關(guān)于人民幣貶值對房地產(chǎn)市場的影響和沖擊分析

陳思如

摘要：自2005年我國開始實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度起，積壓多年的人民幣外部升值壓力開始發(fā)力，使得我國人民幣長期處于一種震蕩變化的狀態(tài)，甚至其中有幾年都處于單邊升值狀態(tài)。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，在之后的兩年內(nèi)人民幣對美元匯率橫盤波動，且一度出現(xiàn)了下滑趨勢。這也使得人們開始相信7年一次的經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴預(yù)言。2015年，我國經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)波動，即便政府出臺多樣相關(guān)政策刺激嘗試改變房地產(chǎn)行業(yè)下滑趨勢，可是房地產(chǎn)庫存以及房地產(chǎn)行業(yè)所承受的資金壓力都在不斷增加，并且在出現(xiàn)一線城市房價瘋漲與西北出現(xiàn)“鬼城”兩極風(fēng)化的情況。因此，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展急需提高關(guān)注力度，明確人民幣匯率的變化影響著投資熱點(diǎn)，對我國各行各業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生的相對深刻的變化。如果不能及時對其進(jìn)行分析，找到切實(shí)可行的應(yīng)對措施，長此以往必然會使得我國各行業(yè)發(fā)展深受挫折。本文就先針對人民幣貶值因素進(jìn)行簡要分析和介紹，探究得出當(dāng)下人民幣貶值對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，找到應(yīng)對其沖擊和影響的對策與方法，以期為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供有效對策和幫助。

關(guān)鍵詞：人民幣貶值；房地產(chǎn)；市場；影響；對策

無可厚非，人民幣貶值確實(shí)受到國際整體金融環(huán)境的影響，進(jìn)而也對本國的各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的沖擊。尤其自2008年下半年之后，人民幣對美元的匯率逐步呈現(xiàn)出連續(xù)貶值的態(tài)勢，之后雖然略有一定的反彈，可是大多數(shù)時候還是呈現(xiàn)持續(xù)低迷的狀態(tài)。隨著金融全球化的深入，時間到了2015年，全球經(jīng)濟(jì)市場出現(xiàn)了飄搖不定的狀態(tài)，大宗商品價格的持續(xù)下跌使得我國的新興市場遭遇了嚴(yán)重的貨幣危機(jī)。歐洲經(jīng)濟(jì)受到共同貨幣擔(dān)憂影響，而美聯(lián)儲也因?yàn)榧酉栴}加劇了全球經(jīng)濟(jì)恐慌。而這些對我國經(jīng)濟(jì)的直接影響，就是造成了股市的劇烈波動，從而影響貨幣匯率。人民幣在對外貨幣環(huán)比貶值過程中，引發(fā)了人民幣市場的動蕩不安，同時更對我國深受其影響的房地產(chǎn)行業(yè)造成了嚴(yán)重的影響。針對于此，房地產(chǎn)行業(yè)必須對人民幣貶值現(xiàn)象進(jìn)行客觀認(rèn)識，找到應(yīng)對其沖擊的具體對策和方法，盡可能降低房地產(chǎn)行業(yè)受到的損失與影響，有效提升我國房地產(chǎn)市場的競爭力，為我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供幫助。

一、 人民幣貶值因素探究

人民幣貶值受整個金融市場的影響相對較大，其主要是因?yàn)榻鹑谑袌鰟邮幉话菜斐傻?。但從?xì)節(jié)角度進(jìn)行分析，人民幣貶值主要是由兩個方面因素造成的。

第一，是因?yàn)榱魍ㄖ械呢泿帕砍^了社會所需求的實(shí)際需求量，這就會出現(xiàn)人民幣供大于求的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致人民幣貶值。就如同市場生產(chǎn)過剩一個道理，供大于求，就會使得商品數(shù)量過多，而購買人數(shù)有限，從而造成了商品剩余現(xiàn)象。

第二，則是因?yàn)橘Q(mào)易逆差造成的。因?yàn)橘Q(mào)易逆差的存在，使得國家出現(xiàn)了入不敷出的局面。但是為了盡可能維持貿(mào)易平衡，不得不選擇貨幣貶值從而獲得更高的市場競爭力，以求在對外出國的過程當(dāng)中提升自身的出口量，為我國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展提供基礎(chǔ)和保障。

鑒于此，人民幣貶值是市場發(fā)展過程當(dāng)中不可規(guī)避的一個現(xiàn)象，其對各行各業(yè)的影響也至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要貨幣支持，更需要相對穩(wěn)定的金融市場作為保障。因此人民幣貶值，勢必會對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不可估量的損失與沖擊。

二、當(dāng)下人民幣貶值對我國房地產(chǎn)影響分析

（一）熱錢大規(guī)模從中國流出

所謂熱錢，也可以稱之為游資，是一種用于金融市場交易過程中，迅速流動的短期性資金。其本身是為了追求匯率的變動，從而為了獲取較高報(bào)酬而進(jìn)行的一種投機(jī)性行為。熱錢本身具有一定的特點(diǎn)：短期性、投機(jī)性以及套利性質(zhì)，都使得其在我國發(fā)展過程中造成嚴(yán)重的惡劣影響。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國在近些年來所流出的“熱錢”金額位于世界第一位，這就足以說明為了追求更為可觀的利益，我國所出現(xiàn)的這類投機(jī)行為異常嚴(yán)重。

而根據(jù)全球金融誠信組織進(jìn)行分析可以得出，這些熱錢的大范圍流出，其主要實(shí)現(xiàn)途徑就是通過“貿(mào)易虛報(bào)”。所謂的貿(mào)易需要，則是在海關(guān)發(fā)票上進(jìn)行手腳處理，通過偽報(bào)進(jìn)口或者出口貨物的價值，實(shí)現(xiàn)對大量金錢的“變身”。從某種程度上講，這一行為實(shí)際上也是一種變相的洗錢行為。因此，人民幣大量貶值必然會對我國房地產(chǎn)行業(yè)造成深遠(yuǎn)影響，通過這種地下錢莊的形式，將我國人民幣市場打亂。熱錢的大規(guī)模流出，會使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)大量下降。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)價格出現(xiàn)了崩潰現(xiàn)象，就一定會通過財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行消費(fèi)轉(zhuǎn)移，從而對國民經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)與投資產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

（二）影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展觸發(fā)金融危機(jī)

正如前面分析得出，熱錢大量轉(zhuǎn)移之后，開發(fā)商的投資會受到直接影響，且其為了降低自身的經(jīng)濟(jì)損失，必然要將這一風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為消費(fèi)，從而影響到投資行為。在世界發(fā)展歷史上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格泡沫破裂所產(chǎn)生的金融體系震蕩并非不存在，早在上世紀(jì)九十年代初期，日本就曾經(jīng)受到了這樣的重創(chuàng)，而這一影響持續(xù)了二十幾年，使得日本經(jīng)濟(jì)多年來遭受這一動蕩的影響。自此之后，一直到2004年，日本不動產(chǎn)的整體狀況依舊呈現(xiàn)出大范圍下跌趨勢，最高值達(dá)到了跌幅75%。這不僅僅使得日本不動產(chǎn)整體處于多年下跌狀況，也使得日本的銀行承擔(dān)了幾千億美元的壞賬。這對于日本而言，可謂是重大打擊，必然會對日本的整個金融市場、經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成沉重影響。果然，日本自九十年代初期的這場經(jīng)濟(jì)動蕩之后，承受了14年的經(jīng)濟(jì)下滑影響，直到現(xiàn)在也仍然受到當(dāng)時危機(jī)的影響。再比如2008年以美國為首的金融危機(jī)席卷全球，之后的一段時間之內(nèi)整個金融市場瀕臨崩潰，股票市場出現(xiàn)嚴(yán)重震蕩乃至崩盤，整個世界陷入了嚴(yán)重的金融危機(jī)中難以改善。直到2014年，各國經(jīng)濟(jì)才逐步出現(xiàn)恢復(fù)趨勢，且這一趨勢的轉(zhuǎn)變效果并不明顯。

（三）上海深圳等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)房價成倍增長

人民幣貶值對我國房地產(chǎn)行業(yè)的又一大影響就在于我國一線城市的房價出現(xiàn)了成倍增長的態(tài)勢。對于我國一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)而言，其房價不僅出現(xiàn)了很高的局面，而且增長速度格外驚人。根據(jù)國際清算銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，美國自1997年之后，一直到現(xiàn)在為止，房產(chǎn)價格漲幅 為60%以上，西班牙的房產(chǎn)價格上漲幅度為130%，而我國一線城市，尤其以北京、上海、廣州、深圳等為例，其房價漲幅超過了400%，這也是直到現(xiàn)在為止仍未降低的比率。這將是一個非常驚人的數(shù)字，同時對我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體平穩(wěn)發(fā)展以及對我國經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步都是非常不利的。實(shí)際上，近些年來，我國樓市與股市資產(chǎn)價格的瘋狂上漲，主要是受到了我國較高通貨膨脹率的影響。然后正因?yàn)槭艽擞绊?，于是我國的食品價格市場也全面崩潰，最終導(dǎo)致通貨膨脹現(xiàn)象嚴(yán)重，我國的人均恩格爾系數(shù)也居高不下。當(dāng)這一現(xiàn)象進(jìn)入到樓市與股市當(dāng)中，必然會不斷促進(jìn)該行業(yè)資產(chǎn)價格的飆升，從而造成市場泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)。

三、應(yīng)對人民幣貶值對房地產(chǎn)市場的影響和沖擊策略

（一）加強(qiáng)金融監(jiān)管的力度，加強(qiáng)跨境資本的流動管理

在當(dāng)前人民幣持續(xù)貶值且動蕩的狀態(tài)之下，必須要對我國金融行業(yè)發(fā)展進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，尤其需要對跨境資本的流動管理進(jìn)行加強(qiáng)。正因?yàn)樵S多熱錢有可能會出現(xiàn)大規(guī)模撤出現(xiàn)象，所以更需要對其進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)測，一定要打擊這類投機(jī)套利型資本擾亂經(jīng)濟(jì)市場。其中，尤其需要注重套利投機(jī)資金會通過對外貿(mào)易以及其他渠道進(jìn)行轉(zhuǎn)移，同時需要將各企業(yè)的出口情況與海關(guān)進(jìn)行及時的信息核對。避免出現(xiàn)貨物貿(mào)易與實(shí)際的資金流動出現(xiàn)不符的現(xiàn)象，盡最大可能確保出口與收賬的真實(shí)和統(tǒng)一性。

（二）保持人民幣匯率穩(wěn)定，使其在可控范圍內(nèi)

保持人民幣匯率的相對穩(wěn)定，可以使得人民幣的震動范圍在可以控制的預(yù)期范圍之內(nèi)，從而使得人民幣貶值預(yù)期得以扭轉(zhuǎn)。這就要求央行在對人民幣進(jìn)行控制的時候，既不能允許人民幣過度貶值，也決不能允許人民幣飛快升值。確保人民幣幣值穩(wěn)定，可以對我國匯率穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)，同時也可以維護(hù)整個金融市場，確保我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，需要注意的是，人民幣的匯率穩(wěn)定并不是說人民幣匯率永遠(yuǎn)一成不變，而是需要對人民幣進(jìn)行可控性、逐步性操作。將市場作為核心，將市場需求作為基礎(chǔ)，從而制定出合理范圍內(nèi)的人民幣匯率浮動制度。人民幣匯率變化需要具有一定的彈性，且時刻確保其在合理范圍內(nèi)波動，這樣可以對我國金融市場形成一種相對穩(wěn)定和均衡的狀態(tài)。除此之外，還可以通過銀行進(jìn)行債券與票據(jù)的利用，從而操作市場，對人民幣升值壓力進(jìn)行減緩，使得人民幣升值過程呈現(xiàn)出漸進(jìn)性態(tài)勢，為我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展提供保障。

（三）國家宏觀調(diào)控，制定和完善相應(yīng)管理制度

國家在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，起到了重要的宏觀調(diào)控作用，這主要是因?yàn)閲页雒婵梢灾贫ㄏ鄳?yīng)的管理制度和方法，從而有效遏制房價惡性競爭與飛速增長。實(shí)際上，房價快速增長的房地產(chǎn)市場將導(dǎo)致供大于求的趨勢，這很容易使得房價單方面的升值預(yù)期被打破，短時間內(nèi)可能會爆發(fā)不可控制的增長局面。但也正因?yàn)槿绱?，越來越多的投資者開始處于觀望狀態(tài)，盡可能想要規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)行業(yè)的整體交易量必然會有所下降。同時，我國地方財(cái)政收入和各地區(qū)的土地收益有著較強(qiáng)的聯(lián)系，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響頗大，所以政府部門并不愿意對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大范圍調(diào)整。因此，國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候，更應(yīng)該注重支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)政策的出臺，通過相應(yīng)的管理制度，盡可能規(guī)范房地產(chǎn)市場，避免惡性競爭的出現(xiàn)，同時也盡可能規(guī)避人民幣貶值對我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來的沖擊與挑戰(zhàn)。

（四）對特殊時期的房地產(chǎn)市場采取不同應(yīng)對措施

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展深受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及貨幣匯率的影響，故而房地產(chǎn)行業(yè)也處于不同的發(fā)展時期和階段。作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要意識到不同時期房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同對策。

以最近兩年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，其大多數(shù)城市都已經(jīng)出現(xiàn)了住房供應(yīng)過剩的局面，大部分城市的住房庫存都需要消化至少十年之上。這就足以說明房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)供大于求，長此以往必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的通貨膨脹。因此，許多地區(qū)在未來都會面臨嚴(yán)重的房價下跌趨勢。所以對于這一時期的房地產(chǎn)市場而言，需要進(jìn)行必要的市場調(diào)整，盡可能將過剩的住房進(jìn)行消化，通過優(yōu)化住房等形式實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化處理。房地產(chǎn)行業(yè)通過賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)行業(yè)競爭力更為加強(qiáng)，地區(qū)化差異越發(fā)明顯。根據(jù)調(diào)查顯示，2017年之后我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將會進(jìn)入高危階段，因此無論是政府還是房地產(chǎn)投資者，都需要清醒看待這一現(xiàn)狀，對不同時期的房地產(chǎn)市場采取不同的應(yīng)對措施，以便盡可能縮小與降低人民幣貶值對房地產(chǎn)行業(yè)造成的長期惡劣影響。

四、結(jié)束語

人民幣貶值是當(dāng)前我國金融市場中比較嚴(yán)峻的問題，同時也是影響我國各行各業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性因素。因此，為了有效確保我國各行各業(yè)的健康發(fā)展，尤其需要確保對我國國民經(jīng)濟(jì)影響最大的房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)采取一些應(yīng)對措施，控制游資熱錢，化解外來經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊；引導(dǎo)投資者理性投資，倡導(dǎo)居民合理消費(fèi)，鼓勵實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相信未來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將會有更為科學(xué)的目標(biāo)和對策，同時為我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)步、金融市場完善提供基礎(chǔ)性保障。（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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