增強(qiáng)海外工業(yè)園財務(wù)盈利的幾個因素分析

劉振光　李紅昌

摘要：根據(jù)海外實際實施的一個工業(yè)園咨詢服務(wù)的多年經(jīng)驗，從建設(shè)規(guī)模、降低成本、開拓收入來源渠道三個方面，分析了增強(qiáng)海外_工業(yè)園財務(wù)盈利的辦法。

關(guān)鍵詞：海外工業(yè)園；財務(wù)；盈利

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）004-000251-02

隨著國家“一帶一路”戰(zhàn)略的實施，在其輻射范圍內(nèi)的投資活動日趨活躍。有幸參加了在海外的一個工業(yè)園項目的前期研究，目前本項目也是國家“一帶一路”范圍內(nèi)的重要項目。從2011年開始編制本項目的可行性研究報告至今已有5年時間，期間我們對報告根據(jù)項目的進(jìn)展情況進(jìn)行過多次調(diào)整修改，截止目前我們還在跟蹤著本項目的實施情況，實時測算本項目的財務(wù)盈利能力。

一、項目概況

本工業(yè)園遠(yuǎn)期規(guī)劃整體用地面積約90平方公里，交通便利。項目的未來定位：以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐，集生態(tài)、宜居、興業(yè)、活力、創(chuàng)新五位一體的國際財智新城，而且是兩國合作的示范區(qū)。園區(qū)的總體建設(shè)工期為二十五年。在海外建設(shè)工業(yè)園，中國不僅帶去了資金，為中國企業(yè)走出去提供一個基地，促進(jìn)兩國之間的經(jīng)貿(mào)聯(lián)系，也有利于傳播中國在特區(qū)、開發(fā)區(qū)建設(shè)方面的成功經(jīng)驗。

二、項目財務(wù)面臨的問題

本項目由中外雙方持股出資建設(shè)，中方為大股東，以企業(yè)為主導(dǎo)進(jìn)行市場化運(yùn)作，所以財務(wù)盈利能力是本項目成敗的關(guān)鍵因素。

根據(jù)國內(nèi)工業(yè)園的開發(fā)經(jīng)驗，此類項目一般投資很大，回報周期長，盈利能力不高；而且開發(fā)的主體一般是地方政府，政府考慮的因素除園區(qū)開發(fā)本身的盈利能力外，還有未來的稅收、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長等效益，所以即使是園區(qū)本身開發(fā)效益不高，但是從其他方面能夠獲得補(bǔ)償，政府也愿意推動工業(yè)園的開發(fā)。

本項目是海外工業(yè)園，稅收歸當(dāng)?shù)卣校c工業(yè)園股東無關(guān)，所以通過園區(qū)開發(fā)如何獲得盈利是難以回避的問題。

三、分析與對策

根據(jù)本項目5年來的咨詢服務(wù)經(jīng)歷，如何確定建設(shè)規(guī)模、降低成本、開拓收入來源渠道是影響項目財務(wù)效益較為重要的三個方面，本文從這三個方面進(jìn)行分析。

1.總體規(guī)模可大，起步區(qū)規(guī)模要小

工業(yè)園一般起步建設(shè)時規(guī)模只有幾平方公里，發(fā)展成熟后會達(dá)到幾十、數(shù)百平方公里。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一亦莊園2020年規(guī)劃規(guī)模100平方公里，起步區(qū)3.83平方公里；上海張江高新技術(shù)區(qū)核心園規(guī)劃面積由原來的5平方公里擴(kuò)大到后來的25平方公里。

所以在做工業(yè)園總體規(guī)劃時，可以把總體范圍放大一些，這樣為未來的發(fā)展留有足夠的空間；起步區(qū)是工業(yè)園建設(shè)的起點，起步區(qū)的規(guī)模應(yīng)控制在4平方公里左右，如果太大，一旦效益不好就會損失較大，如果太小又不易發(fā)揮規(guī)模效益，幾家企業(yè)就容易把起步區(qū)占滿了。下表是幾個先后不同方案對于總體、起步區(qū)規(guī)模的比較情況。本項目最后定的起步區(qū)規(guī)模是3.5平方公里，規(guī)模適中，風(fēng)險能夠做到可控。

2.降低成本

（1）稅收問題

在海外建設(shè)工業(yè)園是必須爭取當(dāng)?shù)卣亩愂諆?yōu)惠政策的，無論對園區(qū)開發(fā)股東還是對未來的入園企業(yè)而言，稅收優(yōu)惠就是降低成本。稅收涉及一個比較復(fù)雜的體系，本項目的股東可以在前期與政府協(xié)商給予本項目的優(yōu)惠稅收政策，在這方面為園區(qū)股東和入園企業(yè)爭取了很多的優(yōu)惠稅收政策，比當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有類似工業(yè)園更好的優(yōu)惠政策。比如：土地可以長期或臨時使用，租賃99年或者轉(zhuǎn)為私有，不需要進(jìn)行相應(yīng)拍賣并免除繳納土地租賃合同簽署權(quán)的費(fèi)用；免除園區(qū)開發(fā)公司銷售在工業(yè)園區(qū)內(nèi)自主生產(chǎn)商品（工程、服務(wù)）未來20年所得利潤的所得稅；免除入園企業(yè)自注冊之日起10年內(nèi)的所得稅，后10年減半征收等。這些優(yōu)惠政策為園區(qū)開發(fā)降低了很多成本，也為未來入園企業(yè)提供了很好的稅收條件，增強(qiáng)了園區(qū)的吸引力。

現(xiàn)在本項目已經(jīng)全面進(jìn)入了施工階段，回首前期的稅收政策也有不足的地方，值得以后注意。比如“免除園區(qū)開發(fā)公司銷售在工業(yè)園區(qū)內(nèi)自主生產(chǎn)商品（工程、服務(wù)）未來20年所得利潤的所得稅”，而對于自主生產(chǎn)商品的定義和我們的理解有一定出入，當(dāng)?shù)卣藛T認(rèn)為出售土地不屬于自主生產(chǎn)的商品，必須繳納所得稅，而作為園區(qū)開發(fā)的主要收入來源是通過一級開發(fā)后出售園區(qū)土地，所以這樣又加重了開發(fā)成本。

（2）技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，多方案比選降低成本

編制可研的過程也是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相互磨合的過程，設(shè)計方案是否合理很大程度上決定了經(jīng)濟(jì)的合理性。由于本項目是海外項目，設(shè)計方案受制于國內(nèi)和國外多方面因素。根據(jù)政府頒布的法令，“設(shè)計、設(shè)計文件協(xié)商、建設(shè)和投入運(yùn)營，可采用中華人民共和國及其他國家的技術(shù)規(guī)范法律文件”，我方設(shè)計人員在方案設(shè)計時可以采用中方標(biāo)準(zhǔn)，也要結(jié)合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，最終是要找到一個技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的方案。在設(shè)計過程中，方案進(jìn)行了多次調(diào)整，有時變動還會比較大。如有一條馬路原方案設(shè)計兩側(cè)為雨水管道，后來與當(dāng)?shù)卦O(shè)計部門溝通后改為兩側(cè)為雨水溝；關(guān)于供水量，和當(dāng)?shù)卦O(shè)計溝通后也降低了供水量指標(biāo)；對于一些如采暖的設(shè)施改為由入園企業(yè)建設(shè)等，這些方案的變化都降低了項目成本，增加了項目的盈利性。

為了測算項目的盈利性，我們對上百種方案進(jìn)行了測算。通過建立數(shù)學(xué)模型，對于模型中每一個參數(shù)的變化都可以測算最終的結(jié)果。通過多種不同方案的比選，為增加項目的盈利性尋找方法。例如，如果減少園區(qū)某條支路或橋梁的建設(shè)將會多大程度影響項目的效益；園區(qū)的土地價格、住宅價格等變化對項目的敏感性；貸款利率的變化對項目的盈利性；管網(wǎng)如何結(jié)合地形的變化進(jìn)行敷設(shè)；如何確定場地標(biāo)高影響土方量的大小等。通過不同方案的比選，我們?yōu)闃I(yè)主與當(dāng)?shù)卣?、合作伙伴、銀行等不同部門的談判提供了智力支持。

（3）爭取政策性貸款，降低成本

本項目的實施雖然是企業(yè)主導(dǎo)的市場化項目，但是也需要國家的強(qiáng)大支持。園區(qū)的建設(shè)規(guī)模幾十平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施投資幾十億美元，建設(shè)周期幾十年，回收周期長，資金壓力非常大，沒有國家的支持很難成功。這個項目涉及商務(wù)、外交、銀行等眾多部門，最終這個項目爭取到了政府的政策性貸款，利率比較低，降低了企業(yè)的開發(fā)成本。

3.收入來源要多樣化、精細(xì)化

本項目是一個集生態(tài)、宜居、興業(yè)、活力、創(chuàng)新五位一體的國際財智新城。需要把原為森林、農(nóng)田等未開發(fā)的土地，變?yōu)槲逋ㄒ黄降摹笆斓亍?，需要投入大量資金進(jìn)行道路、管網(wǎng)、場站等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，而出售土地的收入往往不能平衡建設(shè)的投資，所以還需要豐富收入的來源渠道。比如包括建設(shè)酒店進(jìn)行自營，建設(shè)住宅進(jìn)行出售，建設(shè)廠房進(jìn)行租賃等多種渠道增強(qiáng)項目的盈利能力，前提是我們對每一類物業(yè)形態(tài)都進(jìn)行了財務(wù)分析，確實能夠增強(qiáng)本項目盈利能力的就可以自己建設(shè)。

另外，對于出售土地，要做到網(wǎng)格化細(xì)分，對每一塊土地都進(jìn)行編號，針對不同性質(zhì)的土地采取不同的地價，比如工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地等都有不同的價格，而且對于每一塊即使是用途一樣的土地，可以根據(jù)區(qū)位的優(yōu)勢采取不同的價格。

四、結(jié)語

我們通過對本項目5年的咨詢服務(wù)，通過上述幾方面的工作，有很多收獲也有遺憾的地方。目前本項目已經(jīng)獲得了國家的政策性貸款，起步區(qū)項目的內(nèi)部收益率高于貸款利率，未來本項目的剩余部分的內(nèi)部收益率將遠(yuǎn)高于貸款利率；起步區(qū)的道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)全面施工，項目面向全球招商，并且已有幾家入園企業(yè)開工建設(shè)，很多企業(yè)簽訂了意向協(xié)議。本項目是國家一帶一路戰(zhàn)略規(guī)劃的重要項目，在走出去的大背景下，將會有更多的中國企業(yè)入駐園區(qū)，也會有更多的其他地區(qū)的企業(yè)參與進(jìn)來。