安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 姜娜

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 姜娜

由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)需要金融業(yè)的支持，同時(shí)金融業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)獲利，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。本文通過(guò)分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)以及現(xiàn)階段房地產(chǎn)與金融業(yè)的相互關(guān)聯(lián)性，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀加以分析，以發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題并提出相關(guān)解決方案。

商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)金融 特征分析 現(xiàn)狀研究

商業(yè)地產(chǎn)金融是指圍繞商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)、消費(fèi)等過(guò)程中，通過(guò)貨幣渠道和信用渠道所進(jìn)行的各種資金活動(dòng)及有關(guān)金融服務(wù)的總稱。目前作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該更好地發(fā)揮金融領(lǐng)域、金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的支持作用，而不是單單停留在金融貸款等方面，將商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)緊密聯(lián)系在一起是商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的必然，通過(guò)金融業(yè)吸收社會(huì)閑置資金，通過(guò)金融產(chǎn)品的形式向房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者提供穩(wěn)定的資金來(lái)源。

1　商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)金融的基本特征分析

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融，其出現(xiàn)根本在于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特征。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有以下幾個(gè)明顯的特征。

(1)流動(dòng)性差、地域性明顯，房地產(chǎn)作為一種特別商品，具有明顯的地域性，一旦該商品投入生產(chǎn)和市場(chǎng)，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)就有著固定且確定的地域而無(wú)法改變，所以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)很大程度上受到房產(chǎn)所在地域的影響。

(2)資金要求巨大，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要相對(duì)巨大的投資，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相比其他商品需要更為巨大的資金支撐，更為完善的資金鏈，所以這就意味著對(duì)于投資者的投資資金要求較高。

(3)政策性強(qiáng)、要求嚴(yán)格，房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的要求較高，且與對(duì)國(guó)家政策很敏感，同時(shí)為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)的需要，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展，國(guó)家房地產(chǎn)政策正在逐步趨于完善，也將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)良性發(fā)展。

(4)消費(fèi)具有生活必須性、投資雙重性、購(gòu)買(mǎi)心理雙重性等，無(wú)論是商品房還是經(jīng)濟(jì)房，對(duì)于房地產(chǎn)中國(guó)人由于傳統(tǒng)的原因一直有著不解情結(jié)，對(duì)于普通老百姓，一輩子必須有一套自己的住房，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)條件的允許下，對(duì)于投資，許多人也會(huì)選擇房產(chǎn)。

2　商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的基本現(xiàn)狀及問(wèn)題探析

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是以土地市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)為前提條件，開(kāi)發(fā)是銷售的條件。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)需要較大的投資數(shù)目，同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較大盈利性，這就導(dǎo)致越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始從事開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。通過(guò)分析來(lái)自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒最新的數(shù)據(jù)資料，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)從1998年24378個(gè)到2005年的56290個(gè)再到2014年94197個(gè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)一直呈上升趨勢(shì)，且速度較快。實(shí)施住房市場(chǎng)化改革之后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)始終持續(xù)穩(wěn)定上升的發(fā)展，并且商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑業(yè)、裝修業(yè)、家電行業(yè)等。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)以及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)愈發(fā)顯著。通過(guò)對(duì)2015年統(tǒng)計(jì)年鑒的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自1998年開(kāi)始由國(guó)有企業(yè)一家獨(dú)大，到現(xiàn)在國(guó)有企業(yè)、港澳臺(tái)投資企業(yè)、外商企業(yè)等共同參與到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)中來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)金融的投資主體已經(jīng)由原本單一國(guó)有企業(yè)為主逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等多種不同企業(yè)形式的多元化新形式。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展很快，因而很多制度還不完善。從土地的使用權(quán)到房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施到房地產(chǎn)的物業(yè)管理，以及房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售，使購(gòu)房者處于劣勢(shì)，增加購(gòu)買(mǎi)和入住的風(fēng)險(xiǎn)和不便。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的供需不再平衡，究其原因，是個(gè)別開(kāi)發(fā)商等為追求暴利炒高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，產(chǎn)生供需上的不平衡。許多投資者投資到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的資金主要依靠于銀行貸款，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資資金需求較大，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法提供充足的資金，而這些商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資者對(duì)于銀行貸款的償還主要依賴于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)預(yù)期收入，意味著市場(chǎng)發(fā)生變化或者發(fā)生其他不確定因素都會(huì)影響銀行貸款的償還，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和損失，而利用銀行貸款進(jìn)行房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)以求囤積居奇，會(huì)造成房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)，而最終的連鎖反應(yīng)會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行，帶來(lái)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。

目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融投資方式主要以銀行信貸為主。在融資規(guī)模方面，直接融資遠(yuǎn)小于間接融資。在融資市場(chǎng)方面，初級(jí)市場(chǎng)為主體，二級(jí)市場(chǎng)仍然處在探索階段。通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)資料，房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源主要包括四種途徑，分別是國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、其他資金來(lái)源。其中國(guó)內(nèi)貸款主要是依靠銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源是在其他資金來(lái)源中的商品房銷售收入，銷售收入則來(lái)源于個(gè)人購(gòu)房款，而其中個(gè)人的購(gòu)房款70%都來(lái)自住房貸款。尋求銀行信貸即銀行貸款的支持是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自籌資金和其他資金的籌集最為主要方式。隨著股市的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始準(zhǔn)備在股市上躍躍欲試。但是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)上市方式籌集的資金和其他上市企業(yè)通過(guò)股權(quán)債券融資方式籌集資金的再投資，那么總體而言數(shù)量依舊較小，占比低。由于我國(guó)債券市場(chǎng)本身不夠成熟，市場(chǎng)規(guī)模、交易量、組織能力等方面不夠完善，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)債券發(fā)行控制得很嚴(yán)格，以上原因都不利于商業(yè)地產(chǎn)債券的發(fā)行。除此以外，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)也正在逐步占領(lǐng)市場(chǎng)，但是銀行信貸對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)收緊，國(guó)家當(dāng)局對(duì)處在初級(jí)階段的私募投資監(jiān)管程度較低，使私募房地產(chǎn)投資僅僅表現(xiàn)活躍，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展。

3　商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的對(duì)策研究

商業(yè)地產(chǎn)金融給予房地產(chǎn)發(fā)展資金支持，同時(shí)也擴(kuò)展了金融業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，促進(jìn)了金融業(yè)的發(fā)展。同時(shí)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度越來(lái)越高，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，瞬息萬(wàn)變的世界經(jīng)濟(jì)使得我國(guó)金融業(yè)存在許多不確定性，從而影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)使金融行業(yè)承擔(dān)最終的風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融主要依靠于銀行貸款以及私募資金和信貸資金，相關(guān)政策的不完善使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金充足卻不受銀行等金融行業(yè)監(jiān)管，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，單一的投資方式也使商業(yè)地產(chǎn)金融資金使用的風(fēng)險(xiǎn)提高。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的相互監(jiān)管會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)以市場(chǎng)為其標(biāo)準(zhǔn)，而金融行業(yè)以風(fēng)險(xiǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，兩個(gè)行業(yè)相互監(jiān)督可以調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)還有關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及房地產(chǎn)投資者期望獲得更高的收益而囤積居奇，使得房地產(chǎn)價(jià)格虛高，形成供需不平衡，難以滿足人們住房需求，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)勢(shì)在必行，政府需完善房地產(chǎn)體系。商業(yè)地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展，但是相關(guān)法律法規(guī)還不夠健全，沒(méi)有跟上商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的步伐，許多法律法規(guī)雖然已經(jīng)頒布，但是在實(shí)際生活中，相關(guān)法律法規(guī)缺乏實(shí)際操作性或不符合當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，使得商業(yè)地產(chǎn)金融不良開(kāi)發(fā)商、投資商等在發(fā)展過(guò)程中容易通過(guò)法律漏洞獲利，更會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的未來(lái)發(fā)展受到掣肘，為了使商業(yè)地產(chǎn)金融更好的發(fā)展，需要更為完善的法律法規(guī)以滿足商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的需求。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎百姓民生，政府監(jiān)管也比較嚴(yán)格，所以商業(yè)地產(chǎn)金融受政府政策影響較大，但是同時(shí)，由于大眾的傳統(tǒng)心理，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一直穩(wěn)定發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格一旦長(zhǎng)期居高不下，就使得大部分投資者和有購(gòu)房意向的人都持觀望態(tài)度，這就極大地增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按期償還貸款的壓力，使得風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行等金融業(yè)成為風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于具有較高的資金流通，所以影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)，一旦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)增加或者轉(zhuǎn)移到金融行業(yè)，便會(huì)增大形成經(jīng)濟(jì)泡沫的可能性。這就要求政府加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融的監(jiān)管、控制房?jī)r(jià)、監(jiān)管資金、提高標(biāo)準(zhǔn)等，也要求商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)相互制約，形成雙贏的局面。商業(yè)地產(chǎn)金融一方面關(guān)系到百姓民生，一方面關(guān)系到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)金融又容易受到客觀條件影響，無(wú)論是世界經(jīng)濟(jì)還是國(guó)家宏觀政策，都會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)金融。這就要求商業(yè)地產(chǎn)金融需要嚴(yán)格的監(jiān)管和政策支持，才能在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)生動(dòng)蕩時(shí)不受到大的影響，形成穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)金融。

商業(yè)地產(chǎn)金融以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為基本，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到民生問(wèn)題，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形成飽和之前，商業(yè)地產(chǎn)金融將是未來(lái)不可忽視的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)金融由于對(duì)政策以及經(jīng)濟(jì)動(dòng)向的敏感性，所以它與其他商品不同，容易受到客觀政策等影響。同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及房地產(chǎn)投資者的主觀猜想，很容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格虛高，這就導(dǎo)致多數(shù)有購(gòu)房者意向的人會(huì)持觀望態(tài)度，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有價(jià)無(wú)市。商業(yè)地產(chǎn)金融的資金主要依靠貸款，一旦當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)流通性滯后或者停止，就會(huì)使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資者無(wú)法有效地收回資金償還貸款，最終的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)由商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到金融行業(yè)。完善健全的法律法規(guī)可以從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)始提高標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)可以使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)相互關(guān)聯(lián)，在實(shí)際中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從金融行業(yè)取得貸款后，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違約之前，金融行業(yè)不會(huì)參與到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的活動(dòng)中，而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者出現(xiàn)違約狀態(tài)，金融行業(yè)便只能以房地產(chǎn)為違約資金的償還物。所以，商業(yè)地產(chǎn)金融需要投資者參與到這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)中，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效地評(píng)估將會(huì)很大程度上降低商業(yè)地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)會(huì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格虛高的情況。

房地產(chǎn)在其本質(zhì)上屬于實(shí)體資產(chǎn)，依靠房產(chǎn)或者地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流通等進(jìn)行有效的市場(chǎng)投資。但是同時(shí)房地產(chǎn)又具有虛擬資產(chǎn)特征，這時(shí)因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)不單單是最開(kāi)始供人們消費(fèi)或者生產(chǎn)的房產(chǎn)或者地產(chǎn)，現(xiàn)在更是作為一種投資工具或者說(shuō)是投資對(duì)象。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有這種雙重屬性，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相比于其他商品行業(yè)價(jià)格更加容易波動(dòng)，這就使得商業(yè)地產(chǎn)金融促進(jìn)者實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，同時(shí)也不斷對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提出了更高的要求。一旦商業(yè)地產(chǎn)金融的這些要求沒(méi)有得到滿足，就會(huì)出現(xiàn)金融危機(jī)或者泡沫經(jīng)濟(jì)。由于土地資源具有稀缺性等特性，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一種缺乏供給彈性的資本，同時(shí)由于這種特性必然使得地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格上漲，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格上漲，便會(huì)極易導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格偏離其本身的資產(chǎn)實(shí)際價(jià)格，為商業(yè)地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)形成提供條件。一旦發(fā)生商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)泡沫，市場(chǎng)泡沫同時(shí)會(huì)反過(guò)來(lái)使得金融信貸進(jìn)一步擴(kuò)張，迅速放大商業(yè)地產(chǎn)金融甚至金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)金融危機(jī)，使得市場(chǎng)上整體經(jīng)濟(jì)安全受到威脅。

4　結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)金融一方面關(guān)系到人們正常生活需求，一方面又關(guān)系著投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資資金，使得其關(guān)系到整體經(jīng)濟(jì)的動(dòng)向。提高商業(yè)地產(chǎn)金融整體的開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及投資等標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)完善法律規(guī)范對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)督，將會(huì)有效地降低商業(yè)地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

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