對土地使用權(quán)征收和收回的解讀

朱秉胤+孫利剛

1 承包土地必須知道的法律

一是家庭承包的士地承包經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)。《物權(quán)法》將土地承包經(jīng)營權(quán)歸為物權(quán)規(guī)范，賦予土地承包經(jīng)營權(quán)以物權(quán)性質(zhì)的救濟(jì)手段。按照對物權(quán)類型的劃分，土地承包經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)，是農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織在集體所有或者國家所有由農(nóng)民集體使用的土地上依照土地承包含同的約定進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的權(quán)利。

二是土地承包經(jīng)營權(quán)人的基本權(quán)利即使承包合同未約定，承包人仍然享有。承包人對承包地享有的占有、使用和收益的權(quán)利是法定權(quán)利，即使在承包合同中沒有約定，承包人也依法享有這些權(quán)利，任何組織和個(gè)人不得剝奪和侵害。

三是土地承包經(jīng)營權(quán)人享有物上請求權(quán)。即土地承包經(jīng)營權(quán)人對土地的占有、使用、收益和有限處分權(quán)利被妨害，權(quán)利人可要求妨害人停止侵害、返還財(cái)物、排除妨礙或者賠償損失。該項(xiàng)權(quán)能較債權(quán)請求權(quán)更有效地保護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)人的利益。

四是家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)主體應(yīng)為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五條、第十五條規(guī)定，家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)人必須是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的個(gè)人或"農(nóng)戶"（家庭），并且是承包地所屬的村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

五是“荒地”的土地承包經(jīng)營權(quán)主體可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，但應(yīng)依法定程序確定。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地的，承包方可以是承包地所屬的村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人。對于后者，須經(jīng)發(fā)包方民主議定程序并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；同時(shí)在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。

六是處分土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)有限制條件。土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)將承包經(jīng)營權(quán)出租、轉(zhuǎn)包、入股、互換或依法轉(zhuǎn)讓，但上述權(quán)利的處分，必須受相應(yīng)條件的限制。包括：不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；流轉(zhuǎn)不得超過承包經(jīng)營權(quán)的剩余期限等。

七是土地承包經(jīng)營權(quán)受到侵害時(shí)具有救濟(jì)上的選擇性。土地承包經(jīng)營權(quán)受到侵害的，士地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)行使物上請求權(quán)，尋求《物權(quán)法》的保護(hù)，同時(shí)可以提起合同之訴，得到《合同法》上的救濟(jì)。人民法院審理土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請求和案件的具體情況，正確適用《物權(quán)法》和《合同法》，充分、有效地保護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益。

2 從現(xiàn)行法律制度來說，收回、收購、征收、優(yōu)先購買等方式均是國家對原土地使用權(quán)人權(quán)利的回收方式。

2.1 國有土地使用權(quán)收回：根據(jù)《土地管理法》第58條規(guī)定，在一定的情形下，有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。

2.2 國有土地上房屋征收：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2條，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。

2.3 農(nóng)村集體土地承包地使用權(quán)收回：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)《物權(quán)法》第131條、《土地管理法》第65條規(guī)定，在一定的情形下，報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)。

2.4 農(nóng)村集體土地承包地使用權(quán)征收：國家根據(jù)《土地管理法》第44條、第45條應(yīng)先后辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)和征地批文。并根據(jù)第46條、第47條由縣級以上人民政府予以公告并組織實(shí)施。

2.5 農(nóng)村集體土地宅基地上房屋征收：根據(jù)《物權(quán)法》第152條，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！锻恋毓芾矸ā返?2條，農(nóng)村村民的宅基地面積由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定上限。針對農(nóng)村村民住宅房屋的拆遷補(bǔ)償分別按以下情形處理：集體經(jīng)濟(jì)組織未撤組的，由集體經(jīng)濟(jì)組織重新分配宅基地，由被征地村民自建或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房（小產(chǎn)權(quán)房）；集體經(jīng)濟(jì)組織已撤組的，由征收人給予城鎮(zhèn)戶口轉(zhuǎn)變和社保繳納等工作，并就住宅房屋給予貨幣化補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換（經(jīng)濟(jì)適用房等）。

2.6 國有土地優(yōu)先購買權(quán)：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資源管理的通知》進(jìn)一步指出，申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。

需要注意的是，針對土地或地上不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利回收從法律架構(gòu)上存在著不同的出處和表述，這些不同的表述直接決定著回收過程中的工作方法和權(quán)力來源各不相同。endprint