個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的房產(chǎn)登記問(wèn)題

崔文強(qiáng)

個(gè)體工商戶作為個(gè)體經(jīng)營(yíng)的一種特殊形式，已經(jīng)存在了30多年，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化升級(jí)，個(gè)體工商戶已經(jīng)明顯面臨發(fā)展后勁不足、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力偏低的劣勢(shì)。加之政府對(duì)企業(yè)的扶持力度和鼓勵(lì)態(tài)勢(shì)，個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型為企業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)不容忽視的課題。而在各類型的企業(yè)中，因個(gè)人獨(dú)資企業(yè)在設(shè)立條件及投資方式等方面具備便利，許多個(gè)體工商戶會(huì)選擇轉(zhuǎn)型升級(jí)為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。在個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)中，房屋登記部門通常會(huì)在實(shí)務(wù)中面臨如下問(wèn)題：先前登記在個(gè)體工商戶字號(hào)名下的房產(chǎn)，如果在個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之后，申請(qǐng)登記至個(gè)人獨(dú)資企業(yè)名下，此項(xiàng)登記申請(qǐng)應(yīng)為轉(zhuǎn)移登記還是變更登記？具體實(shí)務(wù)中應(yīng)該如何操作呢？

要解答以上問(wèn)題，首先要明確的是個(gè)體工商戶可否轉(zhuǎn)型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，這是解答以上問(wèn)題的前提?！秱€(gè)體工商條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第二十九條規(guī)定，個(gè)體工商戶申請(qǐng)轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)組織形式，符合法定條件的，登記機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為其提供便利。由此可見(jiàn)，個(gè)體工商戶如果符合法定條件，是準(zhǔn)許轉(zhuǎn)型為企業(yè)的。但是法定條件為何？《條例》中并未明示。不過(guò)據(jù)此《條例》規(guī)定，各地市均出臺(tái)了關(guān)于指導(dǎo)個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型升級(jí)為企業(yè)的意見(jiàn)或者規(guī)定，這些規(guī)范性文件中不僅指出了個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型為企業(yè)的條件，而且還對(duì)鼓勵(lì)扶持政策以及轉(zhuǎn)型的具體實(shí)務(wù)操作進(jìn)行了明示，使得個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型為企業(yè)在各地市平穩(wěn)落地，成為現(xiàn)實(shí)。比如，《遼寧省政府辦公廳關(guān)于支持個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型升級(jí)為企業(yè)的意見(jiàn)》提到，“個(gè)轉(zhuǎn)企”可以按照變更程序辦理，申請(qǐng)人應(yīng)向工商登記部門提交個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型升級(jí)為企業(yè)申請(qǐng)書。個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的，允許繼續(xù)使用原登記字號(hào)。再比如，《寧波市人民政府關(guān)于支持個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型升級(jí)為企業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》中涉及扶持措施的規(guī)定明確提出為個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型提供行政許可便捷服務(wù)，文件規(guī)定：工商部門允許擬轉(zhuǎn)企的個(gè)體工商戶依法繼續(xù)使用原名稱中的字號(hào)；對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的個(gè)體工商戶，采用直接辦理變更登記的方式；工商部門在核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的同時(shí)一并核發(fā)個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型證明，為企業(yè)申請(qǐng)政策優(yōu)惠及辦理其他手續(xù)提供便利。

由此可見(jiàn)，個(gè)體工商戶可以轉(zhuǎn)型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，而且各地對(duì)轉(zhuǎn)型多持鼓勵(lì)和扶持態(tài)度，那么轉(zhuǎn)型后的房產(chǎn)過(guò)戶究竟為變更登記還是轉(zhuǎn)移登記呢？因個(gè)體工商戶在實(shí)踐中存在家庭經(jīng)營(yíng)和個(gè)人經(jīng)營(yíng)兩種模式，個(gè)人經(jīng)營(yíng)的以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任，家庭經(jīng)營(yíng)以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任。但是介于個(gè)人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，鮮有個(gè)體工商戶在登記時(shí)登記為家庭經(jīng)營(yíng)，且家庭經(jīng)營(yíng)的，轉(zhuǎn)型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，與一人投資的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，主體明顯發(fā)生變化，此類登記為轉(zhuǎn)移登記爭(zhēng)議不大。故而本文僅就個(gè)人經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之后的房屋過(guò)戶問(wèn)題進(jìn)行探討。針對(duì)該登記業(yè)務(wù)屬于變更還是轉(zhuǎn)移問(wèn)題，有觀點(diǎn)從個(gè)體工商戶和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的主體資格角度闡釋，認(rèn)為該類過(guò)戶應(yīng)屬于轉(zhuǎn)移登記。因?yàn)閭€(gè)體工商戶在《民法通則》第二章公民（自然人）章節(jié)中加以規(guī)定，法律并未將其歸入企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體或其他組織的行列，因而在主體資格上應(yīng)歸為公民行列。其主體與個(gè)人獨(dú)資企業(yè)有明顯不同。故而辦理房產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)作轉(zhuǎn)移登記處理。這種觀點(diǎn)的關(guān)鍵在于個(gè)體工商戶的主體資格認(rèn)定，將個(gè)體工商戶劃歸“公民”還是“其他組織”是區(qū)分登記類型的鎖鑰。

筆者的觀點(diǎn)與上文觀點(diǎn)不同，認(rèn)為該登記業(yè)務(wù)應(yīng)為變更登記。理由有三：

其一，從個(gè)體工商戶的法律主體資格角度闡釋。筆者對(duì)個(gè)體工商戶的主體資格傾向于“其他組織”。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條規(guī)定，《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括：（1）依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、合伙組織；……（9）符合本條規(guī)定條件的其他組織。據(jù)此規(guī)定，個(gè)體工商戶雖未在此條中列舉，但第（9）條作為兜底條款為個(gè)體工商戶劃入其他組織創(chuàng)造了條件。個(gè)體工商戶同樣是合法成立，有雇員、組織和財(cái)產(chǎn)，不具備法人資格，滿足該規(guī)定的條件。且《民事訴訟法》規(guī)定，其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人，即在民事法律關(guān)系中，其他組織應(yīng)具有當(dāng)事人主體資格，因個(gè)體工商戶的特殊性，其字號(hào)往往具有代表個(gè)體工商戶的身份屬性。同時(shí)，在民商事法律關(guān)系以及勞動(dòng)法律關(guān)系中，均承認(rèn)了個(gè)體工商戶字號(hào)的主體資格。比如，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第五十九條規(guī)定，在訴訟中，個(gè)體工商戶以營(yíng)業(yè)執(zhí)照中登記的經(jīng)營(yíng)者為當(dāng)事人。有字號(hào)的，以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的字號(hào)為當(dāng)事人，但應(yīng)同時(shí)注明該字號(hào)經(jīng)營(yíng)者的基本信息?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（二）》第九條規(guī)定，勞動(dòng)者與起字號(hào)的個(gè)體工商戶產(chǎn)生的勞動(dòng)爭(zhēng)議訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的字號(hào)為當(dāng)事人，但應(yīng)同時(shí)注明該字號(hào)業(yè)主的自然狀況。另外，在行政法律關(guān)系中，亦未明確界定個(gè)體工商戶的主體性質(zhì)為“公民”抑或“其他組織”，因此涉及個(gè)體工商戶觸犯相關(guān)行政法律法規(guī)，需要進(jìn)行處罰時(shí)則會(huì)產(chǎn)生選擇上的困難，而許多行政執(zhí)法部門的做法往往是對(duì)個(gè)體工商戶按照企業(yè)或者其他組織的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰，因?yàn)閭€(gè)體工商戶比之公民又有明顯區(qū)別，其作為經(jīng)營(yíng)主體倘若與公民同樣適用相同的處罰，明顯有失公允，違背公平原則。據(jù)此，宜將個(gè)體工商戶歸入其他組織行列。在個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型的實(shí)務(wù)操作中，需對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行名稱預(yù)先核準(zhǔn)，盡量保留原字號(hào)，實(shí)質(zhì)上亦是一直延續(xù)，只是組織稱謂及形式發(fā)生了變化，應(yīng)采變更登記為宜。

其二，從實(shí)務(wù)中各地的具體操作不難看出，各地市對(duì)個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)多采用直接辦理變更登記的思路，對(duì)原個(gè)體工商戶的字號(hào)予以保留，核發(fā)“個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型證明”，申請(qǐng)轉(zhuǎn)型的個(gè)體工商戶持此證明辦理其他手續(xù)。同時(shí)，原個(gè)體工商戶的檔案與轉(zhuǎn)型后的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)檔案作并檔處理，以保持主體檔案的延續(xù)性?！墩憬∪嗣裾k公廳關(guān)于支持個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型升級(jí)為企業(yè)的意見(jiàn)》第二十二條規(guī)定，相關(guān)部門根據(jù)個(gè)體工商轉(zhuǎn)型證明等有關(guān)材料，對(duì)其相關(guān)事項(xiàng)提供便利，涉及的審批事項(xiàng)和過(guò)戶手續(xù)，各部門采取變更程序辦理。同時(shí)，對(duì)于個(gè)體工商戶和轉(zhuǎn)型后企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，如果投資主體、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)范圍基本不變的，免征契稅和免收交易費(fèi)。由此可見(jiàn)，各地市對(duì)于個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型的態(tài)度是扶持和鼓勵(lì)，對(duì)于涉及的相關(guān)業(yè)務(wù)予以便捷辦理，顯然，變更登記比之轉(zhuǎn)移登記要更為簡(jiǎn)捷高效，符合宗旨要求。

其三，從投資主體、經(jīng)營(yíng)范圍、主體承擔(dān)的民事責(zé)任幾個(gè)方面對(duì)比個(gè)體工商戶和轉(zhuǎn)型后的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，是否發(fā)生了顯著變化。因個(gè)體工商戶原本為個(gè)人經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)型后為個(gè)人投資，倘若保持了原本的經(jīng)營(yíng)范圍，應(yīng)認(rèn)定其為同一主體的延續(xù)。另外，在責(zé)任的承擔(dān)上看是否有所變化亦十分關(guān)鍵。《中華人民共和國(guó)民法通則》第二十九條規(guī)定了個(gè)體工商戶的無(wú)限責(zé)任：個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶的債務(wù)，個(gè)人經(jīng)營(yíng)的，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營(yíng)的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。而《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二條規(guī)定，本法所稱個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，是指依照本法在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立，由一個(gè)自然人投資，財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。由此可見(jiàn)，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)中投資人亦以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，與個(gè)人經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶責(zé)任范圍相同。但是持有不同觀點(diǎn)者提出，《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二十八條規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)解散后，原投資人對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)存續(xù)期間的債務(wù)仍應(yīng)承擔(dān)償還責(zé)任，但債權(quán)人在五年內(nèi)未向債務(wù)人提出償債請(qǐng)求的，該責(zé)任消滅。據(jù)此認(rèn)定個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)責(zé)任不同于個(gè)體工商戶，責(zé)任不同，主體便存在差異，宜以轉(zhuǎn)移登記辦理兩者之間房產(chǎn)權(quán)屬劃轉(zhuǎn)。但是筆者認(rèn)為，《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二十八條本身便存在自相矛盾之處，此處之五年若為訴訟時(shí)效，首先其并不符合訴訟時(shí)效的起算時(shí)點(diǎn)，而且五年期限明顯長(zhǎng)于兩年的普通規(guī)定，既不利于法律關(guān)系的穩(wěn)定，同時(shí)又加重了個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的訴訟負(fù)擔(dān)，設(shè)置五年訴訟時(shí)效顯得多此一舉；而若為除斥期間，亦存在爭(zhēng)議，因個(gè)人獨(dú)資企業(yè)債權(quán)人對(duì)其債務(wù)享有的是請(qǐng)求權(quán)，而非依一方意思表示便可使法律關(guān)系改變的形成權(quán)，而除斥期間通說(shuō)只適用于形成權(quán)，此處與之相悖；即使其具備明顯的除斥期間特性，還存在與訴訟時(shí)效銜接的問(wèn)題，在五年內(nèi)是否還適用訴訟時(shí)效，皆存在爭(zhēng)議。因此，筆者認(rèn)為，2000年施行的《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》中該條已經(jīng)明顯不適應(yīng)目前形式，此期限在理論和實(shí)踐上都存在很大的爭(zhēng)議。在此種情形下，不宜以此來(lái)判定個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)責(zé)任范圍不同于個(gè)體工商戶。法律規(guī)定此條款的意旨在于敦促債權(quán)人及時(shí)行使權(quán)利，維護(hù)社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定，并非旨在改變個(gè)人獨(dú)資企業(yè)所承擔(dān)的無(wú)限責(zé)任，以此認(rèn)定兩者存在主體差異難免有失偏頗。

具體到登記實(shí)務(wù)中如何操作，根據(jù)各地市工商部門實(shí)際，通常采用的是“一注一銷”的辦理方式。將個(gè)體工商戶注銷，為轉(zhuǎn)型的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)開具個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型證明，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)可持該證明至登記部門單獨(dú)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。作為登記部門應(yīng)對(duì)個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)型證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)屬證書及其相關(guān)資料進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，對(duì)個(gè)體工商戶原個(gè)人經(jīng)營(yíng)者及個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人是否一致、其經(jīng)營(yíng)范圍是否變化進(jìn)行核準(zhǔn)，一致的應(yīng)按照變更登記手續(xù)將房屋登記至個(gè)人獨(dú)資企業(yè)名下。

陳品祿/責(zé)任編輯