淺析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題

成　舉（安徽水利開發(fā)股份有限公司，安徽　蚌埠　233000）

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淺析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題

成舉（安徽水利開發(fā)股份有限公司，安徽蚌埠233000）

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，較多企業(yè)為挖掘更多新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，開展投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。為使投資行為更為規(guī)范，財(cái)政部出臺(tái)關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，既使投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理有相關(guān)的依據(jù)作為參考，也將更多可靠信息提供給會(huì)計(jì)信息使用者。本文將圍繞會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容，對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理方法相關(guān)概述、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理中的問題以及完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的相關(guān)建議進(jìn)行探析。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；會(huì)計(jì)處理；投資性房地產(chǎn)；建議

前言

自2006年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布起，投資性房地產(chǎn)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管該準(zhǔn)則內(nèi)容下，強(qiáng)調(diào)從固定資產(chǎn)中分離投資性房地產(chǎn)，為規(guī)范企業(yè)投資行為起到明顯作用。然而實(shí)際開展會(huì)計(jì)處理工作中，仍可能出現(xiàn)利潤操縱問題，不利于會(huì)計(jì)處理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，本文對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題相關(guān)研究，具有十分重要的意義。

1　投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理方法相關(guān)概述

1.1從確認(rèn)投資性房地產(chǎn)角度

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容，企業(yè)在開展會(huì)計(jì)處理工作中，應(yīng)注意做好投資性房地產(chǎn)確認(rèn)工作。其中確認(rèn)的條件集中表現(xiàn)在：①投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)需與其定義相吻合。其定義可被界定在資本增值、賺取租金目標(biāo)下的房地產(chǎn)，或者為同時(shí)實(shí)現(xiàn)租金賺取、資本增值所持有的房地產(chǎn)。②對(duì)于可計(jì)量成本的房地產(chǎn)，可將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。③若房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展中，涉及的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可能轉(zhuǎn)化為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，該類型房地產(chǎn)可被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。需注意的是，在具體確定投資性房地產(chǎn)中，要求重新對(duì)無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)進(jìn)行劃分，單獨(dú)將投資性房地產(chǎn)展現(xiàn)出來。

1.2從計(jì)量投資性房地產(chǎn)角度

對(duì)于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中會(huì)計(jì)處理、初始計(jì)量問題也有明確規(guī)定。如投資性房地產(chǎn)成本為外購情況下，需做好區(qū)分工作，如分期付款、一次性付款等。并在會(huì)計(jì)處理過程中，對(duì)自行建造、投入成本進(jìn)行明確。其中前者主要指投資性房地產(chǎn)涉及到的開支費(fèi)用如稅金、人工成本以及物資成本等，而后者主要指協(xié)議價(jià)值、投資合同等。同時(shí)，在會(huì)計(jì)處理工作中也提出后續(xù)計(jì)量內(nèi)容，一般對(duì)于公允價(jià)值替代成本價(jià)值的計(jì)量，可理解為會(huì)計(jì)政策變更。但計(jì)量中若直接以公允價(jià)值計(jì)量為主，則禁止利用成本計(jì)價(jià)模式替代。另外，會(huì)計(jì)處理中，要求考慮到自用房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換內(nèi)容。假若該轉(zhuǎn)換過程中計(jì)量模式以成本計(jì)價(jià)為主，此時(shí)可采取的會(huì)計(jì)處理措施主要包括：①對(duì)存貨房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，需以轉(zhuǎn)換日賬面金額為依據(jù)，進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”的貸記或“投資性房地產(chǎn)”的借記。②若轉(zhuǎn)換的主體為自用建筑物，需以累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備以及原價(jià)等為依據(jù)，納入到具體的賬戶中。而轉(zhuǎn)換過程中若以公允價(jià)值計(jì)價(jià)為主，其對(duì)于存貨房地產(chǎn)、自用建筑物等，都要求以公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行計(jì)入。如圖1所示，為不同模式下的投資性房地產(chǎn)處置示意圖。除此之外，若涉及到損毀、報(bào)廢、轉(zhuǎn)讓以及出售等投資性房地產(chǎn)問題，也要求采取相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理措施［1］。

2　投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理中的問題分析

圖1　投資性房地產(chǎn)處置示意圖

會(huì)計(jì)處理中，將公允價(jià)值計(jì)量引入，對(duì)于投資性房地產(chǎn)價(jià)值可準(zhǔn)確反映出來，會(huì)計(jì)信息使用者可利用這些信息進(jìn)行決策。但這種方式下仍可能有利潤操作情況的存在，而這種情況的產(chǎn)生主要因公允價(jià)值選擇、土地使用權(quán)明確以及計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)等問題的存在。①公允價(jià)值選擇問題?，F(xiàn)行對(duì)于房地產(chǎn)計(jì)價(jià)過程中，更傾向于引入收益法、市場比較法等，無論哪種方式都難以保證房地產(chǎn)公允價(jià)值“毫無爭議”。這樣較多房地產(chǎn)企業(yè)很可能對(duì)公允價(jià)值存在的漏洞進(jìn)行分析，在會(huì)計(jì)報(bào)表上采取粉飾操作等。②在土地使用權(quán)問題上較為突出?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用下，其存在的明顯問題便表現(xiàn)在用途未得以確定的土地使用權(quán)方面。從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容可發(fā)現(xiàn)，一般進(jìn)行投資性房地產(chǎn)確認(rèn)中，需從準(zhǔn)備增值、已出租等方面著手。但實(shí)際的會(huì)計(jì)報(bào)表也未具體明確土地使用權(quán)用途，這樣房地產(chǎn)企業(yè)很可能利用其作為載體，完成利潤操縱活動(dòng)。③公允價(jià)值計(jì)量下的標(biāo)準(zhǔn)問題。當(dāng)前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容中，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量方法的應(yīng)用，若企業(yè)保持相同或相似負(fù)債、投資的價(jià)格信息，便可引入這種模式，這樣部分企業(yè)為滿足公允價(jià)值計(jì)價(jià)要求，會(huì)刻意創(chuàng)造較多條件，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)報(bào)表粉飾目標(biāo)。由此可見，現(xiàn)行會(huì)計(jì)處理過程中，利潤操作問題仍較為明顯，需采取相關(guān)的措施進(jìn)行完善［2］。

以某企業(yè)為例，其通過自身1億元的存款完成土地使用權(quán)的購置，該土地本身用于資本增值、出租，與投資性房地產(chǎn)要求相適應(yīng)。此時(shí)企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用下，主要考慮到采取公允價(jià)值計(jì)量方式，對(duì)攤銷與計(jì)提折舊等進(jìn)行省略，這樣企業(yè)利潤將不會(huì)受到影響。但需注意在公允價(jià)值計(jì)量過程中，因?yàn)樾柙诋?dāng)年利潤表中，將公允價(jià)值增值部分融入其中，這樣利潤會(huì)表現(xiàn)出虛增特征。此時(shí)在評(píng)估公允價(jià)值中，若為2.5億元，那么在對(duì)所得稅部分忽略的情況下，企業(yè)在土地使用方面有1.5億元的增值，其意味將有1.5億元的利潤為企業(yè)所有。這就充分說明，可操縱的利潤空間在公允價(jià)值計(jì)量下較大。

3　完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的相關(guān)建議

3.1會(huì)計(jì)信息可比性的提高

針對(duì)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)問題，可發(fā)現(xiàn)影響會(huì)計(jì)信息可比性的原因主要表現(xiàn)在未對(duì)投資性房地產(chǎn)范圍進(jìn)行確定。若將我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行對(duì)比，可發(fā)現(xiàn)在確認(rèn)投資性房地產(chǎn)方面，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出的標(biāo)準(zhǔn)更為全面，且直接將事例具體列舉出來，能夠準(zhǔn)確判定投資性房地產(chǎn)。相比之下，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容中無論在定義或范圍方面，界定都較為簡單，這樣在具體判定投資性房地產(chǎn)中會(huì)缺少相應(yīng)的參考，而相應(yīng)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量也會(huì)由此降低。事實(shí)上，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)融資租賃，在國內(nèi)并不明顯，多以動(dòng)產(chǎn)為主，而在固定資產(chǎn)中，也不會(huì)將房地產(chǎn)承租方計(jì)入其中，這就成為會(huì)計(jì)信息可比性較差的主要原因。因此，實(shí)際完善過程中，可考慮對(duì)投資性房地產(chǎn)范圍進(jìn)一步明確，將轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)、融資租賃下的地產(chǎn)都納入其中。

3.2公允價(jià)值可信度的提高

現(xiàn)行公允價(jià)值計(jì)量方法應(yīng)用下，本身在利潤操作問題上較為突出，其中的公允價(jià)值不具備較強(qiáng)的可信度。事實(shí)上，公允價(jià)值實(shí)質(zhì)為公平交易環(huán)境下，交易雙方在交易活動(dòng)中的金額。但由于房地產(chǎn)在用途、房屋結(jié)構(gòu)以及地理位置等各方面都存在一定差異，所以公允價(jià)值的確定也較為困難。即使在確定公允價(jià)值中，可考慮將收益法、市場比較法引入，但二者本身存在一定的局限性。因此，需對(duì)公允價(jià)值評(píng)估體系上進(jìn)一步完善。以國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為例，其在確定與獲取公允價(jià)值方面都做出明確規(guī)定，且將較多特殊情況下的公允價(jià)值確定引入其中，如典型的FASB公允價(jià)值計(jì)量方法。這些都可成為我國當(dāng)前完善公允價(jià)值評(píng)估中的重要參考。同時(shí)，在確定公允價(jià)值中，也要求在房地產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍上進(jìn)行建設(shè)，保證房地產(chǎn)評(píng)估人員在業(yè)務(wù)技能、職業(yè)道德素質(zhì)等各方面都可滿足資產(chǎn)評(píng)估要求。另外，在評(píng)估投資性房地產(chǎn)中，也需加強(qiáng)監(jiān)督檢查工作，避免有虛假評(píng)估行為存在。

3.3稅收政策與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的關(guān)聯(lián)

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施旨在使會(huì)計(jì)信息更為真實(shí)，為信息使用者決策提供有效參考。然而大多企業(yè)為避免自身業(yè)績受到影響，多會(huì)在計(jì)價(jià)模式選擇上面臨較大的困難，尤其對(duì)于新計(jì)量方式表現(xiàn)出明顯的忌憚心理。如公允價(jià)值計(jì)價(jià)方法運(yùn)用下，將會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)情況反映出來，這樣便可能出現(xiàn)凈資產(chǎn)值提升、凈資產(chǎn)收益率下降兩種情況。再如公允價(jià)值計(jì)價(jià)方法應(yīng)用下，企業(yè)奪回考慮到在市場價(jià)格下降情況下，極有可能有支出大量轉(zhuǎn)回情況出現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)性較高，所以企業(yè)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)價(jià)將會(huì)望而卻步。另外，對(duì)于增值利潤，公允價(jià)值計(jì)量中若將其計(jì)入當(dāng)年利潤，此時(shí)需繳納的所得稅也會(huì)由此提高，稅后利潤極易受到影響。因此，在實(shí)際完善中，需對(duì)稅收政策內(nèi)容給予一定的關(guān)注，盡可能在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施中與稅收政策進(jìn)行關(guān)聯(lián)，這樣才可使公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用到企業(yè)會(huì)計(jì)處理中［3］。

4　結(jié)論

會(huì)計(jì)處理問題是現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)發(fā)展中需解決的主要問題。實(shí)際開展會(huì)計(jì)處理工作中，應(yīng)正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的主要內(nèi)容，立足于現(xiàn)行會(huì)計(jì)處理中存在的問題，注重會(huì)計(jì)信息可比性、公允價(jià)值可信度的提高，并保證稅收政策與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相互關(guān)聯(lián)，這樣才可提升會(huì)計(jì)處理水平，推動(dòng)投資性房地產(chǎn)長足發(fā)展。

［1］褚 穎，張 勝.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題研究［J］.中國農(nóng)業(yè)會(huì)計(jì)，2014，08：52～55.

［2］李 丹.淺析投資性房地產(chǎn)處置時(shí)的會(huì)計(jì)處理及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響［J］.財(cái)會(huì)研究，2013，05：51～52.

［3］朱芳虹.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題探討［J］.會(huì)計(jì)師，2015，20：19～20.

2016-6-20

F275

A

2095-2066（2016）19-0228-02