袁洲 何倫志

我國海外地產(chǎn)投資肇始于2004年，經(jīng)過近幾年在海外市場的爬滾摸打，中國房企在海外地產(chǎn)市場投資金額迅速增長，從2008年投資總額不足7000萬美元，迅猛上升為2015年的213.7億美元，投資總額翻了近300倍，中國資本投資海外地產(chǎn)市場進(jìn)入一個全盛時期。海外地產(chǎn)因具有總體投資價格較低、收益回報率較高的優(yōu)勢，受到來自中國房企投資者的青睞，在人民幣對美元持續(xù)走低及國內(nèi)房地產(chǎn)價格回跌的趨勢下，我國品牌房企紛紛試水轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外地產(chǎn)市場淘金，中國資本投資全球房地產(chǎn)市場的比例越來越高，海外地產(chǎn)市場成為中國房企未來投資焦點領(lǐng)域。目前，雖然中國房企在海外地產(chǎn)市場已取得顯著成績，成為影響全球房地產(chǎn)市場價格波動的主要力量之一，但與國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場相比，中國房企在海外地產(chǎn)投資市場將面臨瞬息即變的國際匯率波動、更為復(fù)雜的市場環(huán)境、突如其來的政策法規(guī)變化以及境外地產(chǎn)投資資金的安全等風(fēng)險。因此，中國房企在進(jìn)入海外地產(chǎn)市場進(jìn)行投資前，應(yīng)做好前期的風(fēng)險防控工作，確保我國房企在海外地產(chǎn)市場的投資收益不斷增長。

一、中國房企海外地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

（一）從海外地產(chǎn)投資城市看，美國門戶城市是首選

自2005年我國匯率體制改革伊始，人民幣對美元持續(xù)走強；但進(jìn)入2014年，我國人民幣首次對美元連續(xù)貶值，從2014年最初的最高點6.05貶到2015年的6.49，人民幣貶值幅度高達(dá)7%。人民幣持續(xù)貶值、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上升趨勢發(fā)生扭轉(zhuǎn)以及國內(nèi)經(jīng)濟增速步入“新常態(tài)”，而美元對人民幣持續(xù)走強，美國經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市核心區(qū)域的地產(chǎn)風(fēng)險低、收益穩(wěn)定優(yōu)勢，增強了美國門戶城市吸引中國房企海外投資潛力。據(jù)2016年3月30日戴德梁行發(fā)布的2015年中國對外投資市場報告數(shù)據(jù)顯示，從海外地產(chǎn)投資目的地看，美國市場前景廣闊，有足夠的生存空間可供中國房企嘗試進(jìn)入。美國門戶城市是中國房企海外地產(chǎn)首選投資目的地，在美國地產(chǎn)投資總額達(dá)43.7億美元，約占我國海外地產(chǎn)投資總額的近五分之一，達(dá)20.45%。其中，紐約、洛杉磯、波士頓、芝加哥和西雅圖等城市吸引中國房企海外地產(chǎn)投資額約占在全美地產(chǎn)投資總額的94%，僅紐約和洛杉磯兩座城市就占據(jù)中國房企在美地產(chǎn)投資總額的87%。

（二）從海外地產(chǎn)投資國別看，歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟體國家仍是主要投資對象國

據(jù)2016年3月30日戴德梁行發(fā)布的2015年中國對外投資市場報告數(shù)據(jù)顯示，2015年我國海外地產(chǎn)投資創(chuàng)歷史新高，投資總額高達(dá)213.7億美元，增幅為41.5%。從海外地產(chǎn)投資國別或地區(qū)看，中國海外地產(chǎn)投資主要首選歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟體國家或地區(qū)，其投資總額排在前十位的是：美國，中國香港、澳大利亞、馬來西亞、法國、英國、新加坡、比利時、日本和意大利。但是，隨著我國“一帶一路”國家宏偉戰(zhàn)略逐步實施，中國將計劃在10年內(nèi)向亞洲和歐洲等沿線國家經(jīng)貿(mào)合作和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域投資高達(dá)1.4萬億美元資金，這將帶動我國海外地產(chǎn)投資大規(guī)模增長，尤其是亞洲地區(qū)的地產(chǎn)投資規(guī)模將迅速攀升，成為海外地產(chǎn)投資的后起之秀。例如，2015年，馬來西亞和中國香港分別位居中國房企海外地產(chǎn)投資土地開發(fā)資金總額前2位，與2014年相比，中國海外地產(chǎn)投資在亞洲地區(qū)投資總額增長翻了近3倍。

（三）從海外地產(chǎn)投資資產(chǎn)類別看，寫字樓、土地開發(fā)和酒店為主

據(jù)2016年3月30日戴德梁行發(fā)布的2015年中國對外投資市場報告數(shù)據(jù)顯示，2015年我國海外地產(chǎn)主要投資領(lǐng)域按金額從高到低依次為：寫字樓、土地開發(fā)、酒店、零售資產(chǎn)、住宅和工業(yè)地產(chǎn)。其中，寫字樓投資85.48億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的40%；土地開發(fā)投資70.52億美元，約占海外資產(chǎn)投資總額33%；酒店投資29.92億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的14%；零售地產(chǎn)投資21.37億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的10%；住宅投資4.27億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的2%；工業(yè)地產(chǎn)投資2.14億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的1%。可見，我國海外地產(chǎn)投資領(lǐng)域類別主要以寫字樓為主，其次是海外土地開發(fā)投資并呈迅速增長之勢。2013年，我國海外地產(chǎn)投資基本以寫字樓市場為首選資產(chǎn)類別，占據(jù)整個海外地產(chǎn)投資份額的85%；到2015年，我國海外地產(chǎn)投資細(xì)分市場開始出現(xiàn)大幅度變化，尤其在亞洲地區(qū)馬來西亞和中國香港地區(qū)土地開發(fā)投資呈規(guī)?；顿Y趨勢。2015年，馬來西亞吸引來自中國房企海外地產(chǎn)土地開發(fā)資金總額位居全球之最，高達(dá)25.2億美元；內(nèi)地投資占據(jù)中國香港土地交易投資總額的1/3和香港土地交易費用總額的55%。2015年12月18日，隨著碧桂園在馬來西亞新山投資約385.75億美元的“森林城市”開發(fā)項目的成功，標(biāo)志著中國房企向海外地產(chǎn)市場投資模式由嘗試性向規(guī)模性轉(zhuǎn)變。

（四）從海外地產(chǎn)投資主體性質(zhì)和種類看，國有房企和保險機構(gòu)是主力軍

據(jù)2016年3月30日戴德梁行發(fā)布的2015年中國對外投資市場報告數(shù)據(jù)顯示，參與海外地產(chǎn)投資涉及主體有民營房企、國有房企、保險公司、私募基金、高凈值人群等。2015年，我國國有房企和保險公司是海外地產(chǎn)投資市場的主力軍，二者向海外地產(chǎn)投資規(guī)模大、總額多。2015年，我國國有房企海外地產(chǎn)投資總額已超過中國所有房企海外投資總額的一半以上，高達(dá)58.8%，其地產(chǎn)項目交易數(shù)量約占房企全部海外投資交易數(shù)量的1/3，達(dá)30.8%。從海外地產(chǎn)單筆投資金額看，2015年12月，我國海外地產(chǎn)單筆投資金額最大的是中國國有房企中國中鐵股份有限公司，以17.49億美元巨資投資原馬來西亞皇家空軍基地項目。另外，截止2015年12月底，保險機構(gòu)在海外地產(chǎn)累計投資高達(dá)60億美元，我國保險公司正在通過海外買房的形式來分散財富投資風(fēng)險，正逐步主導(dǎo)海外西方一線城市房地產(chǎn)市場價格的主導(dǎo)權(quán)和定價權(quán)；2015年10筆最大海外房地產(chǎn)交易金額的6單是由中國的保險機構(gòu)購買；其中，安邦保險分別以19.5億美元、11.7億美元和4.1億美元巨資收購曼哈頓華爾道夫酒店、倫敦Heron大廈和曼哈頓美林金融中心；中國人壽保險公司斥資4.2億美元買到了倫敦99 Bishops gate寫字樓，平安保險投資5.06億美元購置倫敦Tower Place寫字樓，太平洋保險公司投資8.2億美元購置Murray大街的高端住宅；中資保險公司總共投資40億美元購買海外一線城市地產(chǎn)，比2014年投資金額翻了一番。

二、中國房企海外地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險

（一）匯率波動風(fēng)險

目前，中國房企海外地產(chǎn)投資正處于熱潮之中，面臨不同幣種之間產(chǎn)生的匯率波動的風(fēng)險，容易產(chǎn)生對地產(chǎn)投資者收益的吞噬和減值。假設(shè)如果人民幣對美元貶值，中國房企將耗費更多的成本在以美元為計價單位的海外地產(chǎn)市場投資，導(dǎo)致其收益比貶值前的利潤減少；如果人民幣對美元升值，中國房企在以美元為計價單位的海外地產(chǎn)市場投資，中國房企將消耗更少的資金在海外地產(chǎn)市場投資而獲取更多的地產(chǎn)利潤。隨著中國房企海外地產(chǎn)投資的速度加快，一些剛試水海外地產(chǎn)投資市場的缺乏投資經(jīng)驗的房企，對海外投資目的地貨幣匯率政策預(yù)估不到位并沒有做好對沖匯率波動風(fēng)險預(yù)防和規(guī)避措施，一旦貨幣匯率發(fā)生較大變動，將產(chǎn)生不可小覷的利潤損失。不同貨幣之間的匯率風(fēng)險是海外地產(chǎn)投資房企在日常經(jīng)營和管理中，因幣種不同轉(zhuǎn)換和期限的錯位而導(dǎo)致核算利潤損失產(chǎn)生。例如，2014年初，一家中國著名的房地產(chǎn)房企投資美國某一地產(chǎn)項目，當(dāng)時簽訂地產(chǎn)購置合同的人民幣對美元匯率是1：6.05，到中國房企履行地產(chǎn)投資項目合同時，人民幣對美元匯率為1：6.09，此時人民幣貶值、美元出現(xiàn)升值，中國房企今后收到地產(chǎn)項目貨款時就會因人民幣貶值而出現(xiàn)美元收益減少。

（二）市場環(huán)境風(fēng)險

市場劇烈波動是中國房企海外地產(chǎn)投資的一個重要的風(fēng)險因素。2008年，國際金融危機爆發(fā)波及全球，對各國房地產(chǎn)價格產(chǎn)生嚴(yán)重影響，引起地產(chǎn)價格大幅跌落。在美國，金融危機爆發(fā)后，房地產(chǎn)價格總體價格跌幅超過30%-60%。更為嚴(yán)重的是那些無法售出的海景房，其價格跌落讓人大跌眼鏡。例如美國佛羅里達(dá)州的原價高達(dá)170萬美元的海景房降至5萬美元仍無需求市場，引起極大的房地產(chǎn)泡沫。恰恰相反，國際金融危機后，我國中央政府實施“4萬億人民幣投資計劃”，使得大部分資金投入到以房地產(chǎn)、鐵路、公路等高利潤項目之中，造成房地產(chǎn)價格迅猛上漲，到2014年我國房地產(chǎn)市場價格才出現(xiàn)回落，經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，一直上漲的房地產(chǎn)價格趨勢得到扭轉(zhuǎn)，中國內(nèi)地房企紛紛轉(zhuǎn)向海外地產(chǎn)市場，但海外地產(chǎn)市場環(huán)境與國內(nèi)市場環(huán)境有著較大區(qū)別。到目前為止，我國房地產(chǎn)市場還未經(jīng)歷過一個完整的周期，對房地產(chǎn)市場價格規(guī)律還未透徹，更別說更為復(fù)雜和更具有挑戰(zhàn)性的海外地產(chǎn)投資市場環(huán)境，房企和個人投資者對國外房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)規(guī)律更是毫無經(jīng)驗可言。一旦我國房企貿(mào)然進(jìn)軍海外地產(chǎn)市場投資，將面臨復(fù)雜的市場環(huán)境風(fēng)險。

（三）政策法規(guī)風(fēng)險

海外地產(chǎn)投資面臨的國際法律制度環(huán)境紛繁復(fù)雜，涉及各種法律和政策。甚至某些國家由于意識形態(tài)、民族主義或政治考量等因素，對中國海外地產(chǎn)投資設(shè)置政策法規(guī)障礙。中國房企海外地產(chǎn)投資稍有不慎，就會陷入投資目的地國的政策法規(guī)窘境，因違反當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)政策而導(dǎo)致投資失敗。例如，2013年4月，中國房企藍(lán)鼎集團在韓國濟州投資開發(fā)“神話歷史公園”度假村項目，與韓國濟州度假村項目東道主已簽署了大規(guī)模開發(fā)投資協(xié)議備忘錄，因濟州道政府某些官員擔(dān)憂中國房企投資濟州“神話歷史公園”度假村項目有可能成為未來的“中國城”，要求政府對已經(jīng)獲得批準(zhǔn)但未開工建設(shè)的大項目提出新的規(guī)則，要求政府不斷提高外國居民通過購買濟州地產(chǎn)而獲得永久居住權(quán)的門檻條件，以防止外國居民大批移民韓國濟州。這一政策變化使得原定于2014年6月24日開工建設(shè)的“神話歷史公園”度假村項目被叫停，造成中國房企海外地產(chǎn)投資嚴(yán)重經(jīng)濟損失。韓國濟州道地產(chǎn)投資環(huán)境突然收緊，對中國房企來說無疑是一次重大考驗，也為中國房企海外地產(chǎn)投資預(yù)防政策法規(guī)變化敲響警鐘。

（四）資產(chǎn)安全風(fēng)險

2014年年初，中國房地產(chǎn)價格幾經(jīng)多年的飆漲之后已進(jìn)入停滯，昔日的輝煌年代已不復(fù)存在。但受到國外地產(chǎn)投資的高回報率、可觀的租金利潤、優(yōu)化資產(chǎn)組合配置、國外地產(chǎn)投資門檻低、利用匯率波動提升投資回報等因素的驅(qū)動，中國房企海外地產(chǎn)投資正積極“走出去”向海外進(jìn)軍，使中國房企海外地產(chǎn)投資遍布全球，尤其是歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟體國家和亞洲新興市場經(jīng)濟體國家。鑒于海外地產(chǎn)置業(yè)的強大需求拉力和國內(nèi)房企的強大資本輸出亟需向海外尋找市場的推力，中國房企紛紛走出國門，從開始的試水轉(zhuǎn)向大規(guī)模開發(fā)投資階段。自2013年以來，我國房地產(chǎn)巨頭綠地、碧桂園、萬達(dá)、中建等大型房企，已在海外投資多起大型房地產(chǎn)項目，其投資規(guī)?？傤~已高達(dá)上百億美元，不僅投資于傳統(tǒng)的歐美發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場，而且還投資于亞洲等新興房地產(chǎn)市場，尤其是隨著我國“一帶一路”戰(zhàn)略的逐步推進(jìn)，我國房企將進(jìn)入沿線國家進(jìn)行大規(guī)模資本輸出和投資。高收益伴隨高風(fēng)險。雖然國外房地產(chǎn)市場發(fā)展相較于我國而言相對成熟，但由于各國商業(yè)市場環(huán)境、法律法規(guī)政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等各不相同，在海外投資涉及金額規(guī)模龐大，動輒上百萬美元甚至上百億美元，其投資后的地產(chǎn)稅費管理、利率波動等衍生的資產(chǎn)安全問題值得關(guān)注，謹(jǐn)慎防范資產(chǎn)安全風(fēng)險。

三、規(guī)避海外地產(chǎn)投資風(fēng)險的措施

（一）內(nèi)部財務(wù)策略和外部衍生工具相結(jié)合，規(guī)避匯率風(fēng)險

雖然中國房企在海外地產(chǎn)投資市場所遇到的匯率風(fēng)險不會自行消除，但可以采取內(nèi)外部相結(jié)合的方法對匯率風(fēng)險加以規(guī)避或?qū)_。一方面，從內(nèi)部房企財務(wù)策略角度講，中國房企在財務(wù)管理中要貫徹執(zhí)行“收支和資產(chǎn)負(fù)債幣種相匹配”原則，規(guī)避和對沖外幣波動風(fēng)險。當(dāng)在海外地產(chǎn)投資目的地國家貨幣出現(xiàn)劇烈波動時，中國房企應(yīng)積極主動采取“收入和資產(chǎn)硬貨幣、支出和負(fù)債軟貨幣”的規(guī)避匯率風(fēng)險策略，甚至可以獲得匯率波動風(fēng)險收益。以我國房企投資俄羅斯地產(chǎn)為例，2014年俄羅斯法定貨幣盧布對美元嚴(yán)重貶值，貶值幅度高達(dá)50%，這使得我國房企在俄羅斯地產(chǎn)項目投資面臨巨大的匯率波動風(fēng)險。為防止匯率波動導(dǎo)致的利潤損失，中國海外地產(chǎn)房企應(yīng)通過對外銷售以美元或人民幣結(jié)算，對外購置建材原料以盧布結(jié)算，實行資產(chǎn)外幣化和負(fù)債本幣化的財務(wù)制度安排，盡可能減少或規(guī)避匯率波動匯兌風(fēng)險。另一方面，從外部衍生工具角度講，外匯衍生品種主要包括外匯遠(yuǎn)期、期貨、掉期和期權(quán)四大工具。目前，中國已推出除人民幣期貨產(chǎn)品之外的三大人民幣衍生品工具，相對于發(fā)達(dá)的資本市場，人民幣衍生工具相對比較缺乏，品種少且規(guī)模小。隨著我國海外地產(chǎn)等資本項目的加速開放，人民幣匯率形成機制更加完善，利用人民幣衍生工具對沖或規(guī)避地產(chǎn)投資風(fēng)險的措施將更加廣泛。

（二）熟悉商業(yè)運轉(zhuǎn)環(huán)境，化解市場環(huán)境風(fēng)險

對初次進(jìn)軍海外地產(chǎn)市場的中國房企而言，其面臨與國內(nèi)房地產(chǎn)市場截然不同的商業(yè)運轉(zhuǎn)環(huán)境。中國房企在投資海外地產(chǎn)市場過程中，勢必會遇到投資目的地商業(yè)運轉(zhuǎn)模式、規(guī)則等商業(yè)環(huán)境因素所帶來的挑戰(zhàn)。中國房企在進(jìn)入海外地產(chǎn)市場后，要及時了解地產(chǎn)市場投資地的商業(yè)環(huán)境和運轉(zhuǎn)模式。在投資目的地商業(yè)環(huán)境方面，中國房企要了解當(dāng)?shù)貎?yōu)惠財政、金融和稅收政策支持何種類型的房地產(chǎn)投資情況；在投資目的地商業(yè)運轉(zhuǎn)模式方面，中國房企要了解地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理等運轉(zhuǎn)模式，熟悉投資目的地地產(chǎn)市場行情，爭取在地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議、資產(chǎn)管理協(xié)議以及地產(chǎn)租賃代理協(xié)議談判中獲取優(yōu)勢。另外，化解市場環(huán)境最為便捷的方法是在投資地尋找合作伙伴，因為當(dāng)?shù)氐耐顿Y合作伙伴熟悉當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場環(huán)境、地產(chǎn)市場運作規(guī)則、地產(chǎn)法律法規(guī)政策等優(yōu)勢，可以彌補中國房企在海外投資的軟實力不足，與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)投資商實現(xiàn)合作共贏。比如，國內(nèi)房企巨頭萬科在美國舊金山的房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于同舊金山大型地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門合作。

（三）熟悉地產(chǎn)投資規(guī)則，預(yù)防政策風(fēng)險

韓國濟州“神話歷史公園”度假村項目的暫停，為中國房企在海外投資遭遇突如其來的政策變化發(fā)揮了警示作用。對海外投資地產(chǎn)的房企來說，投資目的地政府可能由于受到某些因素的影響而制定朝令夕改的政策法規(guī)，使得中國房企在海外地產(chǎn)投資面臨不可預(yù)見和不確定性的政策法規(guī)風(fēng)險。在海外地產(chǎn)投資領(lǐng)域面臨不可預(yù)見的游戲規(guī)則變化，中國房企應(yīng)以積極的心態(tài)做好調(diào)整，將其視為海外投資的常態(tài)，主動出擊和做好投資前準(zhǔn)備工作，充分了解和熟悉當(dāng)?shù)赝顿Y政策法規(guī)。一旦中國房企對海外投資地產(chǎn)目的地政策法規(guī)及特殊領(lǐng)域的政策感到陌生，將對中國房企海外地產(chǎn)投資帶來嚴(yán)重的“水土不服”而造成重大經(jīng)濟損失，這將不利于中國海外地產(chǎn)投資發(fā)展。因此，中國房企在海外投資之前，要熟悉當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)和預(yù)估可能出現(xiàn)的政策變化，了解投資目的地一些特殊支撐產(chǎn)業(yè)、稅收和金融政策，聘請投資目的地專注地產(chǎn)領(lǐng)域的律師、稅務(wù)師、產(chǎn)權(quán)梳理、資產(chǎn)保全等高級咨詢和服務(wù)人才，彌補自身房企在海外投資的“軟實力”的不足，以規(guī)避政策法規(guī)風(fēng)險。

（四）多元化領(lǐng)域投資，分散資產(chǎn)風(fēng)險

2015年，我國房企海外地產(chǎn)投資主要集中寫字樓、土地開發(fā)、酒店、零售資產(chǎn)、住宅和工業(yè)地產(chǎn)等六個領(lǐng)域，各自約占我國海外地產(chǎn)投資總額比例的40%、33%、14%、10%、2%和1%?？梢姡覈Ｍ獾禺a(chǎn)投資主要關(guān)注寫字樓和土地開發(fā)領(lǐng)域，二者投資金額總和高達(dá)156億美元，約占我國全年海外地產(chǎn)投資總額的73%。而且，各國地產(chǎn)投資規(guī)則、市場環(huán)境、宏觀經(jīng)濟波動等各不相同，其所產(chǎn)生的投資后資金風(fēng)險問題復(fù)雜，由于地產(chǎn)投資涉及金額巨大，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而產(chǎn)生資金損失是巨大的。為了規(guī)避投資風(fēng)險，分散集中投資寫字樓和土地開發(fā)等地產(chǎn)項目的資金風(fēng)險，我國房企可以采取多元化投資、全球化資產(chǎn)配置等策略，以期提高海外資產(chǎn)配置效率和資產(chǎn)投資安全。一方面，多元化投資，注重工業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)投資。在歐美發(fā)達(dá)國家工業(yè)地產(chǎn)是一種發(fā)展成熟的業(yè)態(tài)，其投資規(guī)模小、購置總價低且回報率高，是今后我國房企在海外地產(chǎn)投資的未來發(fā)展趨勢。另一方面，轉(zhuǎn)向主要門戶之外的二線城市投資。隨著美國、英國和澳大利亞等主要門戶城市的地產(chǎn)價格不斷攀升，我國房企應(yīng)將投資目光轉(zhuǎn)向其他具有投資潛力的海外發(fā)達(dá)國家二線城市地產(chǎn)項目；例如，美國波士頓，英國曼徹斯特，澳大利亞珀斯等城市。

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