崔書文　黃曉芳　夏先清　林火燦

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展要抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。其中，突出強調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存，提出加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求；建立購租并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場。那么目前房地產(chǎn)庫存壓力大在哪兒？農(nóng)民購買商品房的意愿和能力如何？回購商品房做保障房是否可行？現(xiàn)以河南省為研究樣本，深入進(jìn)行調(diào)研。

近來，農(nóng)民工進(jìn)城買房成為熱門話題，議論者眾。其中一個疑問就是：農(nóng)民工進(jìn)城買房潛力有多大？

之所以選擇河南，主要因為河南是我國人口第一大省和勞務(wù)輸出大省，加上河南出臺政策早，在鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房方面已經(jīng)有一些積極探索。城里人買不了這么多房

調(diào)研組先到鄭州，再到漯河、濮陽兩個省轄市，還到了縣級市禹州市和臨潁縣。每到一個城市，直撲眼簾的無一例外都是高聳的新樓。

這些樓房時髦、洋氣，大多高30層左右，頗有點直掛云霄的感覺。多、密、新，構(gòu)成了我們對河南中小城市房地產(chǎn)市場的最初印象。

“河南房地產(chǎn)市場區(qū)域分化很明顯，縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市，鄭州壓力相對要小很多?！焙幽鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說。

據(jù)河南省房管部門統(tǒng)計，截至2015年11月底，河南省商品房庫存面積11165萬平方米，同比增長7.6%，去化周期17個月。這其中，有7個縣市去化周期超過36個月，有32個縣市去化周期在18個至36個月之間。

按地產(chǎn)界通常的說法，去化周期12個月左右說明供需相對平衡，超過這個點，就會有去庫存的壓力。

在鄭州新區(qū)，高樓林立，現(xiàn)代化都市已具規(guī)模。

河南正商置業(yè)有限公司副總裁郭偉說，鄭州市近年住宅供應(yīng)在整體商品房供應(yīng)中占比不大，作為省會城市剛性需求很旺盛，所以房價一直穩(wěn)步上漲，庫存壓力不大。相比之下，商業(yè)用房供應(yīng)量大，去化速度比較慢，去化周期大約有80個月。

省轄市住宅庫存的壓力則大了許多?！?014年年中是最難熬的時候，全市有7個月銷量負(fù)增長。為啥？房子降價，退房的比買房的還多！”濮陽市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說。

數(shù)據(jù)顯示，濮陽市商品房庫存量260萬平方米，其中市城區(qū)庫存162萬平方米。同時，開發(fā)企業(yè)資金短缺，投資意愿不強，固定資產(chǎn)投資下降。

在漯河，2015年前三季度商品房預(yù)售面積168萬平方米，同比增長近14%，實際銷售78萬平方米，同比降低28%。同時還有大量已經(jīng)形成投資的在建和待建項目。2013年和2014年該市共批準(zhǔn)99個項目，總建筑面積1867萬平方米，這些項目雖未全部開工，但已實際形成投資。“這么算的話，這些投資已經(jīng)可以滿足全市近10年的需求了?！变鸷邮凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L陳興和說。

對于縣級城市來說，去庫存的壓力更為嚴(yán)峻。2015年上半年，禹州市商品房銷售面積同比下降了35.3%，低谷時全市一個月僅賣出40多套房子。目前在售商品房112萬平方米，即使按2015年政策推動下銷售30萬平方米計算，也需要將近4年才能消化。

“房地產(chǎn)牽一發(fā)動全身，這么大的庫存量靠城里人根本沒有辦法消化?！崩顚W(xué)軍說，在這個背景下，河南各地開始探索加快農(nóng)民工市民化，推動以滿足新市民住房需求為出發(fā)點的住房制度改革和政策激勵。

農(nóng)民工為啥愿意進(jìn)城買房

房令江在濮陽市打工已有20多個年頭了。他給飯店配菜，每天騎著三輪車穿梭于大街小巷，常常夢想在城里擁有一個屬于自己的房子。

當(dāng)房令江在位于濮陽繁華地段的海斯頓公園和我們談起這些時，禁不住開心地大笑起來。2015年7月他剛剛在這里買了一套三居室。

“我們這些外出打工的農(nóng)民，沒有不想在城里安家的。都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福?！狈苛罱f，“這是我們的動力！”

2015年4月開始，濮陽市出臺了一系列政策鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，要求開發(fā)商合理降價，讓利于民。購買首套住房的，每平方米政府補貼150元，還減免交易服務(wù)費。

在臨潁縣天成逸家售樓處外面，偌大的廣告牌上打出了樓盤最大的賣點：小區(qū)配套了幼兒園，小學(xué)明年交付使用，以后還會有初中。公司副總經(jīng)理邵永宏說，這里的房子70%是附近的農(nóng)民購買。

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣級城市里農(nóng)民的購房意愿很高，比例高達(dá)60%至80%，對他們來說，買房的最大動力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。

“農(nóng)民給自個兒花錢可能不舍得，但為了孩子的教育，他們的購房意愿很高。而且，現(xiàn)在農(nóng)村結(jié)婚已經(jīng)不是過去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說得很！”濮陽市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說。

2015年10月份，在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省出臺了鼓勵農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房消費的政策，采取改善金融服務(wù)、實施財政補貼、落實子女教育同城待遇、降低購房成本等措施，促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房。

但是雖然有政策上的優(yōu)惠，農(nóng)民能買得起城里的房子嗎？

房令江說，這次買房，政府補了1萬多，自己首付20多萬，每月還貸1000多，壓力并不大。兩口子一塊干，算下來，每月家里還有不少節(jié)余。

“現(xiàn)在農(nóng)民工已經(jīng)更新?lián)Q代了，有技術(shù)的藍(lán)領(lǐng)工人工資很高。比如建筑工地的小工，每天掙300多塊是常事?！焙幽险讨脴I(yè)有限公司營銷中心總經(jīng)理郭麗敏說，現(xiàn)在他們公司人工成本增加很快，其中很大一部分是農(nóng)民工工資增長。

從我們走訪的情況來看，縣級市房價普遍在每平方米3000元左右，如果配以相應(yīng)的金融支持，很多農(nóng)民有在城里購房的意愿和支付能力。

創(chuàng)新服務(wù)解決貸款難

“農(nóng)民的觀念已經(jīng)改變了，愿意貸款買房。但不少農(nóng)民工沒有固定工作，雖然有還款能力，卻提供不了收入證明，沒法在銀行貸款。城里人買房絕大多數(shù)都是貸款，不給農(nóng)民提供這個金融支持，怎么也說不過去?！变鸷邮凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L陳興和說。endprint

為此，漯河、濮陽等地普遍采取了金融創(chuàng)新的辦法，在加強前期調(diào)研，確保借款人還款能力的同時，把出具收入證明材料的范圍擴大到村委會等機構(gòu)，讓包括擺攤設(shè)點的農(nóng)民工也能順利辦理貸款。從調(diào)研掌握的情況來看，90%以上的農(nóng)民買房時選擇貸款。

為給農(nóng)民提供金融支持，濮陽市準(zhǔn)備實施農(nóng)民購房政府擔(dān)保，將成立一個政策性置業(yè)擔(dān)保公司，為進(jìn)城農(nóng)民買房提供擔(dān)保。公司運營的一個硬性條款就是，凡農(nóng)民進(jìn)城購房首付款比例達(dá)到20%，可以享受最低的貸款利率。

同時，他們還將有穩(wěn)定勞動關(guān)系的進(jìn)城落戶農(nóng)民工納入住房公積金覆蓋范圍，在農(nóng)民工自愿的基礎(chǔ)上，強制用工單位和農(nóng)民工本人共同繳納住房公積金，農(nóng)民工也可以申請用公積金貸款買房。

為及時給農(nóng)民提供購房信息，禹州市把房展會辦到了鄉(xiāng)里。市里房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會印制了宣傳頁，把全市五證齊全的樓盤集中展示，把政府提供的各項優(yōu)惠政策列出，在鄉(xiāng)房展會上宣傳發(fā)放。在各個村里，也都設(shè)了聯(lián)絡(luò)員?！霸诜可芥?zhèn)的房展會上，當(dāng)天就成交了17套住宅、3套門面房?！庇碇菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局副局長程君偉說。

在臨潁縣東方國際廣場售樓處門口，6輛宣傳車一字排開，都是下鄉(xiāng)鎮(zhèn)營銷用的?！拔覀兊臉潜P總共490多套房子，現(xiàn)在已經(jīng)賣了480多套。70%是各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶?！睎|方國際銷售經(jīng)理韓偉說。

政策支持產(chǎn)生了立竿見影的效果?！?015年上半年全市共銷售了448套房子，但7月份政策出臺到12月份，賣了1700多套，增加了2倍多。”程君偉說。

數(shù)據(jù)顯示，2015年前10月，漯河市房屋銷量73萬平方米，平均每月7萬平方米。但9月份漯河市實施政策支持后，每月的銷量都有15萬平方米左右。

多位接受采訪的人士表示，鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房是化解三四線城市房地產(chǎn)庫存的有效辦法。按此思路，三四線城市房地產(chǎn)去庫存有條件也有能力。

加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程

“表面看，農(nóng)民工進(jìn)城購房可以化解房地產(chǎn)庫存，但更深層的意義是加快了新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程?！崩顚W(xué)軍表示，通過政策推動，加快了農(nóng)民向城鎮(zhèn)流動的步伐，提高了城鎮(zhèn)化率，起到了一石多鳥的效果。

作為勞務(wù)輸出的人口大省，河南的城鎮(zhèn)化率一直不高。2014年全省常住人口城鎮(zhèn)化率45.2%，低于全國54.77%的水平。尤其是戶籍人口城鎮(zhèn)化率低，僅有22.4%。

國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化率在30%到70%之間是城市快速發(fā)展階段?！俺擎?zhèn)化是中國現(xiàn)代化的必由之路，農(nóng)民是中國轉(zhuǎn)型發(fā)展的主力軍，政府要做的就是創(chuàng)造條件讓他們在城市住得下，生活得好?！崩顚W(xué)軍表示。

在禹州，為迎接進(jìn)城購房的新市民，專門新成立了9個社區(qū)居民委員會。城區(qū)所有的高中合并，成立了兩所高標(biāo)準(zhǔn)的高中，增加了小學(xué)、初中的建設(shè)數(shù)量和規(guī)模，在社區(qū)增設(shè)了醫(yī)療服務(wù)點。為吸引新市民就業(yè)，2014年12月市里還建設(shè)了健康產(chǎn)業(yè)園。

“讓農(nóng)民進(jìn)城實際是一套組合拳，倒逼了各項改革的深入推進(jìn)?！庇碇菔懈笔虚L李清河說。

為了讓農(nóng)民留得下，生活得好，河南加快了戶籍制度改革步伐，推動一批具備條件、有意愿的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)向常住人口全面覆蓋。

讓農(nóng)民進(jìn)城，須讓農(nóng)民沒有后顧之憂。為此，河南也加快了農(nóng)村土地制度改革進(jìn)程。在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省已經(jīng)出臺政策，規(guī)定凡在城鎮(zhèn)購買商品住房或者二手房的，保留進(jìn)城落戶農(nóng)民在其原戶籍地土地承包經(jīng)營權(quán)不變，宅基地使用權(quán)不變，原有集體財產(chǎn)權(quán)益不變。濮陽等地開始探索建立完善農(nóng)民宅基地抵押登記制度，研究制定農(nóng)民宅基地上的房屋在一定范圍內(nèi)交易等政策。

不少接受采訪的人士同時表示，要從全面建成小康社會的高度認(rèn)識農(nóng)民工市民化的意義。但這是一個漸進(jìn)的過程，指望農(nóng)民一下子都進(jìn)城不現(xiàn)實，不可操之過急，在政策制定執(zhí)行過程中要避免變成對房地產(chǎn)的大規(guī)模刺激。

此外，農(nóng)民進(jìn)城購房是市場化的主動行為，是農(nóng)民根據(jù)自己生產(chǎn)生活需求所做的主動選擇，政府的角色是引導(dǎo)和提供服務(wù)，要避免在實際操作中越位。

（經(jīng)濟日報）endprint