，三四線城市在政策托舉下仍提振無力。

各大房企在年初的表態(tài)中，都不看好三四線城市。龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉表示，集團未來會集中在一線及重點二線發(fā)展，不會進入三四線城市。萬達商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁齊界則稱，三四線城市的去庫存壓力依然很大，在這些城市會停止拿地開發(fā)銷售物業(yè)，改用輕資產(chǎn)模式發(fā)展。

不過，上述政策也并非意味著今后不再供地，地方主管部門的暫停供地，也會依據(jù)現(xiàn)實情況而進行變動。在上述廣東業(yè)內(nèi)人士看來，廣東等地停止供地可能是暫時性的，估計也就幾個月，應該不會整個2016年都凍結(jié)。

因為廣東省文件說明“各地整改結(jié)果經(jīng)該廳驗收通過后，報經(jīng)廣東省政府同意方可恢復安排（使用）2016年新增建設用地指標或新增建設用地供應”。上述被“暫停供應”的城市和地區(qū)，必然想方設法來“達標”，爭取盡快解禁。

盤活思路

在去庫存的大背景下，地方政府如不逐步改變以往土地財政的方式，將很難再有出路。目前，國家正在推進房地產(chǎn)稅立法，試圖將以賣地收益為收入主要來源，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)稅收，尤其是持有環(huán)節(jié)的稅收為主進行改革。地方政府應以此為契機，推進物業(yè)稅、環(huán)境稅等新稅源，推動營改增，以緩解對土地財政的依賴。

盡管房地產(chǎn)用地受到限制，但國家仍然鼓勵新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。

國土部的規(guī)劃中，也明確提出，“對于未開工建設的房地產(chǎn)開發(fā)用地可轉(zhuǎn)用途利用”，蘭州、湖南等地此前曾出臺相關(guān)措施。

例如，蘭州市發(fā)布《關(guān)于加快城鄉(xiāng)規(guī)劃審批的實施意見》，允許通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，將未開工建設的房地產(chǎn)開發(fā)用地轉(zhuǎn)為棚戶區(qū)改造、危房改造、保障性住房項目以及開發(fā)建設文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等國家支持的新興產(chǎn)業(yè)。

4月8日，湖南省相關(guān)政策則提到，對于已取得用地未開工的房地產(chǎn)項目，引導其轉(zhuǎn)型發(fā)展，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。

不過，回歸到叫停供地的初衷——去庫存，只有庫存得以化解，房地產(chǎn)市場的供需才能回歸平衡。

顧云昌認為，當前中國樓市去庫存難度堪稱巨大，關(guān)鍵是要為高庫存找到有效出口。想要真正實現(xiàn)去庫存，還要加大力度，包括降低首付比例乃至稅收優(yōu)惠等貨幣、財稅政策仍然不夠。

從去年以來，各級政府紛紛出招托市，從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補貼、購房落戶及市場監(jiān)管等多個環(huán)節(jié)著手。未來房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)人士普遍認為，三四線高庫存將消化三至五年，結(jié)合國土部叫停供地的規(guī)劃，三到五年內(nèi)，三四線城市仍將繼續(xù)進行去庫存攻堅戰(zhàn)，這也意味著中短期內(nèi)，地方政府必須從土地財政的困境中拼殺出一條血路。